重庆某康复中心初步项目可行性研究报告.docx
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重庆某康复中心初步项目可行性研究报告
重庆XX康复中心项目
（初步）可行性研究报告
公司名称：
XX投资有限公司
1、项目概况
1.1、项目基础信息
1、项目名称
XX康复中心项目
2、用地性质
住宅用地及医疗卫生用地各占50%比例。
3、项目背景
****问题已构成了世界公害，在我国，从上个世纪70年代末开始，****就像瘟疫一样在中华大地上死灰复燃，并呈愈演愈烈之势。
中国的*****康复模式受长期以来以******为主，以政府为主的影响，面临着诸多需要迫切的瓶颈与难题。
在这种情况下，一种面对高端人群的自愿******加康复医疗的*******模式应运而生，本项目在*******领导关注下，选址在风景优美的XX景区，首创国内高端******新模式。
4、开发程度
七通一平（上水、下水、电、电讯、暖、燃气、道路、场地自然平整）。
5、规划指标
类别
用地面积（㎡）
容积率
控高（m）
建筑密度
绿地率
地上建筑面积（㎡）
建设用地
居住用地
62000
1.1
≤13
≤35%
≥30%
68200
康复用地
64666
1.0
≤13
≤35%
64666
代征用地
道路用地
绿化用地
总用地面积
159130
合238.7亩
6、项目来源
项目用地方为XX景区管委会，股东方已和管委会签署项目开发投资协议，缴付定金。
因项目的特殊性，可作为排他性条件规避公开的市场竞争。
目前正处于土地拆迁整理、道路修筑的土地整理阶段，现场情况判断，预计可于2011年5月份达到用地交付条件。
7、地价的缴付
已经支付定金5000万元，余下土地款项的支付应在达到用地交付条件后支付。
序
款项
日期
支付金额（万元）
1
保证金
签署项目投资协议书
已支付
5000
2
余土地款
签署土地出让合同
达到土地缴付条件时
2366
八、项目位置
项目位于重庆市长寿XX镇，XX的西岸。
距重庆主城区128公里，距长寿城区26公里，距长寿镇所在地2公里。
2、区域概况及规划
2.1、周边环境
XX是由“一五”期间重点工程狮子滩水电站拦河大坝建成以后而形成的人工淡水湖，水域面积65.5平方公里（约10万亩），库容10亿立方米，是我国西南地区最大的人工湖。
XX旅游风景区是国际旅游热线三峡黄金水道的重要节点和重庆市长寿区旅游业发展的龙头景区，被誉为重庆的中心花园，以其“岛湖风光”、“长寿文化”、“乡土文化”为主要景观特色的国家级生态旅游休闲度假区。
XX风景名胜区规划总面积266平方公里，有岛屿203个，自然景观秀美动人，湖岛风光在全国中西部独一无二，是一个不可复制、不可多得的风景名胜区。
2.2、交通
一、交通状况
行车路线：
从重庆出发，沿渝长（重庆—长寿）高速公路，在长寿区不下高速公路，直接走长万（长寿-万州）高速在18公里处“合兴、XX”路口下高速，该高速路段约86公里；出收费站右行沿旅游高速前行，路过双龙镇，最后到达XX（狮子滩镇），路段距离约13公里，有收费站。
整个行程在80分钟左右。
重庆汽车站有开往长寿的班车。
XX旅游专线正在建设中，未来单程往返至重庆将在1小时车程。
二、渝万城际铁路规划
渝万城际铁路起于渝北区，由重庆北站接轨，经长寿区、垫江县、梁平县，至终点万州区，正线全长236km，于长寿北站和XX设站。
设计时速为350公里，并预留进一步提速空间，建成后，重庆主城到万州的时间将缩短到1个小时之内。
全线共设7个站点：
重庆北、复盛、长寿北、XX、垫江、梁平南、万州北。
2010年12月22日，渝万城际铁路开工建设，预计工期4年。
三、机场航班
与江北机场之间规划形成两条快速联系通道，分别为渝宜高速、城市快速路、江北机场T3的快速路通道。
规划预留长寿双龙机场，作为重庆第二国际机场的备选场址。
2.3、项目周边休闲娱乐配套设施
现阶段项目可借助的休闲娱乐设施分布在酒店度假村内部。
电力宾馆：
占地4000平米，三星级标准建造。
客房、餐厅、会议室、夜总会、桑拿健身中心、茶楼、棋牌室、水上娱乐中心等。
三道茶服务及歌舞表演。
一、加勒比庄园
XX夏橙基地之一的同心岛一侧的5个小岛上，占地20亩建面2000平。
欧式风格设有高、中档客房及多功能娱乐室、会议室、餐厅、棋牌室、歌舞厅、网球场、游泳池、啤酒屋，可同时接待客户60余人。
二、狮子滩大酒店：
设有豪华套房、标准间等60余间客房。
餐饮中心、会议中心、多功能厅、小会议室。
娱乐中心设歌舞厅、KTV包房、棋牌室等。
康乐中心设有茗啡阁、购物等。
三、长寿化工总厂度假村
依山傍湖风景宜人。
100张床位及餐饮、娱乐、会务设施。
四、金湖山庄农家乐
周边部分岛屿和湖滨有着为数众多的农家乐。
其中金湖山庄农家乐为代表，特产沙田柚和夏橙。
设有住宿、餐饮、歌舞、棋牌等服务。
五、凯源度假村
凯源石油天然气公司投资兴建，二星级标准，拥有客房40间，总餐厅包房、多功能厅、茶楼、桑拿、美容美发、商务中心、游泳池等多项综合服务设施。
有篝火晚会等十大特色服务项目。
六、狮龙电力宾馆
狮龙电力宾馆位于长寿区XX狮子滩大坝景区内，于1995年建成并营业，占地300多亩，能同时接待400人就餐和容纳200人住宿，是集餐饮、娱乐休闲、商务会议为一体的大型度假宾馆。
七、XX山庄
XX山庄坐落于重庆市XX风景区，是由重庆天怡酒店管理公司管理的按四星级标准打造的度假型酒店。
XX山庄临湖而建，借水而生，青山抱湖，绿水绕岛。
山庄占地28亩，建筑面积达12000平方米。
一号主楼为贵宾楼，设有帝王气派的总统套房；二、三号楼及综合楼客房设有贵宾套房和各式精致舒适的豪华标准间及单间共计90余间；可同时接待150人左右入住；有多功能及大小会议室共7个，可接待大中小型会议；
中餐厅提供川、粤及长寿地方特色菜品；可提供350人左右同时就餐；风情酒吧、休闲茶楼，一应俱全；并设有高尔夫球练习场、网球场、壁球馆、游泳池等丰富的娱乐设施。
八、凤佳假日酒店
重庆凤佳假日酒店是具有国际三星级标准，由重庆凤凰佳居酒店控股的连锁酒店,酒店座落于风景优美的XX湖畔，占地70余亩，园林式的酒店造型别致、气势壮观、环境怡人。
餐饮：
望湖而建的中餐大厅和五个装饰豪华的包房，可容纳240余人同时就餐
会议：
1500余平方米的会议中心，除可提供近300个座位的多功能会议厅外，另有风格完全不同的中、小会议室8个，是您举办各种商务会议、座谈会、培训会的理想场地；
娱乐：
娱乐城有夜总会、桑拿浴、足浴室、棋牌室、茶楼、乒乓球、台球、健身房；山地车、游戏机、画舫、快艇游湖、池边垂钓、烧烤等一应俱全。
九、XX快乐岛生态钓鱼度假村
XX快乐岛生态钓鱼度假村坐落在XX畔，是一处集餐饮、住宿、娱乐为一体的休闲旅馆。
2.4、项目周边的生活配套设施
生活配套集中分布于长寿镇居住区，距离项目2公里路程，有环湖路可方便直达。
随着XX规划旅游项目的实施，未来周边配套设施将逐渐完善，档次会有较大提升。
现有的基本配套有：
XX镇卫生院、狮子滩邮政所、狮子滩大酒店、XX度假酒店、凤佳假日酒店、XX山庄、XX派出所、XX镇政府、XX快乐岛、农业银行XX分理处、长寿区XX镇法庭、加油站及其他购物设施等。
2.5、区域发展规划
一、长寿区发展规划
XX——临封——双龙组团为长寿区未来重点发展的边缘组团，本项目位于该规划边缘组团内。
二、XX景区发展定位
●观光、游览——以人口及辐射能量提升景区产值
XX辐射重庆周边及西南地区4000万人口，2020年辐射范围将进一步涵盖西南地区，辐射人口将达到约8000万人口。
湖区将凭借巨大资源优势，组合三峡黄金旅游线路，全面提升湖区观光游产值。
●休闲、度假——以旅游地产打造高档休闲度假地
重庆人均GDP进一步提升，休闲度假游逐渐成为主流。
湖区通过开发旅游地产项目及配套，形成高档度假地和居住区，促进区域人口增长，同时也带来消费力和消费容量的大幅增长。
●商务、会务——为高端企业打造第一生态会所
随着长江中上游经济中心地位的奠定，重庆市商务、会务游必将更加频繁。
湖区通过企业会所、商务度假酒店等高档项目，吸引高端市场，以商务会务游强力提高湖区形象与收益。
●智力/资金密集型产业——为区域经济持续创造财富
进驻大型智力/资金密集型企业和科研机构，形成新产业格局，汇集大量高技术/高收入/高素质人才，为湖区经济持续发展奠定坚实基础。
●人文古迹保护——以人文湖区创生百年财富
通过古寨、雕塑等古迹保护，展现传统民俗风情与人文休闲风韵，创造旅游价值。
XX景区坚持"总体规划、分布实施，保护与利用相结合，山水人文、交相辉映"的总体原则，按照"风景名胜区+旅游度假区"两区并行整体开发的思路，以西岸片区综合旅游开发为突破口，引进知名企业共同建设，着力打造成为集健康养生、商务会展、运动观光、休闲度假于一体的生态旅游度假区。
三、XX项目规划
●欢乐世界主题公园项目
项目名称：
欢乐世界主题公园项目
项目选址：
重庆市XX景区
建设规模及内容：
本项目用地2000-3000亩，主要建设欢乐世界主题公园，其中包括3D球幕电影、水幕电影、太空飞船、儿童爬山车、科技展览馆、演艺厅等主题项目。
总投资：
300,000万元
●休闲体育公园项目
项目名称：
休闲体育公园项目
项目选址：
重庆市XX景区
建设规模及内容：
本项目占地约3600亩，建设两个18洞的国际锦标级的高尔夫球场，配套建设高档别墅及高尔夫公寓。
总投资：
60,000万元
●五星级酒店项目
项目名称：
五星级酒店项目
项目选址：
重庆市XX景区
建设规模及内容：
占地约100亩，其规模、标准和设施，既能满足和保障举行国际性商务会议需要，同时亦能满足国际标准高尔夫球类运动会所的功能要求。
总投资：
20,000万元
●欢乐盐海岸项目
项目名称：
欢乐盐海岸项目
项目选址：
重庆市XX景区
建设规模及内容：
占地约1500亩，规划建设风情盐海岸、主题度假酒店、盐卤温泉洗浴、旅游地产开发等。
总投资：
50,000万元
●现代农业观光园项目
项目名称：
现代农业观光园项目
项目选址：
重庆市XX景区
建设规模及内容：
占地约3000亩，主要建设现代高新农业技术示范区、生态酒店、农业博览中心、采摘区、生活体验区、服务中心等项目。
总投资：
30,000万元
四、西岸片区发展规划
康复中心项目位于旅游地产开发区，临旅游核心服务区。
上五个重点项目的招商工作正在进行中，可以反映出政府对于XX未来发展规划的思路，将从旅游度假、养生、生态、农业为主要开发方向，打造XX的区域名片！
香江国际项目可能涵盖1-3项。
香江国际项目的启动开发将促进区域向高级别发展，极大提升区域竞争力。
本项目的发展提供依托。
香江国际“XX”项目位于重庆XX西岸，项目总占地五千余亩，总建筑面积138万平米，物业类型包括低密度住宅（占地2500亩）、度假式酒店及会议中心（占地300亩）、风情商业街、国际标准高尔夫球场（1700亩）、企业会所、游艇码头等，项目集休闲度假、会议论坛、长期居住为一体的大型综合体项目。
其中低密度住宅社区国际长寿村将成为重庆首个引入国外先进养老社区概念的项目，引入高标准服务医院，休闲设施，会所等配套。
于2010年12月奠基。
3、地块分析
3.1、四至范围
东临环湖路已经完成。
西临规划道路路为待建中。
南邻川维培训中心用地及规划路，规划待建。
项目北侧迎宾大道，东段修筑完成西段待建。
东侧环湖路北侧迎宾大道
3.2、市政配套设施
蓝湖熙岸项目配套显示，地块供水、供电、电讯、燃气等市政配套设施齐备。
3.3、道路现状及规划发展
现状北侧边界和东侧边界已经完成市政道路修筑，其他边界道路尚未完成，其中北侧道路西段应要求尽快完成。
土地交付时应要求完成。
施工临电可借用地块农电，设计变压器和线路等接通费用。
3.4、用地标高
用地自然标均高于周边规划道路，自然标高最高处414米左右，最低处自然标高340。
局部因采石形成低洼，并有造成10米左右陡壁，但低洼处仍高于路面标高。
临地块北侧边界有一处因采石形成水坑，标高和路面基本持平。
3.4、地面现状
土地形状呈倒L型，地块形状比较完整；
整体地势自西北向东南呈缓坡走势，局部地块可形成对湖面良好的观景效果。
地块现状由散落居住村宅、农耕用地、林地组成，内现有居民户数约20户正在实施二次搬迁。
北侧临规划路边界小区主入口对应地块原为采石场，地势突变低洼，有一水塘。
地块南面与川维培训中心接界，界面全线为高达10米以上的垂直下落崖面，现为垒石围墙隔离。
整体植被状况稀少，无高大乔木。
3条农用10万伏高压线从路由，地块东北侧边界有变电站一处。
3.5、拆迁情况
村民拆迁和征地工作已经完成，预计不会对项目开发进度造成影响，农用高压电线挪移手续较繁琐，但实施难度不大，可以采取绕行办法，预计不会对项目开发进度造成影响。
变电所拆迁挪移难度较大，并对首期工程规划造成一定的影响，在项目发展规划中要注意规避。
3.6、地质情况
基基地为岩层，地表覆土，表面观测无重大岩石断裂带。
地质结构不太均匀，东部及西北部地面基本为土壤（耕作层）覆土厚度3——5米左右；西南部基本为成片裸露整体岩石，地质结构相对复杂，设计难度和基础工程施工难度大。
当地抗震设计要求是烈度6级。
3.7、地形地貌分析小结
地块整体的湖面景观可观性较好，湖滨型地块性质明显，宜作养生疗养、度假旅游地打造。
地形整体的连续性尚好，个别区段的地形突变可加以利用。
地块与外界交通道路的接驳性整体尚可，东端和南端接驳口可能有较大挖填方工程。
岩石地质条件，特别是较大面积地块处于裸露岩石面，坚持“依山就势，顺其自然，巧妙利用”的原则进行规划和建设，尽量避免大的挖方或填方，是既降低建设成本，又呈现自然美的重要途径。
4、市场研究
4.1、重庆市宏观经济环境
2010年GDP总量为6527亿元，同比增长14.9%，人均GDP达到3355美元。
城镇居民人均可支配收入15749元，实际增长11%。
重庆市GDP总额及人均GDP近五年年均增长率高达近15％。
4.2、交通发展
一、交通路网
2012年“二环八射”交通规划完成后仅丰都、城口两个区县无高速公路连通。
2012年重庆市40个区县将全部通高速路，“８小时重庆”变身“４小时重庆”。
2012年左右将形成辐射川、黔、云、陕、鄂、湘的骨架公路网。
二、私家车
2005——2009年5年间重庆机动车拥有量翻了一番，平均年递增机动车20万辆。
而且机动车进入家庭的速度日益迅猛。
同2005年相比，2009年私家车（含摩托）占全部机动车总量的份额由72.3%上升为81.3%
重庆私家车保有量
年份
2005
2006
2007
2008
2009
私家车保有量
27.5
31.8
36.3
43.26
增长率
4.2%
4.3%
4.3、重庆旅游业发展状况调研
一、重庆市旅游资源状况——重庆旅游资源的构成较为丰富
●重庆拥有的国家4A级及以上景区有40个；五星级豪华游轮有14艘，长江上经营三峡旅游的豪华游轮几乎全在重庆；五星级旅游饭店15家。
●包括自然景观资源和文化遗址两大类别，其中自然景观资源又以山景、江景、温泉、湖景为主，而文化旅游资源中重庆巴文化遗址以及抗战时期红色文化最为显著。
●重庆虽然旅游资源丰富，但多为中小不知名景点，各旅游项目投资分散，缺乏整合和联动，区域旅游资源的整体竞争力和知名度有所欠缺。
重庆旅游资源中在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少，缺乏对区域内其他中小旅游景点的带动作用；
●上述不足限制了重庆市旅游业的发展很难达到诸如三亚、北京等城市的水平。
决定了重庆市旅游业及旅游地产的辐射重点区域为重庆市内及周边相邻城市。
二、旅游收入
重庆旅游总收入占GDP比重为10%以上，2010年重庆游客有1.62亿人次，旅游总收入达917亿元，是2005年的3倍。
2004——2010重庆旅游收入以年均15%递增，其增幅近五年连续名列全国前茅，未来重庆旅游仍将保持高速增长。
年度
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
旅游人次（万人次）
5235.6
5965.32
6787.19
8085.5
10100
12300
16200
旅游收入（亿元）
242.92
279.15
321.58
444.12
561.5
703.23
917
三、发展现状
重庆近郊休闲度假旅游黄金圈已经逐渐形成，修建了一批休闲度假旅游设施。
基于对生态环境的偏好，重庆基本形成以下主题的休闲旅游度假领域：
●湖泊主题：
此类旅游处于发展初级阶段，发展依赖于项目的规划特色。
●森林主题：
属于传统休闲度假旅游，以农家乐形式为主，档次不高、规模较小。
●温泉主题：
铁山坪、天赐温泉、东泉等，面临升级换代，温泉主题的潜在需求量大。
●乡村田园主题：
大部分度假项目均包含此主题。
四、重庆旅游业发展趋势
●经济的持续发展为旅游业奠定雄厚物质基础。
●人均可支配收入增加，旅游消费能力持续增长。
●经济增长旅游基础设施不断完善，奠定了良好的旅游产业基础。
●重庆私家车数量倍速增长，刺激市郊短线旅游的发展。
●对短线市郊的旅游带来更大空间。
●交通线路的完善，为近郊旅游度假需求实现必备条件。
●国家法定节假日调整草案，清明街、端午节、中秋节等传统节日变为短假期，直接促进了短线旅游的市场份额，促进短线旅游需求成为主力。
●常驻人口规模超过600万人重庆都市圈，人均GDP超过3355美元，重庆正处于休闲度假旅游规模化启动阶段。
5、旅游地产研究
5.1、旅游地产分类
5.2、旅游地产的发展驱动因素
投资、度假、养老三大市场需求，构成旅游地产市场驱动引擎。
随着新富阶层财富的增长，原本观光旅游逐渐转化为休闲度假需求，出于对舒适气候、优异的景观资源的占有，对养生和健康的需求，转而倾向与在景区购买产业，将其作为养老或度假的第二居所。
同时，看好良好景观环境资源和未来发展潜力及升值空间，兼具投资度假的目的。
旅游地产发展的3个阶段
5.3、旅游地产典型案例——华侨城
华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，属下四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模也是全国之最。
其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。
一、先做旅游——四大主题公园
“锦绣中华”1989年9月开始为时2年时间完成国内第一个旅游项目，占地30多万方，成为深圳旅游的代名词，开业当年即收回投资，几年之后又成功上市。
●“中华民俗村”占地20万方，被成为中华第一村，1991年10月开业。
来自全国各地、各民族上千名员工进行表演，推出大型民族歌舞广场秀。
●“世界之窗”汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情。
1994年6月开业，占地48万方，188个景点，表演大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致。
●举办各种国际民间艺术节，推出大型广场艺术晚会。
并有大型室内滑雪场、科罗拉多大峡谷漂流、金子塔幻想馆等参与项目。
●“欢乐谷”占地17万平方米，欢乐嘉年华项目，突出参与性、娱乐性，运用多项现代科技旅游成果，思维动感影院、玛雅海滩水公园等代表项目。
二、配套酒店及其他设施
配套大型旅游休闲社区的需要，陆续修建了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐谷干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲为一体的，面积达5平方公里的旅游之城。
三、后做地产——波托菲诺旅游地产的先驱
有人比喻：
如果说旅游时华侨城的树干，那么地产便是结出的果子。
华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。
华侨城波托菲诺再现了意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，占地80万方，建筑面积108万方。
四、总结
华侨城四大主题公园的成功，极大地改善了当地的自然环境和人文环境，为房地产项目带来极高的附加值和升值潜力。
良好的休闲环境放大了生活的内涵，业主们都持有两张终身免费的门票。
旅游开发所做的商业配套为居住区人们营造了浪漫的生活氛围。
旅游商务的发展带动了社区的升级和活力，成为城市的中心，区域价值被极大提升。
华侨城的利润构成旅游业占20%，地产业务占80%。
初步匡算旅游项目对房价的直接贡献有2000元/方。
深圳旅游+地产的开发模式的成功，各地方政府认为可以极大改善城市形象，丰富城市服务功能，倾向主动给予华侨城更多的优惠和更多资源，因此，华侨城可以极低的土地成本获得大量的土地资源，开发利润非常可观。
深圳华侨城波托菲诺平均每年贡献利润为15亿元，超过四大公园利润总额。
五、华侨城成功经营要素
资金风险的规避，旅游地产项目投资额大回收期长，其中主题公园的投资回收期一般为8-10年，华侨城通过强化主营能力、跨区域连锁、关联产业多元化发展等手段规避风险。
主题公园成功经营及其对地产价值的提升是华侨城旅游地产的精髓。
选址在经济发达人口密集地区，确保主题公园的生存环境。
大面积综合开发，竞争力强，充分获取区域运营收益。
市场潜力区位，近郊和城市交通连接便利，区位在未来城市格局中极具潜力和优势，升值空间大。
为国内旅游地产的发展提供了鲜活的样板。
规划就是财富环境就是资源的发展观，具有现实的指导和导向意义。
较长期的盈利模式，3年以上。
规划先行，选择正确的发展模式和发展路径。
环境先行以文化营造环境，以环境创造财富。
奉行在花园中建设城市而不是在城市中建设花园的理念，区域绿化率达到53%。
5.4、旅游地产发展的成功要素
●必须借势于固有的资源，包括优质的旅游资源、优质的人文资源。
或是能够依托城市发展和人群消费，营造出优质的旅游资源。
●很强的旅游产业运营能力，借助于旅游产业的经营和发展，通过人气提升、环境提升、文化提升、配套提升，推动观光旅游向休闲旅游形态的转化。
●通过地产开发销售、经营获得盈利。
●必须具备一定的规模效应，才能对区域发展产生推动力，并提升价值。
●必须有较高的起点，项目定位针对中高端群体，特点鲜明突出，易于品牌打造。
5.5、重庆旅游地产
一、重庆旅游地产发展状况
重庆旅游地产发展自以投资为主，兼顾旅游休闲度假的重庆居民投资置业，自2007年起规模性释放并逐年递增。
2008—2009年，重庆旅游地产最典型的区域武隆仙女山，共销售休闲度假地产项目约为27万平方米。
2010仙女山约实现25万平方米左右的销量。
以投资为主导的旅游休闲置业的稳步上升，充分说明重庆居民购房结构的变化趋势。
重庆旅游地产年销售总量为45万方左右，预计以每年20%速度增长。
2、旅游业的发展促动旅游地产置业热潮
重庆旅游地产的发展源于旅游方式转变，重庆旅游地产业正随着重庆人均GDP高达每人3000美金
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