房地产中介机构浅析.docx

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房地产中介机构浅析

房地产中介机构浅析

摘要

随着房地产业的繁荣发展，房产中介机构活跃于房地产交易活动中，而且扮演着不可或缺的角色。

但在现实生活中，房地产中介行业内部存在着不少问题，并可能制约着房地产中介组织的健康发展，制约着我国市场经济的繁荣发展。

本文通过分析我国房地产中介机构存在的一些问题,并尝试针对这些问题提出了解决建议，以期盼我国的房地产行业与房地产中介行业发展更加欣欣向荣。

本文结构分为四部分：

第一部分概括介绍房地产中介行业及房地产中介机构；第二部分分析我国房地产中介机构显存的问题；第三部分通过对美国、德国及台湾地区的房地产中介法律规制进行学习，寻找可借鉴经验；第四部分提出从国外的有益经验中得出的设想。

关键词：

房地产房地产中介机构法律规制

Abstract

Withtheflourishingofrealestateindustry,realestateinterme-diaryage-nciesplayairreplaceableroleinthetransactionofrealestateindustry.

However,infact,therealsoemergedmanyproblemswhichaffectingthedevelopm-entofrealestateintermediaryagencies,andrestrictingtheeconomicdevelop-ment.Inthisthesis,theauthorwillanalyzetheproblemsoccurredtothe

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realestateintermediaryindustryarethriving.

Thethesishasfivechapters.Chapteronedescribestherealestate

industryandtherealestateintermediaryagencies;chaptertwoanaly-zestheproblemsintheintermediaryagencies;chapterthreesearchesfortheusefulexperimentsfromthelawsandtheregulationsofthe

American,theGermanandtheTaiwan;chapterfourformulatesthe

suggestions.

Keyword:

realestaterealestateintermediaryagencies

lawsandregulations

引言

近几年来，随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也得到了高速发展。

而城市化进程的加快使得城市建筑用地急剧减少，房屋的价格也一路攀升。

虽然在国家相关政策的影响下，商品房的价格有所下降，但对于多数人而言买房仍是一件比较遥远的事情。

为了尽早拥有自己的房屋，在城市中稳定下来，许多人将目光转向了二手房市场，房地产中介机构也因此而生，并在房地产交易市场中发挥着越来越重要的作用。

房地产中介机构在房地产市场交易中为交易当事人提供了便捷的信息平台，较好的促进了房地产交易的达成，加快了房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配与利用。

但是目前我国还处在摸索阶段，与国外一些发达国家以及我国台湾地区相比，我国的房地产中介服务还存在着很多问题，而这些问题也正制约着房地产中介机构的健康发展。

一、房地产中介概述

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，贯穿于房地产业经济运行的始终。

狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

广义的房地产中介覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节与方面，是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供多元化专业服务的经营活动。

我们一般按照《城市房地产管理法》的规定，对房地产中介作狭义的理解。

房地产中介机构是指房地产中介公司、企业等经营组织。

（一）房地产中介的特征

房地产中介活动主要依托特定的中介组织机构、特有的中介行为方式以及专业化的中介工作人员为房地产市场上的主体提供各种信息与咨询、评估、代理等专业服务，所以房地产中介具有服务性与有偿性、流动性与灵活性、兼具独立性与附属性的特点。

1、房地产中介具有内容的服务性与有偿性。

房地产中介是提供各类信息咨询、估价、代理服务的经营活动，这个行业的产品就是服务。

在整个服务过程中，中介机构依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各部门提供中介代理与相关服务，并获取佣金作为报酬以保证其在经济上的独立与中介服务活动的开展。

2、房地产中介具有流动性与灵活性的特点。

房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，这种关系不是长期的与固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，房地产中介机构可以与其他的委托人建立新的契约关系。

所以房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系与关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。

3、房地产中介兼具独立性与附属性。

房地产中介是独立的投资主体与经营实体，在房地产中介职能活动中，其运用自身知识、经验与技术，独立进行中介服务，完成委托任务，而不受交易主体、委托方或其他方面的干扰。

房地产中介的附属性在于其依附于房地产开发与交易而产生、发展，离开房地产开发与交易，就无存在必要与可能。

中介机构的独立性与业务的依附性并存。

（二）房地产中介机构的职能

1.咨询服务

房地产咨询主要是应投资者、消费者与房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求,就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

凭借掌握的理论知识、信息与实践经验,对房地产投资决策、风险规避、市场现状及其发展趋势预测等提出较为权威性与指导性的意见,帮助房地产商尽快完成投资,收回成本。

2.价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。

一方面，由于房地产产品价格有着特殊的价格形态,价格形成较复杂,又具有异质牟利性的特点,不可能形成统一或批量的价格,所以需要对每一宗房地产品个别估价。

另一方面，房地产价格评估行为本身政策性强,技术复杂,需要专业与全面的评估机构来完成，且由权威机构出具的房地产评估价格,具有市场价格尺度的作用,可以作为房地产市场各类交易活动的基础与依据。

3.经纪代理

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。

房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。

（三）我国当前对房地产中介的法律规定

房地产中介机构是改革开放后的一种新兴的行业，起初并没有专门性的法律文件。

直至1993年12月29日，《中华人民共与国公司法》的颁布，切实为房地产中介机构进行了定义。

1994年7月5日通过的《中华人民共与国城市房地产管理法》中，明确规定了房地产中介机构成立条件。

1996年1月8日开始实施的《城市房地产中介服务管理规定》，界定了房地产中介机构的主要违规行为，规定由房地产管理部门会同有关部门对责任者给予具体的行政处罚。

经过不断地发展，2011年4月1日起，由住建部、发改委、人社部联合出台的《房地产经纪管理办法》，作为我国第一个专门规范房地产中介行为的部门规章的实施，可以说在真正意义上利用法律制度对房地产中介机构进行了管理。

2014年住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》进一步补充了对房地产中介业的监管。

与此同时，各个地方政府也相继出台了对房地产中介行业的管理办法行，比如北京市《关于加强本市房地产经纪行为管理的通知》，深圳市《房屋中介管理规定》等。

这些法律文件对保证我国房地产行业尤其是二手房市场的稳定起着重要作用。

二、我国房地产中介机构当前存在的问题

相较于国外已有百年发展历史的房地产中介,我国的房地产中介还属于新兴行业。

由于房地产中介行业跨越式发展，而与之配套的法律法规、行业规范、市场管理经验建设相对不足与滞后，于是在房地产中介市场中便应运产生了诸多的问题，造成了房地产中介行业与房地产中介机构严重发育不良。

为提出能够更好地发挥房地产中介机构职能，方便房地产交易达成的规制举措，研究房地产中介机构存在的问题十分必要。

结合各种资料，我认为房地产中介机构当前存在的问题主要有以下：

（一）房地产中介行业准入门槛过低

房地产业升温后，在利益的驱使下,房地产中介机构迅速崛起。

但是由于房地产中介机构市场准入与房地产中介人员市场准入门滥低,缺乏严格的市场准入制度,使得房地产中介机构及从业人员的素质参差不齐,引发了业内秩序的混乱,这并不利于该行业的发展。

从房地产中介机构市场准入方面看，房地产中介机构在进行登记时，应当按照《公司法》与《城市房地产中介服务管理规定》的要求满足法定的准入条件。

但是，由于房地产各相关管理部门之间协调不够，实际情况与法律要求不符，许多房地产中介机构，未经房地产管理部门审查，就到工商行政管理部门注册登记，领取营业执照，从而造成房地产中介市场混乱。

除此之外，每年房地产经纪人考试合格者不多，有些人就借他人房地产经纪人从业资格证去注册成立中介机构，这就不符合政府设立房地产经纪人考试的初衷。

从房地产中介人员市场准入方面看，相关法律规定房地产中介从业人员必须经过国家的统一资格考试且取得执照方可执业。

而现实中，职业资格认证并不严格，假造、借用执照的情形常有发生，导致大量低素质执业人员进入市场，使得国内许多中介从业人员缺乏必要的专业知识积累、职业道德操守差，实践经验又不足，未经培训、考核与认定即上岗执业，极易造成纠纷隐患。

（二）房地产信息不对称

由于房地产产品涉及的专业领域非常广泛，因此一般顾客要充分了解该行业相关信息是非常困难的。

这些信息不仅包括户型、交通条件、地理位置等显性信息，还包括商品房的成本、工程质量、资金运作情况、物业管理情况等隐性信息。

而二手房还包括这些信息房屋的产权归属、产权状态、房屋的实际市场价格等。

并且房地产进行交易过户时涉及的法律政策比较多，手续更是复杂。

所以对于普通的购房者来说，找专业人员咨询无疑是最好的选择。

处于代理地位的房地产中介机构正是这样一个存在。

但现实生活中房地产信息的不对称一直是中介机构与委托人的矛盾集结点。

房地产中介机构利用虚假广告宣传或隐瞒真实情况的方式使得交易双方处于不平等的地位，从而使委托人的利益受到极大的损害。

由于我国目前对信息披露制度从法律上还没有严格详细的规定,对惩罚制度没有严厉的规定，所以房地产中介机构滥用优势地位欺瞒委托人，损害委托人利益。

一部分房地产中介机构为促成交易，误导甚至诱骗委托人达成房地产交易，用位置优越、价格低廉、楼层合理等水分含量大的杂、乱、假房源信息吸引消费者，夸大房屋优势，而对于建筑年代、建筑面积、建筑质量等关键信息则刻意回避以隐瞒真相，或者制作虚假证件来欺瞒消费者，进行虚假广告宣传。

（三）缺乏相关部门管理监督

目前，政府管理部门直接监管与行业协会内部自律性监管都存在监管不力问题。

房地产行政主管部门主要从中介服务人员、服务机构与中介业务三方面对房地产中介市场进行监管。

但是面对数量庞大的中介机构与纠纷，政府难以完全直接监管，面面俱到，同时客观上还存在着易导致腐败的寻租空间。

尽管目前各大城市都建立了行业协会,并进行自律性监管，但由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，行业的自律性监管也同样存在诸多问题。

另外，相关部门在监管方面存在执法执纪力度问题，一些中介机构与从业人员的违规并未受到处罚，所以也就抱着无所谓的态度继续违规。

另一方面，从法律法规制度方面看，没有法律的保障,没有健全的法律体系,对于高级别法律法规的缺失,导致有关部门在行使职权依法惩治房地产中介违规行为而遭到阻碍,不能及时有效的治理房地产中介组织的违规行为,进而导致了缺乏相关管部门管理监督的问题。

我国有关房地产中介的高级别的法律政策文件仅有《中华人民共与国城市房地产管理法》与《城市房地产中介服务管理规定》这两部法律规范。

它们在一定程度上过于笼统,缺乏可操作性,且在很多法律关系的调整方面还没有全面涵盖。

（四）从业人员素质较低

房地产中介机构存在种种问题,出现种种问题的原因归根到底是由于从业人员素质低,该问题也是影响房地产中介组织健康发展与壮大的重要因素之一。

从专业知识方面看，由于房地产中介行业的综合性、复杂性与广泛性的特点，房地产中介从业人员不仅需要其通过相关考试取得资质,还要精通房地产基本业务、房地产法律、金融与建筑等多方面知识。

虽然我国在《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》与《房地产经纪人执业资格考试实施办法》对资质有所约束，但事实证明其并没有发挥应有的作用。

由于房地产中介机构设立门槛低，要求有资质的人员不少于3名，所以中介机构的大部分人员不需要拥有执业资格即可上岗。

另外，在我国，很多房地产中介机构都是招聘临时的、短期的从业人员,大多数情况下中介机构对其新招的人员不进行上岗培训,在招聘过程中也不要求从业人员具有专业知识。

大量的从业人员学历较低，连起码的专业知识都不具备,这就使得其招聘的从业人员出现素质低、服务水平低、效率低等情况。

对于这些非正规的从业人员,他们重视的只是利益,他们重视的是用什么方法挣得那些高利润的提成，职业道德也有待商榷。

三、国外及台湾地区房地产中介组织的法律规制

国外及台湾地区房地产中介服务具有悠久的发展历史，尤其是美国已经具有一套较为完善的独立法规体系,包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。

现如今，虽然我国的房地产行业已经有了一定的规模与形态，但房地产中介服务还不够发达,需要正确地借鉴发达国家及地区的成功经验以及运作模式与管理方式，使得我国房地产中介行业更好、更健康的发展,从而促进市场的进步,经济的发展。

（一）美国房地产中介组织的法律规制

美国房地产中介业又被称为房地产经纪业,是一个发达的行业。

有资料显示,在美国从事房地产经纪业的已超过了200万人,通过房地产经纪业达成的房地产买卖的超过了80%。

美国的房地产经纪业非常发达,这主要的原因是从1917年加里福尼亚州首先开始到后来的各个州政府对房地产中介行业的不断立法规范,经过近百年的发展,美国在房地产领域已形成了较为完备的房地产中介法律体系,在经纪人管理、培训与运营方面的制度与运作模式都已基本完备与成熟,领先于世界大多国家。

美国的房地产中介制度建立在不动产执照法基础之上,对执业资格与执照发放要求很严,美国制定了一系列严格的相关的制度,只有房地产经纪人按其规定认证,才可以自由的进入市场。

1970年美国创立了房地产执照考试制度,为各州广泛应用。

制度规定必须首先通过考试获得销售员资格,在经纪人指导下，必须作一定年限的销售员,经过上课、考试合格后,才能成为正式经纪人。

美国在执照的暂停与吊销方面也做了严格的规定。

如出现违反经纪人职业道德的情况,就会因此被暂停或吊销执照。

只要存在一次违反职业道德而被暂停或吊销执照的情形,该经纪人或销售员的违规行为及处分结果就会被刊登在专门的经纪人刊物上进行公告,使其日后无法在此行业中存续。

美国的全国房地产师协会（NAR）与全国房地产经纪人协会（NAREB）是全国性经纪人组织,通过实行自律性行业管理,以提高房地产从业人员业务水平与保护公众利益为宗旨。

NAR还制订了自律性与监督性的《房地产经纪人伦理法则》以提高经纪人服务水平,提升房地产业形象,

美国不动产交易的另一大特色在于买方在房产交易过程中，并不直接将购房款交与卖方或销售人员，而是交给过户公司，在过户公司负责查明买卖契约所记载条款确定属实以及该房产有权转移到买方户名上后，才把房款交给卖方。

过户公司受到政府认可与严密监督，在美国具有极高的信誉度。

此外，美国许多州还专门设置房地产复原基金，该基金来源于领取执照人在申请注册时所缴纳的特别规费，用于赔偿社会公众因房地产经纪人或销售员的不当行为而导致的财务损失。

（二）台湾地区房地产中介机构的法律规制

台湾的房地产中介机构发展时间并不长,但在房地产中介经营制度方面却非常具有代表性。

台湾自1984年开始进行房产中介公司登记以来，房地产中介公司发展迅速，房地产中介业经历了多次重要改革，经历了三十多年的发展，逐步迈向现代化。

台湾最高立法机关为解决由于房地产经纪组织的增多,在市场经济中出现的诸多的问题,审议通过了《不动产经纪业管理条例》。

随之有关机关也发布了《不动产经纪业管理条例施行细则》,使得台湾地区在房地产经纪业的管理方面更加的规范化,有秩序化。

台湾房地产中介立法主要在三方面具有自己的特色：

一在机构设立方面，不仅规定了申请条件而且为了提高审批的效率还规定了申请时间,并且规定经纪业务所涉及的所有文书均须由经纪机构指定的经纪人签字盖章。

二在契约书的签订方面，立法规定：

如果经纪人想将双方的消息刊登于广告并可以进行销售,就必须首先签订双方契约书。

在发出广告时，若刊登内容与事实不相符,房地产经纪机构就必须承担相应的赔偿责任。

三在房地产经纪人的资格认证方面也进行了明确的规定,房地产经纪人被分为两级,分别是房地产经纪人,其可以执行中介或代销业务，以及房地产经纪营业员,协助房地产经纪人执行经纪业务。

台湾立法对经纪人的身份有消极的规定，这是其他国家与地区立法所罕见的。

（三）德国房地产中介组织的法律规制

关于房地产中介组织立法典型的国家还有民商分离的德国,主要是由于德国的房地产居间立法与民事居间与商事居间不同。

德国的房地产中介规制同美国的房地产中介规制较为类似，但也有独特性。

德国的房地产中介机构在申请设立时，申请的经纪人不但要取得经纪人资质,而且还要具有两年的服务经验,这样的双重规定就更加的限制了经纪人的从业要求。

在申请牌照以后还要经过筛选才最后确定资格。

针对很多房地产经纪业人员的不真实信息披露、收费的不合理等使其消费者权益受到损害的问题，德国立法借鉴其他国家的先进经验,参考了国际上的普遍做法,明确规定了基本的告知制度。

四、完善我国房地产中介机构法律规制

美国、德国、台湾地区房地产中介业务发展状况之所以位居世界前列，就是因为其具有完备规范的法律法规，健全严密的制度体系与合理的产业运行模式。

我国的房地产中介业虽然呈现出勃勃生机，但始终有待于进一步提高。

针对以上我国房地产中介组织存在的诸多问题,结合国外的有益经验，我对完善房地产中介组织法律规制提出以下设想：

（一）完善房地产中介机构监管立法

对房地产中介机构监管其实质是对经纪行为进行监管。

目前我国有关房地产中介服务业方面的法律文件不多,漏洞不少。

我国唯一的房地产经纪行业管理规定是《房地产经纪管理办法》,属于部门规章,法律层级较低,能规定的罚款上限也只有3万元威慑力小。

由于缺少上位法,各地方性法规之间相互不协调,地方在房地产经纪行业的立法也大多为地方性规章以及规范性文件，对房地产经纪机构、房地产经纪人员的监管手段与处罚力度有限,存在查处难、取证难、处罚更难的现实问题。

所以应该针对性的了解我国房地产市场的现状以及分析房地产中介活动的基本规律,尽快制定类似于《房地产中介基本法》或《房地产中介管理法》或《房地产中介管理条例》，以提高房地产中介管理立法的层级,达到对市场行为强有力的保障与约束,杜绝地方上下文件的冲突。

（二）严格房地产机构市场准入制度

房地产中介机构市场准入机制，是对房地产中介行业实施监管的首要环节，是保证房地产业稳定发展的有效的预防性措施，直接关系到此后的监管能否顺利进行。

设立房地产中介标准过于模糊或标准太低，不仅影响自身发展，也会造成房地产交易市场秩序混乱，最终损害消费者权益。

我认为，规定工商注册前的审批，先需要满足所规定的具有从业人员资格的人数，经有关主管部门批准后方能进行工商注册。

并且有资质的从业人员要备案，不能重复出现在不同的中介机构。

从业人员若执业，必须要持有《房地产经纪人协理从业资格证》并经过一定期限的培训才能上岗，否则只能作为营业员不能单独执业。

（三）完善房地产信息公开制度

房地产中介市场的信息不对称，导致各种违规行为出现。

这样不仅会降低市场效率，还容易导致市场交易量的下降，甚至影响交易的正常进行。

因此，政府相关部门要建立信息资源共享平台，完善信息披露制度，提高发布信息的完整性、及时性与真实性，保障消费者与房地产中介机构的信息对称，从而保证交易的顺利进行，提高中介机构的信用，促进其自身的发展。

（四）明确与完善房地产中介行业协会职能

行业协会作为一个自治组织，代表本行业成员的共同利益，同时政府与行业交流的桥梁。

我国应以立法的形式明确房地产中介服务业的职业地位，借鉴国外做法，设立多层次各有侧重的房地产中介服务人员自律组织，对正规化执业要求进行预设，包括“职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费”等方面的规定，赋予房地产中介行业协会接受政府委托适当承担管理职能的权力，加强中介行业自律，规范中介市场交易活动。

同时政府相关部门制定相关政策，转移主要行业管理职能给中介行业组织，使房地产中介业内部真正实现自治。

行业协会都可以对缺乏资信或严重违规的中介机构与执业人员依法进行处罚，并将处罚结果在本行业内部予以公示。

此外，房地产中介行业组织还可以充分利用自身的权威建立起房地产市场交易信息共享机制，为中介机构与从业人员提供更全面快捷的指导与服务，培育房产消费理念，促进行业发展。

（五）加强房地产中介从业人员审核制度

由于从业人员行业准入宽松、监管乏力、中介机构重业绩轻素质、职业道

德约束抽象化等问题，导致行业的整体专业素质依旧偏低，从业人员缺乏职业责任感、职业荣誉感、职业成就感、职业忠诚度，执业理念不坚定，行业行为规范没有统一标准，人员流动过于频繁，违规违法现象多。

政府监管部门应当对从业人员的资质定期审核，严格行业准入标准，控制房地产中介经营者内无资质的营业员的比例，提高有资质的从业经纪人的比例。

同时监督房地产中介经营者对其从业人员的培训，定期抽查从业人员的专业水平。

结论

随着房地产业的发展壮大与高速运转，房地产中介服务已从简单的信息提供者、交易促成人转变为全方位智能化的服务提供者。

房地产中介在市场经济中的地位愈来愈高,发挥的作用也越来越大，但行业内的问题也不容小窥。

房地产中介机构的市场准入门槛低，委托双方的信息不对称，政府及有关机关的管理监督不到位，中介从业人员素质偏低，这些都在制约着房地产中介机构的进一步发展，破坏房地产市场的繁荣稳定，不利于我国经济的高速发展。

为了改变这种状态，完善相关监管立法，严格市场准入制度，完善信息公开制度，明确房地产中介行业协会职能，加强房地产从业人员审核制度十分必要。

由于实践经验匮乏，学术水平不足，本文在论述中存在还很多问题，提出的设想也比较稚嫩。

因此，本人会继续认真学习，结合实践深入探讨，以完善本文