资产评估工作底稿参考格式doc.docx
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资产评估工作底稿参考格式doc
附录
工作底稿参考格式研究资料
资产占有方：
评估基准日：
年
月日
金额单位：
元
名称及
账面价值
存放地
外埠确
盘存盈
调整
评估价值
序号
计量单位
金
亏（金
实际数量
后账
交叉索引号
备注
点
认数量
规格型号
数量
单价
额
额）
面值
单价
金额
本页小计
合计
披露及调整事项说明：
存货--（
）抽查盘点表
索引号：
C3-10-（
资产占有方：
评估基准日：
年
月
日
金额单位：
元
品名
计量
申报（基准日）
基准日至盘
盘点日
抽查盘盈
品质状况
及
点日
（+）/
亏（-）
明细
交叉
存货
规格
表序
单位
出库
入库
应存
实存
非
索引
备注
名称
型号
号
单价数量
金额
数量
金额
正常
残次
毁损
滞销
号
数量
数量
数量
数量
正常
合计
1、盘点数量________项，占总数量的________％；盘点对应的金额______________元，占总金额的________％。
2、品质状况在相应的栏内打“√”。
3、披露及调整事项说明：
仓库保管：
企业会计：
评估人员：
复核人：
盘点日期：
年月日
产成品作业分析表1采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。
表式如下：
产成品作业分析表1
索引号：
C3-10-9/2
资产占有方：
评估基准日：
年
月
日
金额单位：
元
账面价值
参数测算过程
评估价值
调整
名称及
计量
畅销
净利润
交叉索
序号
后账
不含税销售费税、费所得税
实际
备注
规格型号单位数量单价金额
程度
折减率
小计
单价
金额
引号
面值
售价（％）（％）（％）
（％）
数量
本页小计
合计
披露及调整事项说明：
清查日期：
年月日评估人员：
复核人：
产成品作业分析表2采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估
值。
表式如下：
产成品作业分析表2
索引号：
C3-10-9/3
资产占有方：
评估基准日：
年
月
日
金额单位：
元
调
名称
账面价值
整
畅
评估单价测算过程
评估价值
后
交叉
计量
销
净利
索引
备注
序号
账
程
账面
适当
单位
数
单
金
所得
润折
小计⑤=①+②-③
实际
单
金
号
规格
面
度
成本
利润
型号
量
价
额
税③
减额
-④
数量
价
额
值
①
②
④
本页小计
合计
披露及调整事项说明：
清查日期：
年月日评估人员：
复核人：
与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数。
表式如下：
产成品评估参数测算表索引号：
C3-10-9/4
资产占有方：
评估基准日：
年月日金额单位：
元
年月年月年月平均值行业参数确定评估参数交叉索
项目名称：
备注
金额比率％金额比率％金额比率％比率％平均值确定方法调整值确定参数引号
营业收入
销售费用*
销售税金及附加*
所得税*
净利润
净利润折减率*
1、评估方法介绍：
2、披露及调整事项说明：
清查日期：
年月日评估人员：
复核人：
固定资产—房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表
索引号：
C5-
资产占有方
评估基准日
评估人员
现场工
作日期
操作步骤与要求
评估人员
复核人员
是
否
不适用
确认
不确认
1、获取固定资产—房屋建筑物
/构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目
与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整。
2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。
3、搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料。
4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。
5、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。
6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。
7、实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况,有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物,关注建筑物生产使用环境[如蒸汽、酸、碱]），填写现场勘查表。
现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场法测算
时，还应提供比较案例的资料。
8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。
9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材料价格等文件资料）。
10、选定评估方法（方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用），说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿）。
11、核实其他需要说明的事项。
12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表。
13、有无需要报告中特别说明的事项。
说明与备注
复核人签名：
年月日
房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）
：
资产占有方：
评估基准日：
年
月
日
索引
分类（可按所占用土地
框
架
排
架
混
合
砖木
简
易
钢
合
计
室外工
序号
单位、地块的对应明细
总项数
号
项数面积项数
面积
项数
面积
项数面积
项数面积项数面积项数面积程项数
等分类）
表序号
合计
评估人员：
复核人：
房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）
：
资产占有方：
评估基准日：
年
月
日
序号
索引分类（可按单位、所占用土地的对
有权证房屋
无权证房屋
合计
号
地块等分类）
应明细表序号
账面原值账面净值面积账面原值账面净值
面积
合
计
评估人员：
复核人：
房屋建筑物清查评估明细表
1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录）
：
房屋建筑物清查评估明细表
1
索引号：
C5-1-1/2-1
资产占有方：
评估基准日：
年
月
日
页次：
金额单位：
元
共
页第
页
序号
建筑物
结构
建成
建筑
用途
账面
账面
层数总高层高
跨度
跨数柱距基础屋面
建筑装
设备
翻修维修
名称
年月
面积
原值
净值
修情况
保养情况
1
2
清查日期：
年
月
日
企业管理人员：
评估人员：
复核人：
房屋建筑物清查评估明细表2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）：
房屋建筑物清查评估明细表2索引号：
C5-1-1/2-2
页次：
资产占有方：
评估基准日：
年
月
日
共页
金额单位：
元
第
页
序建筑物
基准
期日
结构调整
装修
设备
其它
调整
前期费用
管理费用
资金成本
其它
重置
跨度
后造
号
名称
造价
修正
层数
其它
调整
调整
调整
费率金额费率金额工期利率金额费率金额原值
层高
价
柱距
评估人员：
复核人：
房屋建筑物清查评估明细表3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）：
房屋建筑物清查评估明细表3索引号：
C5-1-1/2-3
页次：
资产占有方：
评估基准日：
年月日金额单位：
共页
元第页
理论成新率
勘察成新率
序建筑物名
经济寿已使用
理论成权重
结构
装修
设备
勘察
号
称
结构
装修
设备
成新权重④
命年限
年限
新率①②
权重
权重
权重
率③
评估人员：
复核人：
成新率
①×②交叉索
评估值备注
＋引号
③×④
房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）
：
房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表
序号：
评估基准日：
年
月
日
索引号：
C5-1-1/3-1
建筑物名称
座落
四至
土地用途
权证编号
建筑面积
结构类型
总高
层数
层高
柱距
屋面
他项权利
跨度
跨数
竣工日期
楼地面
水卫
外墙
煤气
装
内墙
照明
璜
设
顶棚
空调
情
备
门
电梯
况
窗
行车
楼梯
维护保养
经济寿命年限已使用年限
结构
部分
G
1.地基基础
2.承重构件
房屋结构构造及现状
标准分评定分
□有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；□有承载能力，□人工地基；□天然地基稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；□局部承载能力不足，□桩基础□条形基础；□有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；□承载能力独立基础；□筏型基础；不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等
□箱型基础；□其他损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。
□足够承载力；□梁身弯曲变形；□梁身遭损；□梁身锈蚀；□梁
（1）梁：
□木梁、□钢梁、
身有裂纹；□连接牢固；□其他：
□钢砼梁
（2）板：
□木板、□钢板、□足够承载力；□板身弯曲变形；□板身锈蚀；□板身有裂纹；□
□钢砼板连接牢固；□其他：
（3）柱：
□木柱、□砖柱、□足够承载力；□柱身弯曲变形；□柱身锈蚀；□柱身有裂纹；□□石柱、□钢柱、□钢砼连接牢固；□柱身有剥落；□其他：
柱
（4）承重墙：
□砖墙；□□足够承载力；□墙体变形；□墙体有裂纹；□连接牢固；□墙体
石墙、□钢砼墙有剥落；□其他：
□刚性屋面、□柔性屋□不渗漏，保温隔热层完好；□局部渗漏，保温隔热局部损坏；□
4.屋面
面、□瓦屋面局部开裂，局部渗漏；□严重漏雨严重损坏；
装修
部分
S
□水泥砂浆；□砼；□水
磨石；□碎石；□沥青砼；□平整坚固完好；□轻度磨损剥落；□局部磨损断裂；□沉陷不平
5.楼地面□素土；□地砖；□花岗残破；
石；□大理石；□木地板；
□其他
小计
（1+2+3+4+5）×权重
评定分小计
权重
结构得分
（1）门：
□木门；□钢门；
□完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允
许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求
）；□少量变
□铝合金门；□塑钢门；
6.门窗
形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；□有翘裂，
松动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、
（2）窗：
□木窗；□钢窗；纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落□腐朽，开关普遍不灵，松动、□铝合金窗；□塑钢窗；翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底
清水墙；大白；水刷石；□完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实；□稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；□
7.外墙马赛克；瓷砖；抹灰墙；
部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；□严重
裱糊类；其他
空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。
□清水墙；□石灰浆；□□完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；□稍有空鼓、裂
8.内墙水泥浆□；抹灰墙；□裱
缝、剥落；□部分空鼓、裂缝、剥落；□严重空鼓、裂缝、剥落。
糊类；其他
□完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；□无明
显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动；□
□抹灰顶棚；□板材顶
9.顶棚有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、棚；□吊顶棚；
松动，部分压条脱落；□严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀
蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。
小计（6+7+8+9）×权重评定分小计权重装修得分
10.水卫
11.电照
设备
12.暖气
部分
B13.通风
14.其他
小计
重置全价示意图：
评估人员：
□管道畅通良好，各种器具完好；□基本完好，个别轻微渗漏；□不够畅通，局部锈蚀漏冒；
□严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；
□线路装置齐全完好，绝缘良好；□基本完好，个别部件受损；□局部陈旧老化，绝缘较差；
□普遍老化残缺，绝缘不良
□设备管道完好无堵漏；□基本完好轻度陈旧可用；□明显锈蚀待修，供气不正常；□基本
无法使用；
□现状良好；□基本完好使用正常；□不能正常使用；□严重损坏；
（10+11+12+13+14）×权
重评定分小计权重设备得分
打分法评定成新率（P）：
P=G+S+B
理论成新率（N）：
（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限
成新率取
综合成新率=勘察成新率×权重+理论成新率×权重值
成新率评估值
备注：
年月日复核人：
年月日
房屋建筑物作业分析表--成本法1：
本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。
房屋建筑物作业分析表--成本法1
序号：
案例来源：
索引号：
C5-1-1/3-2
序号
修正项目
工程实例
待估建筑物
调整系
备注
数
1建筑面积
2建造时间
3
结构
4
层数
5
层高
6
基础
7楼地面
8门窗
9外粉刷
10内粉刷
11屋面
12电气
13管道
14设备
15
16小计
序号
计算项目
取费标准
计算公式
计算值
备注
1
重置单价
实例单价×（1+调整系数）
2
重置造价
重置单价×建筑面积
3
前期费用
重置造价×费率
4
期间费用
重置造价×费率
5
贷款利率
前期费用×利率×工期+（重置
6
资金成本
建设工期
造价+期间费用）×[（1+利率）工
期×1/2
-1]
7
开发利润
（重置造价+前期费用+期间费
用）×开发利润率
8
9
重置全价
造价+前期费用+期间费用+资
金成本+利润＋
10
重置单价
重置全价/建筑面积
评估人员：
年
月
日
复核人：
年
月
日
房屋建筑物作业分析表－成本法2：
本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿。
序号：
成本明细
建安工程造价
建筑面积
勘察设计和前期工程费
基础配套设施建设费
管理费用
资金成本
开发利润
其它
重置全价
重置单价
成新率
评估值
评估人员：
房屋建筑物作业分析表－成本法2
C5-1-1/3-
评估基准日：
年月日索引号：
3
计算依据及取费标准费率金额
按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算
根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算
根据各地基准日规定估算
可以按照建安工程造价的一定比例估算
按照现行银行贷款利息结合建设工期计算
根据评估目的、价值类型来确定是否计算，如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算
复核人：
房屋建筑物作业分析表--市场法现场调查表：
本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。
序号
建筑物名称
四至
权证编号
房屋结构
总
高
层
数
层
次
朝
向
楼地面
个
外墙
别
内墙
因
素
顶棚
门、窗
楼梯
屋顶
工程质量
土地性质
临街状况
商业繁华程度
区
域交通便捷程度
因
素
环境
房屋建筑物作业分析表--市场法现场调查表
评估基准日：
年月日索引号：
C5-1-1/4-1
座落
土地用途
建筑面积竣工日期
层高
房型
新旧程度
绿化
水卫
煤气
照明
空调
电梯
车库
通信
弱电
土地使用年限
维护保养
容积率
商业集聚规模
商业等级
道路功能
道路宽度
道路网密度
公交便捷程度
对外交通分布状况
自然环境
人文环境
环境质量
城市基
础设施
公共设施配套
完备程度
社会公
共服务
设施
城市规划限制
评估人员：
年
设施水平
保证率
齐备程度
设施水平
保证率
齐备程度
月日复核人：
年月日
房屋建筑物作业分析表--市场法比较表：
本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。
房屋建筑物作业分析表--市场法比较表--因素条件说明表
序号：
评估基准日：
年
月
日索引号：
C5-1-1
/4-2
影响因素
评估对象
实例一
实例二实例三实例四
交易价格
交易日期
交易情况
商业繁
商业集聚规模
华程度
商业等级
道路功能
交通便
道路宽度
道路网密度
升级会员 