安庆市控制性详细规划通则.docx
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安庆市控制性详细规划通则
《安庆市控制性详细规划通则》
（送审稿）
安庆市城乡规划局
说明：
1、本稿仿宋斜体字为技术管理规定或补充规定延续的条款；2、其他正文为根据最新政策、规范要求等新增条款。
第1章总则
制定目的
为了有效调控城市资源配置，协调社会利益关系，维护社会公平，保障公共安全，引导城市有序建设，塑造城市特色，根据国家及地方有关法律、法规、规范，结合安庆市城乡规划管理工作，制定本通则。
适用范围
本通则适用于安庆市城市规划区范围内的城市建设用地使用与规划管理，城市规划区范围内的各项工程建设，除符合国家及地方现行的各项法律、法规、技术标准和规范外，同时应符合本通则。
安庆市承接产业转移集中示范园区（山口片区）建设用地使用和规划管理依据本通则执行。
独立工矿区、以及海口、罗岭、皖河农场等城镇建设与规划管理参照本通则执行。
风景名胜区建设与规划管理按照《风景名胜区条例》、《风景名胜区规划规范》等法律、法规、技术标准和规范执行，不适用本通则。
乡、村庄建设与规划管理按照《村庄和集镇规划建设管理条例》、《镇规划标准》、《安徽省村庄规划编制标准》等法律、法规、技术标准和规范执行，不适用本通则。
控规管理体系
安庆市控制性详细规划管理体系由“控规通则”和“地块控规”两部分组成。
“控规通则”是土地使用和开发建设的通用性规划管理规定，以整体单元规划为技术支撑；“地块控规”是具体项目地块开发建设的个案性规划管理规定，以单元规划为技术支撑。
“控规通则”和“地块控规”，经法定程序审批后，是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。
地域划分
根据历史城区特征及现状建设情况，安庆市城市规划区范围内的城市建设用地划分为老城区、旧城区和新区，详见附录D附图1。
老城区：
指安庆市宜城路以西，菱湖南路以南，德宽路以东,长江以北范围。
旧城区：
指安庆市老城区范围以外，新河堤、龙眠山路以西，菱湖北路、黄土坑西路以南，茅清路以东，长江以北范围。
新区：
指安庆市城市规划区内除老、旧城区以外的城市建设用地范围。
实施管理
为增强规划的前瞻性、严肃性和连续性，本通则实施过程中，应根据城市经济社会发展情况和现实需求，依法定程序进行动态修订。
市城乡规划主管部门应定期对本通则施行情况进行评估，原则上为每两年一次，经市人民政府同意后，可对相应条款进行修订。
第2章建设用地
土地使用性质
安庆市土地使用性质，应当符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定。
《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）中明确的用地类型之外，新业态项目土地用途不明确的，可经市城乡规划主管部门会同国土资源等相关部门论证，予以明确，向社会公开后实施。
单一性质建设用地适建性
应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地适建性确定的建设用地使用性质作出建设用地规划许可。
控制性详细规划已经对建设用地适建范围作出规定的，应当按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未对其作出规定的，应根据表2-1的规定确定其适建范围。
表2-1常用用地性质适建范围表
用地性质类别
适建范围
R
居住用地
R1/R2
一类/二类居住用地
游园绿地、幼儿园及幼托、文化、体育、小型商业（不含批发市场）、卫生、养老等服务设施用地，以及道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
A
公共管理与公共服务设施用地
A3
教育科研用地
高等院校、中等专业学校、中小学、科研事业单位及其附属设施用地、为学校配建的独立地段的学生生活用地、生活性服务设施、研发、中试、科技服务设施用地
B
商业服务业设施用地
B11/B12
零售商业公共/批发市场用地
以零售功能为主的商店、商场、超市、以及以批发功能为主的市场用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
B13
餐饮用地
饭店、餐厅、酒吧等用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
B14
旅馆用地
宾馆、旅馆、招待所、快捷酒店、度假村等用地，管理与服务设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
B2
商务用地
金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
B3
娱乐康体设施用地
剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、绿地率小于65%的大型游乐设施等用地、赛马场、溜冰场、跳伞场、射击场、通用航空、水上运动的陆域部分、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地
M
工业用地
产品加工制造、高端装备修理、配套办公、研发、公租房、工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场、一般市政环卫设施等用地，不包括露天矿用地。
W
物流仓储用地
配套办公、物资储备、中转、批发、配送等，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场、一般市政环卫设施等用地
G
绿地与广场用地
G1
公园绿地
公园绿地、游园绿地、小型商业服务设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
G2
防护绿地
道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
G3
广场绿地
小型商业服务设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。
注：
①管理与服务设施：
包括社区的居委会、警务室、卫生服务中心、服务站及配套管理用房等；
②小型商业服务业设施：
包括小型超市、零售商店、食堂、餐饮、娱乐、邮政网点、电信营业厅，用于培训、金融、保险、证券等的营业网点等；
③小型医疗设施：
包括社区健康服务中心、诊所等；
④道路与交通设施：
包括天桥、地道、港湾式停靠站、道路展宽、公共停车场/库、区间路等；
⑤一般市政环卫设施：
包括雨水泵站、污水泵站、垃圾转运站、垃圾收集点、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人工作间等；
⑥本表未涉及的其他性质建设用地的适建性，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。
常用用地适建比例
为保障建设用地的主导用途、避免功能混杂，常用用地性质适建比例，宜参照下列要求执行：
（1）居住用地中住宅建筑面积不应低于总建筑面积的80%，配套商业建筑面积原则上不超过总建筑面积的10%。
（2）商业服务业设施用地中商业建筑面积不宜低于总建筑面积的80%。
（3）公园绿地中适建的公共管理与公共服务设施、商业服务设施、社区文体活动设施用地面积等，不得超过总用地面积的5%。
（4）广场用地中适建的商业服务设施、社区文体活动设施等用地面积，不得超过总用地面积的10%。
（5）工业项目用地中，行政办公、研发和生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅（公共租赁住房除外）、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
混合用地的使用
（1）混合用地是指当土地使用功能超出《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中“表城市建设用地分类和代码”关于单一用地性质的适建用途要求时，需要采用两种或以上用地性质组合表达的用地类别。
（2）混合用地的用地代码之间采用“+”连接，排列顺序原则上按照主导用途对应的用地性质从多到少排列。
（3）鼓励公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。
（4）当土地使用功能以混合用地规划建设时，宜参照表2-2《常用用地混合使用引导表》执行。
表2-2常用用地混合使用引导表
用地类别
可混合使用的用地类别
大类
中类
居住用地（R）
二类居住用地（R2）
B2,B11,B13,B14
公共管理与公共服务设施用地（A）
行政办公用地（A1）
B2,A35
文化设施用地（A2）
A4,A1,A3
教育科研用地（A3）
A1,A2,A4
体育用地（A4）
A2,A3
商业服务业设施用地（B）
商业用地（B1）
B2,R2,B31,B49,W1
商务用地（B2）
B1,R2,A1,A35
娱乐康体用地（B3）
B11,B13,B14
工业用地（M）
一类工业用地（M1）
W1
二类工业用地（M2）
W1,W2
物流仓储用地（W）
一类物流仓储用地（W1）
M1,B1
道路与交通设施用地（S）
交通枢纽用地（S3）
S4
交通场站用地（S4）
S3,B41
零星建设用地的一般规定
鼓励综合开发、成片建设，零星用地宜作为公共管理与公共服务设施、市政公用设施、绿地及广场用地进行建设。
（1）老城区零星用地是指2千平方米以下的建设用地；
（2）旧城区零星用地是指3千平方米以下的建设用地；
（3）新区零星用地是指5千平方米以下的建设用地。
建设用地未达到前条规定但有下列情况之一，且不侵害公共和相关利害关系人利益的，城乡规划主管部门可予以核准建设：
（1）邻近土地已经完成建设或为城市道路、河流水系等，确实无法调整、合并的；
（2）因街区及用地性质划分、市政基础设施等限制，确实无法调整、合并的；
（3）社会公益性项目、棚户区改造项目和部分历史遗留问题而确需建设的项目；
（4）其它特殊情况，确实无法调整、合并的。
建设用地界线及面积的确定应符合以下规定：
项目建设用地范围以《国有土地使用权证》确定的用地界址坐标为界核算，有关容积率、建筑密度、绿地率等控制指标计算时，用地面积应与《国有土地使用权证》确定的面积相一致。
项目分期建设的规定
（1）居住用地面积小于等于3万平方米、商业服务设施用地面积小于等于5千平方米、工业用地面积小于等于3千平方米的建设项目原则上不得分期实施；
（2）用地面积高于前款规定值，确需分期建设的，应编制分期建设方案，作为项目规划设计方案的组成部分，并经批准后实施。
第3章开发强度
总体要求
地块开发强度的确定应符合日照、消防等规范要求，并满足交通设施及公用设施负荷、历史保护、机场净空、电力电信通道、企业生产安全、危险品仓库、电站防护、地质条件、生态安全等特殊要求。
地块开发强度应以管理单元为单位进行总量控制。
适用用地
本通则主要为居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地、工业用地、物流仓储用地五大类经营性用地的开发强度确定提供依据。
公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地等用地的开发强度，依照相关建设标准和规范进行确定。
建筑高度控制
建筑高度应符合建筑间距退让、日照、消防、城市景观设计等方面的要求，同时应符合以下规定：
（1）在有净空高度控制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通道）设施周围新建、改建的建筑物、构筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
机场净空影响范围控制详见附录D附图3、附图4。
（2）在历史文化街区、文物和建筑保护单位、风景区周围的建设控制地带和风貌协调区范围内新建、改建的建筑物，其高度应符合文物保护、建筑保护和风景区保护的有关规定，并按经批准的专项规划和详细规划执行。
（3）鼓励在城市景观节点地区、城市重要景观道路两侧建设高层建筑，同时建设高度应满足控制性详细规划的指标控制要求，必要时应先行编制城市设计，建筑高度结合建筑空间环境、天际轮廓线等项内容综合分析确定。
（4）住宅建筑高度不宜超过100米。
二类居住用地内不得建设组团式低层住宅，临近山体、水体或控制性详细规划已明确的除外。
居住用地开发强度分区控制
居住用地容积率原则上不超过，确需超过时，需经专题论证。
安庆市居住用地分为三级开发强度分区：
（1）低强度区（<容积率≤），主要为杨桥组团、罗岭五横组团、城市通风廊道及机场净空控制区内居住用地；
（2）中强度区（<容积率≤），主要为玉林街道、建设路街道、龙山路路街道、宜城路街道等，以及东部组团、北部新城组团区位条件一般的居住用地；
（3）高强度区（<容积率≤），主要为人民路街道、新河路街道、菱湖街道、花亭街道、铁路站点区域等，以及东部组团、北部新城组团区位条件较好的居住用地。
居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地控制指标
居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地的开发强度，原则上不得超过下表控制要求：
表3-1居住、商业、商住混合用地最大控制指标
用地及建筑类型
容积率
建筑密度（%）
居住
用地
低、多层建筑
30
中高层建筑
25
高层建筑
23
商业服务业设施用地
低层建筑
50
多层建筑
45
高层建筑
40
超高层建筑
35
商住
混合用地
多层建筑
35
中高层建筑
30
高层建筑
30
超高层建筑
25
注：
①容积率与建筑密度为上限控制指标，即：
不得大于；②容积率与建筑密度，以街区为统计单位，且不得同时取上限指标。
工业、物流仓储用地控制指标
（1）按照《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政﹝2013﹞58号）文件的相关规定，新建工业项目建筑容积率不低于，建筑密度不低于40%，其中国家级开发区、市管省级开发区新建工业项目建筑容积率不低于。
（2）工业项目符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发﹝2008﹞24号）文件的相关规定，因生产工艺、生产设备等原因，不能满足皖政﹝2013﹞58号文件相关建设强度要求的，经市城乡规划主管部门会同国土资源部门审查同意后，按法定程序报批。
（3）物流仓储用地开发强度参照国土资发﹝2008﹞24号文件的相关规定，属于特种仓库、危险品仓库、战略储备仓库和专业堆场的物流仓储用地，其容积率应当按照相关建设标准和规范进行确定。
有特殊控制要求地块的控制指标
除以上规定外，土地开发时的开发强度确定还需充分考虑土地综合承载能力、景观生态、棚改安居工程等其它特殊控制要求。
（1）城市重点地区：
“两心、七片”（老城城市级中心、新城城市级中心、北部新城组团、东部组团、中部组团、西部组团、白泽湖组团、杨桥组团、五横罗岭组团等）区域中心地段；高速出入口、跨江地段等交通门户地段以及滨江地段，应结合城市设计空间研究合理确定控制指标。
（2）条件制约地区：
对建筑高度、建筑密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求确定控制指标。
（3）景观生态地区：
在菱湖、秦潭湖、破罡湖、石塘湖、石门湖和大龙山等景观资源相邻地区，取水口及水源保护区、石塘湖备用水源地，沿江湿地、白泽湖湿地等生态资源相邻地区，应在专题研究的基础上，合理确定地块控制指标。
（4）棚改安居工程：
对于城中村改造、老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造等建设工程，应综合研究，合理确定控制指标。
第4章建筑间距
总体要求
建筑间距除必须符合消防、安全、卫生、环保、日照、通风、工程管线、建筑保护等方面的要求外，同时应符合本通则的规定。
建筑间距计算方法
遮挡建筑为多、低层建筑的，应采用1：
间距系数法计算建筑间距；遮挡建筑为高层建筑的，应采用日照分析法计算建筑间距。
多、低层建筑日照间距折减系数
住宅正面间距，应按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用不同方位间距折减系数换算。
不同方位间距折减系数
方位
0°～15°
15°～30°
30°～45°
45°～60°
＞60°
折减值
注：
①表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。
②L为当地正南向住宅的标准日照间距（米）。
③本表指标仅适用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅之间。
建筑日照标准
采用日照分析法计算建筑间距时，应对相邻地块受遮挡的建筑进行日照分析，进行日照分析的单位应具备相应资质。
受遮挡的住宅每户至少应有一个居住空间能获得日照，且要满足：
（1）新建住宅建筑日照标准应满足大寒日累计日照不应低于2个小时；
（2）对于已通过规划核实或已交付使用的受遮挡住宅，原有日照标准达到3小时以上的，新建建筑建成后，受遮挡住宅的日照标准不低于大寒日累计日照3小时；
（3）对于已通过规划核实或已交付使用的受遮挡建筑，原有日照标准低于3小时的现状受遮挡住宅，新建建筑建成后，不得降低受遮挡住宅原有的日照标准；
（4）未通过规划核实或未交付使用的受遮挡住宅或未交付使用的受遮挡住宅，新建建筑建成后，受遮挡住宅的日照标准不低于大寒日累计日照2小时；
（5）医院病房楼、休（疗）养院住宿楼和大中小学校教学楼、老年人居住建筑、残疾人居室与相邻建筑间距应保证受遮挡的上述建筑日照标准冬至日累计有效日照不小于2小时；幼儿园、托儿所的主要生活用房冬至日累计有效日照不小于3小时；
（6）受遮挡建筑为违法建筑或临时建筑时，其日照间距不予考虑。
建筑夹角一般规定
两幢建筑夹角小于或等于30度布置时，其最窄处间距按平行布置建筑间距控制；两幢建筑夹角大于60度布置时，其最窄处间距按垂直布置的建筑间距控制；两幢建筑夹角大于30度且小于等于60度时，其最窄处建筑间距按既非平行也非垂直布置的建筑间距控制。
住宅建筑间距要求：
低层住宅建筑之间的间距要求：
（1）平行布置时，间距不得小于南侧建筑高度的倍，且不宜小于12米；
（2）垂直布置时，间距不得小于遮挡建筑高度的倍；且间距不得小于8米；相对的建筑山墙宽度大于12米的，其间距按平行布置间距控制。
（3）即非平行又非垂直布置时，最小处间距不得小于遮挡建筑高度的倍，且不得小于12米。
多层住宅建筑之间的间距要求：
（1）平行布置其建筑间距不得小于南侧建筑高度的倍，且不得小于15米；
（2）垂直布置时，间距不得小于遮挡建筑高度的倍，且不得小于13米；相对的建筑山墙宽度大于12米的，其间距按平行布置间距控制；
（3）即非平行也非垂直布置时的最小处间距不得小于遮挡建筑高度的倍，且不得小于15米。
高层住宅之间的间距除应符合第条规定外，还应按下列要求确定：
（1）平行布置时：
朝向为南北向或南偏东（西）45度（含45度）范围内的高层（含中高层）住宅建筑平行布置时，新区建筑间距不得小于30米；老城区、旧城区不得小于24米，并应满足以下要求：
建筑正向重叠长度为30米（含30米）以内的，间距不得小于南侧建筑高度的倍；
建筑正向重叠长度为30—40米（含40米）的，间距不得小于南侧建筑高度的倍；
建筑正向重叠长度大于40米的，间距不得小于南侧建筑高度的倍。
东西向或南偏东（西）45度至90度范围内的高层住宅建筑平行布置时间距不得小于较高建筑高度的倍，且不得小于24米。
（2）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置间距控制）：
两幢建筑南北方向垂直布置时（┻型或┳型），间距不得小于南侧建筑高度的倍，且不得小于24米；
两幢建筑东西方向垂直布置时（┣型或┫型），间距不得小于遮挡建筑高度的倍，且不得小于24米。
（3）即非平行也非垂直布置时：
即非平行也非垂直布置时，可按正向投影平均距离计算间距，最小处间距不宜小于遮挡建筑高度的倍，且不得小于24米。
低层住宅与多层住宅之间的间距按下列要求确定：
（1）遮挡建筑为低层建筑的按低层住宅间距执行；
（2）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行；
（3）低层住宅与其东、西侧多层住宅垂直布置时间距不得小于6米，相对墙面均开窗间距不得小于8米。
高层住宅与多、低层住宅之间的间距按下列要求确定：
（1）遮挡建筑为高层建筑的按高层住宅间距执行；
（2）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行；
（3）遮挡建筑为低层建筑的按低层住宅间距执行；
（4）当两栋建筑互为遮挡建筑时，分别计算间距并取最大值。
（5）高层住宅建筑与南侧多层住宅间距不得小于15米，与南侧低层住宅的间距不得小于13米。
居住建筑下部为商店等非居住用房时的间距按如下标准控制：
（1）建筑平行布置时，受遮挡居住多层建筑下部为商业等非居住用房的（有日照要求的非居住用房除外），且是同步规划同步建造的，其间距计算可扣除非居住用房的高度，同一裙房之上的居住建筑其间距计算可扣除裙房高度；
（2）当受遮挡居住建筑为现状合法建筑时，其间距计算不得扣除非居住用房的高度；
（3）建筑垂直布置或既不平行又不垂直布置时，其间距计算不得扣除居住建筑下部非居住用房的高度。
非住宅建筑间距要求：
（1）高层非住宅建筑：
南北向平行布置时，间距不应小于南侧建筑高度的倍，且不应小于18米；东西向平行布置时，间距不应小于较高建筑的倍，且不应小于13米。
（2）高层非住宅建筑与多层非住宅建筑平行布置间距不应小于13米。
（3）多层非住宅建筑南北向平行布置时，间距不应小于南侧建筑高度的倍，且不应小于12米；多层非住宅建筑东西向平行布置时，间距不应小于较高建筑高度的倍，且不应小于12米。
（4）低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时，间距应按消防规定控制，但最小值不宜小于6米。
（5）其它形式布置的非住宅建筑间距，非住宅建筑的山墙间距按消防间距规定控制。
非住宅建筑与住宅建筑之间的间距要求：
（1）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置住宅南侧或位于东西向（偏东西）布置住宅东西侧的，其间距按住宅间距执行；
（2）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置的住宅东、西侧的：
①建设多层建筑时，应满足消防间距，且不应小于6米；
②建设高层建筑时，除应满足住宅规定日照要求外，且不应小于13米;
（3）非住宅建筑位于住宅北侧的，按非住宅建筑间距执行。
住宅建筑的山墙端距应符合下列规定：
（1）相对建筑山墙均不设阳台时，低、多层建筑间的山墙端距应不小于6米；相对低、多层建筑山墙一侧设阳台时，山墙与阳台端距应不小于6米；相对低、多层建筑山墙均设阳台时，阳台之间的距离应不小于6米。
（2）高层建筑与低、多层建筑的山墙端距不小于13米。
高层建筑与高层建筑的山墙端距，相对建筑山墙均不设阳台时，不小于13米；相对建筑山墙一侧设阳台时，山墙与阳台之间距离不小于13米；相对建筑山墙均设阳台时，阳台之间距离不小于13米。
（3）居住建筑与非居住建筑的山墙端距按本条的前两项的规定控制。
（4）因地形、地貌等自然条件限制，经批准居住建筑的山墙端距可小于上述规定，但应满足消防间距的要求。
建筑间距的其它规定
（1）高度不超过5米的单层门卫、变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建筑物，与居住建筑间距应满足消防、卫生、安全、环保等要求，且不得小于6米。
（2）工业、仓储、市政、特殊用地建筑之间的间距，分别按各类相应的规范执行。
（3）高、多、低层、退台等组合建筑间距，分别按各类相应的规定执行。
第5章建筑退让
总体要求
（1）建筑物退让建设用地边界、道路红线、水系蓝线、绿地绿线、文保紫线、电力线保护范围等边侧的距离，除必须符合日照分析、建筑间距、文物保护、风景旅游、市政管线（管廊）、视觉卫生、防洪、消防、环保、交通安全和防灾等相关规定、规范外，应同时符合本通则要求；
（2）由高层、多层、低层等组合建筑及退台建筑的退让，分别按各类别有关规定执行。
（3）同一街坊内相邻用地的东边界和西边界处，不宜布置东西向的建筑物。
（4）建筑退让按其最近点距离计算建筑退距（包含任何楼层的主体结构以外的阳台、凸窗等）；
（5）工业建筑、物流仓储建筑及市政基础设施建筑的退让，应符合相关的规范、规定及省、市相关政策要求。
沿建设用地边界布置的建筑物退让，应按以下规定控制：
当边界外规划为居住用地的
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