文化产业园项目可行性研究报告.docx
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文化产业园项目可行性研究报告
文化产业园项目可行性研究报告
第一章第一章总总论论
一、项目概况项目概况
1、项目名称
XX文化产业园项目（暂定名）
2、项目地址
项目地址：
*******市*******区。
本项目地址：
南接*******村，西靠*******村，北就*******
村。
3、项目法人单位
企业名称：
*******实业（*******）有限公司
住所：
*******市*******区*******镇*******村
投资总额：
500万美元
注册资金：
300万美元
*******实业（*******）有限公司成立于2003年3月8日
根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定
本项目采用一次性整体开发建设的方式。
项目拟于2009年
10月～2010年9月完成对原工业园区的改造。
6．项目主要技术经济指标
规划用地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）其中：
商业
建筑面积（平方米）项目总投资（万元）其中：
土地费用建筑物工
程费建筑物改造工程费工程建设其它费用预备费用前期运营费
用总投资自有资金银行贷款财务评价年投资利润率年投资利税
率9.82%。
全投资所得税后财务指标财务内部收益率财务净现值（万
元）13.33%5,856.91
二、可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制
依据和原则
1、编制依据
（1）*******市文化产业发展十一五规划（2006-
2010）；
（2）关于*******市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基
地）若干措施（试行）的通知；
（3）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见；
（4）*******市人民政府关于工业区升级改造的若干意
见；
（5）**************区及XX办道街办的发展规划；
（6）*******市建筑工程消耗量定额及费用定额；
（7）*******实业（*******）有限公司编制的XX文化产
业园规划图；
（8）国家有关政策法规；
（9）*******实业（*******）有限公司提供的相关资料。
2、编制原则
在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原
则：
（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重
环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；
（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容
符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满
足*******市未来城市发展规划的要求；
（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报
项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平
衡；
（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适
应*******的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。
第二章第二章项目建设背景及必要性项目建设背景及必要
性
一、项目建设背景项目建设背景
当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文
化产业的发展更是日新月异。
许多国家和地区纷纷制定和调整
文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。
同时，
文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为
增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。
发展文化产业已成
为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成
为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。
为促进文化产业的发展，国家制定了《国家2007年3
月30日，*******市人民政府出台了《*******市人民政府关于
工业区升级改造的若干意见》，2008年2月15日，*******
市人民政府又出台了《*******市鼓励三旧改造建设文化产业园
二、项目建设的必要性项目建设的必要性
XX文化产业园的改造，符合*******市文化产业发展十一
五规划（2006-2010）的要求，项目的改造具有较大的综合效
益，项目的建设是必要的。
（一）本项目的建设是满足*******市文化产业发展的需要
根据《国家
*******实业（*******）有限公司作为具有建设文化产业园
（基地）雄厚实力的企业，审时度势，将*******工业区改造
为XX文化产业园，首先是满足了*******市文化产业发展的需
要，为*******市文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接
上，为促进*******，乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具
有促进文化产业发展的经济效益。
（二）本项目建设是*******市“三旧”改造的需要
依据《*******市人民政府关于工业区升级改造的若干意
见》、《*******市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若
干措施（试行）》，*******市鼓励工业区升级改造和“三旧”改
造建设文化产业园区（基地）的政策规定。
*******实业（*******）有限公司的*******工业区，土地面
积42,692平方米，现有办公楼1栋，标准工业厂房和仓库8
栋，员工宿舍4栋，总建筑面积72,559平方米，工业区内大
树参天、绿篱齐整，环境优美，是*******著名的花园式厂区，
各栋厂房内外经过精心装饰，且各栋厂房之间有架空走廊相
联，整个形成一个既相互独立又相互联系的整体，这为旧厂区
改造成为文化产业园提供了不可代替的优势。
XX文化产业园项目建设，符合*******市鼓励工业区升级
改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）的政策规定。
（三）本项目建设是满足中国民俗文化产业发展的需要
6
本项目突出民俗文化产业的特色，不仅为民俗文化产品提
供创意设计、制作、展示交易的平台，而且还能在很大程度上
满足市民及海外人士对民俗文化方面的需求。
（四）本项目的建设，社会效益和经济效益明显
按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。
在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，XX文化产业园
的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常
经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益
比较明显。
因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观
经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设XX
文化产业园项目是必要的。
三、项目进展项目进展
自2008年12月初开始，根据公司董事会的决定，本公
司进行XX文化产业园区的规划、项目立项申报、原有制造业
项目的迁移等准备性工作。
截止2009年8月底，XX文化产
业园改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造
了良好的条件。
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第三章项目市场分析第三章项目市场分析
一、*******市国民经济和社会发展情况*******市国民经济
和社会发展情况
*******市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香港。
陆域
位置是东经113°46'～114°37'，北纬22°27'～22°52'。
东临大
亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相
望，南至*******河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。
全
市总面积2020平方公里。
*******经济特区是*******市的一部
分，位于东经113°52'～114°21'，北纬22°27'～22°39'。
*******经济特区东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安乐村，南
临*******河，北靠梧桐山、XX山山脉，面积为327.5平方公
里，东西长49公里，南北宽平均7公里，呈狭长形。
*******市共设6个市辖行政区。
其中，*******经济特区
内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外2
个区，即*******区、龙岗区。
6个区共辖51个街道、622个
社区。
2008年，在党中央、国务院和省委省政府的正确领导
下，*******市坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，认真
贯彻落实国家各项宏观调控政策措施，积极应对国际国内经济
环境变化的冲击和挑战，加大对各类企业扶持力度，有力促进
了经济平稳发展，较好实现了年初确定的经济增长预期目标。
初步核算，2008年全市生产总值7,806.54亿元，比上年
增长12.1%，第一次产业增加值6.66亿元，下降13.4%；第
二次产业增加值3,815.78亿元，增长11.9%；第三次产业增
加值3,984.10亿元，增长12.5%。
三次产业结构由上年的
0.1：
50.1：
49.8发展为0.1：
48.9：
51.0，第三次产业所占
比重提高了1.2个百分点。
（一）工业平稳增长
2008年全市规模以上（下同）工业企业实现增加值
3,527.77亿元，比上年（下同）增长12.5%。
从行业看，电
子信息行业快速增长，高于全市平均水平。
全年通信设备、计
算机及其他电子设备制造业增加值1,607.14亿元，增长
18.4%，比全市平均增速高5.9个百分点；从经济类型看，外
商及港澳台投资企业生产增速明显回落，外商及港澳台投资企
业增加值2,260.21亿元，增长8.7%，占工业增加值比重
64.1%。
（二）固定资产投资增幅上升
全年全社会固定资产投资1,467.60亿元，增长9.1%，其
中，基本建设投资827.83亿元，增长15.9%；房地产开发投
资440.49亿元，下降4.5%;更新改造投资
8
155.84亿元，增长8.1%；其他投资43.45亿元，增长
68.3%。
全社会固定资产投资主要特点是：
1.基建投资加快，成为全市固定资产投资重要支撑
全年基本建设投资增速加快，基建投资增速4月份扭转
了1季度的负增长，增长
4.3%，下半年投资进度保持较快势头，全年基建投资增
长15.9%，基建投资占全社会固定资产投资比重由上年的
53.1%上升到56.4%，提高了3.3个百分点。
2.工业投资所占比重下降
从产业划分来看，第一次产业投资0.1亿元；第二次产业
完成投资386.00亿元，增长3.9%；第三次产业完成投资
1,081.50亿元，增长11.4%。
第二次产业中工业完成投资
386.00亿元，增长3.9%，占全社会固定资产投资比重由上年
的27.6％下降到26.3％。
（三）交通运输业保持增长
全年全市货运量14,893.97万吨，增长8.9%，完成货物
运输周转量745.85亿吨公里，下降6.1%；完成客运量和旅客
周转量分别增长5.6%和增长16.6%。
全年*******港港口货物吞吐量21,125.47万吨，增长
6.1%。
其中，集装箱吞吐量2,141.65万标箱，增长1.5%，机
场货邮吞吐量59.79万吨，下降2.9%，机场旅客吞吐量
2,140.04万人次，增长3.8%。
全年邮电业务量完成611.75亿元，增长19.1%。
（四）消费市场增长较快，外贸出口放缓
全年全市实现社会消费品零售总额2,251.82亿元，增长
17.6%。
其中，批发零售业零售额1,972.12亿元，增长
16.7%；住宿餐饮业零售279.69亿元，增长24.0%。
据海关统计，全年全市外贸进出口总额2,999.75亿美
元，增长4.3%。
其中进口总额1,202.31亿美元，增长
1.0%；出口总额1,797.44亿美元，增长6.6%。
全年实际吸收外商直接投资40.30亿美元，增长10.1%。
（五）财政收入保持较快增长
全年全市地方财政一般预算收入800.36亿元，增长
21.6%；全市地方财政一般预算支出889.86亿元，增长
22.2%。
12月末，国内金融机构人民币存款余额为13,011.24
亿元，比年初增长13.2%，其中，居民储蓄存款余额
4,905.93亿元，比年初增长29.4%。
国内金融机构人民币贷
款余额为9,058.46亿元，按可比口径比年初增长14.3%。
（六）市场消费物价涨势回落
12月份居民消费价格比11月份下降0.5%，全年居民消
费价格总水平上涨5.9%。
9
2008年在*******发展史上是极不平常的一年。
这一年，
世界经济金融形势复杂多变，不稳定不确定因素明显增多。
次
贷危机引发的金融危机愈演愈烈，特别是下半年以来，国际经
济环境急转直下，波及范围不断扩大，并从金融领域扩散到实
体经济领域。
对国内经济影响日益显现，经济下行压力加大。
*******经济具有高度外向型特征，所经历的困难与影响不言而
喻。
面对来自国际国内严重困难和严峻挑战，市委、市政府与
全市人民一道，全面贯彻落实科学发展观，发现问题早，形势
判断准确，应对措施有力。
市委市政府领导亲率各部门百人调
查队伍深入企业调查研究，在服务企业、促进企业稳定发展方
面，出台一系列促进产业发展的措施，从资金、土地、产销、
税收、政策等多方面，及时解决企业面临的困难，努力克服国
内外不利因素的影响，千方百计促进经济平稳快速增长。
*******在致力转型升级阶段，遭遇了外部需求放缓和发展
成本上升的压力，其面临的环境将更为复杂和困难。
世界经济
增长放缓对*******经济产生重要影响，进一步加大经济下行压
力。
2009年，*******将认真贯彻落实中央、省各项扩大内
需、促进经济增长政策措施，进一步推动自主创新，着力提高
企业竞争力和活力，加快现代产业体系建设，努力促进*******
经济平稳健康发展。
二、*******市文化产业发展现状*******市文化产业发展现
状
文化产业是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活
动，以及与这些活动相关联的活动的集合。
经过多年发展，特
别是开展文化体制改革综合性试点工作以来，*******文化产业
取得了长足进步，竞争力和整体实力进一步增强，对城市经济
的贡献率进一步提高，逐渐形成一定的自身特色，在全国处于
相对领先的位置。
1．优势产业持续发展促使文化产业呈快速增长态势。
2005年*******文化产业实现增加值300.47亿元人民币，
占全市GDP的6.1%，比2004年增长16.2%，比全市GDP
增长率高出1.2个百分点。
印刷、文化用品和设备的生产与销
售、文化旅游等优势产业对全市文化产业贡献率持续保持领先
地位。
2．新兴文化产业门类显示出强劲的发展潜力和良好的发
展前景。
依托高新技术和设计人才聚集的优势，*******的创意设
计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业门类发展迅速。
创意
设计在全国乃至亚洲显示出领先优势，工业设计、平面设计人
才集聚，在全国具有举足轻重的影响。
全市经营动漫游戏类企
业共337家，其中漫画经营企业81家、动画经营企业206
家、游戏经营企业11家，另有复合经营类企业39家，从业
人员约1万人。
数字电视、数字音乐呈现良好的发展势头，
产生了国内规模最大的数字移动电视、数字音乐、网络游戏研
发、生产和服
10
务企业。
3．多元化文化产业投资主体进一步形成。
由于*******市场经济发育较早，不少民营企业和个人积极
投身文化经营，将文化产业作为主要投资方向，加上毗邻香港
的地缘优势，港资投入比重较大，文化产业投资渠道日益多元
化，呈现出国家、集体、股份制、民营、个体及中外合作、深
港合资、外商独资等多种所有制形式并存的发展格局，为文化
产业发展增添了活力。
4．文化产业发展初步形成了市场化运作、高新科技运
用、自主创新带动等三大优势。
在政府的积极引导和推动下，*******率先基本建立了社会
主义市场经济体系和框架，文化企业进行市场化运作，增强了
文化产业发展的后劲。
高新技术产业连续多年快速增长，高新
技术与文化产业的结合，为提高文化产品和服务的科技水平，
发展创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业，提供了
有利条件。
通过大力发展具有自主知识产权的核心技术，
*******逐渐孕育了自主创新的三大动力：
创新环境条件的形
成、创新企业的崛起和以技术能力增长为动力的结构升级，文
化产业进一步形成与高新技术产业的关联优势。
在充分认识成绩和优势的同时，必须看到，*******文化产
业发展还存在一些问题和薄弱环节。
主要表现在：
文化产业发
展还存在一些体制性障碍，诸如条块分割、多头管理、职能不
清、缺乏统一协调等问题；除了一些重点行业在全国形成比较
优势外，*******文化产业发展的总体水平与*******、上海等地
相比还有较大差距，总体规模偏小，对GDP的贡献不足；产
业结构不尽合理，产业链不够完善，上游原创不足，中游生产
环节集约化程度不高，下游营销能力不强；对外开放程度和国
际竞争力相对落后，对外文化贸易水平不高，特别是文化产业
的核心层比重较低，文化产业的核心竞争力受到制约。
三、*******市文化产业园*******市文化产业园发展条件发
展条件
1．国际国内的形势为文化产业发展提供了新的机遇。
在世界范围内，文化产业发展迅猛，文化市场竞争日趋激
烈，各国文化产业发展的不平衡加剧，差距正在拉大。
在国
内，*******、上海等大中城市都充分认识到发展文化产业的重
要性，纷纷确立发展战略，制订长远规划，出台扶持政策，呈
现争先恐后、你追我赶的局面。
党中央、国务院正式下发了
《关于深化文化体制改革的若干意见》，对文化体制改革作出
全面部署，强调要将改革逐步推开，进一步解放和发展文化生
产力。
《国家
11
确定为
2．城市发展战略的调整为文化产业发展打开了新的空
间。
根据科学发展观的要求，按照党的十六届五中、六中全会
精神，面对四个
3．较为完善的市场经济体制为文化产业的发展提供了体
制和机制的支持。
*******作为改革开放的
4．高新技术的研发与制造优势为文化产业的发展提供了
技术支撑。
*******高新技术特别是信息技术的研发与制造优势，为我
市传统文化产业的改造与升级，发展以信息技术为手段、载体
的创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业提供了技术
支撑。
5．各类投资资本和创意人才的汇聚，为文化产业的发展
不断增强新的活力。
*******作为区域性金融中心，已经形成了
一定规模并相对成熟的资本市场，各类投资资本活跃。
改革开
放多年来形成的灵活的人才引进、培养和使用机制，产生了
6．
12
7．勇于创新的观念为文化产业的发展营造了良好的人文
氛围。
*******鼓励创新、宽容失败、脚踏实地、追求卓越的创新
精神培育了创新型文化价值观，这是文化产业发展不可缺少的
思想源泉和精神动力。
8．毗邻香港的区位优势为文化产业的发展提供了开放的
市场环境。
香港市场经济发达，是世界公认的设计之都、时尚之都、
会展之都。
充分利用毗邻香港的区位优势，加强深港合作，引
进香港的文化创意人才和资金，推动文化产品和服务走出去，
是*******具有的又一独特优势。
四、*******市文化产业“*******市文化产业“十一五”十一
五”发展目标发展目标
1．博采中华文化精华，挖掘本土人文资源和自然资源，
借鉴国内外先进经验，努力实现文化与市场的对接、文化与科
技的结合、文化与财富的转换，形成体系完备、结构合理、人
才集聚、消费活跃、特色鲜明、效益显著的文化产业发展新局
面。
2．发挥企业在文化产业发展中的主体作用，在创意设
计、动漫游戏、数字内容、传媒出版、影视制作、高端印刷、
文化旅游、文化会展等相关重点领域培育一批在国内外有广泛
影响的优秀文化企业和文化品牌，不断增强竞争力，形成富有
活力的文化生产和服务的微观运行机制。
3、深化文化领域的投融资体制改革，通过政策引导，调
动全社会力量积极投入文化产业领域，促进文化产业投资主体
多元化，形成多种所有制共同发展的文化产业发展格局。
4．充分发挥市场在文化资源配置中的基础性作用，进一
步培育和规范文化市场，形成统一、开放、竞争、有序的现代
文化市场体系。
5．积极运用先进科技手段，确立原创性文化产品在市场
的重要地位，形成技术先进、机制灵活、优势明显、与国际接
轨的完善的文化产业创新体系。
6．利用
7．力争到2010年，重点建成10个文化产业创意研发中
心和公共服务平台，培育20个文化产品和服务知名品牌，扶
植30个在国内具有行业影响力的龙头和重点
13
企业，建成50个特色产业园区和基地，重点培养和引进
100名文化产业领域的领军和高端人才。
*******文化产业年均
增长率以较GDP年均增长率高2%以上的速度增长，城市居
民人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到20%
左右。
产业结构进一步调整优化，文化产业科技进步贡献率进
一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化服务业对
文化产业的贡献率达到60%以上。
文化产业成为重要支柱产
业，*******成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度
的文化产业中心城市。
五、*******市文化产业发展政策*******市文化产业发展政
策
本项目属于*******市“三旧”改造建设文化产业园项目，按
照*******市出台的《关于*******市鼓励三旧改造建设文化产业
园区（基地）若干措施（试行）的通知》、《*******市文化产
业园区和基地认定管理办法（试行）》、《*******市文化产业
发展十一五规划（2006-2010）》等相关文件的精神，本项目
可享受一系列政策支持。
1．土地政策
（1）“三旧”改造项目比照高新科技项目用地，实行优先
安排。
（2）根据文化产业发展规划，鼓励有计划地开展“三旧”
低效地和闲置土地的收购工作。
旧工业区改造成文化产业园区
（基地）的，保持土地性质不变。
2．财税政策
（1）“三旧”改造的文化产业园区（基地）免交公共消防
设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费；免收产
业园区（基地）项目涉及的其他属于本市的行政事业性收费。
文化产业园区（基地）周边配套设施改造项目原则上由各区予
以配套解决。
（2）鼓励文化产业园区（基地）对入驻企业提供优惠。
每年由市文产办和物价局根据周遍商业用房租金价格发布文化
产业园区（基地）租金指导定价。
文化产业园区（基地）的水
电按*******市工业用电用水标准计算，不得高于周边工业用电
用水标准。
六、XX文化产业园物业的市场前景文化产业园物业的市
场前景物业的市场前景
2009年，*******政府大规模促进文化产业的发展，文化
产业将会成为*******的第四大支柱产业，这些使本项目存在着
巨大的商机。
另外，由于周边具有良好的公共交通设施，四通八达的道
路系统和充足的停车位，人流的集中与疏散的便利使商业项目
得到了基本的保障。
综合考虑项目周边未来的发展规划，目前的商业设施建设
和经营现状，预计本
14
项目建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势
和开发价值。
但是，在目前激烈的市场竞争环境中要想生存和
发展，就必须深入研究项目的商业定位和经营策略，获得相对
于周边其他商业设施及产业园的比较优势。
七、XX文化产业园物业租文化产业园物业租赁物业租赁
价格预测价格预测
按照XX文化产业园的经营设想，商业物业未来以出租为
主要的经营方式。
XX文化
升级会员 