固安县调研报告0630.docx
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固安县调研报告0630
固安县调研报告20160630
固安调研工作汇报
一、调研基本结论
综合宏观经济发展、京津翼协同发展规划纲要、城区商贸、等调研结果，进驻固安机会大于风险。
建议首选区域为固安县北开发区，次选区域为固安县以东空港物流产业园区。
1.机会点：
◆京津冀规划纲要中，固安县地处中部核心功能区，位于京津发展轴、“京-保-石”发展轴、“保定-天津”发展联络线叠加区域，距离北京第二机场16公里，极具空港经济发展优势；
◆固安县区位交通优势明显，地处北京7环内、距北京约50公里；其中地铁4号延长线（西单—固安）在建设中，固保城际和廊涿城际铁路年底动工；
◆固安县房地产发展迅速，超70%的购房者来自北京，目前已经限购销售，商品房均价突破11000元/㎡，环比上涨约37.5%，涨幅较大；
◆固安县商贸业发展不成熟，存在市场机会。
其中专业市场经营面积约4.18万㎡，以零售为主，消费者大多前往北京购买商品；商业经营面积约18万㎡，无奥特莱斯项目，无法满足中高端消费群体的需求；
◆固安城区发展方向：
向北和南发展，东西轴线“T”字型发展；
◆固安北部开发区可获取土地，工业地价49万/亩。
2.风险点：
◆京津冀一体化发展带动固安整体经济发展，其中房地产发展迅速，但固安大部分土地被华夏幸福和金海集团影响（根据土地成交情况显示，华夏幸福和金海集团获取最近一年50%土地）；
◆作为空港经济区的固安，已规划占地28平方公里、总建面1260万㎡的京津翼（固安）国际物流商贸产业园，规模巨大，以承接北京市场外迁、疏解非首都功能，以服装、小商品等涵盖全业态。
目前已规划，土地在获取中，等待开发建设。
◆位于固安城南的京南服装产业基地，规划总建筑面积200万㎡，一期17.08万㎡厂房将于2017年底建成，以承接北京大兴服装加工企业的转移，二期规划建设服装原辅料、仓储物流等，土地在获取中，等待开发建设。
二、固安县宏观经济情况
（一）城市概况
1.城市基本情况
城市概况
经济发展
行政区划
下辖12个乡镇、3个省级园区、1个街道办事处，419个行政村
地区生产总值（GDP：
亿元）
182.5
城市总人口（万人）
48.7
GDP增长率（%）
15.9%
常驻人口（万人）
48.7
一、二、三产业比重
16.5:
25.5:
58
主城区人口（万人）
10
主导/支柱产业
航空航天、电子信息、生物医药、新能源新材料和高端装备制造
城市总面积（k㎡）
697
城镇居民人均收入（元）
28724
建成区面积（k㎡）
24.09（2014年）
城镇居民人均消费性支出（元）
规划建成区面积（k㎡）
84.6（2030年）
社会消费品零售总额（亿元）
40.9（2014年）
交通状况
交通便捷
固定投资总额（亿元）
182.9
城市化率
45.97%
房地产投资额（亿元）
2.城市交通情况
固安交通便捷发达；固安周边100公里的范围内，铁路和等级公路的密集程度在国内同类地区极为少有。
交通
概况
公路
◆大广高速公路、106国道、廊涿公路、固雄公路
◆固安汽车站有2个，分别是固安汽车站、廊运集团武安汽车站
铁路
◆京九铁路在固安设有车站和货场，固安在京九铁路站点建设有客运站广场和物流货场，充分发挥铁路运输的功能。
航空
◆固安距首都国际机场86.3公里、距新建第二国际机场16.3公里，新机场的建设将会给固安带来大型的功能性项目配套，催生新的临空经济带的形成，并极大推动区域发展进程；
◆机场周边还在规划一系列的配套建设项目，以便乘客从机场可进入地面综合交通网络，迅速通达北京城区。
港口
◆距天津新港146.6公里，天津新港是是中国北方最大的综合性港口和重要的对外贸易口岸；
◆固安县通过廊涿高速连通天津港
城市轨道
◆北京地铁4号延长线（西单站—固安西站，2016年动工，
◆固保城际铁路（固安县—保定市，计划2016年底动工，2020年运营）
◆廊涿城际铁路（廊坊—保定—涿州，计划2016年底动工，2020年运营）
1）机场至各区域驾车最短距离
2）高铁站至各区域驾车最短距离
三、城市总体发展规划
1.市域城镇规划
概况
市域城镇体系
◆固安县打造“两轴双城、三区五园多节点”的城市格局，形成“一北一南”两大新城带动，东西向、南北向两大主轴贯穿，北区、中区、南区三大区全域覆盖，五大现代产业园区分散布局，多个镇域节点联动发展的新型城乡空间格局
城市规模
◆固安县划到2030年中心城区城市建设用地为84.6平方公里，城镇常住人口80万人。
以县城为主中心，牛驼镇为副中心，由县域内东西向廊涿线及南北向106国道、大广高速公路三条交通综合轴线所构筑的“T”字型城镇空间结构。
城市发展方向
◆南移北优、东西轴线“T”字型发展
产业规划
◆电子信息、装备制造、新能源新材料、航空航天、生物医药五大主导产业。
交通规划
◆公路交通：
在现有及规划的“两纵、两横”高速公路（大广高速、机场南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局的基础上，构建以干线公路、县道、重要乡道为主的“一环、四纵、八横、四联”县域公路网框架；
◆轨道交通：
固保城际铁路（固安县—保定市，计划2016年底动工，2020年运营），廊涿城际铁路（廊坊—保定—涿州，计划2016年底动工，2020年运营）；
◆地铁4号延长线（西单——固安，计划2016年动工）。
（2016-2020）规划“两轴双城、三区五园多节点”空间布局示意图
2.中心城区规划
◆中心城区：
规划固安县主城区为固安镇、固安街道办，总面积为35.36平方公里，建成区面积25km²。
◆北进南整：
主要向北发展城市新区，向南整合现状发展用地。
◆
西北、东南两翼齐飞：
远期向东跨过京九铁路发展以汽车零部件加工为主导的工业组团，向西跨过大广高速公路发展以电子信息产业为主的工业组团，形成西北、东南两个工业组团并驾齐飞的城市格局
3.城市商业网点规划
◆结合新城建设，在核心商业区、交通干道沿线，规划布局一批商业商务综合体，吸引北京信息服务、金融服务、商务服务机构集聚，形成新城的商务中心区（CBD）。
结合新城、园区产业布局与社区布局，规划建设一批精品商业街、美食街区，加强与京津知名商业消费区、商业龙头企业、特色商业机构对接，吸引商业龙头企业和品牌旗舰店入驻，提升生活性服务业发展水平。
◆推进“国际商贸现代物流园”项目建设，做好产业配套工作。
支持引进一批大型商业综合体、品牌旗舰店、时尚体验馆等商业主体，扩大中高端商业发展规模。
◆中心城区商业（城市级——幸福港湾）：
推动新中街、新昌街、106国道等沿线商业改造升级，结合金融街、万隆、幸福港湾等商业区建设，着力引进中高端商业品牌，集中打造“两街三圈”的中高端品牌商业消费区（即新中街、迎宾大道；幸福港湾-孔雀大道商圈、聚宝隆购物中心-万隆财富广场商圈、金融街·固安新城商圈），打造服务全县、面向京津的现代化、品牌化消费综合体。
◆副中心商业（社区级——幸福天地）：
建设大社区配套社交生活中心4处，体量1-3万㎡，以社区超市，餐饮、服务为主辐射周边约2-5万人；
◆小商业（邻里级——幸福邻居）：
建设满足方便快捷的小商业20处，体量5000㎡以下，以便利店、会所、服务为主要功能，辐射5000—1万人。
三、专业市场发展状况
（一）专业市场概况
◆本次调研8个专业市场，经营面积达到4.18万㎡，规划建设面积为1460万㎡。
◆固安现经营的专业市场总体面积较小，主要以零售为主。
◆本次调研专业市场规划项目有2个，分别是京津冀（固安）国际物流商贸城（规划面积1260万㎡）和京南服装工业园（规划面积200万㎡）。
（二）专业市场分布
1、主要业态情况分布
（三）重点市场及承接地情况
京南服装工业园
项目开发商
兰天控股集团
总建筑面积
200万㎡
项目地址
固安县公主府路与育才路交汇处
一期面积
17.08万㎡
投资额
155亿元人民币
配套面积
-
产品业态
工厂厂房、展示、电商、生活配套、人才培训等
开业时间
预计2018年2月
占地面积
20000亩
商户数量
-
项目现状
一期项目在建
经营模式
租、售
承接情况
北京服装加工、布辅料、皮革专业市场转移
土地获取情况
2014年获取85.8亩土地（工业用地），土地单价21.25万/亩
园区规划
规划总建筑面积200万平方米，服装产业生产加工区、辅料面料经营商业区、仓储物流区、服装销售商业区、服装设计产品开发区、中小企业孵化器、国际贸易会议展示区、人才开发培训区、生活配套商业区、电子商务平台功能区等十大区域
备注
原属固安浙温服装园区建设发展有限公司，兰天控股集团倾力打造，于2014年8月全盘收购。
项目一期在建，预计2017年底竣工。
京津冀（固安）国际商贸城
项目开发商
浙商环球投资有限公司
总建筑面积
1260万㎡
项目地址
固安县大广高速以西，廊涿高速以北，大义尚村、花科村片区
一期面积
1200亩
投资额
30亿元人民币
配套面积
-
产品业态
商贸、物流、办公、电商、医疗、教育等
开业时间
-
规划占地面积
28平方公里
商户数量
-
项目现状
约100亩地块建有围墙，毛地
经营模式
-
承接情况
承接北京非首都功能业态外迁的商贸物流产业
营业状况
-
园区规划
商贸专区（中国服装城、家居建材城、轻纺城、食品城、小百货城、五金机电城、陶瓷工艺品城）、现代物流产业园、商务办公、儿童主题游乐园、超级商业综合体、万国风情街、空港信息产业园、高等医疗区、现代高等教育区
备注
项目筹备中，均属毛地
四、商业奥莱发展状况
（一）商业总体概况
本次共调研了固安县中心城区的8个商场，经营面积达到18.1万㎡，商户数量389户，平均入住率90.2%，在建面积约为3.8万㎡，规划面积5万㎡。
商圈
经营面积
（㎡）
商户
数量
租金
（元/㎡/月）
入住率
名品比率
远期拆迁面积
（㎡）
近期拆迁面积
（㎡）
在建面积
（㎡）
规.划面积
（㎡）
新昌路商圈
150452
429
扣点12%-15%
89.3%
20%
-
-
38000
50000
新中东街商圈
30362
396
扣点11%-14%
95%
10%
-
-
-
-
合计
181084
825
90.2%
18%
-
-
38000
50000
◆筑面积达到18.1万㎡，整个商圈总体入住率约为90.2%名品率约为18%，经营商户达到825户以上。
◆在建面积约为3.8万㎡，约为现有经营面积的42%，规划经营建筑面积5万㎡，约占经营面积的53.7%，商圈主要集中在新中东街（老商圈）、新昌路（新商圈），目前固安县无服装等百货批发市场，整体老商圈商品以中低档为主，新商圈以中档为主，大多消费者直接到北京购买；经过走访调研，目前固安县城无奥特莱斯及品牌，固安房产市场状况较好，有一定奥特莱斯市场机会。
五、房地产发展状况
（一）土地市场情况及推荐区域概况
1、土地市场情况
◆受京津翼一体化影响，仅2016年第二季度，固安县总体成交土地37宗，其中商住12宗，商服3宗，安居房6宗、工业用地12宗、仓储用地3宗、社会福利用地1宗。
◆2016年4-6月，固安县挂牌成交土地面积87.7万㎡，总建筑面积164.99万㎡，住宅成交均价约150万/亩，商业成交均价约270万/亩，工业成交均价约49万/亩，仓储物流成交均价约49万/亩；土地征收约9万/亩；目前房地产开发商较多，包含华夏幸福、金融街、金海（本土最大企业）等大开发商。
目前土地市场被2家大型开发商影响，其中华夏幸福掌控新开发区土地，金海地产掌控核心城区大部分土地。
2016年4-6月固安部分土地交易情况表
序号
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
土地用途
挂牌价（万元）
成交总价（万元）
成交单价（万元/亩）
溢价率
1
40496
60744
住宅
5226
7000
115.24
33.95%
2
79659
119488
医卫慈善
21684
26290
220.02
21.24%
3
46703
93406
商服
18876
21020
300.05
11.36%
4
60833
152083
安居房
21305
32850
360.00
54.19%
5
47517
118793
商住
16664
25660
360.01
53.98%
经济基础
规划总面积60平方公里。
起步区12.5平方公里。
园区依托首都新机场，拟畴建集空港物流、国际物流等功能于一体的临空经济区。
品牌房企
华夏幸福
（二）房地产市场情况
1、固安县房产总体情况
◆固安县是河北省少量的商品房限购县级城市，截止2016年6月20日，固安县登记备案商品房可售面积179.69万㎡，第二季度商品房成交3666套，成交总面积35.03万㎡；
◆固安县规划为北京七环之内，同北京市区高房价相比，其价格优势受到北京首次购房和改善型群体的青睐，超70%购房者来自北京。
2、房产价格情况
截止2016年6月中旬，固安县中心城区房产均价11000元/㎡，环比上涨近37.5%，涨幅较大。
2016年6月30日
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