可行性专项研究报告.docx
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可行性专项研究报告
某某市惠民住宅小区项目
可行性研究汇报
分院：
土木工程学院
专业：
土木工程
班级:
土木工程某班
学号;7160
姓名:
某某
完成时间：
.1.1
第一章总论
1.1项目名称
1.2汇报研究内容
1.3项目建设地址及建设条件
1.4关键建设规模及关键内容
1.5投资估算和融资方案
1.6社会效益分析
1.7研究结论
第二章房地产需求分析
2.1城镇居民经济收入连续增加对本项目标需求分析
2.2营销策略
第三章项目建设规模及关键内容
3.1建设规模
3.2建设内容
3.3功效设置
第四章项目建设地址及建设条件
4.1建设地址
4.2建设条件
第五章建设方案
5.1设计标准
5.2总体布局
5.3建筑工程
第六章环境保护
6.1项目周围环境情况
6.2关键污染源
6.3环境保护方法
第七章组织机构及人力资源配置
7.1组织机构
7.2劳动制度
7.3人员培训和管理
7.4劳动力起源
第八章项目管理及实施进度安排
8.1项目管理
8.2项目建设工期安排和施工进度
第九章社会效益分析
9.1社会影响分析
9.2项目和所在地互适性分析
9.3社会风险分析
9.4社会评价结论
第一章总论
1.1项目名称
商丘市惠民住宅小区项目可行性研究汇报。
1.2汇报研究内容
本项目可行性研究工作范围是依据国家相关政策、法律法规、技术规范、标准定额和建设单位对本项目标设想，着重对项目标背景及必需性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件考察；项目周围环境及周围环境对项目标影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排，社会效益等方面进行综合论证。
1.3项目建设地址及建设条件
本项目建设地址在神火大道和凯四街交叉口东北角，地势平坦，周围环境情况良好。
交通便利，城市发达。
现在商丘市自来水供水总供给能力基础能够满足需要。
1.4关键建设规模及关键内容
1.4.1建设规模
依据市场需求分析及项目开发建设实际情况，需新征建设用地面积0平方米（大约30亩）。
1.4.2建设内容
本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米单元房200户；建筑面积为90平方米单元房100户；建筑面积为120平方米单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:
商业用房400平方米（包含：
小区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其它配套用房200平方米）。
1.5投资估算和融资方案
1.5.1投资估算
经估算，本项目总投资为6400万元，其中：
开发投资万元。
1.5.2融资方案
依据《国务院相关固定资产投资项目试行资本金制度通知》精神，本项目实施资本金制度。
本项目建设单位自有资金万元，申请银行贷款4400万元。
1.6社会效益分析
1、本项目标实施有利于促进商丘市友好社会发展。
2、本项目标建设有利于促进商丘市经济健康稳定发展。
1.7研究结论
本项目标实施，不仅符合“构建社会主义友好社会”需要，更是顺应大家对中高级住宅消费趋势，提升商丘市住宅品质。
项目标实施，对深入促进商丘市经济发展，加紧商丘市城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提升，推进社会主义友好社会含相关键现实意义。
经分析论证，项目建成后含有良好经济效益和显著社会效益，项目各项建设条件基础含有，所以，本项目是必需、可行。
经过以上分析计算，能够得出结论，即本项目是可行，提议加紧实施。
第二章房地产需求分析
2.1城镇居民经济收入连续增加对本项目标需求分析
因为商丘市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目用户群体是以公务员、企机关职员和在三原投资置业人员为主。
多年来，商丘市经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提升。
财政保障能力不停增强，确保了全市干部职职员资根据收入分配制度改革后新标准足额发放；确保了公务员津补助及机关过渡性补助立即兑现。
2.2营销策略
当今消费者买房，不仅仅是为了处理“居住”问题，同时是追求一个精神享受和自我个性表现。
所以作为营销关键手段就是给房子给予一个理念，给房子增加一个附加值，只有这么，项目才能占领市场。
2.21价格策略
在房地产营销中，价格策略是和产品、市场、销售、形象、宣传推广互动策略，需要依阶段性营销目标不一样而调整。
好开端往往也意味着成功二分之一，所以，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键一步。
本项目采取“低开高走”价格策略。
采取该策略有以下优势：
1、低价开盘，发展商可依据市场反应灵活操控价格，掌握主动权。
2、资金回笼快速，有利于项目后期建设。
3、迎合了消费者买涨不买跌心理。
依据不一样开发时期，制订不一样价格策略，大致分为销售早期、项目强销期、销售连续期、销售结案期。
具体实施策略以下：
销售早期：
在这一时期内，小区形象尚无法充足展示，周围服务业，基础设施建设还有待深入地完善，广大购房者尚处于观望态度，所以首期采低价销售策略。
方法以下：
1）以低于市场均价价格出售，吸引广大购房者；
2）对一定数量最先期购房者采取成本价出售；
3）财购房者采取署名活动、买房送物活动；
4）确保购房者不满意可退房。
2.22促销策略
好营销离不开好促销策略，针对本项目自己特色和专题概念，在整个建设经营期间，利用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。
广告：
在广告促销中，为了愈加好赢得消费者信任，突出小区专题概念，广告内容应以反应小区特色广告词为主。
销售准备期和初销期：
在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，因为项目现场还没有含有展开条件，所以宣传形式通常应选择传输面较大媒体，如报纸、广播、电视等等。
广告应着重卖点宣传，攫取大家眼球，激发消费者好奇心理，达成让消费者认同该项目标专题理念，愿意等候该楼盘推出效果。
项目强销期：
这时项目宣传应以鲜明形象、强烈广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引用户到来。
这一阶段广告意图是全方面突出显示项目本身自然、环境保护、时尚优势，使用户对项目加深了解并产生依靠。
销售连续期：
因为有前期宣传广告做铺垫，这期间广告宣传关键在于激发消费者抢购心理，内容上能够感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。
销售结案期：
房地产项目销售快结束时，很好户型和楼层基础全部已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售盘尾房。
所以这一阶段广告关键也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多改变，频率大大减弱，直到停止宣传。
2.23人员促销
选择有经验有能力促销人员，方法以下：
在销售前期，做好促销人员培训工作，掌握一定促销手段；
在销售期间，做到关键回访，促售人员要加强和关键用户回访。
2.2.4销售促进
价格折扣和变相折扣：
对于消费者来说，价格还是她们最关心原因，这种折扣能够使房价降低，提升购置欲望。
现场售楼：
在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界著名人士到场指导参观，提升项目标市场著名度。
2.2.5公共关系
借助公共传输媒体，由相关新闻单位或社会团体进行宣传，引发公众高度依靠和注意，消除公众戒备心理。
2.2.6调研活动
能够经过民意调查等多个方法来搜集信息，了解消费者对企业，对该项目标价格、质量、功效、房型等诸方面意见或提议，并立即将改善后情况告辞消费者，以跟踪消费者需求趋势，尽力满足消费者要
第三章项目建设规模及关键内容
3.1建设规模
依据市场需求分析及项目开发建设实际情况，按410户（每户按4人计算1640人）考虑，住宅建筑面积40000平方米，公建及配套服务设施用房900平方米，总建筑面积40000平方米，需新征建设用地面积0平方米（大约30亩）。
3.2建设内容
本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米单元房200户；建筑面积为90平方米单元房100户；建筑面积为120平方米单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:
商业用房400平方米（包含：
小区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其它配套用房200平方米）。
3.3功效设置
本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体居民住宅小区。
功效设置以发明一个方便、完善、友好生活居住环境为主导思想。
建筑风格本着“求实创新”标准，单体建筑采取以多层为主进行合理组合，努力争取简练大方、新奇，外观造型含有超前意识。
总体布局在满足城市计划前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功效划分，进行小区道路及景点绿化设计，努力争取建设成一个舒适安逸整体环境。
小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区服务功效需求。
第四章项目建设地址及建设条件
4.1建设地址
本项目建设地址在商丘市神火大道和凯四街交叉口东北角，场地北临火车站、东面临中州路，西面临平原路，南面临市政府。
地势较为平坦，周围环境情况良好。
4.1.1气象条件
本项目地处暖温带半湿润气候区，四季冷暖分明，主导风向为东北风。
4.2外部配套条件
1、交通
商丘交通便利，城市发达。
京九铁路横穿东西，广济一级公路纵贯南北，地方道路四通八达，城区建设日新月异，主干道路网已经形成。
2、其它配套条件
1）、给、排水
现在商丘市自来水供水总供给能力基础能够满足需要。
排水采取雨、污分流制。
2）、电力
该区域用电由城市15KV高压电源公网电缆供电，周围设有20MVA电源开闭所。
3）、天然气
气源为商丘市农机液化天然气中压管网提供天然气，由天然气次干管引入，支管采取枝状部署，配套管网齐备，方便用户接入。
可满足本项目用气需要。
4）、通信
中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。
通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清楚。
电信网络运行服务商已将光缆接至县内。
第五章建设方案
5.1设计标准
以商丘城市总体计划为设计依据，改善城市居民居住条件和美化商丘市环境为设计专题。
总体设计应含有超前意识，高起点、新理念、高标准，既表现历史文化传统、当地自然和人文景观特色，又要反应该代城市风貌，因地制宜、科学计划，合理布局。
功效设置上则应以科学发展观为指导，充足表现以人为本思想理念，最大程度发明一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功效齐全居民住宅小区。
设计理念：
以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计标准，表现现代住宅区发展趋势。
（1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区空间秩序。
（2）结合基地现实状况和周围情况，做足绿色住宅区环境文章，融入商丘城市开发时代节奏，使之成为地域标志性地标景观。
（3）“家是男人港湾”是本设计构思点，在计划各个系统层面上关键刻画这一生动结构构思，展示自由舒展空间形态，张驰得宜计划结构和优美宜人居住环境，表示了对完美居住理想憧憬。
（4）技术集成应用，提升住宅设计科技含量，全方面提升住宅整体性能。
设计特点：
重视空间环境、视觉环境和地形地貌配合，努力发明人和人、人和自然交融场景，充足表现人和自然和揩共存可连续发展设想。
整个小区总体空间形态计划上，因地制宜，外紧内松，以围合式组团为基础模块结构园内空间形态。
围合式组团，使居住者充足享受到小区大部宽广空间同时，寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体，既确保了住房独立性和私密性，又增强了相互邻里和安全感，造就多姿多彩含有文化内涵人居环境。
道路系统骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设落实各组团，交通简练通畅。
关键处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功效。
5.2总体布局
本着合理利用土地资源标准，本项目用地面积0平方米（大约30亩）。
依据商丘市地理文化背景，同时借鉴中国外城市发展经验，以绿化，花卉景观概念顺应该今人文生活环境专题。
即含有完整协调环境原因，住宅，街道，花园之间又有亲切友好气氛和自成一体配套服务设施。
居住区出入口设在南面计划路上，便于人流集散。
商丘市惠民住宅小区项目为多层建筑形式，层数为四层，为方便小区居民生活，小区内部设施完善，设有活动中心，卫生所，物业管理，停车场等。
在设计中强调小区人性化，多样性，温馨人文，融通地理，从而将其计划成有机整体组团，便于长久居住和管理等。
区内主干环道，关键做为区内机动车道和消防通道，主干道12m宽，次干道分别为3.5m-9m宽，防火间距和宅前，宅间小道均满足消防规范要求。
绿化分为公共绿化区域，组团绿化区域。
着力发明出良好环境空间，可谓户户开窗见景，四处林荫小径。
小区内地面停车以分散式停车为主。
5.3建筑工程
5.3.1建筑
户型设计标准：
住宅户型设计坚持多样化和标准化相结合标准，现有利于住宅标准化建设，又能充足适应市场多样性，为不一样需求和不一样经济能力住宅用户提供对应住宅户型。
户型内部设计以布局合理、功效分区明确为基础标准，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间采光和通风质量，从而有效地提升住宅居住质量。
建筑造型：
小区建筑形体设计突出表现三原传统建筑文化和人文特征，屋顶采取青灰色瓦屋面及高低错落坡屋面和屋顶花园平台，使建筑群体格调典雅别致，富于居住建筑人情味，让居民体会到历史文脉传承渗透和亲切友好居住气氛，使含有现代功效住宅建筑群和古朴典雅城市文化融为一体。
建筑细部处理经过阳台、容楣、线角、入口精心设计和传统建筑符号利用和屋顶和外表色彩合理利用，使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。
结构型式
各层住宅采取砖混结构；抗震设防烈度：
6度（查抗震设防烈度）。
基础型式：
暂按钢筋砼条形基础考虑，待进行工程地质勘察后，再进行调整。
楼面板：
住宅卫生间，厨房，阳台及框架结构全部楼面为现浇混凝土板，住宅会客厅（开间小于4.2M）、卧室为多孔板。
墙体材料，采取节能新材料。
5.3.2建设标准
本项目建设关键以经济型为主，80平方米户型占到总户数48.78%，户型为二室一厅。
90平方米户型占到总户数24.39%，户型为二室二厅。
120平方米户型占到总户数26.83%，120平方米户型为三室二厅一卫。
第六章环境保护
6.1项目周围环境情况
商丘市惠民住宅小区项目建设场地在神火大道和凯四街东北角。
拟建场地地势基础平坦，地形大致呈矩形。
该区域环境舒适，无大污染源，适宜居住。
6.2关键污染源
本项目住宅建设项目。
环境保护方面关键污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。
固体废弃物关键为项目建设过程中建筑废弃物、建筑工人生活废弃物和项目完成后居民装修建筑废弃物和平时生活废弃物；废气关键是居民居民装修房屋油漆、涂料产生废气；废水关键是施工过程冲洗车辆产生废水、建筑工人生活废水和项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生噪音。
6.3环境保护方法
1、废弃物
建筑废弃物按当地相关要求由施工单位定点排放，生活垃圾送小区环境保护部门统一堆放，由社会环境保护部门统一送市垃圾处理场填埋。
2、废水
生活废水经化粪池处理后排入市政管网。
3、废气
针对居民装修房屋油漆、涂料产生废气，提议居民选择环境保护型油漆和涂料。
粉刷过程中保持房间通风。
4、噪音
建筑物选择隔音建材，增设隔音门窗等方法，降低噪声。
第七章组织机构及人力资源配置
7.1组织机构
合理确定项目标组织机构，科学配置人力资源是项目建设能否顺利进行和提升效率关键条件，尤其是关键岗位人员素质是确保项目成功实施和运作先决条件。
项目标实施是否成功，不仅受到组织内部能力制约，也受到组织外部环境影响。
只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高项目机构，才能很好完成本项目标建设和运行。
所以，本项目标组织机构设置是依据项目标建设规模、目标和建设期而确定。
7.1.1机构配置及职能
为使本项目顺利推进，确保工程质量和工作进度，同时结合商丘市具体实际情况，本着“精简、节省、高效”标准，集中人力、物力、财力，设置项目部。
项目部下设项目办公室（文秘组、考评组、协调组、后勤组）、法规协议组、招投标组、现场管理组、销售组。
7.2劳动制度
依据《中国劳动法》，本项目全部些人员实施劳动聘用协议制，企业和职员签定劳动聘用协议。
工作制度通常每七天5天，天天工作8小时工作制度。
7.3人员培训和管理
依据本项目标实际要求，全部上岗人员均需进行岗前培训，实施年度考评管理制度，考评不合格者要求离岗。
7.4劳动力起源
本项目所需人员，均从社会公开进行招聘。
技术和管理人员考虑从大专院校等多种技术职业学院中或社会闲散技术人才中择优选择；维修和保卫人员考虑处理社会弱势群体，为构建友好社会做出企业贡献。
第八章项目管理及实施进度安排
8.1项目管理
8.1.1项目实施
在项目建设过程中，要遵照国家相关要求、规范、标准要求，严格根据国家建设程序办理，实施工程质量责任制度、招标投标制度、工程监理制度和完工验收制度，以确保项目标顺利实施和工程质量。
本项目建设完成后严格根据国家相关要求和批复内容进行完工验收，完工验收合格后才能交付使用。
另外，在项目改造过程中要加强项目标档案管理工作，从项目改造计划到工程验收各个步骤资料全部要根据国家相关要求搜集、整理和归档。
8.1.2项目招投标
依据《中国招标投标法》和河南省实施《中国招标投标法》措施要求，假如施工单项协议估算价在100万元以上工程；关键设备、材料等货物单项协议估算价在50万元以上采购；勘察、设计、监理单项协议价在30万元以上服务；项目投资在500万元以上建设项目，必需进行公开招标。
招标形式可采取委托有资质中介机构代理或自行招标，自行招标时，必需达成国家相关自行招标对于招标单位相关要求。
在招标过程中，一定要严格遵守国家和河南省相关要求，坚持公开、公平、公正标准，自觉接收政府职能部门检验、监督，杜绝多种违纪、违法行为发生。
8.2项目建设工期安排和施工进度
依据国家相关工程建设工期定额指标要求，考虑到本项目建设规模实施情况，项目工期安排为36个月。
1、第1-9个月，完成前期准备工作。
2、第9-35个月，开工建设并完成全部建安工程。
3、第35-36个月，完工验收和业主验收、入户。
第九章社会效益分析
9.1社会影响分析
9.1.1本项目标实施有利于促进商丘市友好社会发展
友好社会是人类优异文明标志。
友好社会关键思想是一个民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人和自然友好相处社会。
在中国，县和县级城市人口占全国人口绝大多数，县和县级城市房地产业伴随城市化进程加紧，也在全国房地产业中所占百分比也越来越大。
房地产业包含国民经济众多产业。
可谓牵一发而动全身。
所以，房地产业良性运行和健康发展，经济效益和社会效益统一。
是促进友好社会建设关键保障。
本项目标建设是改善商丘市人居环境，促进构建友好社会发展。
9.1.2本项目标建设有利于促进商丘市经济健康稳定发展
改革开放以来,房地产业得到了前所未有发展。
国务院还把房地产业列为中国国民经济支柱产业,房地产业也所以成为中国国民经济发展关键组成部分。
在-之间，中国房地产业得到长足发展。
然而,伴随国民经济连续快速发展，部分地域房地产业出现问题，在国家对房地产业进行宏观调控。
在年底世界爆发了经济危机，房地产出现了畏缩。
很多经济界人士认为，房地产业是开启国民经济支柱产业,它已成为中国国民经济新增加点和城镇居民新消费热点。
面对世界经济危机，中国经济要连续发展，必需促进房地产业连续、快速发展。
所以，本项目标实施，是促进商丘市经济健康稳定发展。
9.2项目和所在地互适性分析
1、项目利益群体对项目标态度及参与程度
本项目标受影响人群关键确定为项目建设周围居住或生活群体。
项目实施过程中，只要严格实施国家相关废渣、噪声等方面排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体影响甚微。
本项目受影响人主动支持本项目标建设。
2、各级组织对项目标态度及参与程度
为确保项目能够顺利实施，当地相关政府召开专题会议进行布署、研究、安排，相关职能部门对现在进行指导。
所以各级政府及相关职能部门是很支持该项目标建设。
9.3社会风险分析
项目标社会风险是对可能影响项目标多种社会原因进行识别和排序，选择影响面大、连续时间长、并轻易造成较大社会矛盾原因进行估计。
本项目建设地址无拆迁工作，不会诱发拆迁矛盾。
所以就本项目而言，只要各级相关部门根据国家建设程序办事，处理好多种关系，项目标建设不会引发当地社会矛盾。
9.4社会评价结论
经过以上分析论证，本项目实施后，能够适应该地社会经济发展，为国家和地方政府取得更多税收，维护社会安全、团结，促进地方经济繁荣发展和社会友好稳定。
所以，从社会评价角度看该项目是完全可行。
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