现代农庄建设项目可行性研究报告.docx
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现代农庄建设项目可行性研究报告
现代农庄建设项目可行性研究报告
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第一章总论…………………………………………………………….2
第二章项目摘要……………………………………………………….4
第三章 项目建设的必要性及可行性...…………………………...….10
第四章 项目区基本概况…………………………………………........14
第五章项目市场分析………………………………………………..19
第六章项目建设目标及定位……………………………..………….38
第七章 农业产业总体布局…………………………………………....41
第八章规划建设用地布局及功能分区………………………………44
第九章项目农业技术方案…………………………….……………..47
第十章 市场营销策略和手段…………………………………………69
第十一章节能、职业安全与消防……………………………………..71
第十二章 项目组织与管理…………………………………………76
第十三章环境保护规划……………………………………………78
第十四章建设期限和实施的进度安排…………………....………80
第十五章投资估算及资金筹措……………………………………..82
第十六章 效益分析及分险评估……………………………………..84
第十七章 可行性研究结论和议……………………………..……89
第一章总论
现代农庄主要是以发展养殖、种植业为最主要的经营项目，利用创意的手法，从而增加其本身或产品的观光附加值。
养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。
种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在现代农庄内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。
利润和效益是普通种养业的５至10倍。
现代农庄不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。
现代农庄是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。
它具有五大基本特点：
1．市场化。
现代农庄的起点和终点都要定位于市场上。
其市场范围更为广阔，融入了情趣与休闲的内涵。
2．专业化。
专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。
因此，现代农庄的专业化是其必然。
3．一体化。
现代农庄是较高层次的现代农业，一体化是现代农庄的核心。
更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于现代农庄，开展全方位系列化和多样化的服务。
4．高新化。
高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。
现代农庄对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。
5．示范与观赏性。
这是现代农庄区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。
在现代农庄中，示范性和观赏性是其基本内涵。
现代农庄是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。
随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。
在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是休闲农业发展的主要基础。
与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。
从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。
而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为现代农庄的快速发展提供了广阔的发展市场。
某某某某生态农业发展有限公司乘全国休闲农业大开发之时，抓住机遇，决定在某某县某某镇某某村建设：
某某现代农庄。
园内总体规划为一区两园一带：
一区为综合服务区；两园指生态种养园和森林植物园；一带为农庄森林带。
使之成为“社会效益、环境效益、生态效益、经济效益”并进的产业、休闲、度假农庄，为某某县的经济发展上新台阶做出其应有的贡献。
第二章 项目摘要
一、项目概要
（一）、项目名称
现代农庄建设项目
（二）、项目建设性质
新建
（三）、项目建设单位
某某某某生态农业发展有限公司
（四）项目负责人
某某（法人代表）
（五）、项目建设地点
某某县某某镇某某村
（六）、项目建设规模
项目总面积为：
460.65公顷，约占6909.7亩。
其中道路面积为101442.76M2，约占152.2亩；河道面积为303571.29M2，约占455.4亩；水塘面积为107573.85M2，约占161.4亩；菜地面积为28587.9M2，约占42.9亩；水田面积为1019108.85M2，约占1528.8亩，山林面积为2533884.51M2，约占3801.2亩；空地面积为511824.45M2，约占767.8亩。
（七）、项目拟建内容
1、农庄综合服务区（包括农庄接待中心、蔬菜种植技术研发中心、智能化系统研发管理中心、农产品深加工中心）。
2、生态种养园（包括特色蔬菜种植区、生态养殖区）
3、森林植物园（四季水果种植区、高档苗木种植区）
4、森林观光带
（八）、项目建设期限
2011-2016年，分两期进行，第一期建设为3年，即2011年1月至2013年12月，第二期建设为3年，即2014年1月至2016年12月。
（九）、项目投资规模
项目总投资10000万元，其中：
第一期工程建设投入5500万元；第二期投入4500万元。
项目投资估算表
序号
项目名称
性质
功能特征
投资估算（万元）
第一期总投资
5500
1
农庄接待中心
新建
服务、休闲
660
2
蔬菜种植技术研发中心
新建
科研、观赏
465
3
土地征收
新建
生产
463
4
四季水果种植区
新建
生产、游玩
808
5
特色蔬菜种植区
新建
生产、游玩
1380
6
生态养殖区
新建
生产、观光
301
7
高档苗木种植区
新建
生产、游玩
683
8
道路等基础设施建设
新建
生产
240
9
流动资金
500
第二期总投资
4500
1
活动中心
新建
活动、休闲
400
2
创新大楼
新建
办公
468
3
员工宿舍楼
新建
福利
562
4
食堂
新建
生产
100
5
专家院士楼
新建
生产
336
6
科技大楼
新建
生产、展示
690
7
生产车间
新建
生产
682
8
仓库
新建
仓储
162
9
森林酒店
新建
餐饮、住宿
820
10
物流中心
新建
配送
280
合计
1亿元（人民币壹亿元整）
（十）、项目资金筹措
公司自筹资金5000万元，申请银行固定资产抵押贷款1500万元，股东增资及向社会融资2500万元,申请政府新农村建设、土地治理、农业综合开发、水利专项等扶持资金共1000万元等。
（十一）、主要技术指标：
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
指标名称
单位
指标
项目总投资
万元
10000
固定资产投资
万元
5863
流动资金
万元
4173
年均收入
万元
4506.3
年均营业税金及附加
万元
342.1
年均营业成本
万元
2588.9
年均利润总额
万元
1575.3
年均所得税
万元
472.6
年均税后利润
万元
1082.7
净现值（所得税前）
万元
4520.8
净现值（所得税后）
万元
2464.4
投资收回期限（所得税前）
年
5
投资收回期限（所得税后）
年
8
内部收益率（所得税前）
%
2035.7
内部收益率（所得税后）
%
1425.9
年均投资利润率
%
31.6
年均投资利税率
%
30
盈亏平衡点
%
45.9%
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
亩
6909.7
2
建设用地
亩
100
3
建设投资
万元
10000
4
建设总工期
年
6
5
全部投资回收期
年
8
6
成熟经营期预计年纯利润
万元
1425.9
成熟经营期预计营业额：
4506.3万元人民币
1、年均营业税金及附加：
342.1万元
2、总成本费用总额：
2535.8万元
3、税后利润：
1628.4万元
4、项目辐射范围及带动能力：
某某及其周边地区
5、项目主要辐射整个某某地区。
可直接解决600人就业，间接解决150人就业。
每年折旧：
5863÷10=586.3。
现金流量：
（税率按30%计算）单位万元（一期农业产值估算是846万元每年，二期消费服务、生产类产值估算是2718万元每年）
NCFO+NCF1+NCF2=-5500+846x3=-2962
NCF3+NCF4+NCF5=-4500+846x3+2718x3=10692
NCF6=-342.1-568.3+846+2718=2648.7
NCF7=-342.1-568.3+846+2718=2648.7
∑NCF0~7=-2962+10692+2648.7+2648.7=13027.4
净现值：
NPV=2648.7*（P/A,10%,6）+61.9*（P/S,10%,7）-10000
=13027.4-10000
=3027.4（万元）
内含报酬率：
先取i=45%
NPV1=NCF（P/A,i,n）+NCF（P/S,i,n）-A0
=2648.7*（P/A,45%,6）+2648.7*（P/S,45%,7）-10000
=5.8792
由于按45%计算率现值是正数，因此再找一个更大的利率，取i=50%
NPV2=NCF（P/A,i,n）+NCF（p/S,i,n）-A0
=2648.7*（P/A,50%,9）+2648.7*（P/S,50%,10）-10000
=-0.8065
内含报酬率=45%+[（5.8792-0）/（5.8792+0.8.65）]*（50%-45%）
=49.4%
风险分析：
由于净值大于0，内含报酬率大于设定贴现率10%，回收期短，因而此项目是可行的，并且风险也不大。
二、可行性研究报告编制依据与原则
（一）依据
1、《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2007〕1号）
2、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）
3、《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》（2010-2015年）
4、《国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲》和《国家农业综合开发产业化经营项目摘要》[国农办（2007）199号]
5、《中华人民共和国环境保护法》
6、《中华人民共和国合同法》
7、《建设项目环境保护管理办法》
8、《某某省国民经济和社会发展十二五规划纲要》
9、《村镇规划标准》（GB50188-93）
10、《某某县农业和农村经济发展十二五规划纲要》
11、建设方提供的有关文件和基础材料等
（二）可研编制原则
1、坚持科学性、合理性与实际建设可行性相结合的原则。
2、坚持因地制宜，根据自然地理环境条件，合理有效利用土地，节约用地的原则。
各项建设应当相对集中，生态优先，合理安排生产与生活用地的原则。
3、坚持突出农耕文化特色，保护和改善生态环境，防治污染和其他公害，发展现代农业产业及休闲产业。
4、坚持功能布局重点突出、结构清晰合理、服务设施配套完善的原则。
5、遵循市场需求，顺应时代潮流的原则。
6、突出生态有机农业特色的原则
以生态有机农业的产业化开发为重点，兼顾蔬菜、水果等新品种的引进、展示、推广，并使生态有机农业开发与休闲旅游有机结合。
7、突出现代高新技术特色原则
以生态有机农产品深加工为重点，突出无公害生产技术，突出生物工程技术，专业化生产技术，生物栽培技术等。
8、坚持市场导向的原则
某某现代农庄建设的成功与否，市场是决定要素，在产品生产、在项目选择、技术的引进的各个环节，要注重市场的调查，坚持市场引导生产，市场引导项目，市场决定技术。
9、坚持企业运作的原则
项目建设管理、运作均按现代企业的管理模式进行，同时需积极与当地政府合作，争取政府的支持和政策的优惠。
10、坚持可持续发展的原则
项目建设要注意环境资源的保护，尽可能地减少植被破坏，加强对林地、草地的保护，加强对土地资源的管理，实施可持续发展，防止水土流失；加强某某现代农庄的生态环境建设；注重无公害生产技术的应用，农产品生产废弃物的无害化和资源化处理。
第三章 项目建设的必要性及可行性
一、项目建设的必要性
休闲农业是在传统农业和高科技农业基础上与现代旅游业相结合形成的旅游交叉产品，具有以观光休闲功能为主，生产、生活与生态相结合，集观光休闲、会晤、购物、娱乐、健身、饮食、住宿等多种服务为一体的新型交叉产业。
在工业化、城市化迅速发展的今天，休闲农业的发展不仅有利于农业和农村经济发展，而且也有利于带动二、三产业的发展，在一定意义上也迎合了新时期生态旅游发展的大趋势。
本项目的必要性具体表现在以下几个方面：
（一）、有利于拓展旅游业的内涵、外延。
休闲农业作为一种新兴的旅游产业，是对旅游业的一种外延的扩大、内涵的丰富。
它不仅提供田园风光、鸟语花香的自然环境，还可以吸引旅游者了解农村的风情习俗，享受乡村的天然情趣，实现回归自然、陶冶情操、修身养性的美好愿望。
（二）、有利于促进农业产业结构的改善、升级。
农业是国民经济的基础，但较其他产业而言，效益较低，导致对农业投入不足，农民积极性不高。
休闲农业可以打破产业界限，使第一、二、三产业融合发展。
在发展农业的同时可以带动农产品加工业、交通运输业、旅游服务业等的发展，从而带动整个区域的产业结构调整和优化。
（三）、有利于提高农业的经济效益。
随着我国经济发展与国际接轨，我国传统农业正向现代农业转变，休闲农业为这种转变提供了一种新的有效途径。
它不仅能够提高农业产品的商品量，还能够把农业的生态效益、民间文化等无形产品转化为合理的经济收入，从而提高农业的经济效益。
（四）、有利于促进农村富余劳动力的转移，加快农村城镇化建设。
休闲农业属于劳动密集型产业，其发展与其他产业的发展有着密切关系。
一般来说，休闲农业每创造一个就业岗位，就可产生多个间接就业机会，从而促进农村富余劳动力的转移。
同时，由于休闲农业的发展需要诸如水、电、道路等配套设施工程，这些投资建设逐渐规模化、规范化、合理化，有利于促进农村向城镇化方向转变，加快农村城镇化建设的步伐，从而带动当地的农村、农业的经济发展。
总之，结合我们的实际，以绿色、生态、高效为出发点，注重生产与生态的和谐，注重人与环境的和谐，注重资源的长效和循环利用，促进本项目的可持续发展。
带来人流、物流、资金流和信息流，促进地区经济的良性升级，带动相关产业发展。
一、项目建设的可行性
（一）项目优势：
1、项目内基础设施条件较好。
项目通村公路硬化已基本完成，交通顺畅、运输便捷境内果园大道以及规划中的长株快速路、机场东大道延长线贯穿南北，S207过境项目区域内。
水利设施完善农田灌溉条件优越。
某某现代农庄内程控电话网已进入各个农户，移动、联通的信号覆盖全区。
此外，有线电视信号也已接入某某现代农庄。
2、区位条件优越。
某某现代农庄处于某某县星沙近郊，该区域地势较平坦、生态资源丰富、植被覆盖率高，空气流通质量良好。
3、技术资源雄厚。
某某农业大学、某某农业科学院、中国科学院亚热带作物研究所、某某生物机电学院等科研教学单位的农业人才资源及科研条件，在有机蔬菜种植、水果种植、水产养殖等方面积累许多经验，也掌握大量先进的农业实用技术。
此外，正与某某农业大学、某某农业科学院洽谈合作协议，挂牌“产学研”基地和教学实习基地。
同时带来他们科研院所的新技术、新成果在某某现代农庄实施推广。
4、外部环境较好。
某某现代农庄区域内农民思想开放，敢于接受新事物；当项目承建单位提出初步方案后，区内农民对此表示出了极大的热情。
目前企业与区内农民的合作进展顺利。
地方政府对项目建设也十分支持。
某某县政府及相关职能部门为解决某某现代农庄建设所遇到的难题多次亲临某某现代农庄进行研究，参与各方协调解决了诸多切实困难。
各级政府的公平、高效和对某某现代农庄的极力支持，为项目建设顺利开展奠定了良好的基础。
二、项目劣势：
1、内部道路未完全形成系统。
某某现代农庄内部道路尚未完全形成系统，现状部分道路路况较差，游人集散交通不便。
2、城市化水平较低。
居民经济基础相对薄弱，技术信息等基础条件较差，市场发育程度相对较低，建设资金筹集应实现多元化。
3、农业人口比重大。
低收入人群数量多（比重较大），使整体物质文化消费水平还处于较低层次，极大地制约着文化产业的发展。
4、资源优势缺乏特色。
资源保护与开发存在矛盾，特色资源优势不突出。
三、项目发展机遇：
1、某某现代农庄发展结合“绿色生态环保、山水田园风光、幸福和谐家园”主题，面临社会主义新农村建设的转型示范。
2、以作为某某市近郊都市型生态休闲农庄逐渐形成。
3、某某现代农庄得到某某县政府的高度重视。
四、项目发展挑战：
在某某县社会主义新农村建设风生水起的发展背景下，某某现代农庄发展也面临着挑战。
1、某某县农业“转型”相对较慢，现状农业产品单一，缺乏特色。
2、外部挑战：
“十二五计划”对社会主义新农村建设提出建设性意见，全国各地纷纷响应，如何在诸多的新农村建设项目中脱颖而出，是我们面临的重大挑战。
五、综合评价及结论
1、本项目以某某省某某市为依托，其社会环境等基础条件较好。
2、本项目区自然条件较好，热量资源充足，降水、地表水、地下水均较丰富，以丘陵为主，热、水、土条件配合良好，有利于蔬菜、苗木、养殖产业及休闲产业的发展。
3、本项目对带动周边社会经济发展效益明显。
4、项目经济效益好，抗风险能力较强。
经综合研究分析，建设本项目是可行的。
第四章 项目区基本概况
一、项目地址与地理位置
（一）、项目拟建地点：
某某现代农庄位于某某县某某镇某某村，东与春华镇春华山村交界，南与某某镇某某村接壤，西与某某镇新江村毗邻，北与果园镇古楼新村相连。
规划区总面积：
460.65公顷，约占6909.70亩，农庄配套和生产科研示范区面积：
6.61公顷，约占99.15亩。
（二）、项目地理位置：
某某县楚属某某邑，西汉属某某国，东汉属某某郡，隋开皇九年（公元589年）置某某县，五代楚属某某府，自秦至清，历为郡，州、路、府之首县，地处湘中丘陵东北部，东、北、南三面环山，中、西部略低，地形以岗地平原为主，浏阳河、捞刀河自东而西注入湘江。
境内京珠高速公路、107、319国道在此交汇，基本形成“南工北农”的战略格局。
经济综合实力位居全国百强县25位。
“某某现代农庄”位于某某县某某镇、春华镇、果园镇的“金三角”地带，素有某某县东大门之美誉，驾车20分钟可达某某现代农庄。
项目紧邻黄化国际机场、石长线、长永高速、开元路东西两端连接某某市区与浏阳市、平江县、江西省。
京珠高速复线、武广高铁、G107、S207贯穿南北。
某某经济技术开发区与星沙配套产业园隔河相望，捞刀河绕区域而过，区域内原生态植被极为丰富，人口和建筑密度较高，具有新城镇发展特点，土地集约程度高。
二、项目区自然条件
（一）地形地貌
某某市地理坐标为东经111°53'－114°5'，北纬27°51'－28°40'，东西长约230公里，南北宽约88公里。
地域呈东西向长条形状，地貌北、西、南缘为山地，东南丘陵为主，东北以岗地为主；山地、丘陵、岗地、平原大体各占四分之一。
某某土壤种类多样，可划分9个土类、21个亚类、85个土属、221个土种，总面积1366.2万亩，其中，以红壤、水稻土为主，分别占土壤总面积的70%与25%。
其余还有菜园土、潮土、山地黄壤、黄棕壤、山地草甸土、石灰土、紫色土等，适宜多种农作物生长。
（二）气象
某某属亚热带季风气候，四季分明。
春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长。
全年无霜期约275天，年平均气温16.8～17.2℃，极端最高气温为40.6℃，极端最低气温为－12℃。
（三）水文
年平均总降水量1422.4毫米。
水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808亿立方米。
除了湘江外，还有汇入湘江的支流有15条，主要有浏阳河、捞刀河、靳江和沩水河。
最大的水库为宁乡县境内的黄材水库和浏阳市境内的朱树桥水库。
（四）旅游资源
某某县县域经济综合实力有“三湘第一县”之称。
某某县旅游资源丰富，势头强劲。
有众多名胜古迹，如国家级文物保护单位黄兴故居，省级文物保护单位杨开慧故居、徐特立故居，如“六朝遗庙”（陶真人庙）、“十方丛林”（铁炉寺）、“莲经道场”（明月庵）、左宗棠墓；有景色宜人，山水秀丽的旅游风景区，如位于跳马乡的石燕湖，位于高桥镇的白鹭湖，位于福临镇的影珠山等；还有享誉中外的丰富物产，如湘绣，金井茶叶，飘峰毛尖，春华奈李，东山辣椒，北山梅，谷塘鲤鱼，回龙白鲢，金井皮革等，为某某县旅游发展提供了广阔的空间和美好的前景。
某某县历史悠久，人文荟萃。
二千多年来，屈原、贾谊、司马迁、李白、杜甫、柳宗元、王安石、苏轼、黄庭坚、辛弃疾、文天祥等历代名人，都曾在这里留下了斑斑胜迹。
近代，某某县更是英才辈出。
这里哺育了黄兴、李维汉、杨开慧、柳直荀、田汉、许光达、缪伯英等一大批仁人志士，同时也是原国务院总理朱镕基、现任全国人大常委会副委员长李铁映的家乡。
近现代历史上著名的“三家村”（邓拓、吴晗、廖沫沙）中的廖沫沙、“四条汉子”（周扬、田汉、夏衍、阳翰笙）中的田汉，即共和国国歌的创作者，也都是某某县人。
某某县不但气候宜人、资源充足、物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。
良好的经济基础、区位优势、丰富的旅游资源，为旅游业的发展奠定了良好的基础。
三、项目区的社会经济条件
1、经济保持平稳较快发展。
2010年，某某县完成财政总收入75亿元，增长42.3%；完成工业总产值1200亿元，增长36.6%；城乡居民人均可支配收入分别达到20800元、12078元，分别增长12%、20.8%。
2、以引进战略投资者、延伸产业链条、调优产业结构为重点，全力推进招商引资向招商选资转变。
全年实际到位外资2.86亿美元、市外境内资金形成固定资产投资57.5亿元，住友轮胎、美国空气化工、康宝莱等一批项目入驻星沙，快乐淘宝、恒广欢乐世界、黄兴农产品物流园等大型现代服务业项目签约立项，麻林温泉、浔龙河生态小镇等农业休闲旅游项目启动建设。
加强与央企对接，成功实现重大基础设施项目融资开发建设。
3、以创新推动创业，以创业带动就业。
全年投入科技创新项目资金6430万元，创建“全国科技进步示范县”、“创新型县区”工作取得实效，全县高新技术企业达85家，国家级工程技术研究中
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