君威财富中心物业管理处岗位职责5.docx
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君威财富中心物业管理处岗位职责5
君威财富中心
编号：
版本：
生效日期：
管理体系文件
君威财富中心项目部
岗
位
职
责
太原市石林物业发展有限公司
二O一二年六月
一、管理处职责
1.负责本项目有效运行及实施过程的控制，目标、指标的制订与实施。
2.负责本项目作业指导书等各类文件的制定。
3.负责本项目对内、对外及业户的协调、沟通以及投诉的处理。
4.负责本项目新增服务项目的策划与实施。
5.负责本项目供方服务的评价及监督管理工作。
6.负责本项目空置单元的安全、清洁及设备设施的维护保养。
7.负责本项目标识的管理工作。
8.负责本项目业户满意的调查、统计、分析工作。
9.负责本项目能源消耗及资源的控制工作，保证最大限度的节能。
10.负责本项目业户物业装饰装修施工监督和管理。
11.负责本项目文件的收发、整理、归档。
12.负责本项目物业档案资料的收集、整理、归档工作。
13.负责本项目计量仪器仪表的校验、日常维护及使用管理。
14.负责本项目房屋建筑及其公共部位、公共设备设施管理、维修养护、巡视检查。
15.负责本项目公共秩序的维护。
16.负责本项目公共安全服务及消防设施的使用管理、维修养护、巡视检查。
17.负责本项目车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
18.负责本项目业户入住、迁出的管理工作。
19.负责本项目公共环境卫生的管理服务及园林绿地的管理工作。
20.负责制订《临时管理公约》、《业户手册》、《装修协议》等相关文件。
二、项目经理职责
1.贯彻公司的经营管理方针，执行公司的工作指令。
2.在公司的统一领导下，全面负责本项目的物管工作，对责任区域的安全工作负总责。
3.负责联系协调本项目与开发商、政府有关部门、业户及公司各部门的工作。
4.审核确定本项目各部门管理人员的职责范围，协调各部门的工作关系，保证各部门正常的工作秩序。
5.确定本项目在不同阶段的工作重点，按公司的思路和要求把握本项目的工作方向，推动工作进程。
6.对本项目各级管理人员进行业绩考评，决定本项目管理人员的人事变动，并上报公司。
7.按公司经营要求，制定本项目经营计划，督导落实经营指标方案。
审核所辖各部门的支出计划及劳务分包，监督控制所辖部门采购工作的执行情况。
8.遵守行业法律法规，掌握物业行业发展的最新动态。
9.对本项目各部门培训计划进行审核，督导落实。
10.负责本项目各部门文件、制度的审核及合同的洽谈、会签，报公司批准后，指导相
关部门落实实施。
11.负责本项目重大投诉的沟通、协调、督办、落实及书面回函的拟写和一般投诉的协
调、督办、落实等工作。
12.对本项目所属各部门的工作进行监督、检查和审批，依照公司工作程序上报，并遵
照公司指令落实执行。
13.完成公司交办的其它工作。
三、客服部职责
1.负责业户入住、退租及日常管理等各类手续的办理。
2.负责项目内部及外围公共区域的保洁服务（含垃圾清运、化粪池清理、外墙清洗等），并根据业户需求提供特约保洁服务。
3.负责项目公共区域及外围绿化植物的养护工作。
4.负责各项费用的收取。
5.负责落实物业公司的业户满意度调查及业户各种投诉的处理工作，并进行回访。
6.根据业户需求开展的其它服务工作。
7.完成项目交办的其它工作。
四、客服部经理职责
1.负责部门工作的计划、组织、指挥、控制及协调工作。
2.负责编制部门预算,拟定费用消耗计划，物品采购计划，并对供方进行评价。
3.负责安排部门内的工作分工，作好本部门员工的培训及考核工作（包括专业技能、安全等）。
监督下属员工工作进程并及时获得工作的信息反馈，以便及时调整工作部署。
4.及时向上级领导汇报部门的工作进程并适时提出专业性合理化的建议，听取下属员工的合理化建议，不断提高部门向客户提供的服务水平。
5.负责协调与其他部门之间的关系,使工作能够顺利完成。
6.负责协调开发商、重要业主、重要租户之间的关系，确保客户意见、建议能及时转达至物业公司及所属各部门。
7.负责与政府、地区相关行政管理部门保持良好关系，配合有关单位做好相关工作。
8.代表部门参加物业公司有关会议，组织、参与、主持本部门会议，保证领导层决议能准确、认真地贯彻至基层；基层的思想动态及工作进程能及时反馈到领导层。
9.对业户的投诉、意见、问题及时采取有效措施予以解决,并随时做好与业户的沟通工作。
10.不断对市场及竞争对手进行调研,学习最新物业管理知识,保证部门的服务、管理处在一个较高的水平。
11.负责部门所有相关协议、合同、通知等的审定。
12.负责本部门主管文件的编制、初审、签字和涉及本部门的相关文件的会签。
13.监督建立部门的收费台账及对台帐的准确性负责，并定期报予上级领导。
14.负责办理业户的入驻、迁出手续。
15.配合人事部工作，负责提出主管以下员工的聘任与解聘意见。
16.负责对部门专业主管服务质量的检查，负责部门不合格项的原因分析，纠正及预防
措施的实施。
17.完成上级领导委派的其它任务。
五、保洁主管职责
1.负责协调清洁卫生以及环境绿化等各方面的各项工作，带领部门员工认真贯彻执行公司的各项管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务。
2.巡视辖区内各项工作水准，认真督促员工，及时改善不足之处，保持良好的工作形象
3.每日检查保洁环境工作并做检查记录，将发现的问题通知相关管理人员督促其改正。
督导保洁员保质、保量地完成管辖区域的工作，达到服务水准。
4.负责制定本专业培训方案及培训工作（包括环保意识、节能降耗、专业技能、仪容仪表、应急处理等），检查培训效果，以保证保洁公司人员能正确、迅速的完成环境保洁工作。
5.检查清洁设备及工具使用情况，确保清洁设备及工具性能良好。
6.认真听取下级的合理化意见与建议，并上报部门领导。
7.定期提出大厦杀虫灭鼠、外墙清洗方案，并在工作实施过程中予以监督。
8.随时做好与业户的沟通工作，将反馈的意见与建议及时传达，并督促改进。
9.负责制订本专业所需物料，严格控制成本费用。
10.负责监督绿化公司、垃圾清运公司、工作质量。
11.负责组织、安排对业户提供特约清洁服务。
12.负责检查大厦保洁区域内设备设施是否正常，监督保洁报修是否及时。
13.负责专业相关协议、合同、通知的起草。
14.保守公司秘密，严格遵守保密制度，确保本部门文件/资料的安全。
15.完成上级领导委派的其它任务。
六、保洁员职责
1.负责楼道地面、卫生间的清洁工作。
2.负责楼道玻璃、门、不锈钢、金属器具、消火栓及电梯外侧门的清洁工作。
3.负责清洁工具的使用与保养，清洁工具使用后要及时清理。
4.确保储放物品的地方干净整洁。
5.负责将管辖区域内的垃圾分类运送。
6.按照部门的规定领取物品。
7.完成上级领导委派的其它任务。
七、前台职责
1.负责接待业主的部分投诉。
2.负责大堂的接待和问询工作，并指引来访人员到达正确位置。
3.负责分发部分业户的部分报刊、杂志，负责收取无报箱业户的报纸和信件（挂号除外）。
4.负责接听前台电话，并处理与之相关问题。
5.负责大堂的巡视与物品报修，并跟进修理情况。
6.负责监督一层大堂的卫生及秩序维护工作，配合保洁主管及秩序维护部门的工作。
7.监督一层大堂环境，禁止来访人员及一层商户大声喧哗或作出其他不雅行为。
八、秩序维护部职责
1.负责大厦消防、报警及闭路电视监控、秩序维护巡视及车辆管理，编制并演练各项目应急预案，保证大厦内所有目标及其所属周边区域的安全工作。
2.负责建立并维护与消防支队、交警部门、属地派出所等相关政府职能部门日常联络工作。
3.负责车场安全管理、区域卫生清洁、车场收费及车辆管理，确保有序停放，为客户创造一个良好的停车环境。
4.负责消防配套设施、监控、灭火器材等采购计划的拟定，安全档案及相关建档、管理、完善等工作。
5.负责收集、整理部门各项工作记录、安全重大事故、事件报告及应急预案、表格等的存档工作。
6.负责汇总/编制部门年度培训计划，组织学习部门工作标准、定期演练各种应急预案，实行统一、规范化管理。
7.为客户（或业主）提供优质、高效的服务工作，维护好物业公司的良好形象，为客户（或业主）创造一个良好的办公环境。
8.负责本部门与公司其他部门的沟通、协调工作。
9.完成上级领导委派的其它任务。
九、秩序维护部经理职责
1.起草项目秩序维护政策及程序，并根据实施情况调整修订。
2.配合人事部门进行本部门人员的面试及招聘工作。
3.督导下属工作人员的工作落实及贯彻执行公司规章制度的情况。
4.对部门所有岗位人员工作情况进行周检，并填写记录。
5.组织开展本部门各岗位人员的培训工作。
6.组织拟定本部门的工作规程和工作标准，并根据实施效果予以调整。
7.与有关政府部门等相关方保持紧密联系，做好协调工作。
8.按公司、中心要求参加有关行政例会并配合其它部门负责人解决有关安全问题。
参加政府部门组织的与安全保卫直接相关的培训活动。
9.随时保持警觉，对突发事件做出迅速反应。
10.负责对消防、秩序维护器材采购计划的拟定。
11.完成上级领导委派的其它任务。
十、秩序维护部班长职责
1.在秩序维护部经理的领导下进行工作。
2.负责本专业各岗位人员的调配和工作安排，并实施过程控制。
3.协助当地公安政府部门对管辖区域内进行专项业务工作。
4.负责项目各类钥匙、锁具的管理。
5.管理项目内各单位的备案文件资料。
6.负责处理有关公司、中心、业户遗失物品的处理工作。
7.制定本专业各岗位的工作程序，工作标准等相应文件。
8.负责进出本项目的证件等各类安全证件的管理。
9.负责下属各岗位人员的培训工作。
10.对秩序维护队人员、车场管理人员的仪容仪表、工作纪律和言行举止是否符合标准，规定进行检查、监督与指导。
11.保持高度警觉性，对管理区域内发生的各类治安刑事案件迅速做出反应，并对现场
及事件经过会同相关部门进行有效处置。
12.熟悉项目建筑结构布局，对重点安全保护区域进行妥善布防，并经常进行检查与巡
视。
13.对违反工作纪律及规章制度的秩序维护人员、车场管理人员向秩序维护部经理提出
相应的处罚建议。
14.对违反项目有关管理规定的客户、人员及其它外来人员，进行相应处理。
15.领导、检查、监督和指导秩序维护人员、车场管理人员完成被部署的工作情况。
16.经常与所属治安、联防、综合治理部门、城管监察部门建立必要的工作联系，保持
良好的工作关系。
17.负责中心消防安全档案的管理工作，建立健全各类消防档案。
18.定期对消防设备、设施及客户工作区的消防安全情况进行检查，并对存在的消防隐患提出整改意见，并检查落实情况。
19.建立项目义务消防队，有计划地组织对义务消防队员，部门安全员和消防监控中心专业人员的培训工作。
20.对二次装修施工单位加强消防安全管理，严格控制施工动用明火手续及易燃危险品
进入许可证的办理，保证现场的防火安全。
21.完成秩序维护部经理布置的其它工作任务。
十一、秩序维护员职责.
1.在秩序维护主管的领导下进行工作，服从主管分配。
2.严格执行中心的有关管理规定和秩序维护部制定的岗位标准及工作纪律，维护项目整体形象。
3.突出服务意识，礼貌迎送客户。
4.对客户提出的相反意见或疑问耐心解答，违背项目规章制度的要求，要婉言拒绝。
5.熟悉项目整体建筑结构、布局，提高项目的安全管理能力。
6.在执行任务中，对违反项目有关管理规定的要坚决予以制止，情节严重的要交由主管处理。
7.维护所使用的秩序维护器械。
8.完成主管布置的其它任务。
十二、消防监控室值班员职责
1.在本部门主管及领班的领导下进行工作。
2.熟悉消防设备性能及操作程序，准确判断各种预警、报警区域信号。
3.严格执行消防监控室规章制度岗位标准及工作纪律。
4.了解和掌握当地政府公安消防机关制定的有关防火安全条例及消防安全规定。
5.对于已经发生的火灾险情，应按照《火警、火灾应急预案》执行，并做好指挥人员的参谋。
6.定期检查，保养消防机械、设备，使之符合消防安全需要。
7.记录值机日常工作及预警、报警处置情况，并妥善保存记录。
8.正确操作监控机械设备，熟练掌握监控专项业务技能明确监控目的，熟悉被监控区域情况。
9.保持高度警惕，注意发现和制止可疑人员进入项目办公区，防止和减少各类案件的发生。
10.注意发现巡逻区域内的治安、消防隐患，检查各类设施和器材是否处于良好状态，发现问题及时采取有效措施并通知有关部门及时修复。
11.对项目公共区域特别是不经常有人活动的隐蔽区域，或死角地方要加大巡逻密度，如：
空置房、楼梯间、设备间、管道井等部门，以保证不发生破坏性事件。
12.发现火灾、水灾等重大隐患，要及时采取措施，同时做好信息的上传下达工作。
13.完成秩序维护部经理和本部主管及领班布置的其它工作。
十三、门岗职责
1.坚守岗位，文明值勤，服务热情，坚持原则。
2.积极有效的对车辆进行疏导。
3.认真检查携物出门证，并根据出门证所写内容进行确认。
4.所有出门证由相关单位盖章生效，无单位公章的任何货物禁止运出项目。
5.注意发现施工运货是否按时间进行，如未按规定时间进行，应及时劝阻。
6.严格遵守易燃易爆危险品管理规定，认真检查进入手续。
7.项目内客户如有大量运出家具等现象时应及时汇报，以免发生跑帐行为。
8.禁止闲杂人员进入大厦，对允许进入人员（如：
送餐人员等），要求其必须遵守本大厦相关管理规定。
9.及时提醒进出货物人员注意保护项目设施不受损坏。
10.完成领导交办的其它工作。
十四、车场领班职责
1.负责完成车场的日常管理工作。
2.检查当班人员的仪表仪容、文明用语、行为规范及车管员各项工作的落实情况。
3.检查车场值班记录，对车管员上报的问题进行解决。
4.巡视检查车场车辆停放及车场设备设施完好情况，发现问题及时通报有关技术部门，并协助处理，同时上报本部门主管领导，确保车场安全。
5.检查车场环境卫生，做好日常保洁工作。
6.做好车辆的进出和退租的登记工作，建立健全客户车辆档案。
7.负责统计车场管理员的考勤及班次安排。
8.妥善处理在车场内的各项纠纷及投诉，使问题圆满解决。
9.对车场内的消防设施及灭火器材进行维护保养。
10.完成部门主管交办的其它临时性任务。
十五、车场管理员职责
1.指引车辆安全驶入车位停车。
2.检查并提示车主锁好车门，并详细记录车辆进出时间，车况及车牌号。
3.做好对机动车的监护及车场（库）的安全巡视工作。
4.提示司机严格遵守停车场（库）管理规定。
5.严格杜绝停车场（库）内有明火发生。
6.认真检查停车场（库）内的消防设施、器材，使之保持正常使用状态。
7.对车场（库）周围的施工情况进行管理，避免因施工影响到项目的正常停车秩序。
8.阻止装有易燃、易爆、危险物品的车辆驶入停车场（库），发现问题应立即向领班报告。
9.阻止无关人员，闲散人员（包括非工作需要的员工）穿行车库或在停车库内逗留。
10.阻止未经公司许可或未办理停车证的机动车辆使用地下车库。
11.严格禁止在停车场（库）内停放非机动车和存放货物。
12.认真做好交接班工作。
13.完成上级下达的各项工作任务。
十六、工程部职责
1.负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理解决工作。
2.负责建立完善项目工程专业的相关规定，并负责实施、监督、检查、改进。
3.负责工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、管理、完善工作。
4.负责所管辖区域内设备设施的运行管理工作，制定、实施年度维护保养计划。
5.负责记录、统计、分析设备运行管理的基础数据，掌握能源消耗规律，制定能源消耗计划，开展节能技术革新和技术改造，做好节能降耗工作。
6.负责所管辖区域内设备设施更新、改造方案及预算的编制、申报、实施、验收。
7.会同相关部门对所管辖区域内各专业系统设备维保协议合同的洽谈、申报、签署及实施过程的监管、评价工作。
8.负责做好业户入住/退租时的交验工作。
9.负责查验用户装修报批手续及审查装修方案，监督装修方案的实施，及时纠正和处理违章违纪现象。
10.负责为业户提供工程有偿特约服务和对工程维修服务满意度的回访及统计工作。
处理本部门业务范围内发生的问题及业户对本部门工作的投诉意见。
11.严格贯彻执行公司的各项规章制度，并按时完成领导交给的工作。
十七、工程部经理职责
1.负责工程专业的综合管理工作，协调好内、外部关系，处理部门的各项工作。
2.编制本部门的年度预算及工作计划，并监督实施。
3.组织人员进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理。
4.负责本部门的培训管理工作。
提出对本部门员工的聘任、提升与解聘意见。
5.负责组织建立完善本项目工程专业的相关规定，并负责组织贯彻执行、监督检查、持续改进。
6.全面负责工程部的合理运行，跟踪、控制所有水、电、空调等的消耗并严格控制维修费用，保证项目最大限度的节能节支。
7.负责组织本项目工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、管理、完善工作。
8.负责对属下进行考核，并对其工作做出指导和评估。
9.主持部门工作例会，协调、控制各组工作质量；传达公司下达的工作会议精神，布置、安排主要工作。
10.负责本部门工作质量的检查与考评工作，对出现的问题分析原因制订措施并进行实施和验证。
11.完成上级交办的其它工作。
十八、工程部资料员职责
1.执行工程部经理的工作指令，并向经理报告工作。
2.负责本部门各种文件、通知、报表的收发、传阅和保管工作，及时分类立卷归档。
3.负责部门日常文件的打印及复印。
4.负责工程档案的管理工作，及时归档、整理各类工程技术档案。
。
5.负责落实工程部召开的会议，做好会议记录、编写会议纪要。
6.配合工程部经理协调工程部同公司其他部门的工作联系。
7.认真完成部门经理交给的其它工作。
十九、工程部主管职责
1.准确掌握本专业所管辖范围，负责所管辖系统设备设施的运行、维保及对外委方的管理工作，确保设备处于良好的工作状态。
2.执行工程部经理的工作指令，认真贯彻落实岗位责任制和运行规程，确保设施、设备正常运行并将执行结果及时向领导反馈。
3.坚持“安全第一”，制定所管辖范围内设备的安全运行操作规程，并督促下属贯穿于工作的始终。
4.负责制定材料、备品备件的采购计划，保证始终有适量的备品备件。
并负责按环保要求对所采购的零配件进行验收。
5.对新工作项目提出解决方案，估工、估料，经工程部批准后，负责组织实施。
6.负责制定切实可行的节能措施，提出实施办法，做好能源统计工作。
7.负责定期检查本专业系统各类设备的运行状况，发现故障和隐患及时带领员工处理、抢修。
8.负责检查本专业工具的保管使用情况，确保正常操作所需要的工具。
9.每年年底对本专业所有设备设施进行一次全面性的评估，有针对性地制定出次年的设备设施预防性维修保养计划、设备设施巡检计划以及大、中修计划上报工程部，并负责具体实施工作。
10.负责编制设备档案，并核对是否坚持日常记录和及时更新项目。
11.负责制定本专业培训计划，并组织实施与考核。
12.负责督促下属执行公司管理制度。
13.完成工程部经理交办的其它工作。
二十、强电技工职责
1.服从主管的工作安排。
2.熟悉高压电气、低压电气的基本知识，掌握维修技术，严格执行安全制度和操作规程。
3.按工程部制订的电气设备维修计划，做好工作，确保正常供电。
4.认真做好值班工作日记和设备运行记录。
5.完成本班设备维护保养和环境清洁工作。
6.完成日常巡检工作。
7.完成上级领导交给的其它工作。
二十一、弱电技工职责
1.听从弱电领班的日常工作安排。
2.熟悉本专业设备的原理及维修技术。
3.严格遵守操作规程，做好设备的正常运行。
4.做好设备的定期保养维修及巡检工作。
5.做好交接班工作，认真填写值班日志。
6.遵守各项制度，坚守工作岗位并做好机房内的清洁卫生。
7.完成上级领导交给的其它工作。
二十二、空调给排水技工职责
1.严格按照操作规程和要求，精心操作冷冻机、冷却塔、循环泵、热交换器等设备、设施，保证运行正常和运行效率。
2.按照规定时间，巡视设备运行情况，详细、准确的做好运行记录，发现设备出现异常情况或出现故障，要及时进行处理。
3.根据运行主管的指令，及时调校空调设备，在保证服务区域温湿度进行检查测试。
4.熟知并掌握直燃机的构造和工作原理及有关技术参数。
5.严格执行直燃机组操作使用规程和维修保养规定，保证设备完好和正常运行。
6.做好直燃机组的技术改造和更新项目。
7.负责处理好直燃机故障和事故。
8.坚持现场管理，做好机房设备的巡视和检查工作。
9.认真做好交接班工作，注意保持机房清洁卫生。
10.完成领导交给的其它工作。
二十三、综合维修技工职责
1.维修人员必须对日常报修的工作任务负责，做到及时、迅速完成各项小修、小件的加工任务。
2.维修人员离开工作间在外维修，要向主管报告所在的工作地点，修理完工后回班组待令。
3.负责所管辖物业中的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、机械维修检查保养工作。
4.负责为业主提供建筑装饰的修缮服务，负责业主精装修的监督管理。
5.增效节支、修旧利废，节约使用各种物料和零配件。
6.负责做好木工现场和油漆现场的防火安全和清洁工作，做到安全生产。
7.填写本专业维修记录和派工单，当班遇到特殊情况和未修理好的项目，必须在记录本上详细写明情况。
8.各项工作操作时（包括电器操作），要注意人身安全。
10.熟悉本岗位所用的机械设备的规格、型号及操作规程。
11.定期做好设备的清洁保养工作。
12.严格遵守消防安全规程，做好防火及安全工作。
13.严格执行维修规程，确保维修质量。
14.做好交接班工作。
15.完成领导交给的其它工作。
二十四、电梯维修技工
1.认真执行电梯维护保养的各项规定,保证电梯正常运行,以满足运送客户及货物需要。
2.认真完成保养作业项目和规定的预防性计划。
3.对业户或有关部门的报修，应及时予以修复，保证电梯始终处于完好的运行状态。
4.认真钻研维护技术,加强业务知识的学习,不断提高业务技术水平,为客户提供一个良好的工作环境。
5.爱护设备,仪器,工具,做到精心使用,妥善保管,保持齐全完整和性能良好。
6.正确和详细地填写电梯维护保养、巡视、测试工作等技术资料的记录,并每月交工程部妥善保管。
7.有应急及解救电梯困人等紧急情况的处理能力。
8.完成上级交给的其它工作。
二十五、电梯司机职责
1.应熟练掌握电梯轿厢内各开关及按钮的性能及用途，严格按照操作规定使用电梯。
2.熟识电梯司机管辖的电梯各部件的名称，做到小故障能排除，超出排出范围的在报修时能说出故障点的部件名称。
3.做好本班次的例行维护内容，并做好记录
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