税法第八章土地增值税法.docx
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税法第八章土地增值税法
2006-税法-第八章-土地增值税法
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2006_税法_第八章土地增值税法
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2006-12-2612:
11:
37
一、单项选择题
1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中含有印花税金2.5万元）。
该企业应缴纳土地增值税（
）。
A.96.75万元
B.97.50万元
C.306.75万元
D.307.50万元
2.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10％计算；该项目转让的有关税金为
200万元。
计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。
A.1500万元
B.2000万元
C.2500万元
D.3000万元
3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报核准，凡居住（）的，免予征收土地增值税。
A.满10年或10年以上的
B.满5年或5年以上的
C.满3年未满5年的
D.未满3年的
4.下列转让的房地产不缴纳土地增值税的是（）。
A.农村集体土地承包权的转让
B.政府将其办公房屋转让给其他单位
C.农业科研机构将座落在某市区的土地所有权转让给农业生产者用于农业试验
D.企业将房产所有权转让给境外非营利的社会团体
5.下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。
A.赠予社会公益事业的房地产
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.抵押期满权属转让给债权人的房地产
D.兼并企业从被兼并企业得到的房地
6．下列各项中,应征收土地增值税的是（）。
A、赠与社会公益事业的房地产
B、个人之间互换自有居住用房地产
C、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让的
D、兼并企业从被兼并企业得到的房地产
7．某生产企业2004年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。
该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。
该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（
）万元。
A、16.5
B、22.5
C、25.5
D、14.5
8．纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在（）税务机关申报纳税。
A、依据所在地
B、房地产坐落地
C、办理过户手续所在地
D、自行选择纳税地点
9．某生产企业出售一废旧厂房，评估价为200万元，缴纳的营业税、城建税、教育费附加为11万元，印花税为0.1万元。
准予扣除项目金额是（
）。
A、200万元
B、211万元
C、211.1万元
D、232.21万元
10．土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（）主管税务机关申报纳税。
A.向房地产坐落地的一方
B.向房地产坐落地的各方
C.事先选择一至两方的
D.向房地产坐落地各方的共同上级
二、多项选择
1．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D.以出地.出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
2．下列说法正确的是（）。
A.集体所有的土地是可以转让的，但前提是国家必须办理征用手续使其变为国有
B.土地增值税是对国有房地产转让收益征收的一种税，因此，国有房地产转让但只要没有取得收益一律不交税；
C.土地增值税是对国有房地产转让征收，由于个人不会拥有国有房地产，因此个人转让的房产不交土地增值税；
D.土地增值税可以预征
3．下列项目属于房地产开发成本的是（）。
A.土地征用及拆迁补偿费
B.建筑安装工程费
C.公共配套设施费
D.前期工工程费
4．下列各项可以不征土地增值税的有（）。
A.转让抵押贷款的房屋
B.房地产的代建房行为
C.房地产重新评估而使其升值
D.因城市实施规划.国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产
5．按《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业计算增值额时下列可扣除有（）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发项目实际发生的成本
C.与转让房地产有关的税金
D.房产完工后的利息支出
6．房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的税金有（）。
A、营业税
B、印花税
C、契税
D、城建税
7．下列关于土地增值税正确说法是（）。
A、土地增值税的纳税人包括外籍个人
B、土地增值税属特定目的税类
C、土地增值税属资源税类
D、土地增值税计税依据为房地产转让的增值额
8．转让旧房的，应按（）作为扣除项目金额计征土地增值额。
A、房屋及建筑物的评估价格
B、取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
C、转让环节缴纳的税金
D、发生的管理费用、销售费用、财务费用
三、判断题
1．某房产所有者将拥有的房产直接捐赠给一福利院，未取得任何收入，所以不缴纳土地增值税。
（）
2．纳税人是法人的，转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在办理房地产过户手续所在地。
（
）
3．对取得土地使用权后，未进行任何开发就转让的房地产开发商，在计算土地增值税的增值额时，不允许加扣20%的费用。
（）
4．土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，按税收管理的源泉控制原则，也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税。
（
）
5．对于一方出地.一方出资金，双方合作建房，无论是建成后按比例分房自用，还是建成后转让，均免征土地增值税。
（）
6．土地增值税的纳税人为转让土地使用权.地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
（）
7．对取得土地使用权后，未进行任何开发就转让的纳税人，在计算土地增值税的增值额时，只扣除取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，不允许对上述支付的地价款和交纳的有关费用加计20%的扣除。
（
）
8．张某在某小区花费60万元购置了新居后，欲将原居住8年的约18平方米的旧房卖出，经评估，此房价值30万元。
因此房临街，最终以50万元售出。
按照税法有关规定，向当地税务机关申报并经核准后，张某出售的旧房免予征收土地增值税。
（
）
四、计算题
1．某市房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税.城建税.教育费附加。
该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10％。
请计算转让此住宅应缴土地增值税为多少？
2．某县城的某工厂某年发生如下业务：
（1）从当地政府取得土地使用权一块20亩，价值1600万元，支付登记费和过户手续费2万元。
（2）该企业将这20亩土地用于修建办公楼，支付开发成本800万元；房地产开发费用200万元（不含贷款利息支出）。
（3）该企业于本年1月1日向A银行贷款1000万元，贷款利率5%，这笔贷款都是用于新办公楼的建设。
（4）该企业无法归还到期的另外一笔4000万的贷款，将办公楼顶账给银行。
（5）该企业将旧仓库以1500万元的价值抵账给建筑公司，该仓库重置成本价是600万元，支付土地使用权的价款是1000万元，现在是6成新，同时支付相关税费30万元。
（国家规定的同期贷款利率是5%，同期建筑业的成本利润率是10%）（6）将S地价值300万的老办公楼通过希望工程基金会赠送给当地的某希望小学。
[要求]
（1）计算新办公楼可土地增值税税前扣除的土地使用权支付金额；
（2）计算新办公楼可土地增值税税前扣除的开发费用；（3）计算新办公楼可土地增值税税前扣除的项目合计数；（4）计算新办公楼转让的有关税金；（5）计算新办公楼的土地增值税税额；（6）计算其他业务的土地增值税税额。
答案部分
一、单项选择
1．答案：
C
解析：
因为增值额＝5000－3700－277.5＝1022.5万元，增值额占扣除项目的比例＝1022.5÷3977.5＝25.7％＜50％，所以该企业应缴纳土地增值税＝1022.5×30%＝306.75万元
2．答案：
D
解析：
应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额＝10000×10％＋10000×20％＝3000万元。
公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，期间费用扣10％，房地产开发企业可以加计扣除费用20％，有关税金为
200万元是干扰项
3．答案：
B
解析：
个人转让住房，住满5年以上的，免征土地增值税；满3年不满5年的，减半征税；
不满3年的，征税
4．答案：
A
解析：
农村集体土地承包权转让的，不属于土地增值税的征税范围。
政府转让房屋也要缴纳土地增值税，土地增值税并没有针对农业试验的优惠，企业将房产所有权转让给境外非营利的社会团体，不属于免征土地增值税的范围。
5．答案：
C
解析：
房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属于土地增值税征收范围;抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值税。
6．答案:
C
解析:
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
7．答案:
A
解析:
办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价=800×40%。
该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400-800×40%-25）×30%=16.5（万元）
8．答案:
C
解析:
为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
9．答案:
C
解析:
本题考核点是非房地产开发商出售旧房扣除项目的规定。
可扣除旧房评估价、缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加。
准予扣除项目金额＝200＋11＋0.1＝211.1（万元）
10．答案：
B
解析：
土地增值税应按房地产所在地分别纳税。
二、多项选择
1．答案：
ABC
解析：
以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的，不征土地增值税征税。
以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，在抵押期间不征收土地增值税。
被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，暂免征收土地增值税，以出地.出资双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
所以本题的答案是ABC。
2．答案：
AD
解析：
选项B错误是因为土地增值税不是对房地产转让收益征收的税收，而是对增值额征收的税收。
选项C错误是因为个人也可能拥有国有房地产的使用权的，因此也可能是土地增值税的纳税人。
3．答案：
ABCD
解析：
房地产开发成本包土地的征用及拆迁补偿费.前期工程费.建筑安装工程费.建筑设施费.公共配套设施费.开发间接费用等。
4．答案：
BCD
解析：
选项A不符合题意是因为只要房屋产权转让，即使是抵押贷款的房屋，也要征收土地增值税。
房地产的代建房行为和重新评估而使其升值的房地产，都没有发生房地产产权转让，因此不征收土地增值税。
选项D属于免税范围。
5．答案：
ABC
5．解析：
房产完工后的利息支出，不在计算土地增值税的时候扣除。
6．答案:
AD
解析:
房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加（视同税金）。
其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税直接从收入中扣除。
契税由购买、承受方缴纳，房地产开发企业作为销售方不涉及。
7．答案:
ABD
解析:
土地增值税属特定目的税类，土地使用税属资源税类，C选项不正确。
8．答案:
ABC
解析:
转让旧房的，计算土地增值额只扣除ABC三项；转让新建房地产项目，扣除项目中才有开发费用。
三、判断题
1．答案:
×
解析:
公益捐赠必须通过非营利的、社会团体或国家机关，直接捐赠的应照章纳税。
2．答案:
×
解析:
纳税人是法人的，转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在房地产坐落地。
3．答案:
√
解析:
本题考核点是加扣20%费用的规定。
4．答案：
×
解析：
如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应向房地产坐落地主管税务机关办理纳税申报。
5．答案：
×
解析：
建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
6．答案：
×
解析：
必须是转让国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
7．答案：
√
解析：
因为20％的扣除适用于实际进行房地产开发的企业。
8．答案：
√
解析：
因为张某出售的旧房，已居住满5年了，因此可以免征土地增值税。
四、计算题
1．答案：
（1）收入＝10000万
（2）扣除项目金额=1000+2000+3000×10%+10000×5%×（1+5%+3%）+（1000＋2000）×20%=3000+300+550+600=4450万元。
（3）增值额=10000-4450=5550万元。
（4）增值率=5550÷4450=124.7191%，适用税率50％，速算扣除率15％。
（5）应纳土地增值税=5550×50%-4450×15%=2107.5万元。
2．答案：
（1）土地增值税税前扣除的土地使用权支付金额=1600+2=1602（万元）
（2）新办公楼可土地增值税税前扣除的开发费用=（1602+800）×5%+1000×5%=170.1（万元）（3）新办公楼转让的营业税=4000×5%=200（万元）新办公楼转让的建筑业营业税=（1602+800）×（1+10%）÷（1-3%）×3%=81.72（万元）应交城建税和教育费附加=（200+81.72）×（5%+3%）=22.54（万元）应交印花税=4000×0.5‰＝2（万元）可扣除税金=200+81.72+22.54+2=306.26（万元）注意企业在县城，城建税税率就是5%；按教材规定非房地产企业的销售按产权转移书据的税率交印花税，并可以在计算土地增值税时扣除；由于企业是自建顶债，所以要按建筑业和转让房地产交两道营业税，由于是自建所以要用组成计税价格计算营业税。
（4）新办公楼可土地增值税税前扣除的项目合计数=1602+800+170.1+306.26=2878.36（万元）（5）新办公楼的土地增值额=4000-2878.36=1121.64（万元）（6）新办公楼的土地增值税税额=1121.64×30%=336.49（万元）（7）转让旧仓库的评估价格=600×60%=360（万元）转让旧仓库的可扣除项目合计=1000+360+30=1390（万元）增值额=1500-1390=110（万元）应纳土地增值税=110×30%=33（万元）通过希望工程基金会赠送房产给希望小学免土地增值税。
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