关于先锋岛城市综合体策划背景资料.docx

关于先锋岛城市综合体策划背景资料.docx

《关于先锋岛城市综合体策划背景资料.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于先锋岛城市综合体策划背景资料.docx（6页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

关于先锋岛城市综合体策划背景资料

关于盐城市先锋岛城市综合体策划的背景资料

一、项目概况及分析

1、项目概况

项目地位于盐城市级商业中心西端，东至小海南路，以登瀛桥为节点，与老城区传统商业中心建军中路毗邻；西至健康路，以西城河桥为节点；南至蟒蛇河，与主干道盐马路交接；北至越河路。

项目地为岛状呈现，三面环水，落水面积260亩。

2、项目商业价值分析

（1）城市商业的发源地，有独特的商业秉赋。

盐城有“瓢城”之称，因城池似瓢而得名，先锋岛处于古城西门的“瓢嘴”之外。

明清之初，盐城逐渐兴旺发达，成为里下河地区的中心和粮、棉、盐的集散地。

又缘于城池内多为街门、祠堂寺庙和居住之用，而西门外的交通枢纽之地先锋岛成为商业集散地则势在必然。

随着盐城的商业不断进步和发展，在清代盐城县的城市图上，可见泰山庙位置，先锋岛的“岛”逐渐成形。

这座城市的商业就是从先锋岛起步并走向兴旺的，鼎盛时，交通便利，车水马龙、官码头、水码头、车站均设于此；商市兴旺、熙熙攘攘、米市、盐市和鱼市口等经久不衰；加之人民群众生活之必需的设施均在岛上布陈，发电厂、自来水厂、煤球厂、工商银行、日杂公司以及医院等等。

先锋岛成为名符其实的城市商业中心。

后来，随着陆路交通的普及和城市的扩展，城市商业中心逐渐东移，形成了今天的建军路商业旺市带。

在盐城新一轮城市规划中，又把建军商业街和盐马路商业带定位于城市中心商贸区，既弘扬了城市商业发展的脉络，又提升了城市商业的综合功能。

（2）城市文化的重要积淀区，为商业价值的挖掘提供了条件。

盐城是座有个性的城市，最为重要的历史文化特征有三点。

一是盐文化。

盐城因盐而得名。

盐从来就不是普通商品，制盐的艰辛和功用的特殊，使“盐”积淀很多，盐城的历史和文化均带“咸”味，个性明显，中国海盐博物馆就座落于这座城市。

先锋岛旁的串场河，也串起了盐文化的内蕴，弘扬这座“百河之城”的内涵，先锋岛是串场河“玉带”上的明珠，同时也是盐文化的点睛之处。

二是宗教文化。

盐城的先人多为大海捕鱼为生，对安全的祈求更甚，因而，寺庙宗教一直经久不衰，到了唐代，城内寺庙林立，僧众不下三千。

先锋岛上的泰山庙，初建年代不详，明万历十年（1582年）重修，有500多年的历史，是城市宗教的代表性建筑。

三是红色文化。

震惊中外的“皖南事变”后，中共中央针锋相对，1941年1月20日毛泽东同志亲自手书中央军委命令，决定在盐城重建新四军军部，军部设在先锋岛的泰山庙旧址，刘少奇、陈毅等老一辈革命家均在此战斗工作过。

这座小岛见证了中国近代史上彪炳千古的新四军抗日斗顽的杰作。

先锋岛串起了海盐、宗教、红色的文化历史，成为与历史“对话”的最佳之地，同时也担当这座历史古城的代表性“名片”，更是淋漓尽致的展现“水绿盐城”的最佳之所。

当然，代表这座城市的文化积累，最容易引起这座城市民众的共鸣和认同，当然，也是商家发掘利用的优质载体。

（3）无以复制的城市水景，拓展了“无提袋”消费的空间。

串场河因串各盐场而得名，唐代大历元年（公元766年）开挖后逐渐整修利用至今，这条河贯古千年，横穿市境，为盐城人民的母亲河。

康熙二十四年（1685年）开挖蟒蛇河，1950年开挖越河，岛得以成形。

市政府已决定，将市区境内的8㏎串场河整治为景观河道，计划在今后四年内完成。

先锋岛定位于商业中心，随着商业形态的发展和消费水平的不断提高，相对于购物的“无提袋消费”成为商业中心的主流趋势，先锋岛无以复制的特色，无以替代的环境，空间广阔、水绿相间，是城市休闲、娱乐、健身等“无提袋消费”的绝佳场地，有着非常广阔的开发前景。

（4）新一轮城市发展的重要节点，是城市商业文化中心的地标工程。

“开发节点，以点带面”是盐城新一轮城市发展的战略安排。

以先锋岛为中心，周边4.53平方公里，构成了先锋岛组团的框架。

先锋岛组团是市政府2007年确定的六大节点之一，是提升商贸中心和改造老城区的重中之重。

先锋岛节点，处城市中心位置，为目前盐城商业中心，因此先锋岛必须承担起城市商业文化中心的重任，同样城市西北部的开发提升又必将带动先锋岛商业中心的兴旺。

目前，市政府已委托东南大学建筑设计院编制了先锋岛组团城市设计。

此外，还有两点应引起发展商的注视，一是204国道的改道，给先锋岛开发形成了优势叠加。

204国道为盐城贯穿全市市境南北的主干道，是我市连接下辖七县二区的主干道路。

近来，正在实施204国道改造工程，在盐城段线型由市区城东调整为城西。

从城市西北端约400万人群入城的流向分析，在改道前先锋岛是建军路商业带的终点，现改道以后，先锋岛成为建军路商业带的起点。

由终点变起点的人流变化，将为先锋岛商业注入无限商机。

东南大学建筑设计院在先锋岛组团城市设计中，已经重点考量了交通组织路网结构的优化要求。

根据新一轮做大做强中心城市的规划，城市北区为都市物流区，主要是无污染加工业、仓储、物流等，这也将不断增加先锋岛的现实消费人群。

二是必须十分重视盐城群体消费习性的适应和利用。

盐城是一个由县级城市升级和发展成的大城市，其群体消费习性为，商业消费紧密围绕建军路商业带不移，且建军路商业中心仍为城市最繁华的商业中心。

多年来，有若干商家拟跳出建军路商业带谋求发展，均以不成功为结果。

可以推测的是，随着城市的发展和扩大，一定会有第二乃至第三个商业中心出现。

然而，目前建设超级规模的商业中心，远离建军路另觅新址，无疑是给商业风险上增加了新的风险。

综合所述，作为新建旗舰式的城市综合体，先锋岛有着得天独厚的基本条件，这当然也是设计先锋岛城市综合体方案的基础。

3、政府的项目定位

缘于先锋岛地理位置独特，且为难以复制的景观之地。

当地政府从1989年开始，就启动了对先锋岛开发的研究，先后达四轮之多。

2006年，邀请东南大学建筑学院编制了《先锋岛城市设计及概念性规划方案》，经市规划委员会审定，原则同意先锋岛地段确立“文化、娱乐、商业、景观、旅游”五大功能定位，并制定了设计导则。

2007年，市政府安排市国投集团为先锋岛开发项目做前期先导，之后，围绕市规委会的定位，又展开了一系列的深化研究和论证工作。

这些成果，当然也是目前先锋岛策划方案的宝贵资料。

二、把握的重点

项目的概念性研究无论是从纵向看，还是从横向分析，在多轮研编的资料中其成果颇丰，这对研定方案确是不可多得的材料。

从项目形态和策划等分析，主要应侧重：

第一，应以传统为主，注重传统与时尚的融合。

传统和时尚乍看相距甚远，其实在本质上它们有着共同的文化传承和生活积淀。

岛中须保留的泰山庙建筑，其建筑样式为防古式传统建筑，再就是盐城少有古建群落，较难体现有两千年历史的古城特点。

因而，先锋岛应以与泰山庙特色相得益彰的仿古传统建筑为主。

从另一个角度分析，城市综合体中的酒店、写字楼和亲水广场等又应该是具有时尚气息的现代风格，加之岛上建筑体量较大，综合多方面因素，项目的外观样式应以传统为基调，增加现代和时尚元素，使之成为传统与时尚有机融合、交相辉映的建筑群落。

例如在岛西北应充分体现传统氛围，由泰山庙、新建寺庙，以及仿古点式建筑散落蟒蛇河畔，再以名人碑林、陆公坊等布设其中，形成与“历史”对话的效果。

在岛东北部可凸现时尚特点。

东临串场河的绿岛应建成欢乐之地、亲水平台，岛北段应利用现有的废弃资源和现代表现手法再现轮船码头、鱼市口、旧式吊车、煤球厂等近代城市工业的繁忙景观，使群众在直观的盐城工业缩影中品味盐城工业的艰辛起步和发展历程。

第二，应以水为重点，注重“水、绿”特色的表现。

“水绿盐城”是这座城市的特色和主格调，加之先锋岛特色在“岛”，三面为古河道所合围，是难以复制的展现水姿的项目地。

所有研究者都认为：

项目地是展现和强化水的特色的绝佳场所。

所以，方案设计应充分体现水的特色，使水能活，使水能言，让水成为岛与人相融的载体。

应加大其表现力度，让“水”成为令人印象深刻的使者，成为全岛之“魂”。

为强化水的效果，应增加“绿”的量和层次性，以“绿”的效果展现“水”的特色。

还有研究者认为，桥是河的衍生物，全岛有七座之多，本次还再建三座，要特别注重桥的外观特色，让人对桥流连忘返，进而深化对水的主体感观和吸引力。

第三，注重动静有序的安排。

先锋岛的区域意向应充分展示：

静--动--闹。

在居住密集、熙熙攘攘的现代化城市中，自然生态资源将成为无价之宝，把先锋岛建设成浓荫密布的生态绿岛应是重点追求的目标，让人有“太平桃花源”之意境。

在寺庙、酒店和外围景观中着手营造“静”。

另一方面，各式各样的人文活动会给先锋岛带来欢乐氛围，这是一片能带给人们丰富感受和美好记忆的难忘之地。

尤其是岛东的亲水平台和游乐城等，使人们在亲历亲为中找到不一样的感官享受。

第四，注重与周边的照应。

先锋岛是先锋岛组团（总面积4.53KM2）的核心和关键，同时也是城市西北出口的交通枢纽，做好与周边的照应也应该是重点。

一是交通。

从先锋岛看交通有三个层面：

区域交通、节点交通和岛内交通。

尤其是区域交通。

有小海西路和建军西路穿岛而过，随着204国道改道后由西进城和城北都市物流区的扩展，东西交通会显得格外重要。

因而，做好交通安排，既是城市综合体发展的客观要求，也是事关城际交流的关键。

二是外围景观的配套和照应。

三是与水上新村的关联。

水上新村是市政府确立的与先锋岛一并开发的配套工程，有570亩，主要是沿街商业和高档居住。

沿河应以高层为主，为强化先锋岛“点”的氛围，可将沿河西路作为“线”性商业街区，同时，水上新村的居民也为营造和扩展先锋岛城市综合体的“人气”提供基础.出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。