六安市城市规划管理技术规定.docx

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六安市城市规划管理技术规定

XX市城市规划管理技术规定

（送审稿）

XX建筑工业学院

六安市规划局

2007．06

前言

为适应XX市城市建设发展需要，提高城市规划工作的质量和水平，更好地指导与规XXX市城市规划编制和实施管理，特制订本技术规定。

本技术规定在制订过程中，依据《中华人民XX国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、XX省实施《中华人民XX国城市规划法》办法、《XX省城市规划管理暂行办法》、《XX省城市控制性详细规划管理办法》、XX省《城市控制性详细规划编制规X》等有关的法律、法规的规定，经调查研究，认真总结XX市城市规划编制和实施管理的实践经验，参考其它省、市有关资料，采纳了城市规划管理技术规定方面的研究成果，考虑了XX市的经济社会条件和城市建设发展实际情况，并广泛征求了相关单位和部门的意见，经反复讨论、修改、充实，最后经审查定稿。

本技术规定共有12章4个附录，内容包括：

总则、城市规划编制管理、建设用地分类及适建X围、建筑容量控制指标、建筑间距、建筑退让、建筑高度、绿地控制、建筑停车及地下空间、建筑与环境景观控制、村镇建设、附则等。

在执行本技术规定中，请结合城市规划编制、管理与实施的实践和科学研究，注意积累和总结经验，如发现需要修改、补充之处，请将意见和有关资料寄至XX省XX市规划局，供今后修订时参考。

本技术规定由XX市规划局负责管理和条文解释。

规定主编单位：

XX建筑工业学院XX市规划局

规定主要起草人：

汪坚强程晖杨春林韩晓东汪海洋

第一章总则…………………………………………………1

第二章城市规划编制管理……………………………………2

第三章建设用地分类及适建X围……………………………4

第四章建筑容量控制指标……………………………………8

第五章建筑间距……………………………………………12

第六章建筑退让……………………………………………16

第七章建筑高度……………………………………………23

第八章绿地控制……………………………………………25

第九章建筑停车及地下空间………………………………28

第十章建筑与环境景观控制………………………………31

第十一章村镇建设…………………………………………35

第十二章附则………………………………………………41

附录一名词解释……………………………………………42

附录二计算规则……………………………………………46

附录三修建性详细规划的内容及成果要求………………52

附录四用词说明……………………………………………54

第一章总则

第一条为加强城市规划管理，规X各种城市规划与城市建设行为，保证城市规划的实施，根据《中华人民XX国城市规划法》、《XX省实施〈中华人民XX国城市规划法〉办法》、《XX省城市规划管理暂行办法》、《XX省城市控制性详细规划管理办法》、《XX省城市控制性详细规划编制规X》等有关法律、法规和XX市城市总体规划及XX市人民政府第4号令，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于《XX市城市总体规划》确定的城市规划区X围内的各项建设工程。

各县及规划区外的建制镇可结合本地实际参照执行。

第三条详细规划编制应符合本规定的要求。

各类建设工程的建设和管理应按批准的详细规划和本规定执行，详细规划没有作出规定或者尚无经批准的详细规划的，应按城市总体规划、分区规划和本规定执行。

历史文化保护区、文物保护单位及其保护X围的建设应按批准的专项规划执行，可不受本规定的限制。

第四条本规定涉及消防、人防、环保等多种专业，在规划编制、管理中，除执行本规定外，还应当符合相关专业的规X和标准。

第二章城市规划编制管理

第五条XX市城市规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列。

第六条XX市城市法定规划编制分为城市总体规划（包括近期建设规划）、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划四个层次。

城市总体规划或分区规划层次应编制具有一定专业内容与深度要求的专项规划。

各层次规划编制的内容要求应按照现行的中华人民XX国及XX省的相关技术规X与标准执行。

第七条城市总体规划由市政府组织编制，市规划部门负责具体的组织编制工作。

近期建设规划由市规划部门组织编制。

编制应当依据已经依法批准的城市总体规划，明确近期内实施总体规划的重点和发展时序，不得违背城市总体规划的强制性内容。

分区规划由市规划部门组织编制。

各分区规划的X围根据城市总体规划确定的功能组团和布局结构确定，其边界线应参照河流、海域、山脉、道路等地形地貌的分界并结合行政区划确定。

专项规划由市规划部门或会同政府其他业务主管部门组织编制,包括道路交通规划、给水排水工程规划、供电工程规划、电信工程规划、燃气工程规划、绿地系统规划、防卫设施工程规划、环境保护规划、历史风貌建筑保护规划、防洪规划、消防规划、地下空间开发利用及人防规划等。

控制性详细规划由市规划部门组织或会同区人民政府、政府其他业务主管部门编制。

城市重点地段的修建性详细规划由市规划部门组织编制，城市一般地段的修建性详细规划由区人民政府、政府其他业务主管部门或开发、建设单位组织编制。

第八条法定规划的编制调整应提供修改内容对照表，由规划部门审核修改内容，并按规定的程序重新审批。

第九条城市非法定规划由市规划部门或会同政府其他业务主管部门组织编制，是对法定规划的补充和支撑。

非法定规划由市规划部门审批，可通过一定程序转化为法定规划的一部分内容。

第十条城市非法定规划主要针对需要研究的重点问题进行专项深化，具有实务规划或项目实施策划的特点。

XX市城市非法定规划编制分为发展战略规划、概念规划、项目行动规划以及城市设计等。

第十一条规划部门可根据实际需要编制项目地块的建筑日照分析、交通影响分析、市政容量分析、公共服务设施配套分析、建筑面积复核等。

第十二条法定规划的编制应由具有相应城市规划编制资质的单位承担。

第三章建设用地分类及适建X围

第十三条XX市城市建设用地标准按批准的城市总体规划执行。

第十四条开发建设用地面积未达到下列最小值的，不应单独建设：

（一）6层及6层以下住宅为3000平方米；

（二）7～18层住宅建筑为4000平方米；

（三）19层以上住宅建筑为5000平方米；

（四）建筑高度小于或等于24米（不含市政配套公建）的公共建筑为3000平方米；

（五）建筑高度为大于24米的公共建筑为4000平方米；

（六）工业、仓储建筑为2000平方米。

第十五条建设用地未达到前条规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予核准建设：

（一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法与周边土地整合的建设项目；

（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（三）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

（四）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。

（五）被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆复建。

第十六条毗邻城市道路、河道两侧进行建设的项目，建设单位必须代征、代拆上述道路、河道中心线一侧内的用地和建筑（其中应包括与道路、河道配套的绿化带）。

第十七条城市建设用地适建性规定：

（一）各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性原则，按照经批准的控制性详细规划和兼容性确定；

（二）尚未批准详细规划的地区的建设用地应根据总体规划、分区规划（开发区总体规划）和本规定表一《各类建设用地适建X围表》（以下简称《表一》，进行适建性划分和使用；

（三）凡需改变建设用地使用性质超出经批准的控制性详细规划关于建设用地兼容性X围的，应当先按照法定程序调整控制性详细规划，并按规定程序和审批权限报批获准后方可执行；

（四）不应在底层为大型商业、农贸市场的建筑上建设居住建筑。

表一各类建设用地适建X围表

序

号

用地类别

建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

仓储用地

市政公用设施用地

绿地

第一类

第二类

第三类

商贸办公

C1C2

教科文卫

C3～C6

第一类

第二类

第三类

普通

危险品

低层独立式住宅

√

○

其他低层居住建筑

√

○

多层居住建筑

√

○

高层居住建筑

○

√

○

单身宿舍

√

○

居住小区教育设施（中小学、幼托机构）

√

○

居住小区商业服务设施

○

√

○

居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）

○

√

○

居住小区体育设施

√

○

居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）

√

○

居住小区市政公用设施（含出租汽车站）

√

○

√

○

√

○

居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）

√

○

√

○

居住小区日用品修理、加工场

√

○

√

○

小型农贸市场

√

○

√

○

小商品市场

√

○

√

○

居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑

√

○

居住区级以上商业服务设施

√

○

居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）

○

√

居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）

○

√

○

居住区级以上体育设施

○

√

○

居住区级以上医疗卫生设施

○

√

○

特殊病院（精神病院、传染病院）——需单独选址

○

办公建筑、商办综合楼

○

√

○

一般旅馆

○

√

○

√

○

旅游宾馆

○

√

○

商住综合楼

√

○

高等院校、中等专业学校

√

职业学校、技工学校、成人学校和业余学校

○

√

○

科研设计机构

○

√

序

号

用地类别

建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

仓储用地

市政公用设施用地

绿地

第一类

第二类

第三类

商贸办公

C1C2

教科文卫

C3～C6

第一类

第二类

第三类

普通

危险品

对环境基本无干扰、污染的工厂

○

√

○

√

○

对环境有轻度干扰、污染的工厂

○

√

○

对环境有严重干扰、污染的工厂

√

普通储运仓库

√

○

√

○

危险品仓库

√

农、副、水产品批发市场

√

○

√

社会停车场、库

○

√

○

√

○

√

○

加油站

○

√

○

汽车修理、专业保养场和机动车训练场

√

客、货运公司站场

√

施工维修设施及废品场

√

○

污水处理厂、殡仪馆、火葬场

√

○

√

○

其他市政公用设施

√

○

√

○

√

○

注：

√允许设置；×不允许设置；○允许或不允许设置，由规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。

第四章建筑容量控制指标

第十八条新区建设、旧区改建应成片开发，不宜零星建设。

新建、扩建和改建的建设项目，在控制性详细规划覆盖的地区，其建筑容量指标应按控制性详细规划确定；未编制控制性详细规划的地区,其建筑容量指标按表二和表三中的规定执行。

第十九条所有建设开发用地，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制修建性详细规划的，不予审批。

第二十条表二中建筑密度、容积率为上限，是强制性指标；绿地率为下限，是建议性指标。

单个建筑基地的具体建筑容量，城市规划行政主管部门可结合现状及周边情况、区位、交通、环境和土地价值等因素，进行综合分析后确定，但不应超过控制指标的20%。

第二十一条表二适用于类型单一的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第二十二条对未列入表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。

第二十三条在原有建设用地X围内，建筑容量控制指标已达到或超出规定值的建筑物，除特定必须的公共配套设施外，不得进行扩建、加层；用地内原有建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有空间布局有不良影响的亦不得建设。

表二建筑密度和建筑容积率控制指标表

区位

建筑容量

类型

城区

乡镇

FAR

低层联排和双拼式住宅

30%

0.8

居住建筑

（含酒店式公寓）

多层

25%

1.6

24%

1.6

高层

22%

3.5

21%

3.0

商贸、办公（含旅馆、公寓式办公）

多层

35%

2.2

35%

2.0

高层

32%

5.5

30%

5.0

大型超市

—

45%

2.5

45%

2.2

公共绿地

按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行

注：

1、D——建筑密度，FAR—建筑容积率，两者不宜同时取最大值；

2、本表仅适用于未编制控制性详细规划的单一基地；

3、本表规定的指标为上限。

4、只有农村住宅才允许建设低层连排和双拼式住宅

表三工业、仓库项目建筑容量控制指标

序号

分类

容积率

绿地率

建筑密度

行政办公及生活服务设施占总建筑面积比例

金属冶炼及压延加工业

FAR≥0.5

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

回收加工业

FAR≥0.5

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

木材及造纸业

FAR≥0.6

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

石油化工业

FAR≥0.6

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

机械设备制造业

FAR≥0.6

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

食品、饮料制造加工业

FAR≥0.8

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

印刷文教制造业

FAR≥0.8

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

纺织服装业

FAR≥0.8

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

医药制造业

FAR≥0.8

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

非金属化工业

FAR≥0.8

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

电子机械制造业

FAR≥1.0

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

工艺品及其他制造业

FAR≥1.0

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

通用厂房

FAR≥0.8

15%≤G≤25%

D≥30%

≤20%

工业研发

2.5≥FAR≥1.0

20%≤G≤30%

D≥30%

≤20%

一般仓库

FAR≥0.8

10%≤G≤20%

D≥40%

≤15%

物流仓库

FAR≥1.0

10%≤G≤20%

D≥50%

≤15%

注：

1、已编制详细规划的工业园区、物流园区，其容积率上限指标按规划执行。

2、航空限高区域，工业仓储地块容积率应根据限高要求确定。

3、工业仓储项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%。

4、严禁在工业仓储项目用地X围内建造成套住宅、酒楼、宾馆和培训中心等非生产性配套设施。

FAR-------容积率D-------建筑密度G-------绿地率

第二十四条开发建设用地在核定指标之外为社会公众提供建筑公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表四的规定奖励增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不应超过核定总建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。

表四容积率奖励指标控制表

核定建筑容积率

FAR

每提供1平方米有效面积的建筑公共开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）

小于2

1.2

大于等于2

2.0

注：

核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表二和本章的有关规定确定。

第二十五条因公共交通需要，建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定：

（一）廊道净宽度不宜大于6米，廊道下净空高度不应小于5.5米。

穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度不应小于4.6米。

（二）廊道内不应设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标X围。

第二十六条建设项目为旧区改建（城中村改造、危旧房改造）、经济适用房等，在满足建筑退让及间距规定的前提下，其建筑容量由城市规划行政主管部门根据用地环境条件合理确定，但不得超过正常建筑容量指标的10%。

第五章建筑间距

第二十七条本规定所称低层住宅建筑系指1-3层的住宅建筑；多层住宅建筑系指7-9层的住宅建筑；中高层住宅建筑系指7-9层的住宅建筑；高层住宅建筑系指10层以上的住宅建筑；高层非住宅建筑系指建筑高度大于24米（含24米）的非住宅建筑；多层非住宅建筑系指建筑高度大于10米小于24米的非住宅建筑；低层非住宅建筑系指建筑高度小于10米（含10米）的非住宅建筑。

第二十八条受遮挡建筑为XX建筑时其日照间距不予考虑。

有日照需求的建筑不宜东西向布置。

住宅建筑应以起居室或卧室的朝向作为主朝向，其他朝向为次要朝向，可不考虑其日照要求。

主朝向的采光窗所在的墙面为日照计算墙面。

第二十九条住宅建筑应满足相关规定的日照标准，应采用日照分析法计算受遮挡的住宅建筑与遮挡建筑之间的建筑间距，并由城市规划行政管理部门审核确定。

受遮挡的住宅每户必须有一个（每户有四个或四个以上居室的应为两个）居室满足大寒日满窗有效日照三小时。

第三十条住宅建筑之间的最小间距应符合表五的规定：

表五住宅建筑之间的最小间距（米）

建筑

类别

高层（遮挡）

多层、中高层（遮挡）

低层（遮挡）

高层

（被遮挡）

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

—

多层、中高层

（被遮挡）

—

低层

（被遮挡）

—

注：

1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。

2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。

3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。

4、“—”表示按消防和施工安全等控制。

如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。

第三十一条非住宅建筑间距按下列要求确定：

（一）高层非住宅建筑：

南北向平行布置间距不应小于南侧建筑高度的0.3倍；东西向平行布置间距不应小于较高建筑的0.25倍；

（二）多层非住宅建筑南北向平行布置时间距不应小于南侧建筑高度的0.6倍；多层非住宅建筑东西向平行布置时间距不应小于较高建筑高度的0.6倍；

（三）低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时间距按消防规定控制；

（四）其它形式

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