收房注意事项.docx

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收房注意事项

收房注意事项

　　注意事项：

收房的期限在通知书寄出30天内，错过收楼日期麻烦多。

接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房,若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

收楼步骤一、确定房屋是否达到交付条件（看6份原件）。

如果开发商拒绝出示以下证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

　　1.《竣工验收备案表》――最重要

　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

仔细察看各个分项有没有都备案，缺少任何一项的话，拒绝收房。

　　2.《住宅质量保证书》（记得要带走）

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

　　3.《住宅使用说明书》（记得要带走）

　　《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

　　4.《建设工程质量认定证书》

　　5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

　　6.实测面积登记表

　管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

收楼步骤二、房屋检验：

“先验后收”的原则。

如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

　　1.检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

　　2.检验房屋质量：

房屋检验没有问题的，按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样；若发现有质量问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，买卖双方再协商解决，并签署有关整改维修文件，一定要开发商盖章确认，约定处理方案及下次验收时间（一般不超过30天），购房者还应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

（一）房屋本身的质量：

不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

　　（三）装修质量

收楼步骤四、税费问题

　　1、依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。

该基金应该交给小区办。

如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

　　2、面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

　　3、物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

4.产权代办费：

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

收楼步骤五、面积问题及退房条件。

1、如何解决面积误差？

购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。

开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。

如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

2、法定退房条件：

（1）.由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。

（2）.出现法定退房条件之一时，购房人可以选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。

　　（3）.房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

收楼步骤六、收房需要带的工具：

　　1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

　　2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

　　3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度

　　4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高

　　5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

　　6）1只计算器---用于计算数据

　　7）1只水笔--用于签字

　　8）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：

30去或下午2：

30去。

最佳收房流程:

　　核验业主材料

　　业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

　　交纳剩余房款

　　业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

　　业主做综合验收

　　业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

　　开发商与业主协商并达成书面协议

　　根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

　　业主签署《入住交接单》

　　对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　【提示】：

开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

   验房、填写验收记录和做房屋交接：

　　验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。

根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过天）。

不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。

　　交费笔笔算清：

　　检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。

　　签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：

　　验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

　　具体过程如下：

　　1.去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

　　1）房屋的《住宅质量保证书》--可带走

　　2）《住宅使用说明书》--可带走

　　3）《竣工验收备案表》

　　4）面积实测表

　　5）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走

　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

　　2.核实面积、合同及价钱多退少补问题。

　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。

一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟。

　　验收房子

提示:

暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。

接着就可以同物业人员一起去房子里了。

（记得拿那些工具哦）

　　1）详细检查门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）

　　2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　3）仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。

如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

　　4）水电煤畅通情况和能否正常使用。

大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。

（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。

用万用表测量各个强弱电是否畅通。

【提示】：

关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

【提示】：

做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。

　　6）验收地面下水情况。

在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。

然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

【提示】：

在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

　　7）核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：

通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

　　8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　门窗

　　1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。

查看密封胶条是否完整牢固。

　　2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？

（特别是门锁的一边）

　　3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

　　4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

　　5．窗边与混凝土接口有无缝隙？

窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

　　6．窗户玻璃是否完好？

　　7．窗台下面有无水渍？

如有则可能是窗户漏水。

　　地板

　　1．地板有无松动、爆裂、撞凹？

行走时是否吱吱作响？

2．地板间隙是否太大？

3．柚木地板有无大片黑色水渍？

4．地脚线接口是否妥当，有无松动？

5．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？

　　顶棚

　　1．顶上是否有裂缝？

没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

　　2．看顶部是否有麻点。

这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。

如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

　　3．顶棚有无水渍、裂痕？

如有水渍，说明有渗漏之嫌。

如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

　　4．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

　　5．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。

　　6．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

　　7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？

8．内墙墙面上有否石灰爆点？

　　厨厕

　　1．检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？

　　2．放置洗衣机位置的地面应有防水措施？

3．卫生间门的上下冒头是否刷油漆？

　　4．已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯。

　　5．距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。

　　6．卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

　　7．厨厕洁具有无裂痕？

包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。

裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

　　8．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？

　　9．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？

　　10．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？

厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

　　11．砖缝有无渗水现象？

　　12．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

　　13．大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

　　验收防水的办法是：

用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。

然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　管道，指的是排水/污管道。

尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。

看看水是不是顺利地流走。

水池龙头安装是否妥当，下水是否顺畅？

　　14．自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

　　15．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

　　16．自来水水质怎么样？

其他

　　1．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

　　2．电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。

照明、动力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；应检查一下开关、插座的牢固程度；电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。

　　3．供水管的材质？

由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。

铜管可安全使用50年。

另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。

　　4．试煤气热水器开关是否妥当？

检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用，并查看各种表的实际度数。

　　5．居室、客厅有否各种管线外露？

是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

　　6．阳台裂缝危险大。

　　7．房间内有无结露现象，保温不好墙滴水；冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。

　　8．在提供暖气的高档物业小区里，还要注意暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为1％。

供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2至3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。

冬季供暖温度不允许出现低于14℃的现象。

　　9．供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。

　　在验收过程中一旦发现有前述问题，各业主应立即将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录在案，以备维权。

一般说来，房屋交付出现质量瑕疵但并不影响实际居住的，除非合同有特别的约定，不然业主不得拒绝接受开发商的交付，但开发商的维修义务并不因此而消除。

《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

保修期从交付之日起计算。

”同时国家对最低保修期还有详细的规定，所以业主在验收时发现房屋的局部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。

收房时，留心这些陷井！

　　提醒一：

各种收房资料要看齐

　　一些市民反映，由于对收方程序不太了解，收房时常碰到这样的情况：

开发商通知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。

业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：

一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。

同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。

如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。

提醒二：

和开发商共同验收新房

　　一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。

收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。

专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。

最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。

提醒三：

签收房文件时“留一手”

　　如开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交齐后才开门。

则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。

提醒四：

仔细查看《备案表》

　　业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。

提醒五：

未收房不应提前缴费

　　一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。

业主可拒绝这项要求。

根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。

延迟交付问题如何解决

　　律师提醒：

　　对于普通业主而言，首先要在合同上好好下功夫，随后，清楚地了解在整个的交付环节中如何正确应对，如何做好相关证据的固定或保全，这样即便与开发商发生了难以协商的纠纷，一样可以在人民法院的主持下获得胜诉。

　　第一，要确认开发商是否延期交房。

由于消费者在与开发商签订购房合同时，往往都会约定逾期交房违约金的赔偿问题，所以，开发商通知交房时业主要留心开发商交付的时间，以确认开发商是否违约。

　　建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》明确了开发商应当向社会公示工程竣工时间，业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合同中应当交付房屋的时间，如两个时间相差悬殊，则必有一时间为虚假承诺，业主可以在签约前就此向开发商要求加大违约责任的力度。

　　第二，要留心相应的配套设施是否到位。

很多涉房案件起因于配套设施安装不齐全、不到位而产生，而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要以国家的规定和双方在合同中的约定为准；另外，配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况，如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常生活，业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条件，有权拒绝接受开发商的交付。

　　附：

房屋自查记录表　　一、查验开发商房屋相关证件

　　序号项目验收结果原因备注

　　1《建设工程质量认定证书》

　　2《住宅使用说明书》

　　3《住宅质量保证书》

　　4《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

　　5《竣工验收备案表》

　　经检查，开发商缺如下证书：

　　二、验收小区外部环境（区）

　　序号项目验收结果原因备注

　　1绿化是否已完成

　　2路灯是否可正常使用

　　3楼梯间瓷砖是否破损

　　4单元门开启是（否）灵活

　　5单元门控制系统能否正常

　　6电表起始度数

　　7电表型号容量

　　8电表总闸是否正常

　　9水表起始度数

　　10水表型号容量

　　11水表闸是否开关灵活