房屋及设备维修养护管理方案.docx
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房屋及设备维修养护管理方案
一：
楼宇的维护
质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标
完成的实施措施。
序号
指标名称
国家
标准
管理
标准
测算依据
管理主要措施
1
房屋及配套设施完好率
98%
98%以
上
完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积
建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；
严格日常管理，无人为损坏事件。
2
房屋零修、急修及时率
100%
100%
及时维修次数/应计报维修次数
建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单》后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内元成，并建立回访制度和回访记录。
3
维修工程质量合格率
99%
99%以
上
维修合格工程项次/维修工程项次
建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。
回访率
25%
25%以
上
维修工程回访次数/维修工程项次
照明灯及疏散灯完好率
95%
98%以
上
完好照明灯、疏散灯数量/照
明灯、疏散灯总数量
4
主要机电设备完好率
99%
99%以
上
完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计
完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24
小时专人值班；出现故障及时排除。
5
消防设备完好率
100%
100%
完好消防设备/大学城消防设
备总数
实行巡查制度，建档记录。
6
火灾发生率
1%o以下
（年）
1%。
以下
（年）
发生火灾面积/大学城内物业使用
大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心24小时值班，统一调动人员。
7
有效投诉率
2%。
以下
（年）
2%。
以下
（年）
有效投诉次数/使用人总数
做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。
有效投诉处理率
95%
100%
处理的有效投诉数量/有效投诉总计
8
管理人员专业培训合格
率
100%
100%
培训合格人员/
培训人员总计
人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。
9
服务回访率
25%
25%以
上
回访次数/服务次数
建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。
10
使用人满意率
95鸠上
96%以
上
对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数
采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。
二：
设施的维护
一、设备的定期维护保养方案和标准
（一）、每日巡视保养项目
1、电力变压器（干式）
序号
部位
内容
要求
1
外壳
1、查低压连接母线；
2、检查壳体。
低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹
2
温度计
1、检查是否完好；
2、观察温度指示。
显示正常、无损坏、温度不超
过140C
3
声响
监听变压器声响
发出均匀的“嗡嗡”声，无异
常杂音
4
变压器
室
1、检查门窗、地面、四壁；
2、检杳通风道、通风设施；
无杂物、不漏水、能防止小动
物进入、干净整洁、功能正
常、通风良好、无锈蚀、开关
3、检查室内照明设施；
4、检查室内消防设施
灯具功能正常、消防设施功能
正常
2、低压开关柜
序
号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检查仪表指示及运行参
数；
3、检查空气开关
4、检查闸刀开关、操作机
构；
5、检查分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正
常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常
2
柜背面
1、观察母线、连接点、引出
连接良好、接点无发热变
线；
色，电度表铝盘转动正常
2、检查电度表
3、电容器柜
序
号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检查仪表指示及运行参
数；
3、检查自动补偿器；
4、检查各组电容指示灯；
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好
2
柜内
1、观察电容器壳体、套管；
2、检查导线及其连接点；
3、检查柜内温度。
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过
45C
4、柴油发电机
序
号
部位
内容
要求
1
机身
清扫机身及周围地面
无灰尘、杂物
2
控制屏
1、检查信号指示；
2、检查各控制形式、状态。
机组处于正常备用状态，符合
运行规程要求
3
蓄电池
1、检查浮充电压、电流值；
2、检查蓄电池液比重及液
浮充电压26±1V,浮充电流1
2A（观察充电电流表），电
池液比重1.26~1.30（采用吸
位。
式比重计），液位不低于极板
4
冷却水
箱
检杳水位
水位在正常刻度范围
5
储油箱
检杳油位
保证储油至少能供机组运行
24小时
6
润滑油
检查润滑油位
润滑油位咼度应在油尺有效刻
度范围内
7
通风
检查机房通风设施
风机运行正常、室内通风良好。
5、强电井
序
号
部位
内容
要求
1
插接箱
1、清扫外表面；
2、检查空气开关；
3、检查内部接线；
无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。
2
强电井
1、检查房顶、四壁、地
无损坏、无杂物、无漏水，能防
止小动物进入，干净整洁，开
室
面、门；
关、灯具功能正常，无损伤、无
2、检查室内照明设施；
放电痕迹、无过热。
3、检查电缆、母线槽
（二）、每周保养项目
1、电力变压器
序
号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
无灰尘、
污迹
2
接地线
1、检查接地线
无断股，
无锈蚀，接触良
2、检查连接点
好。
2、低压开关柜
序
号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
柜背面
检查闸刀开关
检查自动开关
检查保险丝具
检查电缆及电缆头
检查母线支撑固定装置
不过热变色，三相闸夹到位，火弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味
无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动
3
地线
检查接地线，接线头
接地线无锈蚀断股，接线桩
头紧固
4
地下电
缆室
检杳室内环境
检查电缆托盘
检杳电缆
无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹
3、电容器柜
序
号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视项目
2
柜正面
手动（用转换开关）逐组投切电容
器
控制正常功能良好，指
示仪表及信号正确
3
接地
检查接地线
无松动，无断股
4
柜内
检查熔断器、接触器、热继电器及
其接线
接触良好，无过热，无
损坏
4、柴油发电机
序
号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
冷却水
检杳冷却水箱水位
水位距注水口约50mn连接良
2
系统
检查各管路及连接部位
好，无渗漏
检查油箱油位
油位正常（保证24小时运
燃油系
行）
3
统
检查各管路及连接部位
联接良好，无渗漏
检查油尺、油位
油位咼度应在油尺有效刻度范
润滑系
检查机油油质
围内油质应清洁、无杂质，连
4
统
检查润滑系统各接头
接良好无渗漏
空气流
色标应为绿色
5
阻指示
检查空气流阻指示器
器
手动空载试运行
启动迅速，开关正常，运转无
1、按操作规程要求手动启动
异常声响
控制系
机组
电压、频率正常，信号灯指示
6
统
2、检查发电机控制屏上各类
正常
仪表及信号指示灯。
油压、水压正常，油温、水温
正常
（三）、年度保养项目
1、电力变压器
序
号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
1、全面清扫、擦拭
清扫，无油垢
2、全面紧固螺栓连接部分
牢固无松动
3、测量绕组直流电阻
三相电阻应平衡（相间差别不
2
变压器
4、测量线圈绝缘电阻
大于三相平均值之4%线间
差别不大于三相平均值之
5、相间绝缘电阻
2%采用2.5KV兆欧表，阻值
符合有关规疋
1、调压联接片
调压联接片联接良好，电缆接
3
电气联
接
2、一次电缆接头
头及母线槽接口紧固、良好
3、二次母线槽接口
变压器
全面清扫
清洁，无蛛网、积尘
4
室
清扫、检查咼压负荷开关
清洁，动作正常，安装牢固，
2、低压开关柜
序
号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
仪表
校验仪表、校验电度表
3
全面清扫灰尘
无灰尘、油质、杂物、整齐、
整理二次线
美观、清晰
补齐、更换二次线接线号
三相同期到位、接触面（线）
柜内
大于2/3以上，刀片夹座接触
检修闸刀开关
压力合适触头不烧损，动作可
检修自动开关
靠灵活无缺损件牛固，无松
全面检查紧固螺栓连接点
动，颜色符合规定
补刷相位漆
4
地下电
缆室
全面清扫、整理
无垃圾、杂物、电缆排列整齐
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
全面清扫灰尘
无灰尘、油垢、杂物、整齐、
整理二次线，更换字迹不清
美观、清晰
柜内
晰的接线号
完好无缺损、动作可靠
检修控制元器件
3
检查电容器壳体及瓷瓶
壳体无凹凸，无破损，绝缘电
测量电容器二极对外壳及二
阻值不作规定，使用1000V摇
电容器
级间绝缘电阻，测量电容器
表用微法表测量或用电压流表
容量，更换失效的电容器
法测量，容量不超过额定值土
10%
4、柴油发电机
序号
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
检查紧固各连接部螺栓
无松动
2
检查连接导线
连接完好
更换冷却水
手动试机，观察各种参数是否
更换机油滤清器，检查机油油质，老
符合运行规程
泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换
油水分离器，更换或清洗柴油滤清器
5、供配电接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地线
检查接地线螺栓及连接情况
紧固良好
2
接地体
检查接地体焊接头
焊接良好、无锈蚀
3
接地电
用接地电阻测量仪测量接地
系统的接地电阻小于4Q
阻
电阻
6防雷接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地体
各金属管网的防雷接地焊接
无松动、焊点无锈蚀
2
接地电
用接地电阻测量仪测量接地
接地系统的接地电阻小于10
阻
电阻
Q
二、供电系统应急抢修、处理方案
（一）、供电系统抢修限时规定：
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时。
2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。
3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能
排除故障，尽快更换备用抽屉柜。
5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。
7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（二）、停电应急处理措施
1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。
2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间
后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急
电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。
3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。
4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。
5、当发生火灾时，值班员应按《校园区灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。
、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
1
各类指示灯
（含电源、信
号）
直观目测
指示灯指示正
常
1个月
2
各类开关
直观目测
处于开启或自
1个月
消
动状态
3
各电器触点
如有烧损现象，拆
触点完好，无
半年
防
下后用砂纸打磨
烧损
4
各电器元件接
用螺丝刀逐个紧固
各端子连接牢
半年
控
线端子及端子
排端子
固无烧损
5
各电源、信号
如有轻微破损或烧
导线无破损、
半年
制
线
焦现象，用绝缘胶
烧焦现象
带包扎，严重时更
台
换
6
控制台内部除
用小毛刷、皮老虎
无尘
半年
尘
除尘
7
控制台表面除
用干擦布、毛刷除
无尘
每日
尘
去表面灰尘
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
区
1
指示灯
直观目测
“Ac
Power”（绿
色）指示亮其余指示灯不亮
域
报
2
电源电压
在按下内部电源电压
/后备电压切（或外
部BatteryTest
键）换键前后，目测
指示灯是否正常
指针指示
+24V（+5V
1个月
警
器
3
报警功能
按下“FireTest”
键
“Zone
Alarm指示
灯和
“Switch
Care指示
灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响
1个月
4
内部各接线端
子
用螺丝刀逐个紧固
各端连接牢固，不松动
5
信号（电源）
线
如有轻微破损，用绝
缘胶带包扎，破损或
老化严重时更换
导线无破
损、老化
半年
6
表面及内部除
尘
用小毛刷、皮老虎除
尘
无尘
半年
7
击碎玻璃按钮
盒
直观目测
按钮盒完
好，无松动
1个月
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
集
中
1
指示灯
直观目测
“AcPower”
（绿色）扌曰示灯亮，其余指示灯不亮
1个月
报
警
2
电源电压
在按下内部电源切
换键或外部键
“BatterryTest”
前后，目测指针指
示是否正常
扌曰针扌曰示+24V
（+5V
1个月
器
3
报警功能
按下“FireTest”
键
“Zone
Alarm指示灯和“SwitchCare指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃
响
1个月
4
内部各接线端
子
用螺丝刀逐个紧固
各端子连接牢
固、不松动
半年
5
信号（电源）
线
如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换
导线无破损、
老化
半年
6
表面及内部除
尘
表面及内部除尘
无尘
半年
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
烟
感
1
烟感探头
用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头
红色指示灯亮
半年
探
2
温感探头
用750W/电吹风，在
区域报警器上
半年
头
距探测器500MM
相应位置的报
处，向探测器吹热
警指示灯亮
风
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
1
控制箱内部各
如有烧损现象，拆
触点完好，无
半年
防
电器触点
下后用砂纸打磨
烧损
2
控制箱内部各
用螺丝刀逐个紧固
端子无烧损或
半年
电器元件接线
松动
火
端子及端子排
端子
卷
3
机械部分（齿
如有锈损用煤油清
无锈损且表面
1年
轮、锋条）
洗，然后加润滑油
涂有润滑油
帘
4
卷帘门门体
用煤油清洗锈损部
分
无锈损
1年
门
5
电机接线端子
用螺丝刀紧固
端子无松动
半年
6
击碎玻璃按钮
直观目测
完好无损
1个月
盒
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
1
防火门门体
直观目测
完好无损、无
变形
半年
防火门
2
防火门弹簧铰
键
有损坏、更换备
件；若无损，加机
油
完好，弹性适
度
半年
3
消防通道、防
火门
直观目测，并开关
防火门
消防通道通
畅，防火门开
闭自如
1周
1
排烟风机表面
除尘
用擦布、毛刷除尘
无尘
1个
月
排
2
控制柜内部各
电器触点
如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，
或更换
触点完好，控
制启停正常
半年
烟
系
3
控制柜内各接
线端子及端子
排端子
用螺丝刀逐个紧固
端子无烧损或
松动
半年
统
4
控制柜电源指
示灯
如不亮，更换指示
灯灯泡
电源指示灯指
示正常
1个
月
5
排烟阀
（1）
微动开关及内
部接线端子
用螺丝刀紧固各固
定螺钉及各接线端
子
端子无松动、
微动开关固定
良好
1个
月
（2）复位按
钮、导轮、钢
丝、转轴
用油壶给导轮、钢
丝、转轴加油
复位按钮控制
无误、排烟窗
开启灵活
1年
设备
序号
维护保养项
目
检查保养方法
标准
周期
加压送风系统
1
加压送风机
除尘
用擦布、毛刷除尘
无尘
1个
月
2
控制柜内部
各电器触点
如有烧损，拆下后用
砂纸打磨
触点完好，控
制启停正常
半年
3
控制柜内各
接线端子及
端子排端子
用螺丝刀逐个紧固
端子无烧损或
松动
半年
4
各送风口百
叶窗
直观目测
送风口百叶位
置正确
3个
月
5
控制柜电源
指示灯
如不亮，更换指示灯
灯炮
电源扌曰示灯亮
1个
月
消
防
系
1
控制柜上电
源指示灯及
各类开关
直观目测
电源指示正
常，开关处于
开启或自动状
态
1个
月
统控制柜
2
控制柜内部
各电器触点
如有烧损，拆下后用
砂纸打磨
触点完好、无
松动
半年
3
各电器元件
接线端子及
端子排端子
用螺丝刀逐个紧固
各端子连接牢
固、无烧损
半年
4
电源（信
号）线
如有破损，用绝缘胶
带包扌L
导线无破损或
老化
半年
5
控制柜除尘
用毛刷、皮老虎除尘
无尘
每日
设备
序号
维护保养项
目
检查保养方法
标准
周期
消防指示牌
1
指示灯
直观目测
扌曰示灯亮、且处于等待状态
1个月
2
指示灯
按测试键
按测试键后，
扌曰示灯亮
1个月
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
主机各电源信
信号指示正
1
号、控制信号及
直观目测
常、曰量调节
1个月
音量调节键
位置合适
消
2
各切换器、控制
器
通电试验
转换工作正常
1个月
防
应
3
各放大器
放音试听音质、
Vr.冃曰量
音质、音量良
好
1个月
急
广
4
各接线端子及线
路
用螺丝刀紧固，
导线如有破损，
用绝缘胶带包扎
端子无松动，
各导线完好
1年
播
系
5
压带轮主导轴，
磁带机磁头
用清洗带清洗
表面尢粉尘
3个月
统
6
各层扬声器接线
是否牢固、纸盒
是否完好
如松动，用螺丝
刀紧固
各扬声器接线
牢固、纸盒无
破盒
半年
7
主机柜内除尘
用毛刷、皮老虎
除尘
无尘
半年
设
备机房
1
机房卫生
用拖布、帚把、
擦布打扫设备房
地面
机房整洁、干
净
1个月
2
机房内照明、电
话
开关电灯、通话
检杳
照明完好、电
话通话正常
1个月
3
地漏
排水试验
地漏排水通畅
升级会员 