南城区民房报建审批规定.docx
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南城区民房报建审批规定
厚街镇民房、联建楼报建审批管理试行办法
为进一步完善我镇关于民房、联建楼报建审批的管理制度，规范审批流程，加强我镇的城市规划管理，整合土地资源，提高地块利用价值，进一步美化我镇城市环境、提升我镇城市形象，根据省、市有关法律法规和政策规定，结合我镇实际，对我镇民房、联建楼项目的报建审批提出以下管理办法：
一、报批原则
本试行办法所称民房、联建楼是指我镇的城市规划区内，拥有土地使用权属的厚街镇户籍居民个人（家庭）投资的，新建、扩建、重建的民房、联建楼等建设项目。
（一）属地负责，全面统筹。
社区居委会全面统筹协调辖区内民房建设项目的报建及其管理，同时配合镇住建局管控社区范围内的联建楼建设项目。
（二）规划先行，规范管理。
民房、联建楼建设项目必须服从厚街镇城市规划，对位于城市规划控制区、轨道交通特殊保护区、“三旧”改造区、文物建筑保护区等区域的土地，禁止新建项目。
各社区应根据相关规划，结合各主干道、重点商住区域的具体建设要求，从实际出发，统筹有序管理属地的土地建设。
规划先行，拆旧建新项目需符合道路规划要求。
（三）分类审批原则。
本办法将民房、联建楼进行分类、分档次审批，设定低层建筑、多层建筑、中高层建筑以及高层建筑四个档次，按不同的审批程序申报建设。
（四）优化立面原则。
镇内报建项目须由在市住建局备案的、具备相应资质的设计单位出图，建筑立面应美观、和谐、协调。
联建楼必须统一设计、统一报建、统一施工、统一验收。
位于城市重要主干道及重点商住区域的联建楼必须提供不少于3个的建筑方案效果报镇城建工作领导小组审核同意后方可办理报建手续；镇级次干道、社区主干道两旁联建楼项目需提供1个建筑方案效果，报镇分管领导审核同意后方可办理报建手续。
二、报建的要求及内容
（一）用地范围及权属要求。
建设项目必须提供有效的土地证明文件，由属地社区确认土地权属并提供书面证明，建筑用地红线不得超过土地权属的红线范围，不得破坏村容村貌、阻碍交通、影响消防安全，不得侵占社区绿地、公共空间、邻里通道、市政管线埋设和文物保护单位保护范围，并妥善处理好给水、排水、通风、采光、消防等方面的相邻关系。
纳入轨道交通、高速路、快速路、水库等控制保护范围的，应先征求相关管理单位意见后再申报。
产权变更或土地四邻间距有纠纷的，应先明晰权属，处理好纠纷后，经镇法律服务所办理调处协议或合同见证后再行申报。
建设项目业主须提供书面承诺，不允许以小产权房等任何形式对其报建项目进行分割出让。
（二）建设规模和高度要求。
1、根据有关规定，本办法将住宅建筑分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅以及高层住宅四个档次。
民房及联建楼的审批规模和高度按地块所在区域的建设强度和规划指标确定，具体如下：
1）低层住宅：
一般民房，高度不超过15米，民房项目免缴基础设施配套费。
2）多层住宅：
高度不超过22米。
3）中高层住宅：
高度不超过27米。
4）高层住宅：
超过27米的建筑，主要为镇主干道沿线分布的较大规模的建筑。
2、根据民房、联建楼项目所在位置的道路宽度，对项目的建设规模和跳宽规定如下：
1）四米（不含四米）宽以下道路，可按低层住宅报建，可在二层以上跳出建筑红线外0.6米，不准在跳出部分凌空建筑。
2）四米以上至六米（含六米）宽道路，可按多层住宅报建，在二层以上跳出建筑红线外1米，可在跳出部分凌空建筑。
3）六米以上至十六米（含十六米）宽道路，可按中高层住宅报建，在二层以上跳出建筑红线外1.3米，可在跳出部分凌空建筑。
4）十六米以上宽的镇、村主干道，可按高层住宅报建，在二层以上跳出建筑红线外1.5米，可在跳出部分凌空建筑。
若报建项目容积率超过13，超出部分需按规定补地价。
同时，鼓励民房、联建楼项目增加退缩，因退缩减少的建筑面积可按1:
1.3给予奖励，奖励部分的建筑面积可突破建筑高度限制。
民房、联建楼项目的高度、首层层高、出跳宽度等已由属地社区统一规划并实施的，可结合相邻建筑实际情况按原规划执行。
（三）审批主体。
1、低层住宅（一般民房）报建项目的公示、图纸初审等前置工作由社区负责，再报住建局复核、备案并核发《民房建设批准书》。
2、多层住宅、中高层住宅由住建局、规划所审批。
3、高层住宅须报镇城建工作领导小组审议同意后，再由镇住建局办理镇内报建手续。
（四）建设品质要求。
鼓励民房及联建楼项目提高建筑设计水平、优化建筑立面，引导特色化建筑风格的推广；推动绿色节能建筑的应用，提倡楼顶绿化设计、节能墙体技术；加强消防设施的配套建设，保证楼内消防通道和消防栓位置符合要求。
各社区要完善居住区的基础配套，同步建设巷道和排水设施，科学布置垃圾站、公共空间等配套设施的建设，营造良好的居住环境。
（五）完善停车设施配套。
为完善项目配套设施、减轻社会停车压力，要求民房、联建楼项目按要求配建停车位，具体配建要求如表所示：
建筑高度22米以上的项目
建筑高度22米以下的项目
用地面积（m2）
建筑面积每1000平方米需配置的停车位数
建筑面积每1000平方米需配置的停车位数
300-500（含500m2）
4
3
500-800（含800m2）
5
4
800-1000（含1000m2）
6
6
1000-2000（含2000m2）
8
8
2000以上
10
10
用地面积超1000平方米的项目，必须配建地下室。
建筑面积超3000平方米的项目，须按规范预留供电设施用房。
（六）批前公示。
民房、联建楼的报建申请获属地社区初审同意后，应当迅速依照法定程序在申请拟建房屋所在处及所在地社区居委会公示栏醒目位置予以批前公示，公示应采用统一格式，公示应载明申请人、拟建房屋位置、拟批准建筑面积、层数、高度、四邻间距、外挑宽度等内容，公示时间不少于三十天，公示由各社区负责实施，并拍照存档。
公示期间有异议的，由社区负责协调解决。
如调解不成，镇住建局有权取消已核发的民房报建批准书及建设工程质量、安全监督登记表等相关证件。
（七）审批时限。
属地社区及镇住建局需在报建申请人提交完整资料的5-10个工作日内完成民房及联建楼的审批工作。
（八）建筑报建及施工有效期。
业主应当自报建批准登记核发之日起一年内开工，完成施工后需到镇住建局办理竣工验收手续。
在一年内未能开工的，应在该批准书有效期满前三十日内向镇住建局申请延期，逾期未申请延期、申请延期未获批准或延期又到期的，该报建批准失效。
延期期限最长不得超过一年。
（九）缴纳文明建设措施费保证金及施工临时占道费。
15米以上的联建楼建设项目报建完成前，业主必须向镇住建局缴纳文明建设措施费保证金，以确保建设工程不违法不违章、不作小产权房进行分割出让,并确保建筑工人发生意外伤害产生纠纷作应急垫付使用。
保证金于建设项目完工时,由业主凭镇住建局核发《工程质量监督情况说明》以及保证金收据前往镇住建局办理退款手续。
建设业主未按审批要求施工，违法改作小产权房用途，或者存在其他违反本办法行为的，镇住建局有权采取暂扣保证金等方案进行处理。
15米以上的联建楼项目，因工程施工需要对用地范围外的公共土地实施临时围蔽的，按有偿使用的原则，需向土地权属单位缴纳占道费，占道费按每平方米每月30元收取。
（十）施工现场放、验线。
民房、联建楼项目申请获批后，建设工程开工前，申请人应向属地社区申请放线，向镇规划管理所申请现场验线。
验线符合要求后方可开工，未经验线或验线不符合要求的，不得开工建设。
三、施工监督管理
民房、联建楼建设项目的监督管理由镇住建局、镇城管分局等部门和属地社区共同负责，镇住建局、镇城管分局等部门各负其责、密切配合，加强镇内建设项目的监督管理。
在加强报建房屋按图施工的质量监督管理的同时，必须加强房屋施工安全的监督管理，具体如下：
（一）镇住建局：
镇住建局是报建房屋的施工监管主体，负责跟踪报建房屋的施工监管，对违反审批的施工单位进行查处，并将违法建设行为函告城管分局依法查处，遏制违法建设行为。
镇住建局牵头会同社区落实建筑施工巡查监督工作，指导社区加强对民房、联建楼的施工工地监管，规范施工管理。
（二）社区：
各社区要切实承担起民房及联建楼建设的巡查监督责任，发现违法建设行为要及时管控及上报。
加强日常巡查，定期向镇住建局报送民房建设跟踪管理报告，发现违法建设行为，应立刻勒令停工，并及时将相关情况上报镇住建局、镇城管分局。
（三）镇城管分局：
镇城管分局依法行使对违章建设行为的监督检查、行政处罚、行政强制职能，包括：
（1）负责对全镇在建违法建筑进行巡查摸底、建立违法建筑台账；
（2）负责组织有关部门，依法对违法建筑实施行政处罚和停电、停水、拆除、依法张贴公告等强制措施，对改建、加建等违法建设行为进行查处，并依法追究违法者和相关责任人员责任，城管部门应在发现违法建设行为3个工作日内采取强制停工措施。
（四）供电供水部门：
供电、供水部门是查处违法建筑的重要抓手，全力密切配合镇住建、城管部门开展查处工作。
严格电（水）报装管理，对未办理报建手续的施工项目不予办理临时电（水）报装，对未通过竣工验收的建筑不予办理永久电（水）报装。
（五）落实建筑领域诚信系统、施工企业连带责任等工作机制，若出现不按图纸施工、违法加建、抢建等情况，由镇住建局将相关建设单位、施工单位纳入建筑领域黑名单，并将依法依规追究建设单位、施工企业等相关责任。
四、竣工验收
（一）民房、联建楼工程竣工后，申请人应先行组织施工单位、设计单位等对该民房工程进行预验收和整改。
整改完成后，申请人应在施工有效期届满前经社区初验合格后向镇住建局申请验收。
建设项目按图施工、质量符合要求，无工人工资、工伤等纠纷的，并在施工过程中按要求实施批后管理、材料送检、隐蔽工程签证的，由镇住建局核发《工程质量监督情况说明》。
如果出现未按申报图纸施工或多建、加层等违建的情况的，镇住建局书面告知所属社区和业主退出对于违建部分的质量监督管理，并且不再核发《工程质量监督情况说明》。
（二）要求六层及以上的联建楼建设项目在竣工后向供电供水部门申请临时用电（水）转永久用电（水）时，供电（水）部门需书面征求镇住建局意见，我局核查该项目无违法建设、无作小产权房销售行为后方可办理相关手续。
五、违章处理
（一）民房、联建楼建设项目未办理报建手续擅自动工建设的，由镇城管分局责令其立即停工并限期补办报建手续，逾期不补办手续且继续抢建的，由镇城管分局会同镇供电、供水部门等单位依法采取强制停电、停水等措施。
对屡禁不止，严重影响城市规划实施或者存在较大安全隐患，无法采取改正措施消除影响的在建违法建筑，由镇城管分局根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，依法采取查封施工现场、强制拆除等措施。
对已查处但仍私接水电继续施工的违法行为，由镇城管分局负责巡查，供水、供电部门负责配合按偷接水电的相关规定予以严惩。
对涉嫌向在建违法建筑施工工地转供用水、用电的行为，由镇城管分局会同供水、供电部门按规定严肃查处，并对其同样实施强制停水、停电措施。
（二）申报人有下列行为之一的，将责令其限期整改，逾期不整改的，所交保证金暂不予返还,并将其业主及施工单位列入“信用负面名单”，直至其按要求完成整改为止。
1、逾期未到镇住建局办理工程竣工验收手续的；
2、不按申报的建筑立面和施工图施工、违章作业多建的；
3、其他违反本办法的行为。
六、解释权
本试行办法的解析权属厚街镇住房规划建设局。
七、有效期
本试行办法自公布之日起施行，试行期叁年。
2018年3月7日
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