企业区域总部中心.docx
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企业区域总部中心
廊坊现代服务产业园区“民营企业总部基地项目”新建工程
项目申请报告
二〇一一年九月
目录
第一章申报单位及项目概况1
1.1项目申报单位概况1
1.2项目概况1
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析35
2.1发展规划分析35
2.2产业政策分析36
2.3行业准入分析37
第三章资源开发及综合利用分析38
第四章节能方案分析39
4.1设计依据和用能标准39
4.2项目能源消耗种类和数量分析42
4.3节能措施43
4.4节能效果分析结论与建议45
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析46
5.1项目选址及用地方案46
5.2土地利用合理性分析46
5.3征地拆迁和移民安置规划方案46
第六章环境和生态影响分析47
6.1环境和生态现状47
6.2相关法律法规及环境标准47
6.3生态环境影响分析47
6.4生态环境保护措施47
6.5地质灾害影响分析48
第七章经济影响分析49
7.1行业影响分析49
7.2区域经济影响分析49
7.3宏观经济影响分析50
第八章社会影响分析51
8.1项目实施对社会的影响分析51
8.2社会适应性分析51
8.3社会风险及对策分析52
附表
1.总投资估算表
2.流动资金估算表
3.项目总资金使用计划与资金筹措表
4.营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
5.总成本费用估算表
6.外购燃料和动力费估算表
7.利润与利润分配表
8.项目投资现金流量表
9.资产负债表
10.经济评价指标汇总表
附件
1.项目单位营业执照
2.项目单位2009年财务报表
3.协议书
附图
1.区域位置图
2.总平面图
3.廊坊现代服务产业园总体布局规划图
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目名称
民营企业总部基地项目
1.1.2申报单位概况
1.2项目概况
1.2.1编制依据
《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）
《河北省人民政府关于促进服务业发展的若干意见》（冀政[2008]5号）
《河北省关于加快构建现代产业体系的指导意见》
《河北省现代服务业“十二五”发展规划》（冀政函[2010]56号）
项目申报单位提供的相关基础资料
1.2.2项目建设背景
（1）总部经济概念
首次在国内理论界提出“总部经济”概念的是北京市社科院经济研究所赵弘。
他认为，总部经济是指某些区域因为某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。
地方性总部经济也称“亚总部经济”，由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。
（2）国家及河北省大力支持生产性服务业集聚发展，为本项目建设提供了政策支持
总部经济属于生产性服务业的新兴形态。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔2007〕7号）提出要“大力发展面向生产的服务业，促进现代制造业与服务业有机融合、互动发展。
细化深化专业分工，鼓励生产制造企业改造现有业务流程，推进业务外包，加强核心竞争力，同时加快从生产加工环节向自主研发、品牌营销等服务环节延伸，降低资源消耗，提高产品的附加值。
”；“依托城市群、中心城市，培育形成主体功能突出的国家和区域服务业中心”；“鼓励部门之间、地区之间、区域之间开展多种形式的合作，促进服务业资源整合，发挥组合优势，深化分工合作，在更大范围、更广领域、更高层次上实现资源优化配置”。
《河北省人民政府关于促进服务业发展的若干意见》（冀政[2008]5号）明确提出，“重点发展生产性服务业，为支柱产业提供全方位、专业化的协作与配套服务”；“注重集聚发展，增强服务业发展的集聚效应”。
《河北省现代服务业“十二五”发展规划》提出，“着眼于推进服务业与制造业互通联动，依托大型生产基地和产业集群，不断完善上下游生产服务和配套生活服务体系，培育专业性服务聚集区”；“主动承接国际服务业产业转移，积极吸纳京津服务消费，加快资金、人才、管理、品牌等优质要素的引进，提升服务水平”；“打造环京津服务业增长带”；“推进现代服务业集聚发展，规划城市特色功能区，积极引导集聚效应强的服务业向主城区集聚”。
（3）项目建设地现代服务业集聚水平高，为企业总部项目投入运营提供了便利
现代服务业的集聚可以使总部企业享受外部经济效应，企业各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。
因此，企业总部总是倾向于更加关注区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况。
本项目位于廊坊现代服务产业园内，产业园还包括软件研发基地、文化产业基地、信息服务基地、技术研发转化基地和综合服务基地等现代服务业基地，产业园将涵盖企业总部顺利开展所需要的几乎所有的现代服务类型，能为企业总部顺利运营提供全面、优质的现代服务。
（4）廊坊独特的区位优势为企业总部入驻提供了优越的市场条件
企业区域总部的主要使命是管理域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，因此企业区域总部在选址时格外重视地区的中心性。
要求所选地区尽可能是地理位置的中心、交通中心、经济中心、职能中心、子公司分布的中心等等。
此外，地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素。
廊坊区位条件得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。
北京城市轻轨正在筹划进入廊坊。
区域综合交通枢纽地位的逐步确立，为企业运营要素的流动，以及拓展更大范围的市场创造了较佳的环境。
此外，廊坊周边地区经济发达，为企业区域总部未来运营提供了巨大的市场。
1.2.3项目建设的必要性
（1）本项目建设有助于示范带动京津冀现代服务业一体化发展
京津冀都市圈规划的编制及实施，将为河北省融入京津、实现跨越式发展提供重要战略机遇。
抢抓机遇，加快与京津产业对接，是借势京津，推动河北省现代服务业加快发展的重要途径。
本项目建设，可发挥廊坊独特的区位优势和资源条件，吸引和承接有实力的跨国企业集团及国内大型企业入驻，推动廊坊与京津同城发展，打造京津现代服务业转移和服务外包的示范基地，积极吸纳京津服务消费，引导京津冀服务业一体化发展。
（2）本项目建设是加快河北省服务业发展的需要
按照《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔２００７〕７号）中关于“尽快使服务业成为国民经济主导产业”的要求，加快服务业发展已成为河北省当前优化产业结构、转变发展方式的必然选择。
河北省目前已将发展服务业作为重大战略重点来抓，并且已发布的《河北省现代服务业“十二五”发展规划》空间布局中明确提出打造环京津服务业增长带，积极吸引京津消费，推动廊坊、保定实施与京津同城发展战略。
本项目建设可促进环京津服务业增长带的形成，加快河北省服务业的发展。
（3）本项目建设可带动区域先进制造业发展，并促进社会文明和文化的进步
企业区域总部基地是总部经济的核心空间载体，总部基地的建设和发展可带动并支撑区域先进制造业的发展，为廊坊发展成为多功能区域奠定产业链基础。
总部基地可形成一个多元文化交织的、崇尚创新的经济平台，各种先进的社会文化、商业文化、企业文化、金融文化等在这里碰撞融合，入驻的企业可以在营销、金融、信息、人才、技术、服务等等方面，优势互补，互通有无，企业总部的聚集将使得现代经济的信息化沟通加速。
企业家们的集聚，可使得每个企业的文化在互动过程中，取长补短，互相影响，从而推进社会的文明和文化的进步，同时带动企业自身的发展。
1.2.4建设地点及场址条件
1.2.4.1建设地点
本项目建设地点位于廊坊经济技术开发区。
项目拟征地500亩，现状为农田和村庄，场地地势平坦，周边交通便利。
1.2.4.2场址条件
（1）地形地貌条件
受地质构造影响，廊坊市大部分处于凹陷地区，随着地壳下沉，地面逐渐被第四纪沉积物填平，致使新生界地层沉降厚度较大，全市地貌比较平缓单调，以平原为主，一般高程在2.5～30米，平均海拔13米左右，地面自西北向东南倾斜，平均坡降为0.4％。
本项目场址场地内无文物古迹，地形平坦。
（2）工程地质、水文地质
工程地质：
开发区地处燕山南麓，潮白河冲击扇中下部，地势平坦。
多数地区地层以第四系冲洪积、河湖相沉积粘性土和砂土为主，地耐力为100～140KPa，冰冻深度为0.60米。
水文地质：
廊坊市浅层地下水埋深3～6米，深层地下水埋深18～23米，补给来源主要为大气降水。
地下水对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。
（3）气象条件
廊坊市地处中纬度，为暖温带半湿润气候区，属大陆性季风气候。
夏季主导风向为东南风，冬季为西北风。
主要气象参数为：
建筑热工设计地区分类寒冷地区
多年平均气温11.4℃
多年极端最高气温40.3℃
多年极端最低气温-25.5℃
最大积雪深度30cm
最大冻土深度60cm
采暖室外计算温度－9℃
采暖室外平均温度－1.2℃
采暖期120天
（4）地震烈度
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），廊坊市地震基本烈度Ⅷ度，地震动峰值加速度为0.20g，地震动反应谱特征周期为0.40s。
本项目建筑按Ⅷ度设防。
（5）周边建筑与环境条件
本项目场区现状周边为农田和部分民居，周围环境条件良好。
（6）交通条件
廊坊经济技术开发区结合首都机场和天津港，形成了公路、铁路、空运、海运立体交通，可实现1小时进首都机场，1小时入津出海。
总之，本项目位于廊坊经济技术开发区，可分享其便利的交通条件。
（7）社会经济条件
本项目位于廊坊经济技术开发区，该开发区综合实力在河北名列前茅，在全省县（市）域开发区中位居第一。
北京作为全国政治、经济与文化中心，但是受自身土地资源短缺的影响，未来的空间发展布局受到一定限制；同时，由于劳动力成本高、人员密集程度大、交通拥堵等不利因素也制约了当地经济的进一步发展。
项目所在地廊坊与北京仅一河之隔，处于北京辐射范围的最前沿，独特的区位优势、便利的交通条件和相对低廉的要素成本，吸引京津大型企业总部向廊坊转移，集聚有实力的跨国企业及京津有实力的大型企业总部落户园区，与京津经济实现有效地对接，对京津冀经济发展起到促进作用。
（8）公共设施条件
开发区内基础设施完备，建有三座110千伏变电站，由华北电网供电；4万门程控电话正式开通，可直播国内、国际各地，通讯极为快捷迅速。
本项目供电、通信等可由开发区引入。
项目生产、消防、生活用水由开发区市政管网直接接入，水量能够保证供应,水质可达到饮用水标准。
项目区内生活污水经化粪池处理达标后排入开发区污水管网并最终排入污水处理厂进行处理，雨水经收集后排入区内雨水管网，最终排入市政雨水管网。
开发区内已有总供暖面积500万平方米能力的热电厂，本项目部分建筑冬季采暖用蒸汽可从开发区引入。
（9）征地条件
建议项目单位尽快取得规划部门选址意见和土地部门用地意见，落实项目建设用地。
（10）施工条件
本项目征用的土地现为农田，建设场地周围施工现场可满足建筑材料堆放、设备使用的布置要求。
1.2.5建设规模和内容
随着全球化、经济一体化步伐加快，总部经济发展迅猛，据商务部统计，我国连续几年被被评为全球吸收外资的首选地，正在从跨国公司"区域总部"向"全球总部"衍变。
从国内总部经济发展看，北京无疑成为我国总部经济发展最为热点的区域，世界500强企业陆续在京建立总部，截至目前已有各类跨国公司地区总部42家，具有跨国公司地区总部性质的投资性公司153家，外资研发中心等职能性总部239家，国内大型中央企业集团总部160余家。
从发展趋势来看，在未来相当长的一段时期内，北京区域仍将是全球大型跨国公司以及国内大型企业集团设立总部的首选之地。
然而，由于受发展空间、土地成本约束，在京中心地带设立总部成本明显提高，依托城市便捷交通，在此建设总部，已成为各类企业集团更为理想的选择。
本项目依托廊坊区位优势，建设企业区域总部中心，主要以工业研发、设计、营销总部集聚发展为主，总部配套与生活区域联动发展的模式，打造产业高端发展高地。
并为入住企业优化基础配套、丰富城市业态。
拟引进150家企业区域总部进驻。
根据廊坊及廊坊地区的实际情况，综合本产业园的建设设想，确定本项目征地333333平方米（折合500亩），总建筑面积700000平方米。
本项目包括核心区、产业协作区和功能配套区三部分：
（1）总部核心区：
主要承担商务办公运营中心、关键技术研发和应用平台、人才培育基地等功能。
总建筑面积300000平方米。
包括综合办公楼、研发中心楼、培训中心、学员宿舍和停车库。
（2）产业协作区：
主要承接民营企业产业转移和拓展，完善企业产业链。
包括综合实验楼，建筑面积300000平方米。
（3）功能配套区：
主要为民营企业员工提供居住、餐饮、娱乐等生活配套服务和商务配套服务。
总建筑面积100000平方米。
包括职工公寓和服务中心。
1.2.6工程建设方案
1.2.6.1建设内容
主要建设内容包括：
（1）总部核心区：
主要承担商务办公运营中心、关键技术研发和应用平台、人才培育基地等功能。
总建筑面积300000平方米。
具体包括：
综合办公楼:
150000平方米。
研发中心楼:
100000平方米。
培训中心：
2000人接受培训，20000平方米。
学员宿舍：
20000平方米。
包括餐饮、商业服务等功能。
停车库：
10000平方米，260停车位。
（2）产业协作区：
主要承接民营企业产业转移和拓展，完善企业产业链；建筑面积300000平方米。
具体包括：
综合实验楼：
展示、办公、实验等功能，300000平方米。
（3）功能配套区：
主要为民营企业员工提供居住、餐饮、娱乐等生活配套服务和商务配套服务。
总建筑面积100000平方米。
具体包括：
职工公寓：
50000平方米，满足2000职工住宿。
服务中心：
50000平方米。
1.2.6.2建设指导思想与原则
坚持“以人为本”的指导思想，建设现代化的企业区域总部中心，将可持续发展的思想贯穿于整体工程之中。
（1）在世界范围内广泛吸取借鉴诸如美国硅谷（SiliconValley）、爱尔兰都柏林的西区花园（ParkWest）、德国慕尼黑的伊萨办公园区等世界先进的商务花园发展经验，打造华北地区新一代的“商务花园”。
（2）园中实施分块组团规划、环路规划，打造人车分流、前庭后院式开放性和私密性相结合的办公环境，空中花园、通透式中庭、空中廊桥的独特设计，使生态、商务、花园在这里得到完美的结合。
（3）在建筑设计中始终贯穿可持续发展的思想，融汇低碳生活的理念，尽可能多地采取新的节能技术，建设节能建筑物。
1.2.6.3总平面设计
（1）总平面布置
根据功能分区情况将用地划分为3个区，产业协作区位于用地西部，临路交通便利，主出入口设于此区，同时布置两座综合实验楼和停车库；向东用地中部是总部核心区方便与产业协作区的联系，布置了研发中心、两座综合办公楼和培训中心；再向东是宿舍区和功能配套区，布置了三栋学员宿舍、两栋职工公寓和服务中心，靠近次出入口。
各部分依功能需要动静分区布置，形成良好的建筑群体关系。
（2）道路、绿化、广场
场地内中间是贯穿整个用地的主要道路，并在场地周边形成环路，再深入到每一栋建筑物门前。
主要干道为10米宽，周边环路7米，各建筑物门前的道路4米。
在主次入口和用地中部形成三处广场，既是景观中心，又是活动中心，在广场上由座椅、雕塑、水景和地面铺装共同组成丰富的室外景观。
绿化景观的设计考虑与公共活动空间的设计相结合，庭院绿化以不同形状作点状布置，形成亲切的庭院绿化空间。
绿地的植物配置可以考虑以常绿树种为基调，注重乔木、灌木、藤木、草木、花冠木的适当配置。
（3）竖向设计
用地平坦，场地排水采用平坡式，雨水由设于路边的排水井汇集后，分别向南北两侧排入城市道路上的市政管网。
（4）主要技术经济指标
总用地面积：
333333平方米（500亩）
总建筑面积：
700000平方米
建筑占地面积：
200000平方米
停车位：
室外2000个，室内260个
容积率：
2.1
建筑密度：
60%
绿地率：
20.0%
1.2.6.4建筑设计
（1）设计依据
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《高层建筑设计防火规范》（GB50045-95）
（2）工程内容
总部核心区：
主要承担商务办公运营中心、关键技术研发和应用平台、人才培育基地等功能。
总建筑面积300000平方米。
具体包括：
综合办公楼:
150000平方米。
研发中心楼:
100000平方米。
培训中心：
2000人接受培训，20000平方米。
学员宿舍：
20000平方米。
包括餐饮、商业服务等功能。
停车库：
10000平方米，260个停车位。
产业协作区：
主要承接民营企业产业转移和拓展，完善企业产业链；建筑面积300000平方米。
具体包括：
综合实验楼：
展示、办公、实验等功能，300000平方米。
功能配套区：
主要为民营企业员工提供居住、餐饮、娱乐等生活配套服务和商务配套服务。
总建筑面积100000平方米。
具体包括：
职工公寓：
50000平方米，满足2000职工住宿。
服务中心：
50000平方米。
主要建构筑物情况见表1-1。
表1-1主要建构筑物一览表
序号
名称
层数
总建筑面积（m2）
建筑高度（m）
数量
（座）
备注
一
总部核心区
1
综合办公楼
16
150000
63.6
2
地下室为设备用房
2
研发中心楼
16
100000
63.6
1
地下室为设备用房
3
培训中心
16
20000
71.70
1
地下室为设备用房
4
学员公寓
12
20000
42.60
3
5
停车库
4
10000
1
二
产业协作区
6
综合实验楼
16
300000
63.60
2
地下室为设备用房
三
功能配套区
7
服务中心
5
50000
23.90
1
地下室为设备用房
8
职工公寓
12
50000
42.60
2
合计
700000
（3）设计等级
建筑类别：
综合办公楼、研发中心、培训中心和综合实验楼为一类高层公共建筑，建筑物耐久年限为50年；学员公寓和职工公寓为二类高层建筑，耐久年限为50年；其他建筑物均为多层建筑，耐久年限为50年。
（4）建筑单体功能布局
综合办公楼、研发中心和综合实验楼
这些建筑单体均为地上十六层，地下一层。
首层布置了大厅、接待室、商务中心、咖啡厅等；二～三层为会议室；四～十六层分别为办公室、实验室和研发用房，按照大开敞空间设计，根据招商需要再行分隔。
地下一层为设备用房。
首层层高为5.4米，二层～三层层高为5.4米，四层～十六层层高分别为3.6米。
室内外高差为0.6米，总建筑高度为63.60米。
标准层为中心核型式，垂直交通设计了两部防烟楼梯间和四部电梯，其中两部为消防电梯，十七层十七站，载重量1000公斤，速度为1.75米／秒；另外两部为普通客梯，十六层十六站，载重量为1000公斤，速度为1.75米／秒。
地上部分每层划分为两个防火分区，每个防火分区均有一部消防电梯和一部防烟楼梯间；地下部分分为五个防火分区，每一个防火分区面积不超过500平方米，均有一直通室外的安全出口，另一出口与相邻防火分区相连，且在相邻防火分区之间的防火墙上设防火门。
培训中心
建筑单体地上为地上十六层，地下一层。
首层布置了大厅、接待室、商务中心、咖啡厅等；二层为会议室；三层为报告厅等；四层~十六层为培训教室，分120人和30人两种规格。
地下一层为设备用房。
首层层高为5.4米，二层层高5.1米，三层层高5.7米，四层~五层层高6.0米，六层~十六层层高为3.9米；地下一层4.8米；室内外高差0.6米；建筑总高71.70米。
标准层为板式设计，交通和分布于两端，垂直交通设计了两部防烟楼梯间和四部电梯，其中两部为消防电梯，十七层十七站，载重量1000公斤，速度为1.75米／秒；另外两部为普通客梯，十六层十六站，载重量为1000公斤，速度为1.75米／秒。
地上部分每层划分为两个防火分区，每个防火分区均有一部消防电梯和一部防烟楼梯间；地下部分分为五个防火分区，每一个防火分区面积不超过500平方米，均有一直通室外的安全出口，另一出口与相邻防火分区相连，且在相邻防火分区之间的防火墙上设防火门。
职工公寓和学员公寓
每座均为十二层建筑，宿舍按标准间型式设计，每间两个床位。
每层层高均为3.5米，室内外高差0.5米，总建筑高度为42.60米。
每栋楼设计了两部楼梯和两部电梯，电梯为十二层十二站，载重量1500公斤，速度为1.75米／秒。
地上部分每层划分为两个防火分区，每个防火分区均有一部消防电梯和一部防烟楼梯间；地下部分分为五个防火分区，每一个防火分区面积不超过500平方米，均有一直通室外的安全出口，另一出口与相邻防火分区相连，且在相邻防火分区之间的防火墙上设防火门。
地上部分每一个防火分区面积不超过2000平方米，地下部分每一个防火分区面积不超过500平方米。
服务中心
服务中心首层均为餐饮，二层为邮政、金融、零售等服务用房，三层和四层为超市，五层为健身和娱乐用房，地下室为设备用房。
首层和二层层高为4.5米，三层～五层为4.8米，室内外高差为0.5米，总建筑高度为23.9米。
垂直交通由六部楼梯和六部电梯解决，电梯为五层五站，载重量1500公斤，速度为1米／秒。
地上部分每一个防火分区面积不超过5000平方米，地下部分每一个防火分区面积不超过500平方米。
（5）立面设计
根据单体建筑的多样性，重视单体建筑造型设计，充分吸收现代设计理念，做好细部处理，在建筑造型上体现细部变化，在风格上追求统一。
立面设计在考虑使用功能的同时，力求做到造型丰富、手法简洁、富有时代感。
外墙面装修以灰色无光釉面砖为主色调，顶部以浅灰色真石漆加以点缀，使建筑色彩清新、淡雅、明快。
（6）建筑材料
地下室内部隔墙选用空心砌块砖，地上部分内隔墙选用200厚加气混凝土砌块，外墙选用250厚加气混凝土砌块加50厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温，屋面保温材料选用100厚聚苯乙烯泡沫塑料板。
防水材料选用三元乙丙防水卷材两道。
外饰面材料选用干挂外墙砖，幕墙部分选用铝合金框玻璃幕墙，中空玻璃，其他外墙窗选用断桥式铝合金窗。
内装修选材均选用普通材料。
室内装修采用中档装修。
（7）无障碍设计
按照国家规范规定，本工程主楼及西院建筑物均考虑无障碍设计。
首层入口处设残疾人坡道，内部交通由电梯解决，卫生间设残疾人厕位，入口、电梯间、卫生间等处均考虑轮椅的回转空间，满足残疾人使用。
（8）建议
建设单位应尽
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