乌海市房地产市场分析报告.docx
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乌海市房地产市场分析报告
乌海市1-12月
房地产市场分析汇报
一、房地产市场投资情况
房地产开发投资继续降低1-12月，本市房地产开发完成投资31.47亿元（不含保障性住房），去年同期为37.45亿元，同期降低5.98亿元，同比下降15.97%。
二、房地产项目建设情况
（一）开、复工情况
截止12月底，由上年结转53个房地产开发项目中，51个项目复工，复工率96.2%。
商品房施工面积431.29万平方米，同比增加36.32%。
其中住宅施工面积282.35万平方米，同比增加22.34%；商业及其它施工面积148.94万平方米，同比增加74.04%。
（二）新开工情况
1-12月，新开工项目施工面积95.82万平方米，去年同期为88.96万平方米，同期增加6.86万平方米，同比增加7.71%。
（三）完工情况
1-12月，商品房完工面积35.43万平方米，去年同期130.53万平方米，比去年同期降低95.1万平方米，同比下降72.86%；完工2840套，去年同期为9711套，同期降低6871套，同比下降70.75%。
三、房地产市场情况
（一）市场供给充足
1-12月，发放《商品房预售许可证》69个，同意预售面积189.31万平方米，去年同期为144.26万平方米，同期增加45.05万平方米，同比增加31.23%；同意预售套数19149套，去年同期为13022套，同期增加6127套，同比增加47.05%；其中，同意预售住宅面积132.26万平方米，去年同期为106.67万平方米，同期增加25.59万平方米，同比增加23.99%；同意预售套数12787套，去年同期为11165套，同期增加1622套，同比增加14.53%。
截止12月底，全市共有待销售商品住房面积257.34万平方米，25506余套，扣除已预定未签约、回迁未签约及团购未签约等原因，现在，全市实际待销售商品住宅面积近200余万平方米，0余套。
其中，海勃湾区待销售商品住房12041套；滨河区待销售商品住房5111套；乌达区待销售商品住房6401套；海南区待销售商品住房1953套。
（二）商品房交易量平稳增加
截止12月底，全市商品房销售面积116.99万平方米，较上年同期增加18.78万平方米，同比增加19.12%；销售9909套，较上年同期增加1418套，同比增加16.70%。
其中，住宅销售面积92.71万平方米，销售8547套，较上年同期增加19.27万平方米和1619套，同比增加为26.24%和23.37%；商业营业用房销售面积24.28万平方米，销售1362套，较上年同期降低0.49万平方米和201套，同比下降1.98%和12.86%。
海勃湾区商品房销售面积59.18万平方米，同比增加45.80%，销售套数5054套，同比增加43.25%；滨河区商品房销售面积21.69万平方米，同比下降22.98%，销售套数1683套，同比下降13.65%；乌达区商品房销售22.09万平方米，同比增加65.22%，销售套数1846套，同比增加31.11%；海南区商品房销售14.03万平方米，同比下降8.12%，销售套数1326套，同比增加0.38%。
其中，海勃湾区住宅销售面积45.46万平方米，同比增加63.87%，销售套数4325套，同比增加52.07%；滨河区住宅销售面积18.84万平方米，同比下降16.78%，销售套数1569套，同比下降11.56%；乌达区住宅销售17.85万平方米，同比增加42.46%，销售套数1543套，同比增加19.98%；海南区住宅销售10.76万平方米，同比增加9.68%，销售套数1110套，同比增加11.90%。
（三）商品住房销售仍以中等户型为主
1-12月，在登记销售92.71万平方米商品房，小于60平方米有6.49万平方米，826套，占登记销售7.00%和9.66%；60-90平方米有12.07万平方米，1473套，占登记销售13.02%和17.23%；90-100平方米有16.26万平方米，1716套，占登记销售17.54%和20.08%；100-120平方米有24.73万平方米，2225套，占登记销售26.68%和26.03%；120-150平方米有25.55万平方米，1912套，占登记销售27.56%和22.37%；150-180平方米有4.46万平方米，280套，占登记销售4.81%和3.28%；180平方米以上有3.15万平方米，115套，占登记销售3.40%和1.35%。
（四）销售均价小幅增加
经过对各楼盘每个月销售情况抽样调查和现场了解，剔除回迁及团购等原因，本市商品住房销售均价为4684元/平方米，和同期相比增加106元/平方米，增加2.32%。
其中，海勃湾区住宅均价为5074元/平方米，和去年相比增加8元/平方米，增加0.16%，商业用房平均销售价格9224元/平方米，每平方米降低3470元,同比下降27.34%；乌达区住宅均价为3755元/平方米，和去年相比增加93元/平方米，增加2.54%,商业用房平
均销售价格7948元/平方米，同比增加267.81%，每平方米增加5787元；海南区住宅均价为3126元/平方米，和去年相比增加135元/平方米，增加4.51%，商业用房平均销售价格4498元/平方米，同比下降4.77%，每平方米降低255元。
（五）购房者年纪结构以中年人为主
据统计，销售9909套商品房中，剔除以单位名义购房124套商品房和1313套其它用途商品房外，18岁公民以下购房55套，占0.65%，18-30岁公民购房3115套，占36.77%，30-50岁购房4416套，占52.12%，50岁以上公民购房886套，占10.46%；其中，本市公民购房4541套，占65.35%，自治区内外地公民购房1727套，占24.85%，外省公民购房681套，占9.80%。
其中，本市18岁以下公民购房49套，占0.58%，自治区内外地公民购房2套，占0.02%，外省公民购房4套，占0.05%；本市18-30岁公民购房1717套，占20.27%，自治区内外地公民购房967套，占11.41%，外省公民购房431套，占5.09%，本市30-50岁公民购房3019套，占35.64%，自治区内外地公民购房1002套，占11.83%，外省公民购房395套，占4.66%，本市50岁以上公民购房741套，占8.75%，
自治区内外地公民购房111套，占1.31%，外省公民购房
34套，占0.4%。
（六）二手房成交量及成交金额成倍增加
1-12月，全市二手房交易成交面积22.61万平方米，较上年同期增加成交面积14.18万平方米，同比增加168.21%；成交套数2347套，较上年同期增加成交套数1480套，同比增加170.70%；成交金额26222.1万元，较上年同期增加成交金额11121.2万元，同比增加73.65%。
（七）房地产税值及对地域税收贡献
1-12月，房地产税值对地域税收贡献率：
乌海市1-12月房地产税值及其对地域税收贡献率
单位：
万元
税种
区域
地税税收
房地产业税收
营业税
企业所得税
个人所得税
城市维护建设税
房产税
印花税
城镇土地使用税
土地增值税
契税
其它税种
海勃湾区
93477
27215
10666
2696
1121
395
256
289
1419
6759
3614
0
乌达区
22182
7051
3871
150
95
287
49
55
910
1369
265
0
海南区
40353
6716
3855
26
69
270
39
52
454
1153
798
0
直属征管局
81679
1823
901
474
8
63
0
9
52
316
0
0
西来峰工业园区
12778
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
乌达工业园区
10444
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
经济开发区
43921
10318
3995
0
28
284
88
77
922
1983
2941
0
乌海市
304834
53123
23288
3346
1321
1299
432
482
3757
11580
7618
0
税值贡献率
%
100
17.43
7.64
1.1
0.43
0.43
0.14
0.16
1.23
3.8
2.5
0
四、本市房地产市场情况分析
（一）政策收紧，投资预冷
2月20日，新出台“国五条”基础上是对原有政策重申。
3月1日，国务院办公厅出台房地产调控“国五条”细则，能够算作本轮房地产调控自开始、升级以后又一次政策加码，内容上关键包含限购升级（叫停区域限购、提议三四线城市视情况限购、提议一二线城市视情况在原有基础深入从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。
此次调控政策出台，对本市新建商品房和二手房市场带来了极大影响，对二手房征收重税，卖房者把税负转嫁给购房者，所以部分购房者舍弃二手房转向一手房，商品房市场展现出一波一手房、二手房双双上扬成交高潮。
和年初相呼应，11月份十八届三中全会要求完善税收制度，加紧房产税改革；建立全社会房产、信用数据统一平台和提升保障房力度。
对本市购房者产生一定程度心理影响，消费者观望情绪增强，成交量和销售均价均出现一定下降。
在宏观政策引导下，今年本市房地产市场在建规模为近几年峰值，但也难掩总体经济形势下滑，房地产开发投资下跌，降幅为15.97%。
（二）数据解读
1、市场投资情况
本市房地产投资一直徘徊于低位。
第一季度和去年同期相比降幅22.56%，上六个月同比降幅达成29.51%，前三季度同比降幅放缓至5.25%，整年投资同比降幅15.97%。
从这些数据不难发觉，受全国房地产笼罩在“观望”情绪影响下，加之6月份银行“钱荒”余波一直影响到年底，反应出开发企业对市场信心不足。
在这些原因作用下，本市房地产市场部分项目资金担心、资金压力较大、施工单位垫资严重、项目进展缓慢等例子不在少数，诸如鄂尔多斯市兴泰房地产开发“滨河领域”、内蒙古景瑞隆房地产开发“澳林花园”、乌海市新锐房地产开发“海北广厦”（暂定）等等。
在经历了“遇冷”以后，，本市房地产市场开发投资估计将有小幅回升。
2、开工规模较大，后期市场供给充足。
进入，本市房地产开发项目进入了大规模施工建设阶段。
新开工情况：
本年度本市新开工项目施工面积94.40万平方米，同比增加9.52%。
其中内蒙古维多利置业开发维多利财富广场和乌海万达广场投资开发乌海万达广场项目作为本市在本年度引进优质项目，已投入开发建设并已进行到办理《商品房预销售许可》进程中，相信也将引发一场群众购房置业高潮。
完工情况：
本年度本市商品房施工面积431.29万平方米，同比增加36.32%。
商品房完工面积35.43万平方米，同比下降72.86%，完工2840套，同比下降70.75%。
对比近五年（-）数据能够看出，今年本市在建工程施工面积为近五年最高点，和之相对应，完工面积则有大幅度缩水，首先是因为部分处于内外装饰、装修开发项目均已在完成收尾工作，其它尚在开发过程中项目到现在还处于建设阶段，其次依据图3能够看出，完工情况有一定周期性，经历了峰值，到了快速回落，估计将会有较多项目交付使用。
3、房价、购房群体结构情况
即使房地产开发投资出现下滑，但整年销售量较去年同期有靠近于20%增加，第四季度商品房供给量更是猛增到66万平方米，占到整年供给量三分之一。
房价方面，首先，依据各项目销售反馈回来信息，今年本市三区房价全部有小幅上涨，这反应出即使政策收紧，但群众还是有一定消费潜力尚待挖掘；其次，依据网签数据显示，细分到不一样结构商品住房，本市下辖三个区和滨河新区商品房均价较去年同期有升有降。
海勃湾区多层住宅因为存量深入降低，价格也“物以稀为贵”，而近两年投入市场商品住宅大全部是高层住宅，行业竞争猛烈，开发企业纷纷推出优惠方法吸引消费者，造成价格小幅下降；而海勃湾区商业住房价格则出现较大跌幅，这关键是因为本市今年商业签约关键集中于美林国际、中山大厦等小型商业占了销售总量近三分之一，而这类商业关键以公寓型商业为主，售价较低，拉低了整体价格。
滨河新区中伴随满世水云轩三期加入，高层住宅仍是滨河新区销售关键产品。
购房群众结构方面，三类人群购房结构和前三个季度没有改变，本市仍以中年群体自购改善性住房为主，90-120平米商品住宅普遍受消费者青睐更是印证了这一点。
4、二手房成交量回归平稳
本市二手房市场先扬后抑，2月受春节假日效应影响成交低迷，但自2月下旬起，每日签约量呈逐步递增式，供需双双上扬。
3月1日“国五条”细则公布后，对于征收自有住房转让所得差价20%个税，在市场上掀起了轩然大波，二手房市场反应很快速，出现“突击抢房”现象。
在赶政策末班车效应带动下，3月二手房日签约量历史纪录数次被刷新，市场出现一波激增行情，整个3月本市二手房共签约653套，为历史月交易最高值。
数据显示，经过3月、4月“离奇”放量，二手房市场5月交易量环比大幅下滑。
但因为受到交易惯性影响和自治区还未出台地方细则，交易量并未跌至冰点，只是恢复市场正常“温度”。
以后每个月二手房月签约量回归到历年平均水平。
5、房价收入比情况
本年度本市城镇人均住房面积达成33.46㎡/人，略高于全国平均水平（32.9㎡/人）。
根据最新公布数据，城镇居民人均可支配收入27991元计算，本市房价收入比为5.60（合理区间为4-6之间），这个结果也反应出本市居民购房能力和房价在一个合理区间。
总而言之，本市房地产市场是健康、理性。
五、乌海房地产行业估计
（一）房地产税开征将在全国铺开
十八届三中全会经过《中共中央相关全方面深化改革若干重大问题决定》中提到，加紧房地产税立法并适时推进改革。
中央改革纲领将“房产税”变成了“房地产税”，而且“升级”到了立法层面。
房地产税即为以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权全部些人征收一个财产税。
基于一、二线城市连续3个月20%房价涨幅和全国房价普遍上涨，三中全会相关财税改革表述，和近期国务院决定整合不动产登记职责，多个迹象表明，房地产税开征近在咫尺。
如若房地产税开征，势必遏制大部分投机者转战二、三线城市炒房热情，从而留出更多商品住房安置刚需人群。
对于本市，从这几年来对本市房地产市场反应来看，关键是以刚性和改善型需求为主，以房地产为投资不多见，所以我们估计，房地产税对本市房地产市场运行影响有限。
（二）调控政策不会放宽形式将更为灵活
一再被强调“坚持房地产调控不放松”并未出现在今年中央经济工作会通报中，有些人猜想国家对于调控无显著效果打起了退堂鼓，然而我们不难发觉会议中释放出“努力处理好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
”双轨制住房供给体系等信息号，足以表明以后政府行政手段淡出和对市场思维重视。
在宏观层面政策引导下，经过了以“建”为主，供销两旺背景下，估计今年本市房地产供给、销售等涨幅全部将会连续放缓。
（三）“滨河二期”成为热土
伴随中央城镇化工作会议于12月召开，推进城镇化指导思想、关键目标、基础标准、关键任务渐趋明朗。
为落实落实自治区“8337”战略思想和本市“1235”发展路线逐步深入，本市“滨河二期”开发进入前期招商阶段，而是本市住宅产业现代化发展萌芽期，发展住宅产业现代化有利于调整产业结构，促进经济发展，提升科技创新能力，建设生态宜居城市，提升房屋品质和性能，形成产城融合绿色循环发展模式。
而这和本市“滨河二期”建设理念不谋而合：
调整产业结构，深入促进经济发展、可连续发展、绿色循环发展模式这些全部高度符合于自治区“8337”战略思想和本市“1235”发展路线要求。
所以“滨河二期”将带动本市在未来1-3年进入一个城市发展黄金期。
（四）提升住宅品质，实现住宅产业现代化起步之年
，住房和城镇部科技和产业化促进中心（以下简称住建部）和自治区住房和城镇建设厅住宅产业化促进中心（以下简称住建厅）4次来本市调研住宅产业化试点城市在本市设置可行性。
本市已成立了由市长任组长乌海市住宅产业化领导小组，并正在审议我委提交《相关加紧转型升级推进住宅产业现代化发展指导意见》。
这将是本市提升住宅品质，实现住宅产业现代化发展新突破。
总而言之，是本市房地产市场机遇和挑战共存十二个月，乌海房地产行业将为人民群众安居乐业、为本市经济发展贡献一份力量。
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