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鹤壁市房地产市场整体分析

鹤壁市2017年房地产市场整体分析

摘要:

今年以来，在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，鹤壁市房地产开发投资增速逐月加快，商品房竣工、销售面积增幅快速增长，全市市场房源丰富，楼盘成交频繁，为购房者提供了很大的空间。

今年以来，在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，鹤壁市房地产开发投资增速逐月加快，商品房竣工、销售面积增幅快速增长，全市市场房源丰富，楼盘成交频繁，为购房者提供了很大的空间。

    一、房地产开发投资快速增长

    今年以来，鹤壁市房地产开发投资增速呈现出低开、高走、再到快速增长的发展态势。

房地产开发投资增幅由元至二月份-2.6%，逐月回升，元至三月份增幅为5.9%，元至四月份增速加快增幅达到了20.5%，从四月份到十一月份，增幅维持在20%到30%之间，元至十一月份增幅最高为29.4%，高于全省平均增幅3.8个百分点，增幅排全省第六位。

    二、住宅类投资保持高速增长，非住宅类投资增幅回落明显

    元至十一月份，房地产开发完成投资482890万元，比上年同期增长29.4%；其中住宅投资391426万元，比上年同期增长53.5%，高于房地产开发投资增速24.1个百分点，占房地产投资的比重由上年同期的68.4%提高到81.1%。

非住宅类投资91464万元，比上年同期下降22.5%，占房地产投资的比重由上年同期的31.6%下降到18.9%。

    三、小户型开发投资占住宅投资比重较大

    元至十一月份，全市完成住宅投资391426万元，比上年同期增长53.5%，高于房地产开发投资增速24.1个百分点；其中90平方米及以下住宅投资76321万元，比上年同期增长21.9%，占住宅投资的19.5%；144平方米及以下住宅投资22423万元，比上年同期增长22.7%，占住宅投资的5.7%；别墅、高档公寓投资380万元，比上年同期下降86.5%，增幅大幅下降，占住宅投资的0.1%。

    四、商品房竣工、销售面积增速加快

    元至十一月份，全市商品房屋施工面积611.9万平方米，比上年同期增长15%，其中住宅房屋面积为511.3万平方米，比上年同期增长17.1%，占全市商品房屋施工面积的比重达到83.6%；商品房屋竣工面积116.2万平方米，增长72%，其中住宅竣工面积98.5万平方米，比上年同期增长67.7%，占竣工房屋的84.8%。

以上数字表明，住宅类投资是支撑我市房地产开发投资快速增长的重要基础。

    今年以来，随着各类竣工商品房屋面积的快速增长，也为商品房屋的销售奠定了坚实的基础。

各房地产公司利用各种节假日，抓住有利时机，采取各种措施进行促销，使商品房销售情况看好，销售量稳步增加，增幅自二月份以来稳步在38%-71%之间。

元至十一月份，全市商品房销售面积为140.7万平方米，比上年同期增长50.6%，其中住宅销售面积为126.5万平方米，比上年同期增长43.2%，占商品房销售面积的89.9%。

    五、房地产开发投资资金到位情况较好

    元至十一月份，全市房地产开发投资本年到位资金为534192万元，比去年同期增长37.8%，比元至十月份增长了8个百分点，高于房地产开发投资8.4个百分点。

其中：

国内贷款为35444万元，比去年同期增长25%，占全市到位资金的4.8%，比上年同期减少2.5个百分点；自筹资金为400824万元，比去年同期增长47.1%，自筹资金仍是融资的主要渠道，自筹资金占全市到位资金的75.7%，比上年增加了5.4个百分点。

其他资金为97924万元，比去年同期增长12.8%，占全市到位资金的14.9%，比上年减少了7.5个百分点。

鹤壁市2013下半年房地产市场数据分析报告

鹤壁楼市网2014年01月17日15:

17鹤壁楼市网发表评论

摘要:

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-7月份，鹤壁房地产开发投资额为271694万元，与同期相比增加了24.9%，其中住宅开发投资额为217646万元，与同期相比增加47.3%。

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-7月份，鹤壁房地产开发投资额为271694万元，与同期相比增加了24.9%，其中住宅开发投资额为217646万元，与同期相比增加47.3%。

    1-7月份，鹤壁房地产房屋施工面积为541.80万平方米，与同期相比增加22.2%，其中新开工房屋面积为96.59万平方米，与同期相比增加了10.3%；1-7月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为106.28万平方米，与同期相比增加了102.1%；1-7月份，鹤壁房地产商品房销售面积为66.09万平方米，与同期相比增加了39.5%；1-7月份，鹤壁房地产商品房销售额为208722万元，与同期相比增加了39.6%。

1-7月份，鹤壁房地产施工项目数为397个，与同期相比增加47个，其中，新开工项目数为162个，与同期相比增加10个。

    据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-8月份，鹤壁房地产开发投资额为315645万元，与同期相比增加了23.4%，其中住宅开发投资额为250422万元，与同期相比增加45.1%。

    1-8月份，鹤壁房地产房屋施工面积为550.68万平方米，与同期相比增加17.3%，其中新开工房屋面积为104.59万平方米，与同期相比减少了11.0%；1-8月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为109.26万平方米，与同期相比增加了107.7%；1-8月份，鹤壁房地产商品房销售面积为80.07万平方米，与同期相比增加了45.2%；1-8月份，鹤壁房地产商品房销售额为244937万元，与同期相比增加了44.1%。

1-8月份，鹤壁房地产施工项目数为441个，与同期相比增加30个，其中，新开工项目数为206个，与同期相比减少7个。

    据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-9月份，鹤壁房地产开发投资额为358227万元，与同期相比增加了22.4%，其中住宅开发投资额为284761万元，与同期相比增加42.2%。

    1-9月份，鹤壁房地产房屋施工面积为555.95万平方米，与同期相比增加14.4%，其中新开工房屋面积为110.46万平方米，与同期相比减少了17.5%；1-9月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为115.34万平方米，与同期相比增加了97.8%；1-9月份，鹤壁房地产商品房销售面积为97.88万平方米，与同期相比增加了43.7%；1-9月份，鹤壁房地产商品房销售额为295694万元，与同期相比增加了41.4%。

1-9月份，鹤壁房地产施工项目数为469个，与同期相比增加30个，其中，新开工项目数为234个，与同期相比减少7个。

    据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-10月份，鹤壁房地产开发投资额为418325万元，与同期相比增加了25.5%，其中住宅开发投资额为335727万元，与同期相比增加45.6%。

1-10月份，鹤壁房地产房屋施工面积为564.49万平方米，与同期相比增加10.8%，其中新开工房屋面积为117.97万平方米，与同期相比减少了25.1%；1-10月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为115.34万平方米，与同期相比增加了83.2%；1-10月份，鹤壁房地产商品房销售面积为115.46万平方米，与同期相比增加了40.3%；1-10月份，鹤壁房地产商品房销售额为345380万元，与同期相比增加了35.4%。

1-10月份，鹤壁房地产施工项目数为501个，与同期相比增加37个，其中，新开工项目数为266个，与同期相比增加2个。

2013年，在市委、市政府的正确领导下，全市固定资产投资规模不断扩大，投资结构不断改善，有力推动了全市经济的健康平稳发展。

2013年全市固定资产投资完成5120077万元，比去年同期增长23.2%。

一、固定资产投资主要特点

1、2013年全市固定资产投资规模不断扩大

固定资产投资是优化产业结构的重要途径，也是实现经济持续健康发展的重要动力。

2013年，全市不断加大项目建设力度，以项目建设促经济发展，全市固定资产投资规模由年初的368.26亿元发展到全年的1222.28亿元，投资规模不断扩大，对全市社会经济的发展起到了重要的推动作用。

2、全市固定资产投资产业结构呈现二三一格局

2013年全市三次产业完成投资及占固定资产投资比重

单位：

万元

2013年全市第一产业完成投资294141万元，同比增长105.0%，比去年同期提高98.5个百分点，占固定资产投资的比重为5.7%，同比增2.2个百分点；第二产业完成投资2781928万元，同比增长37.4%，比去年同期提高22.7个百分点，占固定资产投资的比重为54.3%，同比增长5.6个百分点；第三产业完成投资2044008万元，同比增长2.8%，比去年同期下降30.3个百分点，占固定资产投资的比重为40.0%，同比下降7.8个百分点。

从投资产业构成看：

投资产业结构为“二三一”，与去年同期结构一致。

3、新开工项目是拉动全市固定资产投资增长的重要力量

2013年，全市把项目带动战略作为加快发展的重要抓手，大力推进项目建设，使全市新开工项目投资规模又上一个新台阶。

全市固定资产投资在建项目549个，其中新开工项目313个，新开工项目占全市施工项目的57%；新开工项目投资规模为5800271万元，比去年同期增长16.3%，占全市施工项目投资规模的47.5%。

全市新开工项目完成投资2163541万元，比去年同期增长24.0%，占固定资产投资的比重为42.3%。

新开工项目较快增长成为拉动全市固定资产投资增长的重要力量。

4、亿元固定资产投资项目的较快发展为全市投资稳步增长夯实基础

2013年，全市进一步加大对亿元以上固定资产投资项目建设的督导力度，继续强力推进亿元以上固定资产投资项目建设，确保固定资产投资项目顺利进展。

2013年，全市计划总投资亿元及以上项目完成固定资产投资3667158万元，比去年同期增长25.1%，高于全市固定资产投资项目（不含房地产开发）增速3个百分点，占全市投资项目总额的71.6%。

大项目成为带动全市固定资产投资增长的主力军。

其中：

计划总投资49.3亿元的鹤壁鹤淇发电有限责任公司2*660MW机组工程冷却塔区域建筑工程项目、计划总投资11.8亿元的鹤壁奥博汽车配件有限公司年产340万套精密模具、90万件塑料中空成型汽车配件项目、计划总投资11.7亿元的鹤淇投资有限公司的鹤壁富士康工业园生活配套项目一期、计划总投资11亿元的年产2250万平方米建筑陶瓷生产线项目等大项目的开工建设为全市投资的平稳增长奠定了坚实的基础。

5、产业集聚区建设快速推进，龙头示范带动作用明显增强

近两年，鹤壁市产业集聚区建设蓬勃发展。

2013年，全市4个省级产业集聚区完成投资2772787万元，比去年同期增长33.0%，占全市固定资产投资的54.2%，产业集聚区对全市固定资产投资的贡献率达71.2%，拉动全市固定资产投资增长16.5个百分点。

随着集聚区建设的快速发展，大项目也日益向集聚区集中，2013年，全市集聚区在建投资项目（不含房地产项目）237个，其中在集聚区的亿元在建项目156个，共完成投资2371431万元，比去年同期增长37.9%,占全市亿元项目投资的64.7%。

大项目向产业集聚区的集中，有力推动了全市产业集聚区的快速发展，彰显了明显的龙头带动作用。

6、民间固定资产投资继续保持平稳增长态势，对全市投资的贡献率较高

近年来，全市着力优化投资环境，放宽投资领域的制约，对民间投资的吸引力不断增大。

2013年，全市民间固定资产投资完成4105996万元，比去年同期增长39.7%，占固定资产投资的比重为80.2%，对固定资产投资增长的贡献率达到121.2%，民间投资所占的份额越来越大，已成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要力量。

从全市情况看，全市民间投资项目分布较广，主要集中在工业、房地产业、农、林、牧、渔业以及批发和零售业等行业，其中工业完成投资2662477万元，比去年同期增长38.9%；房地产业完成投资694039万元，比去年同期增长20.4%；农、林、牧、渔业完成投资262869万元，比去年同期增长117.3%；批发和零售业完成投资149340万元，比去年同期增长70.1%。

7、固定资产投资融资能力不断增强，为全市投资增长提供有力保障

随着投融资体制改革步伐的加快，投资主体的自我积累能力和融资能力不断增强。

2013年，全市建设项目资金到位5096718万元，比去年同期增长21.7%，从资金构成看，国家预算资金165379万元，比去年同期增长21.4%，占全市到位资金的3.2%；国内贷款881409万元，比去年同期增长26.8%，占全市到位资金的17.3%；自筹资金3731035万元，比去年同期增长20.4%，占全市到位资金的73.2%；其他资金306412万元，比去年同期增长18.5%，占全市到位资金的6.0%。

资金结构仍然是呈现以自筹资金和银行贷款为主，其他形式为辅的融资格局。

8、六大高成长性产业固定资产投资稳步增长，为投资增长增添活力

2013年，全市汽车制造、电子信息、装备制造、食品工业、轻工行业、建材工业等六大高成长性产业完成固定资产投资2075881万元，比去年同期增长45.0%，占全市固定资产投资的40.5%，对全市固定资产投资的贡献率达66.9%，拉动全市固定资产投资增长15.5个百分点，为全市投资增长增添了活力。

六大高成长性产业完成情况

六大高成长性产业

自年初累积完成（万元）

同期增长（%）

汽车制造

305856

34.7

电子信息

175130

131.1

装备制造

616559

46.5

食品工业

548303

18.7

轻工行业

135403

161.0

建材行业

294630

51.9

9、房地产投资继续保持平稳较快增长

2013年，全市完成房地产开发投资505560万元，比去年同期增长34.5%。

其中住宅投资410593万元，比去年同期增长59.4%。

全市商品房销售面积为1490115平方米，比去年同期增长47.4%。

全市商品房销售额434706万元，比去年同期增长40.7%。

在商品房销售中，现房销售面积578667平方米，销售额166126万元，比去年同期分别增长112.2%和118.1%。

期房销售面积911448平方米，销售额268580万元，比去年同期分别增长23.5%和15.3%。

二、存在问题

1、第一产业投资占比持续偏低，对我市产业协调发展带来不利影响

2013年，全市第一产业投资完成294141万元，比去年同期增长105%，仅占全市固定资产投资总额的5.7%，比去年同期提高2.3个百分点，相比二产、三产的比重54.3%、40%来讲，比重偏低，一产投入较低，将对我市调整优化农业产业结构、推进新型农业现代化、促进产业协调发展带来不利影响。

2、六大高耗能行业较快增长，节能减排压力增大

2013年，全市六大高耗能行业完成投资755921万元，同比增长46.0%，占全市固定资产投资的比重为14.8%。

其中，非金属矿物制品业完成投资274960万元，同比增长43.0%；化学原料及化学制品制造业完成投资205283万元，同比增长49.2%；电力、热力生产和供应业完成投资131898万元，同比增长652.3%。

六大高耗能行业投资的较快增长无疑会增加全市节能减排的压力。

3、高技术产业投资占比较低，且分布范围较窄

2013年，全市高技术产业投资完成219370万元，虽然比去年同期增长99%%，但仅占全市固定资产投资总额的4.3%，且分布的范围主要集中在通讯和其他电子设备制造业、医药制造业等方面。

高技术产业投资占比较低不利于全市投资结构及工业结构的优化调整。

三、对策建议

1、积极改善投资结构，尤其是工业投资结构；加大一产投入力度

积极调整工业投资结构，着力发展高技术产业和高成长性产业投资，降低高耗能产业投资，促进全市工业投资建设健康发展。

继续加大对第一产业的投资，积极改善农业生产条件，促进农业科技创新。

2、进一步加强投资项目管理，强化新开工项目管理工作

树立超前性理念，制定前瞻性规划，加大对服务业、高新技术产业、基础设施等领域的重大项目投资力度。

同时要严格执行国家产业政策，禁止新上污染严重、浪费资源的投资项目。

加快在建项目尤其是亿元以上项目的施工进度，促使拟开工项目尤其是亿元以上项目尽快开工建设，做好后续项目尤其是亿元以上项目的储备和前期准备工作，充分发挥政府调控职能，着力优化投资结构，加大现有重大项目的推进力度，争取在未来几年形成一批新的投资增长点，为全市到2020年全面建成小康社会和全面深化改革开放的奋斗目标夯实基础。

3、着力加大投资力度

以加快新型城镇化建设为引领，把推进“三化”协调发展与实施城市新区、中心商务区、特色商业区、产业集聚区、新型农村社区建设有机结合起来，切实加大基础设施和民生投资力度；积极谋划一批事关鹤壁中长期发展、辐射带动作用大、产业链条长、科技含量高的重大项目，促进结构调整和转型升级；积极培育新兴产业，改造提升传统产业，加大第三产业特别是新型服务业投资力度；严格控制低水平重复建设和高污染高浪费行业、产能过剩行业新上项目，着力提高投资强度以节约建设用地，切实提高投资质量和投资效益。

元至十月份，鹤壁市房地产开发完成投资418325万元，比上年同期增长25.5%，高于全省平均增幅1.2个百分点；其中住宅投资335725万元，比上年同期增长45.6%，高于房地产开发投资增速20.1个百分点，占房地产投资的比重由上年同期的69.2%提高到80.3%，全市房地产开发投资增速加快。

一、商品房竣工面积、销售面积快速增长

元至十月份，全市商品房屋施工面积564.5万平方米，比上年同期增长10.8%，其中住宅房屋面积为467.1万平方米，比上年同期增长12.5%，占全市商品房屋施工面积的比重达到82.7%；商品房屋竣工面积115.3万平方米，比上年同期增长83.2%，其中住宅竣工面积97.6万平方米，比上年同期增长77.4%，占全市竣工房屋的84.7%。

为全市房地产商品房销售市场提供了丰富的房源。

元至十月份，全市商品房销售面积为115.5万平方米，比上年同期增长40.3%，其中住宅销售面积为103万平方米，比上年同期增长33%，占商品房销售面积的89.2%。

在全市商品房屋竣工增速加快的同时，各房地产公司利用节假日抓住有利时机，采取各种措施进行促销，使商品房销售情况较好，有力的促进了全市房地产开发投资的增长。

二、90平方米及以下住宅投资稳步增长

元至十月份，全市完成住宅投资335727万元，比上年同期增长45.6%；其中90平方米及以下住宅投资68887万元，比上年同期增长20.2%，占住宅投资的20.5%；144平方米及以下住宅投资15871万元，比上年同期下降1.8%，占住宅投资的4.7%；别墅、高档公寓投资380万元，比上年同期下降86.3%，增幅大幅下降，占住宅投资的0.1%。

90平方米及以下住宅投资的稳步增长，为低收入家庭逐步改善居住条件提供了可靠的保证。

三、房地产开发投资资金到位率增幅加快

元至十月份，全市房地产开发投资本年到位资金为454316万元，比上年同期增长29.8%，高于房地产开发投资4.3个百分点。

其中：

国内贷款为35350万元，比上年同期增长33.4%，占到位资金的7.8%，比上年同期增加了0.2个百分点；自筹资金为344320万元，比上年同期增长36.2%；自筹资金仍是房地产企业融资的主要渠道，自筹资金占到位资金的75.8%，比上年同期增加了3.6个百分点。

其他资金为74646万元，比上年同期增长5.4%，占到位资金的16.4%，比上年减少了3.8个百分点。

今年以来，鹤壁市经济保持平稳快速发展态势。

工业生产继续保持平稳快速增长，但增速有所回落1-11月份，全市规模以上工业企业完成增加值359.63亿元，比上年同期增长16.2%，比上年同期提高3.6个百分点，增速居全省第4位，但比前10个月累计增速低0.5个百分点。

11月当月工业增加值增长仅11.7%，比10月份低5.5个百分点。

其中，非公有制企业增加值完成274.57亿元，增长17.6%；高技术产业增加值完成13.64亿元，增长23.6%。

五大主导产业完成增加值275.22亿元，增长17.8%。

其中，煤电化材完成增加值153.00亿元，增长17.7%；食品加工完成增加值87.36亿元，增长16.0%；汽车零部件完成增加值13.08亿元，增长16.1%；金属镁精深加工完成增加值13.86亿元，增长24.1%；电子信息完成增加值7.91亿元，增长31.2%。

固定资产投资平稳增长1-11月份，全市固定资产投资共完成503.08亿元，比上年同期增长23.6%。

其中，第一产业完成投资29.41亿元，增长105.1%；第二产业完成投资272.90亿元，增长38.0%；第三产业完成投资200.77亿元，增长3.0%。

从开工项目看：

固定资产投资施工项目538个，比上年同期增加21个。

其中，新开工项目303个，比上年同期减少13个。

节能降耗形势良好1-11月份全市规模以上工业综合能源消费量344.93万吨标准煤，比上年同期增长4.3%。

万元工业增加值能耗同比下降10.2%。

消费品市场活跃1-11月份，全市实现社会消费品零售额127.15亿元，比上年同期增长13.7%。

其中，限额以上企业消费品零售额38.94亿元，增长19.2%。

其中，批发业7.06亿元，增长19.0%；零售业27.66亿元，增长21.7%；住宿业1.29亿元，增长8.8%；餐饮业2.94亿元，增长4.7%。

财政收支稳步增长1-11月份，全市公共财政预算收入完成36.91亿元，比上年同期增长22.4%。

其中，税收收入完成25.35亿元，增长24.2%。

分税种看，增值税完成3.15亿元，增长0.4%；营业税完成7.06亿元，增长16.3%；企业所得税完成1.76亿元，增长26.8%。

公共财政预算支出完成77.02亿元，增长7.1%。

金融机构存贷款余额增加11月末，全市金融机构人民币各项存款余额433.48亿元，比上年同期增长15.5%。

其中，单位存款161.59亿元，增长10.7%；个人存款264.57亿元，增长20.7%。

金融机构各项贷款余额390.81亿元，比去年同期增长17.6%。

其中，短期贷款214.74亿元，增长16.7%；中长期贷款164.44亿元，增长16.4%。

市场物价小幅上涨1-11月份，全市居民消费价格水平比上年同期上涨3.0%。

从调查商品情况看，八大类商品呈现“七涨一降”的格局，上涨的有七类：

食品类上涨4.2%；烟酒及用品上涨0.8%；衣着类上涨8.5%；家庭设备用品及维修上涨1.6%；医疗保健和个人用品上涨1.6%；娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%；居住上涨2.1%。

下降的有一类：

交通和通讯下降1.2%。

11月份当月，居民消费价格总水平比上年同期上涨3.5%，比10月份上涨0.3个百分点。

经初步核算，2013年全市GDP突破600亿元，达到622.12亿元，按可比价格计算，比上年增长12.5%，增速居全省第一位，比上年高1.6个百分点，比全省平均水平高3.5个百分点。

这是记者2月11日从市统计局得到的消息。

　　2013年，在严峻复杂的经济形势下，我市加快构建新型城市骨架和新型产业基础，持续创新，提升发展，全市经济呈现稳中向好的积极态势。

这一年，我市粮食产量让不少农民欢呼雀跃，粮食总产量连续第八年突破百万吨大关，达到117.74万吨，比上年增长1.2%;平均亩产463公斤，比上年增长1.1%。

第一产业增加值6