物业服务合同学习资料.docx
《物业服务合同学习资料.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务合同学习资料.docx（14页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
物业服务合同学习资料
物业服务合同
《南百仙葫苑小区》物业服务合同
甲方：
；
法定代表人：
；
项目地址：
；
乙方：
；
法定代表人：
；
住所地：
；
资质等级：
；
证书编号：
。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对南百仙葫苑小区项目提供物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况
物业名称:
物业类型:
住宅小区；
座落位置:
建筑面积:
万平方米。
第二条管理期限
1、本合同期限自年月日起至年月日止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合。
2、本合同期满前三个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第二章管理范围及管理事项
第三条南百仙葫苑小区本体共用部位（包括但不限于：
楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
第四条南百仙葫苑小区本体共用设施设备（包括但不限于：
共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、通风系统、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备设施、电梯系统、通讯系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
第五条南百仙葫苑小区红线内属物业管理范围的市政公用设施（包括但不限于：
道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、井、绿地、花木、建筑小品、室外泵房、路灯、停车场、（人防）地下室等）的维修、养护和管理。
第六条南百仙葫苑小区物业规划红线内的属配套服务设施（包括但不限于：
嬉水池、休闲设施等）的维修、养护和管理。
第七条公共环境（包括但不限于：
公共场地、楼宇建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第八条物业管理范围内交通、车辆行驶及停泊的管理。
第九条物业安全监控和巡视等安全工作，配合和协助当地公安机关维护物业内的公共秩序。
第十条组织开展社区文化娱乐活动和便民服务工作。
第十一条物业及物业管理档案、资料。
第十二条法规和政策规定的由物业管理公司承担的其它事项。
第三章双方权利义务
第十三条甲方的权利和义务
1、维护全体业主（使用人）的合法权益；
2、与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算；
3、对乙方的管理实施监督检查，每年进行一次全面评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，甲方有权终止合同；
4、对乙方违反法规规章的行为，甲方有权提请有关主管部门处理；
5、甲方向乙方提供一间能够直接投入使用的房屋作为物业管理办公用房，并提供一定面积的秩序维护员和水电值班员住宿用房；
6、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；
7、法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第十四条乙方的权利和义务
1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理活动，但不得损害业主（使用人）的合法权益，获取不当利益；
2、遵照国家、南宁市的物业服务收费规定，提供服务项目、服务内容、服务标准，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
3、负责编制楼宇及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
4、有权依照法规政策、本合同和《业主管理规约》的规定对违反《业主管理规约》和物业管理法规政策的行为进行处理；
5、接受当地政府物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主（使用人）的监督；
6、对本物业的公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关政府部门批准后方可实施；
7、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
8、开展社区文化活动和客户便民服务工作；
9、单个业主和物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；
10、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物移交给甲方。
第四章服务费用
第十五条物业服务费及其他费用收取标准及办法：
1、物业费按0.60元/平方米/月；
2、小汽车停车按80元/车/月；
3、代收生活垃圾费8元/月/户（根据南宁市环卫部门收费标准进行收取）；
4、小区公共用水用电根据每月用量据实按户分摊；
5、小区其它公共收益归物业所有，主要用于补贴物业经费不足及小区公共水电耗材用料等，小区公共设施设备维修等费用从小区公共维修基金中开支；
6、小区车辆停车收费甲乙双方按5:
5分配，按季度结算；
第五章物业服务质量及标准
第十六条乙方物业管理服务达到下列要求：
1、房屋外观：
完好、整洁。
2、设备运行：
正常、无事故和安全隐患。
3、各类设施、设备的维修、养护：
及时、状态良好。
4、公共环境：
清扫及时、保洁全面、无死角、垃圾日产日清。
5、绿化：
植物长势良好、修剪整齐美观、无杂草。
6、交通秩序：
行驶有序、保持畅通、车辆无乱停乱放现象。
7、秩序维护员：
实行24小时封闭式安全防范管理，辖区内无重大的治安责任事故发生。
8、急修不超过10分钟到场；小修不超过2小时处理到位。
9、物业使用人对乙方的满意率达到95%以上。
10、按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（三级）执行（见附件）。
第六章人员配置及岗位职责
第十七条小区人员配置共8人，其中项目负责人1人、收费员1人、保安员4人、保洁员1人、水电工（兼绿化）1人；
第十八条配备人员岗位职责
1、项目负责人岗位职责
（1）负责制订、完善小区内各项规章制度、公约、守则并付诸落实
执行；
（2）按照国家有关法规,做好小区日常管理工作,配合好业主委员会做好小区管理工作；
（3）督导检查小区内的清洁卫生、环境绿化、创优美、舒适的居住环境；
（4）负责业主/租户的来访、投诉及给予解决处理；
（5）定期做好小区业主的回访沟通工作；
2、物业收费员岗位职责
（1）接待住户和来访客人要热情、主动，对住户提出的问题要耐心解释并及时处理；
（2）严格执行公司财务制度，负责小区各项费用的收取、管理、记账和公司财务结算工作；
（3）熟悉小区房屋的平面布置和房屋的结构及物业管理代收代缴费用的收取标准和计算方法，所收费用及时准确，不漏收；
（4）熟练掌握小区收费所使用的票据及各种记账原则和方法，建立、健全各种账目，做到账目清晰，帐表相符，准确无误；
（5）定期走访住户，向住户宣传小区的各项规章制度，加强小区业主与物业管理部的融洽关系，配合公安部门、居委会、街道办事处做好小区的社区文化建设、安全防范及其它工；
3、保安员岗位职责
（1）勤于巡逻,维持外围秩序,注意发现问题及不安全因素,制止不卫生、水文明行为；
（2）发现卫生和设施损坏等问题,及时通知有关人员解决；
（3）熟悉巡逻的路线及附近的岗位、地形、地物、建筑和安全设施；
（4）妥善处理好突发事故、事件,并向上级报告；
（5）上班时间,按规定着装整齐,注意仪表、仪容,并实行微笑礼貌服务；
（6）写好工作记录,认真做好交接班工作；
4、保洁员岗位职责
（1）坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净；
（2）熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责；
（3）公共保洁要做到，每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场绿地、公共设施周边环境等；
（4）每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录；
（5）积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质；
（6）处理与清洁卫生相关的其它事宜；
5、水电工（兼绿化）岗位职责
（1）遵守国家法纪及公司的各项规章制度，勤勤恳恳、任劳任怨，坚守工作岗位；
（2）对小区内的业主应做文明服务，做好对管理制度及规章制度的耐心解释，在规定时间内处理好业主的各种投诉；
（3）注意人身安全，设备的安全，做到"预防为主，严格执行本行业的安全技术操作规程，不得酒后上班，过度疲劳上班"；
（4）在小区内不得从事与工作无关的其它劳务活动，不得向业主收取好处费。
对住户要求提供的非物业服务范围的维修，经批准后按公司关于《有偿服务收费标准》收费；
（5）做好小区的用电线路、设备设施的维保工作，保证小区公共照明正常，合理使用能源。
定期检查，及时处理火灾隐患；
（6）熟悉园区内供水、供电、消防、监控、排水管网等设施设备的分布，性能和使用情况，定期检查，保证其完好；
（7）负责检查住户在装修过程中用电线路、管道的正确铺设及合理性。
发现问题及时纠正；
（8）积极协助其它部门开展工作，对工程的维修和整改提出合理化的建议。
（9）认真完成领导交办的其它工作，服从安排。
第七章违约责任
第十九条如甲方违反本合同第十三条，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；乙方有权要求甲方限期整改，甲方逾期未整改的，乙方有权终止合同。
第二十条若因乙方原因造成的，未能达到约定的管理目标或直接造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
甲方有权要求限期整改，逾期未整改，甲方有权终止本合同。
第二十一条乙方违反本合同第十五条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还，否则，甲方有权终止合同。
第二十二条甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第二十三条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第二十四条甲方、业主或物业使用人违反本合同第二十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。
第二十五条以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有重大且无法修补的瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第八章专项维修资金
第二十六条本合同规定的物业管理区域的共用部位、共用设施、设备的更新改造和重大维修工程项目费用，按《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）及南宁市的有关规定从住宅专项维修资金中列支，不包括在物业管理服务费项目内。
第九章其他事项
第二十七条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第二十八条业主人身及财产安全由业主自行购买。
第二十九条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第三十一条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第2种方式处理：
1、向南宁市仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第三十二条本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份具有同等法律效力。
附件一：
南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准（三级）
附件二：
物业公司营业执照及资质证书复印件：
甲方（签章）乙方（签章）
法定代表人法定代表人
年月日年月日
附件：
南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准（三级）
三级
项目
内容标准
权重（%）
（一）综合服务
1、按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准。
设有服务中心，每天6小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，对业主或使用人的投诉在5天内答复处理。
急修2小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
2、对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。
3、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达70%以上（征求业主人数不低于业主总人数的60%）。
4、项目经理有2年以上的物业管理工作经历，小区项目经理和物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、全体员工佩戴标志，行为语言规范，服务主动，热情。
23
（二）房屋管理及维修养护
1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。
3、房屋外观（包括屋面、露台）完好；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。
4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。
5、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，维修养护及时率达80%以上，检修记录和保养记录齐全。
6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每3天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
7、保修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
10
（三）共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；
2、小区内公共配套服务设施完好，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。
5、水、电、电梯、监控等设备运行保养人员严格遵守操作规程及保养规范。
6、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率85%以上。
7、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅。
8、防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。
9、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
12
（四）
绿化
养护
1、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长正常，存活率90%以上。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，每年清除杂草2次；
3、定期清理绿地杂草、杂物；
4、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
5、根据病虫害发生情况有针对性及时灭治。
7
（五）保洁服务
1、设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次；
2、小区公共场所每天清扫1次；电梯厅每日清扫1次、每周拖洗一次；每季度对电梯门壁打蜡上光一次；楼道每日清扫1次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每月度擦拭1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。
设施设备用房每周清扫1次
3、共用雨、污水管道每2年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；
13
（六）协助公共秩序
1、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8个小时有专人站岗值守，公共秩序维护人员能正确使用各级消防、物防、技防设备和器材。
车辆停放有序。
2、对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，并做好巡查记录。
3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
35
升级会员 