精编天津房地产开发项目可行性报告.docx
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精编天津房地产开发项目可行性报告
天津房地产开发项目
可行性报告
2019年4月
目录
一、领世郡简介2
二、项目分期方案6
三、项目成本利润测算7
3．1领世郡项目主要经济技术指标7
3．2主要配套公建项目一览表8
3．3成本估算表9
四、天津独栋住宅市场分析13
4．1天津独栋住宅市场的特征13
4．2天津独立独栋住宅市场的发展机会15
4．3周边项目比较17
4．4资金回笼形势分析17
五、项目的SWOT分析18
5．1项目的优势（Superiority）18
5．2项目的劣势（Weakness）19
5．3项目面临的威胁（风险）（Threat）19
5．4项目的机会点----（针对竞争项目的对策）（Opportunity）19
六、风险分析和规避措施19
6．1政策风险20
6．2财务风险20
6．3经营性风险20
6．4市场风险20
6．5建设和配套工程工期风险的规避21
一、领世郡简介
领世郡（暂命名）项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。
位于我市中心城区东南、津南区双港组团西部。
地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。
它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。
地块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。
项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。
领世郡总占地为5348亩，其中：
外环线控制绿化带占地2250亩，规划shoppingmall商业用地311.5亩，现状国际学校占地108亩，规划名校81亩，规划住宅用地2598亩。
本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4。
绿化带内将建设1800亩国际标准运动主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练习场一座，建成之后，将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。
即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。
项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。
本项目计划分五期。
首期住宅占地约400亩，首期住宅建筑面积约10万平方米。
SHOPPINGMALL占地400亩，二到五期基数400亩，届时再依市场和项目发展情况调整。
每期开发周期为1年-1年半，项目总开发期为5-6年。
图一：
项目区域位置图
图二：
项目区域关系图
图三：
项目周边交通关系图
图四：
领世郡项目总体规划平面图
项目总体规划图的规划说明
领世郡拟建设项目构成
1、运动主题公园1800亩运动主题公园
2、高尔夫练习场450亩34打位练习场
3、SHOPPINGMALL311.5亩
4、泰达国际学校天津分校108亩
5、规划名校81亩
6、规划市政主干道
7、小镇中心72.9亩
8、小镇副中心22.5亩
9、组团分会所共6个
10、居住区用地2598亩（含小镇中心、副中心、会所区）
图纸简要说明：
道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。
小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所3个结构层次。
小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共8个层次。
二、项目分期方案
二、项目分期方案
领世郡项目住宅部分共2598亩，分为5期，领世郡分期方案
a由北向南，逐步推进；
b根据市场每年消化容量，每期大约500亩；
c产品线每期平衡发展，即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品，使得产品总体销售速度最快；
d结合土地批次的安排；
e便于配套、土建工程施工安排；
期数地块号面积（亩）面积（万平方米）
一期1----6475.131.7
二期9----15517.734.5
三期16—18，20---22445.229.7
四期23----30539.936.0
五期31----33417.527.8
合计2395.4159.7
小镇中心7----8177.311.8
小镇副中心1936.82.5
现状国际学校3587.55.8
规划学校36113.47.6
Shoppingmall34311.920.8
备注面积数值为毛地面积，含道路中线。
三、项目成本利润测算
3．1领世郡项目主要经济技术指标
项 目计量单位数值所占比重（%）人均面积（平方米/人）
居住区规划总用地ha206.50--
1、居住区用地（R）ha173.21100159.62
①住宅用地（R01）ha98.7357.00%90.98
②公建用地（R02）ha11.026.36%10.15
③道路用地（R03）ha37.2421.50%34.32
④公共绿地（R04）ha25.9815.00%23.94
2、其它用地（E）ha33.29--
居住户（套）数户（套）3390--
居住人数人10851--
户均人口人/户3.20--
总建筑面积万平方米 --
1、居住区用地内建筑总面积万平方米74.9110071.34
①住宅建筑面积万平方米70.8294.5%68.71
②公建面积万平方米4.095.45%
住宅平均层数层2.4--
高层住宅比例％0.00--
中高层住宅比例％0.00--
人口毛密度人/ha62.65--
住宅面积毛密度万平方米/ha0.43--
住宅建筑面积净密度万平方米/ha0.76--
绿地率％45--
3．2主要配套公建项目一览表
类型项目数量（个） 建筑面积（M2）
一、居住区内市政公用建筑项目3914.00
市政土建变电站162080.00
箱式变电站30320.00
煤气调压站284.00
有线电视、电话、智能化用房6480.00
换热站6900.00
公交首末站1
环卫清扫班点150.00
居民停车场、存车处
二、非经营性公建配套19200
教育保育院（幼儿园、托儿所合并设置）119000
小学
中学
体育居民户外健身设施和活动广场
绿化小区中心绿地
行政派出所驻现场办公室1200.00
三、经营性公建配套7090.00
医疗卫生站1300.00
中西药店1100.00
金融邮电储蓄所1300.00
邮电所1130.00
大型餐饮店群12600.00
阳光花房1300.00
宠物店、宠物诊所1200.00
综合百货超市1650.00
净菜市场1150.00
洗车（含汽车美容\佩饰）店1400.00
其他经营设施（洗染类、美容美发类、照相影像冲洗类、修理类、时装店类、咖啡茶屋类、网吧影视类、花店类、糕点类、家饰家具类、日常用品类、文具类）11500.00
食品或百货类社区便利店6160.00
糕点店1100.00
小餐饮店（早点、快餐、正餐等）5100.00
书店、音像店3100.00
四、社区服务用房10460.00
门卫60.00
业主主会所4000.00
分会所和社区服务用房2400.00
物业公司用房400.00
保安、保洁住宿楼3500.00
居委会100.00
五、园林绿化公司用房300
合计40964
3．3成本估算表
重要参数表
居住区面积亩2598
住宅规划总建筑面积万平米70.82
成本估算表（地上住宅部分）
序成本分项名称单方造价计算公式合价
号（元/m2）（万元）
1土地成本1241.04土地交易合同：
23万元/亩*2598亩=59754万元87890.34
交易手续费：
0.6%*59754万元=358.52万元
土地交易契税：
3%*59754万元=1792.62万元
土地登记费：
0.0066万元/亩*2598亩=17.15万元
小计：
61922.29万元/2598亩=23.83万元/亩
不可预见费10万元/亩
（10+23.83）*2598=87890.34万元
87890.34/70.82=1241.04元/m2
2拆迁费35.30拆迁费：
240*50*0.2+100=2500万元2500
3高压线迁移费21.181500万元1500
4项目大配套费132.309369.41
其中：
锅炉房及一次网65锅炉房征地：
20亩*23.83万元/亩=476.6万元锅炉房及一次网：
65元/m2*80万m2=5200万元小计：
5676.6万元/80万m2=70元/m2（单方造价）5676.60
地块内组团外的其他大配套费用67.30只计算区内规划市政路的配套工程，未计算微山路及梨双公路的配套设施，包括雨、污水、自来水、中水、煤气、道路、绿化、路灯。
4766.11
5前期相关费用14710410.54
其中：
策划费用5
设计费用70按一期支出设计费用推算
测绘费、定位验线、沉降观测等：
4
地名费1
人防费40总面积的2%；按2000元/平方米
勘察费3按独栋住宅考虑
勘察设计监理施工合同审查费2每项1元/平方米
施工图审查费3按独栋住宅考虑
建设工程执照费1
建设工程监理费8按外环外考虑
质量监督费、文明施工费0争取免费政策
墙改基金4
散装水泥基金1
招标代理费、定额编制费3
环保测试、排污代扫等等2
6区内部分配套38827478.16
其中：
电力配套83标准收费
土建站和箱变基础5含土建费用
一户一表10
燃气配套28标准收费
气源基金10标准收费
一户一表2
煤气调压站1
自来水25标准收费
一户一表5
中水5
供热二次网25标准收费，含换热站。
热计量表8
排水30考虑容积率小，部分使用承插式混凝土管。
小区智能化50通讯及宽带网由网络运营商代为建设
有线电视3
配套设计费2
路灯15
信报箱3
围墙20
非经营性公建配套费50我方出地，别人建设
临时水3
临时电5
7区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算）200按150元/m2计：
122.68*80%*170/70.82=240元/m214164
8工程费1450各单项建筑面积（万m2）*各自单价（元/m2）/总建筑面积（万m2）102689
9物业用房建安费60按8500平方米，5000元/平方米计算。
4249.2
0.85*5000/70.82=60（元/平方米）
10直接费3674.82
11管理费146.99按直接费的4%计算。
10410.03
12不可预见费73.50按直接费的2%计算。
5205.02
13直接投资额3895.31
14销售代理费90按销售收入的1.5%计算。
6373.8
15企划宣传费150按销售收入的2.5%计算。
10623
16财务费用112.968000
17大修基金60按销售收入的1%计算。
4249.2
18税前合计4308.27
19营业税（暂按返税优惠政策考虑）133.2按销售收入的2.22%（5.55%*60%）计算。
9433.224
20所得税（暂按返税优惠政策考虑）118.8按销售收入的1.98%（10%*33%*60%）计算。
8413.416
21含税总成本4560.27322958.44
22销售收入6000424920
各单项建筑面积（万m2）*各自销售价格（元/m2）/总建筑面积（万m2）=均价
23销售利润1439.73101961.56
24销售利润率32%
说明：
1、本测算没有含地下室费用；
2、土地成本没有考虑到地价上涨因素，本表按现时成本推算，但由于天津市土地招牌挂政策的落实和土地价格的上涨，因此本项目第四批次土地、项目西青区约350亩的土地价格很有可能上涨，从而使项目成本上升。
3、土地成本仅为住宅部分，不包括规划学校100亩（属第2批次）、shoppingmall（属第1批次，311.5亩）的购地费用。
因此，实际土地成本大于本表所列成本。
成本估算表（地下室部分）
重要参数
住宅规划总建筑面积万平米70.82
住宅地下室面积估算万平米31.9
序成本分项名称单方造价备注
号（元/m2）
1土地成本0.00
2拆迁费0.00
3高压线迁移费0.00
4项目大配套费0.00
5前期相关费用90
6区内部分配套300不含供热、排水、智能化、户表、路灯围墙等
7区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算）0
8工程费1550含基础处理费用。
10物业用房建安费0
11直接费1940.00
12管理费0.00按直接费的2%计算
13不可预见费19.40按直接费的1%计算。
14直接投资额1959.40
15销售代理费17.6按销售收入的0.8%计算
16企划宣传费17.6按销售收入的0.8%计算
财务费用90按贷款1年计算
17大修基金22按销售收入的1%计算。
18税前合计2106.60
19营业税（暂按返税优惠政策考虑）48.84按销售收入的2.22%（5.55%*60%）计算。
20所得税（暂按返税优惠政策考虑）43.56按销售收入的1.98%（10%*33%*60%）计算。
21含税总成本2199.00
22销售收入220070111.80
23销售利润1.0031.87
24销售利润率0%
说明：
1、联排独栋住宅没有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面积的45%来估计，建筑面积约为31.9万平米；
2、地下室主要解决车库、储藏室、工人房、设备用房的功能需求，但仅按成本价进行销售，起到控制销售总价，促进住宅销售的作用。
3、地下室的成本计算不同于地上，很多成本不摊入地下室成本中，但基础处理成本主要含在地下室成本中，故地下室单独计算成本。
四、天津独栋住宅市场分析
一、天津独栋住宅市场分析
对于京、沪、穗等发达城市的独栋住宅市场，我市严格意义上的独栋住宅项目还比较少，市场上以联排住宅为供应主流，独栋住宅市场尚处在培育阶段，可以认为没有形成一个纯粹独立独栋住宅的细分市场。
开发和销售都没有有效的实例展开，因而市场分析存在一定难度。
但这样也同时为领世郡项目留下了最大的市场想象空间。
永泰红磡地产作为我市较早引入独立独栋住宅产品并进行大胆实践探索的企业，需要借鉴先进城市的理念，在他们成功经验的基础上，深入研究天津市场，通过市场创新、理念创新、产品创新、服务创新，挖掘市场潜在需求。
4．1天津独栋住宅市场的特征
1、产品类型：
当前的独栋住宅市场是“TOWNHOUSE”市场
2001年天津的TOWNHOUSE开始热起，从整体市场看，联排独栋住宅充斥了90%以上的独栋住宅市场，但独体、双拼住宅也逐渐浮出水面，但在售的独体、双拼住宅都为联排独栋住宅项目甚至普通住宅项目的一部分。
仁爱濠景庄园就由公寓、联排、双拼、独体等混合产品组成，并在2期加大了独体、双拼的比例，显示了开发商经过1期增强了对高端市场的信心，自然说明了市场有潜在需求，“汐岸国际”和“半岛兰湾”也有少量独体或双拼，占据了项目最好的区域，是其项目的坐庄产品，售价较高，单价约在1万5左右，总房款在400万以上，“第六田园”项目在项目中央位置设计了双拼约20套联排约120套，单价约6000元/平米，城市西线有蒙地卡罗独栋住宅有独立独栋住宅推出，单价为不到6000元/平米，而本属于普通住宅项目的“蓝水假期”、“太阳城”，也在小区内建起独立独栋住宅，但更多做为一种象征产品和炒作成分，市场成分很少。
部分项目纷纷推出标价上千万的“楼王”，更多应该视为开发商摇旗呐喊的道具，“多少客户已经盯上”纯属销售说辞。
开发商纷纷标榜自己有天津市最贵的独栋住宅，其意在吸引高端客户的注意力，因此产品供应上只此1套，不能用来验证市场需求。
从国内独栋住宅市场实践来看，真正能在市场引起客户购买欲的真正独栋住宅产品，应该有两种，一种是京、沪、穗市场纷纷出现且市场火爆的中产化独栋住宅产品----小独栋住宅，或叫经济型独栋住宅，如纳帕溪谷、橘郡、亲爱的villa、康桥半岛、凤凰城、天津暂还未现，另一种是纯顶级独栋住宅产品，如碧海方舟、天籁、碧水庄园、汤臣高尔夫、九溪玫瑰园等。
在天津暂还没有纯粹独体产品的社区，这说明独体独栋住宅市场仍在培育期。
由于独立独栋住宅供应量实在有限，市场有待展开。
，因此，我们认为以上独体独栋住宅的案例只能作为参考，不能就此得出天津独体独栋住宅可靠结论，可以认为独立独栋住宅几乎是处女地市场。
2、区域：
南部地区备受青睐
天津人历来都以城南地区为上风口，所以城南地区也就成了高档住宅特别是独栋住宅项目的风水宝地，五大道就是当年的“梅江南”，与领世郡与城市的关系可谓惊人的相似，早在上世纪90年代初，就陆续建设了不少独体联体独栋住宅，如宁家房子一带的“阳光独栋住宅”、“侯台独栋住宅”、“科馨独栋住宅”“蒙地卡罗”等。
天津独栋住宅的位置更靠近中心城区环境良好的地段以及城乡结合部、经济开发区等，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛蓝湾”等以联排独栋住宅为主的项目是目前区域市场的代表。
仁爱濠景以地段和奥园板块为优势，但在产品上没有更进一步；汐岸国际和半岛蓝湾依傍大梅江300万平米的生态大环境，在交通、环境、人文上占有优势。
另外，在滨海新区的泰达开发区，“万联独栋住宅”、“泰丰家园”、“鸿泰花园独栋住宅”、“阳光新干线”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了开发区高端住宅产品的需求。
3、客户：
本地客户为主
天津的外地客户不多，独栋住宅消费群体以本土消化居多，约占80-90%，购房者多为私营业主，均为二次置业或三次以上置业，相当一部分作为第二居所或投资使用，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景”因紧邻市区而被购房者当第一居所的比例较高。
摩托罗拉、三星等外资企业在津着陆多年，并已形成一定规模，也占有一部分市场份额，但基本上租赁形式自己居住。
投资的不多。
4、价位：
经济型一枝独秀
天津的联排独栋住宅产品，户型面积一般在160—220平米，虽然位置各异，但价格差异并不显著，单价在5000—6000元/平米，总价在100---150万/套。
这种“中产独栋住宅”卖的也是最好，新推出的城市独栋住宅Ⅱ•巴黎时间，因只做两层，带半地下室，单价做到8000元/平米（算地下室为6000--6500元/平米）。
因面积、总价、面宽的限制，这类联排独栋住宅在产品设计和功能上存在相当大的局限性，只能作为过渡产品。
独体独栋住宅户型面积和价格差异较大，但是产品很少，只能大致说总价在300—600万元不等，最大户型是“仁爱濠景”达1100平米。
产品价位高高在上达上千万，但处于联排独栋住宅之中，显得鹤立鸡群，很不协调，类似的现象出现在城市独栋住宅Ⅱ，标价999万元的那套。
因此，一方面，联排独栋住宅的热销，可以视为中产阶级把联排独栋住宅当作独体独栋住宅的过渡产品消费，为独体独栋住宅市场的成熟打下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群体的消费欲望还没有被释放出来，独体独栋住宅在未来会有不少的需求。
4．2天津低密度独栋住宅市场的发展机会
1、高度发展的年代
2003年，天津的GDP已经达到2386亿元人民币，人均GDP突破3000美元，天津经济三步走战略的逐步实施，五大经济优势的确立，新一届政府强有力的基础设施投资力度，城市大规模的拆迁改造，现代化交通体系的打造（轻轨、地铁、快速交通路网），天津市的整体活力必将不断增强，天津经济也必将获得高速发展。
发展中的天津，因国民经济保持整体良好而保持较为强劲的势头，本地社会将会出现大量财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层，他们对于独栋住宅的消费欲望会逐渐增强；因经济发展而涌现处处商机，将吸引不少外地客商来津投资，从而将培育独栋住宅外地客户市场；同时受独栋住宅用地政策的限制，天津的纯粹独栋住宅市场，在极具张力的“新天津”城市规划的“催生”下，将面临着一次史无前例的爆发期。
2、“独栋住宅运动”的时刻
在上述时代背景下，领世郡占据天时地利，将抢先以规模优势、产品优势、环境优势、价格优势强势占据天津独栋住宅市场空白，进行“掠夺式倾销”，形成“轰动性效应”，实现“泄洪式回款”，这是领世郡项目一期销售的战略思路。
富裕人群（财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层）是独栋住宅消费的客户主流，且存在两级分化的趋势，预计生活型独栋住宅客户群规模扩张明显。
3、天津土地价格上涨是合理的
天津房地产业在大规模城市建设的背景下，已经进入了一个高速发展时期。
在强劲市场需求的依托下，2003年，本市房地产业投资、施工、拆迁、销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设、500万平方米的旧房拆迁为天津房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售异常火爆，房地产二级市场交易异常活跃，房屋价格上涨迅猛，有力地推动本市经济和城市建设的全面发展。
与上年相比，2003年，房屋销售价格上升4.1%，房屋租赁价格上升0.9%。
土地交易价格上升3.0%。
据市统计局城调队提供的一份调查资料表明，2004年天津房地产价格仍呈上升的态势。
据有关部门预计，2004年，本市仍将保持较大的房屋拆迁规模，达800万平米，市场对各类房屋的需求仍将十分旺盛，会推动房屋价格继续上扬，并受住房建设周期较长、建筑成本加大、土地价格上涨、市场需求过快等因素的影响，其涨幅仍会较大。
虽然目前本市房地产价格上涨，但由于天津市总体房价历史水平并不高，特别是相对于其他直辖市（重庆市除外）仍然很低，
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