陕西房地产市场税负分布转嫁与税收调控分析.docx

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陕西房地产市场税负分布转嫁与税收调控分析

陕西房地产市场税负分布、转嫁及

税收调控政策分析

摘要：

作为国家调节宏观经济的重要手段，房地产税收进入了房地产行业链条中的各个环节，我国目前涉及房地产市场的税种共有12个。

按照房地产经济学的分类习惯，本文从取得、交易和保有三个环节进行细分。

通过分析得出：

陕西房地产市场的税收明显呈现“轻保有重流转忽取得”的税负分配格局，交易环节征收的税种基本都属于流转税，而没有一种流转税是不能转嫁的。

在陕西房地产市场的供给弹性大于需求弹性现实下，房地产市场的税收大部分转嫁了给购买者。

在“轻保有重流转忽取得”的税负分配格局下,政府的调控格局若仍落在流传环节,其实际效果非但不能达到降低房地产市场价格的目的,反而还可能成为房价持续上涨的刺激因素。

关键词：

税负水平；税负结构；税负转嫁；税收调控

TaxDistribution、TaxTransferandTaxRegulationPolicyAnalysisinShaanxiRealEstateMarket

Summary：

Astheimportantmeanofnationalmacroeconomicregulation,therealestatetaxhasenteredintotherealestateindustrychainineachprocedure,nowadays,ourcountryhas12categoriesoftaxesinvolvingrealestatemarket.Accordingtotheclassificationoftherealestateeconomics,thispapersubdividesbyobtaining,tradingandmaintaining.Throughtheanalysis,thispaperconcludesthatthetaxoftherealestatemarketinShaanxiobviouslyappearsthetaxburdendistributionpattern"makinglightofretaining,payingattentiontocirculationandignoringgaining",taxesexpropredintradinglinksbasiclybelongtoturnovertax,butallturnovertaxescanbetransfered.IntherealitythattheelasticityofsupplyisgreaterthanthatofthedemandinShaanxirealestatemarket,thetaxesoftherealestatemarketaremostlytransferintothebuyers.Inthetaxburdendistributionpattern"makinglightofretaining,payingattentiontocirculationandignoringgaining",ifthegovernment'sregulationpatternstillfallsoncirculationlink,itsactualeffectnotonlycannotachievethepurposeofreducingpriceoftherealestatemarket,butalsomaybecomeastimulusurginghousepricesrisingcontinuously.

Keywords:

Taxlevel;Taxstructure;Taxtransfer;Taxregulation

1陕西房地产市场的税负分布分析

作为国家调节宏观经济的重要手段，房地产税收进入了房地产行业链条中的各个环节，我国目前涉及房地产市场的税种共有12个，分别为房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市房地产税、契税、营业税、个人所得税、企业所得税、印花税和城市维护建设税，其中，固定资产投资方向调节税从2000开始暂停征收，城市房地产税从2009年停征。

陕西涉及房地产市场的税收种类和国家是完全一致的。

房地产具有非单一生产的重叠税收环节，在房地产行业的生产链条中，同一产品的各种税收在不同环节中分别征收。

按照房地产经济学对房地产的分类习惯，我们可以根据交易环节对于房地产税收从取得、交易和保有三个环节进行细分。

房地产税收在不同环节的税种安排不同，税负水平不同，产生的效应也不相同。

在现实经济生活中,由于房地产的转让、取得和收益通常几乎是同时进行的,因此，上述三个环节可以笼统地称之为房地产市场的交易环节,它与房地产保有环节一起构成了房地产市场运行的两个大的方面。

本文从交易和保有两个环节入手，对陕西房地产市场税负水平及税负结构进行分析。

1.1陕西省房地产取得环节税负水平

房地产取得环节亦称房地产一级市场。

目前陕西房地产开发征用土地环节中涉及到的税种相对较少，主要有契税、耕地占用税。

其中，国有土地使用权出让受让方必须交纳3%--5%的契税，同时取得土地若为集体土地，则还需一次性缴纳耕地占用税。

我们以契税和耕地占用税税收收入的合计数与房地产开发投资额之比作为我们分析房地产取得环节税负的基本指标，则2001--2009年陕西省房地产市场取得环节的税负情况如表1所示：

表12001—2009年陕西省房地产取得环节的税负分析单位：

万元

年份

项目

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

契税和耕地占用税①

53

32

17

368

556

70

5

24

23

房地产开发投资额

9437330

7622300

5353249

3948602

2990000

2311719

1885616

1235686

997844

税收负担率

0.0006%

0.0004%

0.0003%

0.0093%

0.0186%

0.0030%

0.0003%

0.0019%

0.0023%

数据来源：

陕西省地税局，中经网和《陕西省统计年鉴》

①来自于陕西省地税局房地产市场税收统计资料中的其他税种，房地产市场共涉及13个税种，其中有10个税种单独统计，固定资产投资方向调节税已暂停征收，所以其他税收便包括契税和耕地占用税。

从上表可以看出，在房地产市场的取得环节，开发企业取得土地时支付的税金绝对数量很小，在房产开发投资额中占到的比重微乎其微。

但这只是房产企业上缴的一部分，在取得土地时，房产企业更多的是要负担土地使用费和土地开发费等和税收有着相同性质的一些费用。

这部分费用在房产企业中的比重比较大。

据相关数据显示，我国房地产取得环节中税费合计约占房价的75%，在此，陕西省参照全国水平进行名义税负粗略核算可知：

房地产取得环节税费中，契税按照最高税率5%水平计算，只占3.75%的比例，耕地占用税实行定额征收，所占比例更小。

由此可见，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻，即在现有税负水平下，国家通过征税的方式无法起到限制征地的作用。

1.2陕西省房地产交易环节税负水平

房地产交易环节又称房地产流转市场，从全国来说，房地产税收集中在增量方面，在房地产交易环节设置了大量的主要税种，我省亦是如此。

一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、收益、交换等多种情况。

其中，在房地产的转让行为中，房地产转让方要按转让土地使用权和房地产的营业额5%征收营业税；按实缴的营业税税额征收7%、5%、1%不等的城市维护建设税；按产权转移书据所载金额的0.05%征收印花税。

在房地产收益行为中，转让方要按转让房地产增值程度征收30%--60%的四级超率累进税率的土地增值税；按转让房地产的收入减去准予扣除的项目后的余额征33%（2008年起按25%的比例征收）的企业所得税。

在房地产购买行为中，受让方需缴纳契税和印花税，契税一般按成交价格的5%减半征收，印花税按产权转移书据所载金额的0.05%征收。

我们以营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税和企业所得税等税种收入合计数与商品房的销售额之比作为我们分析房地产流转环节税负的基本指标，则2001--2009年陕西省房地产市场交易环节的税负情况如表2所示：

表22001—2009年陕西省房地产交易环节的税负分析单位：

万元

年份

项目

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

营业税

391437

263771

202015

123469

81295

72609

52202

33692

21134

城市维护建设税

25224

19340

14509

7968

7763

5920

3259

2057

1232

土地增值税

61149

43224

34639

18594

6391

43

50

159

315

印花税

5590

5625

4775

2100

1623

988

767

319

209

企业所得税

22594

21367

22027

15067

12060

7069

6651

4270

5450

总计

505994

353327

277965

167198

109132

86629

62929

40497

28340

商品房销售额

6727127

3697486

3828563

2748085

1837000

881716

890059

741858

653434

税收负担率

7.52%

9.56%

7.26%

6.08%

5.94%

9.83%

7.07%

5.46%

4.34%

数据来源：

陕西省地税局，中经网和《陕西省统计年鉴》。

在房地产交易行为中，从名义税负水平看，营业税及其附加适用税率5.5%，土地增值税30%--60%，企业所得税33%（2008年起为25%）。

名义税负水平明显偏重；在实际征纳中，由表2可知：

近年来陕西省房地产市场交易环节的税负水平在4.3%--9.9%之间，以2004年为峰值。

自2004年，我省的房价开始直线走高，国家进行了相关的税收优惠政策，税负水平才略有回落。

但总体来说，近年来，交易环节的税负水平是在一直上升的，这个税负水平远大于其他许多行业交易环节的税负。

且在现实中，在房地产转让行为中，购买方还需支付一些地方性的收费项目，如土地使用证费、房屋所有权证费、商品房买卖交易手续费等。

另外，由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性，一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利地转嫁到购买方身上，使得购买者必须付出高额代价。

因此可以说，这一环节的税负水平相对最重。

1.3陕西省房地产保有环节税负水平

房地产保有环节又称房地产三级市场。

一般而言，房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。

在居住行为中，现行税制涉及的税种很少，主要有房产税和城镇土地使用税，这两种税不仅设置税率较低，而且都具有较大的免税范围，即通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有的住房除了少许的城镇土地使用税，一般无须纳税，因此，名义税负水平偏低。

其中，城镇土地使用税采用从量计征制度，税率为0.2--10元/平方米/年，房产税采用从价计征，税率仅按原值扣除10%--30%后的1.2%。

在租赁行为中，涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税等，在陕西省，房屋租赁行为非常普遍，但税收收入非常低，究其原因主要是因为税收征管难度过大，税务工作人员无法逐门逐户排查出租房屋情况，即使能够做到也很难判断其真伪，使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态，造成实际上税收收入很少，税负水平过低，形成了很大的税收漏洞，房地产租赁环节的税收形同虚设。

因此，在此节分析中，只把缴纳的房产税和个人所得税计入此环节，其余忽略不计。

我们以房产税和城镇土地使用税税收收入的合计数与房地产市场的价值估值之比作为我们分析房地产保有环节税负的基本指标，则2001--2009年陕西省房地产市场保有环节的税负情况如表3所示：

表32001—2009年陕西省房地产保有环节的税负分析单位：

万元

年份

项目

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

房产税

14052

12175

11070

9319

6203

4319

3854

3269

2130

城镇土地使用税

33696

37885

9362

3532

3318

1289

1423

869

212

个人所得税

9658

13232

8601

9130

7856

3047

1382

719

352

总计

57406

63292

29033

21981

17377

8655

6659

4857

2694

房产市场价值估值①

2240122

1590108

1496058

1257190

1201727

708387

864631

623612

565983

税收负担率

2.56%

3.98%

1.94%

1.75%

1.45%

1.22%

0.77%

0.78%

0.48%

数据来源：

陕西省地税局，中经网和《陕西省统计年鉴》。

①房产市场价值估值以房地产开发企业竣工房屋价值为准。

由上表可以看出，近五年来，房地产市场保有环节的税负约为2.5%左右，而本世纪初的几年，房地产市场保有环节的税负却不足1%，这主要是因为近些年加大了房地产市场涉及的个税的征管。

而一些发达国家房地产保有税是以不动产评估值征税的，他们的税率大致可以反映税负水平。

例如美国各州税率在3%--10%之间，法国为3%，可见我国不动产保有阶段的宏观税负水平还低于西方国家及周边地区的税负水平。

1.4陕西省房地产税负的结构分析

从上文的分析中可知：

整体来说，陕西省房地产市场各个环节的税负水平是偏重的，在取得环节，重费轻税，税收在开发投资额中的比例微乎其微。

在交易环节，税负高于其他行业，相对较重。

在保有环节，税负低于西方一些国家，相对较轻。

下面分析各个环节的税收在房地产总税收中的比重：

表42001年－2009年陕西省房地产市场税负结构分析表单位：

万元

年份

项目

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

陕西省税收总收入

7352704

6918321

3555047

701677①

1838289

1508770

1281003

1123037

1039809

取得环节税收总计

53

32

17

368

556

70

5

24

23

取得环节税收占房地产税收比重

0.01%

0.01%

0.01%

0.19%

0.44%

0.07%

0.01%

0.05%

0.07%

取得环节税收占陕西省税收比重

0.00%

0.0005%

0.0005%

0.0524%

0.0302%

0.0046%

0.0004%

0.0021%

0.0022%

交易环节税收总计

505994

353327

277965

167198

109132

86629

62929

40497

28340

交易环节税收占房地产税收比重

89.80%

84.80%

90.54%

88.21%

85.88%

90.85%

90.42%

88.98%

90.98%

交易环节税收占陕西省税收比重

6.88%

5.11%

7.82%

23.83%

5.94%

5.74%

4.91%

3.61%

2.73%

保有环节税收总计

57406

63292

29033

21981

17377

8655

6659

4857

2694

保有环节税收占房地产税收比重

10.19%

15.19%

9.46%

11.60%

13.67%

9.08%

9.57%

10.67%

8.65%

保有环节税收占陕西省税收比重

0.78%

0.91%

0.82%

3.13%

0.95%

0.57%

0.52%

0.43%

0.26%

房地产税收合计

563453

416651

307015

189547

127081

95354

69594

45515

31151

房地产市场税收总量占全省税收收入的比重

7.66%

6.02%

8.64%

27.01%

6.91%

6.32%

5.43%

4.05%

3.00%

数据来源：

根据《陕西统计年鉴》，陕西省国税局，陕西省地税局网站公布数据计算而得。

①由于2006年财政体制的改变，统计口径也发生了变化，所以数据和往年差距比较大，不作为重要参考数据。

根据上表中的数据作图得：

图1陕西省房地产市场各环节税负结构

由图1和表4不难看出：

2009房地产市场税收总收入是2001年的18.1倍，陕西房地产市场的税收增长率高于税收总额的增长率，房地产税收合计占税收收入总额的比重，由2001年的3%上升到到最高时的2007年8.64%。

八年来，每个税种的收入总额都增长迅速，基本都增长了数10倍。

尤其是营业税和土地增值税的增幅最为明显。

但近年来房地产的开发持续出现过热的局面，2001年--2009年房地产的投资额以年均32.8%的速度增长，商品房销售额也以年均38.5%的速度增长，其中，2005年销售额比2004年增长了100.8%。

从这个角度来说，房地产税对税收的贡献并没有与其发展同步。

房地产取得环节占税收的比重太低，可以忽略不计。

交易环节占税收总额的比重逐年上升，上升到最高时的7.82%，2008年由于地震灾害和金融危机等客观因素的冲击，房地产市场整体不太景气，因此，保有环节和交易环节的比重都有所下降。

保有环节占税收的比重基本也是在持续增长，但比例一直不高于1%。

但以交易环节税负最重，最高时房地产市场的税收收入有91%左右来自于交易环节的纳税。

平均来说，交易环节的税收总额是保有环节的8.42倍，是取得环节的5000多倍，形成了“轻保有重流转忽取得”的税负分配格局。

在这样的税负分配格局下,政府的调控格局若仍落在流传环节,其实际效果非但不能达到降低房地产市场价格的目的,反而还可能成为房价持续上涨的刺激因素。

综上所述，现行税制在房地产交易环节税种较多，税负最重，而在房地产保有和取得环节税种较少，税负相对过轻。

交易环节税负过重导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率远远高于国内其他行业和国外同行业；保有环节税负较轻降低了房地产保有者的经济风险，导致了房地产利用的低效率，出现了房地产大量空置的现象。

2陕西房地产市场税负转嫁分析

从上述分析可以看出，陕西房地产市场的税收明显呈现“轻保有重流转忽取得”的税负分配格局，也就是说，房地产税负主要是在交易环节征收即主要是对房地产开发商和投机商等房地产销售方征收。

但交易环节征收的税种基本都属于流转税，而没有一种流转税是不能转嫁的。

所以，房地产开发商和投机商为了获取更大利润，会想方设法把税收进行转嫁。

同时，税负转嫁基本理论是：

税负转嫁的程度主要取决于供求双方的价格弹性，税收易向弹性较小一方转嫁，通常来讲，住房属于生活必需品，购房者对价格不是很敏感，需求弹性较小，而售房者则对价格反映较为敏感，供给弹性较大，由此可知：

大部分的税负还是被购房者承担了。

但购房者在多大程度承受了税负的转嫁？

下面就陕西房地产税收转嫁程度作简要分析。

2.1模型构建

设房地产有效需求方程是：

式中，Q是陕西省商品房的有效需求，GDP为陕西省GDP总值，P为陕西商品房销售价格，a、b是待估系数，c是常数项，v是随机误差项。

房地产供给方程是：

式中，S为陕西省商品房有效供给量，P为陕西省商品房销售价格，

是待估系数，

是常数项，w是随机误差项。

2.2数据选择

依据上述模型，本课题通过中宏网和陕西统计年鉴选取了1994-2009年陕西省的GOP指数，商品房销售面积，商品房竣工面积和商品房销售额作为原始数据进行分析，具体数据如下表：

表51994—2009年陕西商品房相关数据

年份

GDP

（1978年=100）

P

（元/平米）

商品房销售面积

（万平方米）Q

商品房竣工面积

（万平方米）S

1994

422.6

1181.53

92.32

136.77

1995

466.6

1406.95

88.73

176.81

1996

517.5

1139.23

113.93

187.55

1997

572.9

1335.29

118.54

217.55

1998

639.4

1293.14

182.32

262.6

1999

705.3

1041.83

429.5

580.8

2000

778.7

1253.46

396.40

585.27

2001

855.0

1569.68

416.29

580.99

2002

949.9

1553.52

477.54

642.1

2003

1062.0

1483.77

581.45

709.5

2004

1199.0

1731.03

509.36

538.4

2005

1363.3

2059.42

892.00

757.2

2006

1552.8

2461.32

1116.51

792.1

2007

1798.1

2621.99

1460.17*

892

2008

2093.0

2952.49

1513.01*

808.69

2009

2377.6

3223.47

2086.92*

3128.20

数据来源：

中宏产业数据库和《陕西统计年鉴》

注：

*此数据由于统计口径发生了变化，由原来的现房销售面积变化为现房和期房的销售面积之和，在实际模型运用中，把期房面积给予了扣除。

用普通最小二乘法，得到结果如下：

Q=0.521×GDP-0.223×P-23.326

（2.531）（-1.983）R=0.94D-W=1.53

S=0.49×P-256.35

（4.352）R=0.92D-W=1.69

结果显示：

此模型拟合度较好，R、DW均符合要求，t值在90%显著水平下通过了检验。

因此该模型可以作为陕西房地产市场的供求方程。

根据税负转嫁的局部均衡理论分析可知：

当对房地产课税时（或增加税收时），只要房地产供给不是无弹性的，税负都应该由供求双方负担。

其负担额分别是：

式中：

表示供给价格弹性，

表示需求价格弹性，

表示课征税额，由房