天园地芳珠宝城一期项目可行性研究报告Word格式.docx
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其中，商业用地面积占70%，居住用地面积占30%。
项目分为两期，第一期占约60.86亩，主要为商业与酒店，为项目的7-15号栋部分；
第二期占地约26.04亩，主要是住宅，为项目的1-6号栋部分。
1.5建设性质：
新建
1.6建设内容：
天园地芳珠宝城（一期）,地上总建筑面积58384.87平方米，地下总建筑面积9487.29平方米。
从整个项目的7号栋到15号栋，7-10号栋为商住楼，11-13号栋为商业中心，14号栋为珍珠文化展览中心，15号栋为公寓式酒店。
15号栋为16层的高层建筑，其余都为2-5层的多层建筑。
1.7建设期限：
3年
1.8投资估算及资金来源：
该项目（一期）建设总投资：
11023.93万元，建设周期为3年。
经过初步估算，第一年投入资金3000万元，第二年投入资金6079.45万元，第三年投入资金1944.48万元。
其中建设单位自筹资金4200万元，申请银行贷款3000万元，销售回笼资金再投入3823.93万元。
2.建设单位基本情况
2.1单位名称：
2.2注册地址：
长沙市望城县高塘岭镇高裕中路47号
2.3单位性质：
有限责任公司（外国自然人独资）
2.4法人代表：
陈明荣 CHANMing－Wing（法国）
2.5主要负责人：
叶辅翼（总经理）
2.6注册资本：
4200万元（港元）
2.7实收资本：
2.8经营业务：
珍珠养殖、珍珠系列产品的加工及产品自销，筹建珍珠市场开发项目以及房地产开发项目。
3.可行性研究报告编制依据及研究范围
3.1编制依据
1）长沙市城市总体规划（2001-2020年）
2）国家计划委员会、建设部计投资[1993]530号发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
3）中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》
4）中华人民共和国建设部建标[2000]205号发布的《房地产开发经济评价方法》
5）中国计划出版社建设部标准定额研究所编《房地产开发项目经济评估案例》
6）《湖南省“十一五”农村经济发展规划》
7）国家有关现行规程规范及省市地方有关规定
8）项目概况及水文、地质、气象等基础材料
3.2编制原则
按照《工业与民用建筑可行性研究深度要求》的规定，对项目建设的可行性进行全面、系统、客观地分析评价，为建设单位决策提供可靠的依据。
编制遵循以下原则：
1）系统原则
该项目的设计应符合整个长沙市先导区、望城县的城市总体规划及其经济发展战略，并结合该项目周边地段的建设，充分考虑周边建筑与临近建筑之间的关系，使各个方面协调发展，既相互独立，又相互促进，使土地效益得到充分发挥。
2）环保原则
突出环保意识，对土地资源进行开发的同时，要保证合适的环境容量，建立良好的生态环境。
严格按照民用建筑设计及施工规范对建筑环境的要求进行设计与施工。
有效地利用拆迁的废弃砖石，并注意生活污水，垃圾和噪声的降低和有效处理，创造和谐的人居环境与工作环境。
3）“质量优先”原则
天园地芳珠宝城（一期）项目建设不仅应当符合当前的社会、经济、文化、环境的要求，重中之重是质量问题。
因此，需详细调查建设所在地的气象、水文、地层、地质等各方面的情况，为高质量的设计提供资料。
充分考虑各种因素对项目建设的影响，无论是地基、主体大楼的承载设计，还是填方、挖方、挡土墙、护坡等基础工程设计都应认真仔细计算，水、电、电信、燃气、网络等服务项目要充分考虑现代生活的需要，进行合理设计。
建设单位要严格按照各项施工规程进行施工，杜绝因资金问题，施工问题而造成工程质量问题，做到“一劳永逸”。
3.3研究范围
1）项目概况
2）市场需求情况预测
3）建设规模
4）专业技术方案
5）投资估算及社会、经济效益评价
6）贷款风险评估
3.4研究的主要过程
1）收集资料
a）有关民用建筑方面的政策、法规和规定
b）有关报建资料
c）有关基础数据资料
d）国家或有关主管部门颁发的有关项目评价的基本参数和指标
2）调查研究
a）市场调查，调查和预测社会对产品需求量、价格和竞争能力，确定建设方案和经济规模。
b）资源调查，包括地址、能源、技术、劳动力、建材、基础设施、环境保护等自然、社会、经济的调查，为项目的选址、使用功能、建设方案和建设内容等提供详细的经济技术分析资料。
c）根据市场调查情况，研究项目的必要性问题。
d）方案的初步选择，并研究论证方案的可行性问题。
e）财务分析和经济评价，即对所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务效益分析和评价，研究其经济上的合理性问题。
f）编制可行性研究报告。
4.主要技术与经济指标
一期技术经济指标表表1-1
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
亩
60.86
2
总建筑面积
M2
67872.16
其
中
住宅
10955.54
商业
18664.22
酒店与办公
13201.76
娱乐与餐饮
12641.73
地下室
9487.29
3
停车位
个
204
地面车位
236
地下车位
参考：
整个项目主要技术经济指标表表1-2
项目
单位
总用的面积
平方米
57961.18
86.95亩
净用地面积
55659.15
83.34亩
建筑占地面积
15598.60
4
地上建筑面积
164149.69
其中
高层住宅
101557.04
社区用房
2451.90
物管用房、公厕
650.00
幼儿园
800.00
多层商业、展览馆
28633.35
酒店综合楼
30057.40
5
地下车库及设备用房
33184.88
6
建筑密度
%
28.02
7
容积率
2.8925
8
绿地率
37.05
9
总户数
户
868
10
非机动停车位
4119
11
机动车停车位
1242
地上
412
地下
830
（注：
该指标表为审批总图技术经济指标）
一期经济与效益指标一览表表1-3
备注
项目总投资
万元
11023.93
项目总收入
18625.49
销售税金与附加
1207.84
4
所得税
2109.92
净利润
4283.79
投资利润率
38.86%
投资利税率
30.1%
静态投资回收期
年
2.69
说明：
此表为项目建设期完毕，经营期的第一年末，销售完毕，租赁第一年。
5.可行性研究结论
1）良好的经济与社会效益
本项目建设完成后，可进一步带动我省珍珠产业的快速发展，预计市场年交易额可突破20亿元，实现年利税约为1.5亿元；
同时可解决约5000人就业问题，带动千户珍珠养殖户的发展，经济与社会效益明显。
该项目建设期结束，经营第一年末，该项目的净利润为4283.79万元，投资利润率为38.86%，投资利税率为30.1%，静态投资回收期为2.69年，贷款的清偿能力显著，说明该项目的经济完全可行的。
2）符合国家扶持农业的发展政策
该项目定位——“珠宝产业、潇湘特产为带动的旅游商业”；
符合国家和地方关于“加快发展现代农业，提升产业化经营水平”的农村发展政策和相关产业长远发展规划，有利发挥市场机制作用，搞活农产品流通，亦是企业在激烈的市场竞争中谋求发展的合理需求。
3）建设单位雄厚的实力
项目建设单位是专业的国际珍珠商，综合实力雄厚，建设资金到位及时，充分；
同时对项目充分论证，设计科学合理，商业资源丰富，招商渠道多。
总之，本项目作为农村产业项目的延伸发展链条，市场需求迫切、充分，且经营风险系数小，加之本项目为政府招商引资的重点项目，有扶持政策。
因此，项目切实可行。
第二章项目建设背景、必要性与意义
1.项目建设行业背景
湖南水产养殖业在全国一直举足轻重，近十几年来，更是呈高速发展状态，年平均递增15%左右；
其中，珍珠养殖因为珍珠市场价值高，需求持续旺盛，经济效益明显，逐渐成为淡水养殖珍珠中的亮点和热点，为广大养殖户所青睐，在湖南发展迅速，湖南省的淡水珍珠养殖产量已经居中国淡水养殖业的三甲之首。
而望城县地处省会长沙近郊，系长沙百里水产走廊核心区，交通便捷，临近八百里洞庭，区域内湖泊棋布，气候润泽，温度适宜，处于我国淡水珍珠养殖业的腹地，珍珠养殖条件得天独厚。
当地政府因地制宜，综合经济发展规划，果断地将淡水珍珠养殖确立为“百里水产走廊”项目中的主导产业，在政策、培育力度上给与了大力支持，更促进了区域内淡水珍珠养殖产业的规模发展和技术的成熟。
湖南淡水珍珠在国内外市场已经享有一定的知名度和影响力。
但与我国、我省淡水珍珠养殖产业发展趋势不相适应的却是：
珍珠产品的加工、贸易、流通环节相对滞后，针具的经济价值还远未得到充分的开发和实现，产量优势未能充分转化为效益优势。
珍珠产业结构较为单一，极大地制约了我省珍珠产业经济的发展后劲。
正是基于对市场的深入分析、判断和对投资环境多次考察的结果，香港陈明荣珍珠国际有限公司决定在望城县投入巨资，利用湖南在内陆中南地区的区位优势，建设一个中南地区规模最大、功能最完善的珍珠项目工程。
一方面，珍珠产业是中国极具优势的民族产业，古往今来珍珠以其细腻润洁、瑰丽多彩而驰名中外。
珍珠除制作成饰物外，还可以入药及加工成保健品，市场需求广阔。
不断延伸珍珠的产业链，可为农民增收、国家出口创汇开辟新的渠道。
目前，中国淡水珍珠养殖业主要分布在湖南、湖北、浙江、江苏等地。
中国现有的淡水珍珠产量已经占世界总产量的95%以上，占到世界淡水珍珠的总产量99%以上，而湖南的珍珠产量又占到全国的60%以上，但从珍珠贸易市场的交易额来看，湖南的珍珠则呈现出“高产低收”（高产量、低收益）的现象。
这与湖南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。
80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未经过加工就流向海外及江浙一带，产品附加值低，经济效益十分有限。
这种局面的产生又与湖南珍珠产业在加工、流通、管理等方面存在的问题是密不可分的。
故而，在产业重点区域科学规划建立较为集中、较有影响力的流通市场，及时反馈市场动态，对湖南珍珠产业存在的问题解决和健康发展是有积极意义的。
另一方面，中南地区经济的复兴与持续发展，国内国际影响力的不断提高，也是项目工程市场建设的推动力与保障。
中国经济的健康稳定发展，为国际市场不断地注入活力。
中国的国内消费能力与水平的不断提高，社会消费品总额增速加快，仅金银珠宝的增长就以每年近30%的速度在提升！
这个项目的兴建，将有力地促进湖南地方特色产品走向更加广阔的国内、国际市场，为湖南珍珠养殖农户、加工户创收、增收。
2.区域经济发展背景
2007年12月14日，经报请国务院同意，国家发改委正式批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。
长沙市成立大河西先导区，进行国际招标。
经过两轮竞标，最后由深圳城市规划设计研究院形成大河西先导区空间发展战略规划。
规划区:
湘江以西，涉及4个区县，15个乡镇，包括岳麓区，高新区，望城县的雨敞坪镇、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、高塘岭镇、星城镇，宁乡县玉潭镇、城郊乡、金洲乡、历经铺乡、夏铎铺镇，用地总面积约为1200平方公里。
核心区:
黄桥大道以东，岳麓区,高新区,望城县的黄金乡、高塘岭镇、星城镇，用地总面积约570平方公里。
起步区：
规划面积230平方公里，近期启动重点建设地区:
包括岳麓区的梅溪湖周边地区、岳麓山周边地区、洋湖垸、坪塘片，用地总面积109平方公里。
规划目标：
着眼于带动全省、辐射全球，力争到2020年把先导区建设成为：
“两型社会”综合配套改革的示范区——单位地区生产总值综合能耗低于全国省会城市平均水平；
高新产业的集聚区——技术进步对经济增长的贡献率在70%以上，高新技术总产值4000亿元以上；
城乡统筹的样板区——城乡居民人均可支配收入分别达到60000和40000元以上；
生态宜居的新城区——建成区面积200平方公里，常住人口150万；
职能定位：
全国“两型社会”综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市群战略整合核心承载区，长沙市提升主体功能区。
产业定位：
湖南省产业先行先试区，长株潭产业转型示范引领区，长沙市高新产业核心集聚区。
生态定位：
全国知名的生态文明区域，资源节约的循环集约新区，可持续发展的城市标杆。
城镇定位：
城乡统筹发展的区域城市，新型增长模式的城镇典范，环境友好的山水宜居新城。
3.项目建设的意义
3.1项目建设是实现国家、地方农业产业化发展规划的需要
淡水珍珠养殖是我省、我地的特色及优势农业项目，也是实现农业产业化的重点方向，但也凸显着珍珠产业“高产低收”的现实问题。
在珍珠价值产业链中，养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的15%左右，而余下的85%左右的经济价值都是在产品加工、贸易环节实现。
因此，项目的建成将有效实现产业化发展内涵，促进我地农业（珍珠）产业经济结构的优化升级，实现产业经济的可持续发展，为行业价值的提升创造更大的空间。
3.2项目建设是解决地方就业、农民增收问题的需要
作为大型的综合功能专业项目工程，项目建设将为社会直接提供包括建设、生产、设计、加工、销售、技术、管理及服务在内的多层次的就业岗位约5000个，并可带动其他相关产业的进一步发展，创造更多的就业机会，从而有利于农村剩余劳动力人口的转移和再就业问题的解决，直接或间接促进人民群众增收，维护社会的安定和谐。
3.3项目建设是地方社会、经济发展的需要
珍珠产业贸易结构层次多，辐射面广，项目建设吸引全国各地乃至世界的各层次客商前来经营、交易。
这将有利于改善和调整地方政府的税源结构，产生较大经济效益（对GDP值的贡献可达30亿元），并促进地方商贸物流的发展，从而实现县域经济发展、城镇功能完善、社会和谐的目的。
3.4项目建设是企业、行业自身发展的需要
面对国际市场中，中国珍珠竞争的状况，中国珍珠商们已逐渐意识到：
只有形成产业规模和标准，提高珍珠产品品质，打出“中国珍珠”的品牌，才是行业和企业发展的最终出路。
正是在这种认识下，许多海内外较有经验和实力的珍珠产业企业开始纷纷向内地产珠重地投资，以促进全行业养殖、加工、销售水平的整体提升，寻求共赢出路。
如在望城，就有香港珍珠商会投资合作开发的万亩优质淡水珍珠养殖项目，随着这些投入的产出，还有湖南珍珠协会、湖南省级农业产业化龙头企业—湖南伊思丽珍珠有限公司及大部分养殖户的大力支持、市场的形成亦是必然和紧迫的了。
总之，该项目的建成，将极大的填补湖南省乃至中南地区珍珠产业在产品加工、成品贸易环节的空白，进一步带动内地淡水珍珠产业的快速发展。
同时，由于在珍珠价值链中，养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的15%左右，而余下的85%左右的经济价值都是在产品加工、贸易环节实现，因此，项目的建成将有效促进我地珍珠产业经济结构的升级，创造更大的经济和社会效益。
保守估计，项目建成后，仅珍珠产品，市场内年交易额可达8-10个亿，为当地创造就业机会上千个。
可以预见，项目的建设，对地区经济的发展，地区农业产业结构的升级，淡水珍珠产业经济的可持续发展，都有着重大的意义。
第三章市场分析、预测与对策
1.区域经济发展与规划
1.1长沙城市宏观环境分析
1）城市人口因素分析
长沙2008年末常住总人口658.56万人（包括宁浏望），比上年增长0.87%。
城市化率为61.25%。
全年新增就业人员达10.35万人，同比增长9.3%。
其中下岗失业人员再就业3.06万人，减少3.2%。
新增转移农村富余劳动力就业8.15万人。
年末全市从业人员达396.53万人，其中城镇就业人员达149.27万人。
年末城镇登记失业率为3.41%。
2）城市GDP发展状况、固定资产投资及产业结构情况
根据《长沙市2008年国民经济和社会发展统计公报》显示——
2008年，长沙实现地区生产总值（GDP）3000.98亿元，比上年增长15.1%。
分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；
第二产业实现增加值1567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1311.27亿元，增长19.2%；
第三产业实现增加值1261.19亿元，增长14.3%。
第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、8.0、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.6%、53.0%、44.4%。
按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长14.0%。
与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、6.6个百分点，二产业提高7.2个百分点。
三次产业结构由上年的6.3：
45.0：
48.7调整为5.7：
52.2：
42.1。
全部工业增加值占GDP比重为43.7%，比上年提高8.5个百分点。
市非公有制经济实现增加值1661.00亿元，占全市GDP的比重达55.3%。
非国有经济固定资产投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达74.7%，占比比上年提高0.4个百分点。
私营企业进出口总额为32.61亿元，增长49.4%，占全市进出口总额的比重为63.1%，提高9.5个百分点。
长沙在全省的引领作用更加突出。
经济总量在全省的占比为26.9%，比上年提高2.9个百分点，人均GDP为全省的2.6倍，经济总量在长株潭三市中的占比达65.7%，比上年提高2.4个百分点。
与其他市州相比较，长沙15.1%的GDP增速遥遥领先。
长沙全年完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%。
分城乡看，城镇固定资产投资1712.24亿元，增长29.1%；
农村投资161.09元，增长35.7%。
在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）19.02亿元，比上年增长96.7%；
第二产业完成投资485.1亿元，增长41.8%，其中工业投资461.43亿元，增长40.0%；
第三产业完成投资1369.21亿元，增长25.2%。
高新技术产业投资54.2亿元，增长38.0%。
非国有单位完成投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达到74.7%。
基础设施建设完成投资348.53亿元，占全社会固定资产投资总额比重为18.6%，比上年提高2.9个百分点。
3）城市消费品零售总额及商业总体情况
长沙消费品市场持续红火。
全年实现社会消费品零售总额1273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；
剔除物价因素实际增长15.6%。
全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长24.8%，分类别看，食品、饮料、烟酒类增长33.3%；
服装、鞋帽、针纺织品类增长39.0%；
化妆品类增长33.7%；
金银珠宝类增长16.0%；
体育、娱乐类增长12.6%；
石油及制品类增长18.9%；
通讯器材类比上年增长49.4%；
家用电器和音像器材类增长10.3%；
汽车类增长23.1%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长2.4个百分点。
市场价格出现结构性较快上涨。
全年居民消费价格比上年上涨6.3%，上涨幅度提高0.4个百分点；
商品零售价格上涨6.3%，上涨幅度提高1.8个百分点。
城市居民消费价格上涨5.2%，上涨幅度提高0.3个百分点；
城市商品零售价格上涨3.9%，上涨幅度提高1.6个百分点。
原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨12.0%。
工业品出厂价格上涨9.3%。
固定资产投资价格上涨9.9%。
房屋销售价格上涨6.7%。
土地交易价格上涨9.0%。
房屋租赁价格上涨0.6%。
物业管理价格上涨0.3%。
旅游业加快发展。
全年接待国内旅游者3242.3万人次，比上年增长15.3%；
国内旅游收入271.2亿元，增长17.9%；
接待入境旅游者54.9万人次，增长9.6%；
国际旅游外汇收入4.24亿美元，增长9.7%；
国际国内旅游总收入300.2亿元，增长15.9%。
4）城乡居民收入水平
居民收入较快增长，消费结构持续升级。
抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。
在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升14.6%；
人均经营性收入按从业成员计算同比上升25.9%。
城市居民人均消费性支出12960元，增加672元，增长5.5%，服务性消费支出3804元，增长3.9%。
城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。
在城市居民消费分类中，食品消费增长11.5%；
衣着消费增长3.9%；
设备用品及服务消费增长27.3%；
医疗保健消费增长19.8%；
交通和通讯消费减少16.1%；
居住消费增长29.1%；
教育文化娱乐服务消费减少16.6%；
杂项商品和服务消费增长8.0%。
年末每百户家庭拥有家用汽车10.25辆，家用电脑60.5台，接入互联网的计算机40.5台。
人均住房建筑面积28.3平方米。
全年农村居民人均可支配收入7632元，比上年增加1293元，增长20.4%，增幅提高3.8个百分点；
农民人均纯收入8003元，增长21.0%，其中工资性收入3708元，增长15.6%。
全年
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