房地产项目质量评估管理办法.docx

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房地产项目质量评估管理办法

产品质量评估管理办法

1.目的

⏹采用过程测量方法评估质量管理状况，持续提升产品质量水平。

⏹统一产品质量评估的组织、方法和流程。

⏹通过定期评估，识别高质量风险项目，跟踪和落实质量风险管理措施以消除质量隐患。

⏹确保质量底线，落实工程质量安全事故责任追究制度。

⏹判断一线公司工程管理状况，并提出更具针对性的提升和改进管理的要求，从而达到提高质量稳定性以及精细化管理的目标。

2.适用范围

适用于集团所有在建（自开工至交付完成）项目和各一线公司，包括全资公司和项目以及非全资但负责经营管理的公司和项目。

3.组织

3.1.集团工程管理部负责统一协调集团在建项目及一线公司的评估工作并对工程质量、安全进行管理。

3.2.各区域本部工程管理责任部门负责区域内在建项目质量安全管理工作的组织、实施。

3.3.评估区域：

包括深圳、上海、北京及成都四个区域。

4.职责

4.1.集团工程管理部

4.1.1.负责本办法的制定、修订、解释。

4.1.2.负责集团项目分区域评估报告的收集分析和集团总体评估报告的发布。

4.1.3.对各区域评估结果进行抽查复核。

4.1.4.负责对集团内重大质量、安全事故的调查。

4.1.5.根据实测及评估结果对一线工程管理状况进行评价。

4.1.6.负责每季度发布各一线公司的工程管理报告。

4.1.7.负责共享集团内成功经验和教训。

4.2.区域本部工程管理责任部门

4.2.1.根据区域项目以及工程管理的实际状况，开展质量安全管理工作。

4.2.2.制定本区域的工作执行细则并报集团工程管理部备案。

4.2.3.负责编制区域内组织的质量安全管理报告，报区域管理层和集团工程管理部。

4.2.4.跟踪落实区域内项目的整改措施。

4.2.5.根据区域评估结果提出区域内奖惩建议。

4.2.6.负责本区域内严重质量事故的调查。

4.2.7.负责共享区域内成功经验和教训。

4.3.一线公司工程管理责任部门

4.3.1.制定本公司的质量安全管理工作执行细则，明确实测方法，统一实测表格，报区域工程管理责任部门备案。

4.3.2.负责组织本公司内在建项目的产品质量安全管理工作。

4.3.3.设置部门质量管理专职人员，负责具体执行本公司内各在建项目的产品质量管理工作。

4.3.4.负责编制本公司质量安全管理报告，报公司管理层和区域本部工程管理责任部门。

4.3.5.负责根据评估情况，制定公司层面纠正、预防措施，并跟踪落实。

4.3.6.负责对项目经理部问题整改的检查、复核。

4.3.7.负责对本公司工程质量安全事故的管理并对本公司内一般质量事故的调查

4.4.一线公司项目经理部

4.4.1.负责评估工作的现场安排。

4.4.2.设置质量管理专职人员，负责具体执行项目的产品质量安全管理工作。

4.4.3.制定、执行质量预控措施，及时提供反馈。

4.4.4.督促施工和监理单位采取有效措施，落实产品质量实测自查和复查，及时全面整改各级评估部门提出的存在问题实测项和质量高风险项。

4.4.5.负责对本项目工程质量安全事故的处理。

5.工作程序

5.1.评估组织及频率

5.1.1.集团工程管理部负责组织对集团内在建项目实施季度评估，评估范围为全部在建项目（自基础开工至交付完成）

5.1.2.各区域本部负责组织区域内质量安全管理工作。

5.1.3.各一线公司工程管理责任部门和项目经理部按照工作细则中具体规定，组织产品质量安全管理工作。

5.1.4.评估人员：

集团与各区域评估可根据具体情况组织评估人员。

如委托专业外包机构实施评估，评估人员上岗前应经过专业能力评估。

5.2.评估工作程序

5.2.1.施工单位按照国家规范和标准，对涉及产品质量的所有评估指标进行100％实测实量，并及时真实记录具体数据。

5.2.2.监理单位按照国家规范和标准，对施工单位的评估指标，按工序和时间要求，按比例进行复查，并编写项目的产品质量实测评估报告，报项目经理部备案。

5.2.3.项目经理部复核监理单位提交的项目质量评估报告的真实性、及时性。

5.2.4.一线公司工程管理责任部门监督检查各项目经理部质量评估的执行情况。

5.2.5.各区域工程管理责任部门根据各区域特点，独立组织产品质量安全管理工作，发布本区域产品质量安全管理报告。

5.2.6.集团工程管理部每季度发布集团组织的各区域产品质量评估相关报告。

5.2.7.集团工程管理部在各区域产品质量评估报告的基础上，每季度发布工程管理评估报告，并对各一线公司的工程管理现状进行分级。

5.3.评估内容

5.3.1.产品质量评估包括质量实测合格率、观感质量和质量风险三部分内容。

5.3.2.基础开工至±0.00阶段仅做质量风险和观感质量评估，不进行质量实测合格率评估。

5.3.3.质量风险评估内容的纬度指标包括以下方面：

●施工计划：

包括施工控制计划的合理性及执行情况。

●质量通病控制：

包括渗漏、空鼓/开裂、观感质量、成品保护标准/方案可靠性及执行情况，分四个维度进行评估。

●安全环保：

包括安全文明施工措施，建筑节能/空气质量保证措施可靠性及执行情况，分两个维度进行评估。

各维度质量风险评估主要指标详“项目质量风险评估表”。

5.3.4.质量风险评估根据项目质量风险发生概率和影响程度分析，实施ABC三级评价。

项目质量风险评估的分级区间为：

●A级：

信任度较高，风险较低,受控状态良好；

●B级：

问题较少，或预测有一定潜在质量风险，处于可控范畴；

●C级：

存在较大质量风险，或预测潜在风险较高，需重点关注。

5.3.5.产品质量综合合格率评估内容包括以下方面（以下实测内容根据评估时项目所处施工阶段具体选择）：

混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、饰面工程（地面、涂料、墙纸、墙布、地板、瓷砖、石材等）、门窗工程、安装工程、观感质量等

产品质量实测合格率评估的抽查比例：

涵盖所有施工标段，各分部工程每标段抽查不少于两户（混凝土结构工程不少于两层），各分项抽查点数要求详“质量实测合格率评估表”。

5.3.6.产品质量实测合格率评估合格标准按国家相关规范、《集团装修房交付验收统一标准VK-GC/Q-31-F1》、《集团毛坯房住宅交付质量和观感标准VK-GC/Q-32》执行。

（参见“质量实测合格率评估表”）

5.3.7.产品质量实测合格率分类计算方法：

（1）标段评估实测合格率

●分项/分部/标段单次合格率=抽查合格点数/全部抽查点数

●分项/分部/标段多次合格率：

统计期内，该分项/分部/标段单次合格率的算术平均值。

（2）项目评估实测合格率

●项目单次合格率：

以项目各参评标段建筑面积为权重，该项目内各参评标段单次合格率的加权平均值。

●项目多次合格率：

统计期内，以参评标段建筑面积为权重，项目内所有参评标段的单次合格率的加权平均值。

（3）项目观感质量得分率

●项目单次观感质量得分率：

按照《在建项目观感质量评分表》确定的规则和方法，计算出的项目单次观感质量得分率。

（4）项目综合合格率

●项目单次综合合格率：

根据项目单次实测合格、项目单次观感质量得分率的不同权重的加权值，作为该项目单次综合合格率。

●项目多次综合合格率：

统计期内，以参评项目在建面积为权重，项目内所有参评的项目单次综合合格率的加权平均值。

（5）公司评估合格率

●公司单次合格率：

以公司各参评项目的建筑面积为权重，公司内所有参评项目的单次综合合格率的加权平均值。

●公司多次合格率：

统计期内，以各参评项目的建筑面积为权重，公司内所有参评项目的单次综合合格率的加权平均值。

5.3.8.公司工程管理状态等级评定规则：

（1）计集团各季度的公司综合合格率（含观感质量）为A1，所占权重80％；

（2）计集团各季度的质量、安全风险评估结果得分率为A2，所占权重10%；

●当公司所有评估项目的单项风险C级数/公司所有评估项目≥50％，A2取值为零；

●当20％≤当公司所有评估项目的单项风险C级数/公司所有评估项目＜50％时，A2取值为70％；

●当公司所有评估项目的单项风险C级数/公司所有评估项目＜20％时，A2取值为90％；

●当公司所有评估项目的单项风险C级数/公司所有评估项目＝0％时，A2取值为100％。

（3）一线公司内外部资源与开发项目的匹配度A3，所占权重为10%。

●匹配度由集团工程管理部每季度根据各一线公司的在建和待建项目数量、规模、评估情况，以及供方资源等综合信息，提出各一线公司的A3值。

（4）根据第

（1）至（3）款的约定，计算各公司的每季度的工程管理状态指数A（i），强制排序后，根据各公司所处分位值，按“优良”、“合格”、“待改进”进行分类，具体方法如下：

●A（i）=A1×80％＋A2×10％＋A3×10％；

●对A（i）（i=1，2，3，…..，N）自高向低，强制排序；

●处于70分位线以上（含）的公司，评定为优良；处于70分位线（不含）至15分位线（含）的公司，评定为合格；处于15分位线（不含）的公司，评定为待改进。

（5）A1、A2、A3各值的权重，集团将根据不同阶段的要求和关注重点，进行调整，以指导各一线公司的工程管理工作。

5.4.评估报告

5.4.1.评估完成后需发布“区域产品质量评估报告”，评估报告应包括以下内容：

●质量风险：

区域内各项目质量风险分级结论（包括综合风险分级及分类风险分级结论）、高风险项目情况分析及应对措施（包括预控措施和应急方案）、上期高风险项目的复查跟踪情况；

●质量实测合格率：

区域内各项目质量实测的项目合格率、标段合格率、分部工程合格率、分项工程合格率及项目质量实测合格率排名。

●观感质量得分率：

区域内各项目的观感质量得分率及项目排名。

●质量综合合格率：

将项目质量实测合格率和项目观感得分率，按一定比例，进行加权后的分值。

●各标段、各项目在本区域内的排序。

5.4.2.报告时间

每季度末的次月上旬，集团工程管理部将本期“区域产品质量评估报告”、“各公司工程管理报告”发送各公司项目部、工程管理责任部门、工程分管负责人、区域管理层、区域工程管理责任部门。

5.4.3.报告格式

评估报告按附件“区域产品质量评估报告（示范本）”统一。

5.4.4.集团各项目的年度产品质量综合合格率排序。

集团工程管理部根据各区域评估报告，每年末对各项目进行产品质量综合合格率排序，并及时反馈各相关部门。

5.5.管理措施

5.5.1.每期评估后，质量风险综合等级为C级风险的项目须在5日内向区域提交质量风险预案措施和整改方案；区域工程管理责任部门对整改效果进行复查。

5.5.2.在集团评估中被评定为综合C级风险且在限期内未完成整改或整改验收不合格的项目，连续两次或一年内累计三次出现同一单项C级风险的项目，根据《质量管理拉闸制度实施办法VK-GC/Q-27》相关规定实施拉闸、限期整改。

5.5.3.对于产品质量实测评估存在严重问题的项目，各一线公司和各区域须采取有效措施，督促整改直至合格，包括但不限于以下措施：

（1）暂停支付工程款；

（2）对存在严重问题的楼栋、标段进行局部或全部拉闸；

（3）违约索赔等。

5.5.4.集团每年年底按第5.3.7条第

（2）款的“项目多次合格率”计算方法，计算各项目当年产品质量综合合格率，并据此进行集团各项目排序。

对集团综合排名前三位的项目实施奖励，具体奖励办法参照《集团特别奖制度VK-RS/Q-29》执行。

5.5.5.集团每年末按第5.3.7条第（3）款的“公司多次合格率”计算方法，计算各公司当年产品质量综合合格率纳入对一线公司的考核体系。

5.5.6.根据各公司的工程管理状况等级，分别采取以下管理措施：

（1）工程管理状况为“优良”

①对公司给予专业系统内进行通报表扬，年度工程管理专业奖项将从工程管理状况优良的公司中产生。

②将作为专业系统候选标杆，并接受待改进公司人员的交流学习安排。

（2）工程管理状况为“待改进”

①公司须在工程管理报告发布后一周内，向区域工程管理责任部门提交工程管理风险预控措施和整改方案，区域工程管理责任部门对整改效果进行跟进，整改完成后由集团工程管理部进行验收。

②公司工程分管负责人、工程部经理、项目经理应前往状况为优良的公司进行为期不少于10天的强制交流学习，交流学习后5日内提交学习报告。

③一年中连续两次工程管理状况为“待改进”的，将在专业系统内通报批评并取消年度工程管理类奖评奖资格；一年中连续三次工程管理状况为“待改进”的，在集团范围内通报批评，并对一线公司实施质量管理拉闸。

6.工程质量安全事故管理

6.1.工程质量事故

6.1.1.工程质量事故定义及分类

（1）工程质量事故，是指违反工程质量有关法律法规和工程建设标准，使工程产生结构安全、重要使用功能等方面的质量缺陷，造成重大经济损失的事故。

（2）工程质量事故等级划分如下：

①一般质量事故：

凡具备下列条件之一者为一般质量事故

a.影响使用功能和工程结构安全，造成永久质量缺陷的。

b．违反强制性条文或其他生效中的技术法规，经重新鉴定质量安全后可投入使用的。

②严重质量事故：

凡具备下列条件之一者为严重质量事故

a.严重影响使用功能或工程结构安全，存在重大质量隐患的。

B．违反强制性条文或其他生效中的技术法规，需要采取结构加固措施，经重新鉴定质量安全后可投入使用的。

③重大质量事故：

凡具备下类条件之一者为重大质量事故

a．建设过程中工程局部或部分倒塌、坍塌或因质量问题报废。

b．违反强制性条文或其他生效中的技术法规，导致验收不合格，经重新鉴定质量安全后仍不具备使用条件的。

6.1.2.工程质量事故报告

（1）工程质量事故发生后，项目负责人应当立即向所属公司第一负责人和分管负责人报告。

（2）一线公司第一负责人接到事故报告后，应当安排相关部门在2个工作日内上报至集团、区域工程管理责任部门。

（3）事故报告应包括下列内容：

①事故发生的时间、地点、工程项目名称、施工、监理单位名称；

②事故发生的简要经过和初步估计的直接经济损失；

③事故的初步原因；

④事故发生后采取的措施及事故控制情况；

⑤事故报告单位、联系人及联系方式；

⑥其它应当报告的情况。

6.1.3.工程质量事故调查

（1）集团工程管理责任部门、设计管理责任部门、审计管理责任部门、集团人力资源部负责组织对重大质量事故进行调查，区域工程管理责任部门负责对严重质量事故进行调查，一线公司工程管理责任部门负责对一般质量事故进行调查，并履行下列职责：

①核实事故基本情况，包括事故发生的经过及直接经济损失；

②核查事故项目基本情况，包括施工证照获取情况、工程各参建单位履行职责的情况；

③依据国家有关法律法规和工程建设标准分析事故的直接原因和间接原因，必要时组织对事故项目进行检测鉴定和专家技术论证；

④认定事故的性质和事故责任；

⑤依照本制度提出对事故责任人员的处理建议；

⑥总结事故教训，提出防范和整改措施；

⑦提交事故调查报告。

（2）事故调查报告应当包括下列内容：

①事故项目及各参建单位概况；

②事故发生经过；

③事故造成的直接经济损失；

④事故项目有关质量检测报告和技术分析报告；

⑤事故发生的原因和事故性质；

⑥事故责任的认定和事故责任者的处理建议；

⑦事故防范和整改措施。

　　（3）事故调查报告应当附具有关证据材料。

6.1.4.工程质量事故处理

（1）集团、区域、一线公司人力资源责任部门依据事故调查报告，对质量事故相关责任人实施处罚。

（2）如果瞒报质量事故，则涉事公司第一负责人及分管负责人在集团范围内通报批评，分管负责人做免职处理。

（3）如果不能及时发现质量事故被除当事公司之外的第三方指出，则责任部门负责人做免职处理，分管负责人在集团范围内通报批评。

（4）处罚标准：

①一般质量事故：

直接责任：

公司范围内通报批评；

间接责任：

公司范围内通报批评。

②严重质量事故：

直接责任：

专业系统内及区域范围内通报批评，季度考核需改进；

间接责任：

专业系统内及区域范围内通报批评；

管理责任：

专业系统内及区域范围内通报批评。

③重大质量事故：

直接责任：

集团范围内通报批评，解除劳动合同；

间接责任：

集团范围内通报批评，降薪10%；

管理责任：

集团范围内通报批评，降薪5%，专业分管责任人降职。

6.2.工程安全事故

6.2.1.项目经理为项目安全生产第一责任人；

6.2.2.项目经理每周必须牵头组织总监理工程师、总包安全经理对现场进行全面安全检查并形成书面资料存档备查；

6.2.3.项目实测实量评估中安全红牌项目将对项目经理进行通报批评；

6.2.4.项目发生致人死亡的安全事故，项目经理季度考核需改进。

7.支持性文件

7.1.《质量管理“拉闸”制度实施办法》（VK-GC/Q-27）

7.2.《集团装修房交付验收统一标准VK-GC/T-31-F1》

7.3.《集团毛坯房住宅交付质量和观感标准VK-GC/Q-32》

7.4.《集团特别奖制度VK-RS/Q-29》

7.5.《安全健康及环保现场管理标准（试行）VK-GC/Q-28》

7.6.《集团装修房成品保护标准》（VK-GC/Q-21）

7.7.《关于工程质量的专项奖励办法VK-RS/Q-49》

7.8.《安全健康及环保现场管理标准（试行）VK-GC/Q-28》

7.9.《集团装修房成品保护标准》（VK-GC/Q-21）

7.10.《加强质量管理、严格建设程序实施办法090505》

7.11.《集团在建项目产品质量实测操作指引》（VK-GC/Q-35）

7.12.《在建项目观感质量评分表（正式稿）》

7.13.其他国家、地方相关质量规范文件

8.相关附件

8.1.《质量风险评估表》、《质量实测合格率评估表》、《在建项目观感质量评分表》、《区域产品质量评估报告（示范本）》

8.2.