柳州市业主大会和业主委员会指导规程.docx
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柳州市业主大会和业主委员会指导规程
柳州市业主大会和业主委员会指导规程
第一章总则
第一条为加强党建引领，进一步规范我市业主大会和业主委员会活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》，中共中央办公厅《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，以及《关于推进城市基层党建新时代新突破新跨越的实施意见》《加强城市居民小区党建工作的若干意见》文件精神，结合我市实际情况，制定本指导规程。
第二条本市范围内业主大会、业主委员会等业主组织的成立及其活动，适用本规程。
第三条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第四条业主大会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会在街道党工委（乡镇党委）、社区党组织、小区党组织的领导和街道办（乡镇人民政府）、社区居委会的指导监督下开展履职工作。
业主委员会、物业服务企业应当在社区党组织的指导下，依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织（以下简称物业管理区域党组织），开展党的活动。
街道党工委（乡镇党委）应将物业管理区域党组织建设情况纳入社区党组织工作的考核范围。
业主委员会对物业管理活动中制定或修改业主大会议事规则和小区管理规约、与物业服务企业签订或解除服务合同、自行管理业主大会印章等重大履职事项提出议案的，应向社区党组织及物业管理区域党组织报备，二者审议后再由业主委员会提请业主大会审定。
第六条街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、换届及日常工作；依法纠正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定；
街道办事处（乡镇人民政府）可以通过政府购买服务方式，聘请专门机构开展业主大会和业委会的指导和监督工作。
第七条居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理有关的工作。
参与首次业主大会会议筹备工作，推荐业主委员会委员人选；指导、监督业主大会、业主委员会依法开展工作；依法参加业主大会、业主委员会会议。
第八条支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。
第二章业主大会
第一节 业主及业主大会的组成与职责
第九条本规则所称业主，是指物业管理区域内不动产登记簿记载的房屋的所有权人。
尚未依法办理房屋所有权登记，但是符合下列条件之一的，认定为业主：
（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（二）因继承取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（四）基于与建设单位之间的房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
（五）符合法律、法规规定的其他单位或者个人。
业主为法人或者其他组织的，可以由法定代表人或者授权的自然人参加业主委员会委员的选举。
社区办公用房位于物业管理区域内且登记在城区政府、街道、居（村）民委员会等名下的，可指定一名社区专职工作人员参加业主委员会委员的选举。
第十条业主依法享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；
（五）推选业主代表，选举业主委员会委员、业主监督委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；
（七）监督物业服务人履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业专项维修资金和公共收益的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第十一条业主、物业使用人应当依法履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、消防安全、环境卫生的维护和应对突发事件等方面的制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家和自治区有关规定交纳物业专项维修资金；
（五）按照物业服务合同约定支付物业费；
（六）履行其承担的房屋使用安全责任；
（七）配合物业服务人实施物业管理，向物业服务人、业主委员会提供联系地址、通讯方式；
（八）法律、法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
第十二条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第十三条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举、更换、罢免业主委员会委员，决定业主委员会的任期；
（三）选聘、续聘、解聘物业服务人或者决定自行管理；
（四）确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）使用物业专项维修资金；
（六）筹集物业专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用；
（九）业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员工作津贴的筹集、管理和使用；
（十）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（十一）成立业主监督委员会，选举、更换业主监督委员会委员，决定业主监督委员会委员任期、职责、工作规则；
（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。
决定前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主共同作出的决定，应当加盖业主大会印章并在物业管理区域内显著位置予以公告。
第二节首次业主大会会议筹备
第十四条物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积三分之二以上；
（二）交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主总人数的三分之二以上；
（三）首套房屋交付使用满两年。
符合前款所列条件之一的，建设单位应当在三十日内书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的报告；建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名，可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。
第十五条街道办事处、乡镇人民政府自收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请的五个工作日内，在拟成立业主大会的物业管理区域内显著位置发布公告，开展宣传工作，并要求市自然资源规划局、市住房城乡建设局等有关主管部门提供下列资料：
（一）规划总平面图，业主以及房屋、建筑物面积清册，房屋测绘报告；
（二）已竣工验收的房屋买卖合同清册。
有关主管部门应当自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起五个工作日内予以免费提供。
街道办事处、乡镇人民政府自收到有关部门反馈之日起五个工作日内，确认是否符合召开业主大会会议条件。
符合条件的，街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的通知，筹备组报名时间为五个工作日。
不符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府自收到有关部门反馈之日起五个工作日内书面告知申请人。
第十六条符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府自收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请的六十日内组建首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表一名、街道办事处或者乡镇人民政府代表一名、社区或者村党组织代表一名、辖区公安派出所代表一名以及居（村）民委员会代表一名组成，筹备组人数应当为九至十三人的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组中的业主代表，由业主自荐或者业主推选、居（村）民委员会推荐，经街道办事处或者乡镇人民政府综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性等因素确定。
业主代表人数超过预定人数的，可以采取分类后随机抽选的方式确定。
建设单位不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，可以不作为筹备组成员。
筹备组成员不得委托他人参加会议。
街道办事处、乡镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公示，公示期不少于七日。
筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处、乡镇人民政府的公章。
业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决并确定最终名单。
如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长五个工作日继续征集业主报名参加。
延长期限过后，仍未达到预定人数的，街道办、乡镇人民政府终止本次筹备工作。
第十七条筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的在职在编人员担任。
筹备组组长履行下列工作职责：
（一）筹备组成员确定后，组长应及时召集和主持召开第一次筹备组会议，确定筹备工作，对成员进行分工，并安排、布置工作，组织学习相关法律法规，解答有关问题，指导开展相关工作；
（二）组织筹备组成员对筹备组会议的会议记录予以签字确认，筹备组成员就筹备工作意见不统一的，由筹备组组长作出决定；
（三）签发筹备组通知或者公告，并加盖街道办事处、乡镇人民政府印章；
（四）组织筹备组成员在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；
（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。
第十八条筹备组应当做好以下筹备工作:
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式；筹备组根据本物业管理区域的实际情况，确定业主大会的召开形式。
（二）按照示范文本要求拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）；
（三）依法确定首次业主大会会议的表决规则以及业主委员会选举办法，根据该物业管理区域的实际情况，确定表决票和选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单；
（四）确认业主身份，公示业主房号、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（五）审查业主委员会委员候选人资格，提出业主委员会委员候选人名单，并报街道办事处、乡镇人民政府确认；
（六）公告候选人基本信息及其本人符合《广西壮族自治区物业管理条例》第三十一条规定的书面承诺；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开前十五日确定并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。
业主对公示内容提出异议的，公示期满后七日以内，首次业主大会会议筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议的业主。
第十九条新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。
第二十条筹备组参照市住房和城乡建设部门制发的示范文本拟定管理规约，对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应当履行的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
筹备组、业主委员会提交的管理规约草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。
管理规约对全体业主具有约束力。
业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。
第二十一条筹备组参照市住房和城乡建设部门制发的示范文本拟定业主大会议事规则，对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的具体职责；
（三）业主委员会会议规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；
（十二）业主大会选聘物业服务企业的具体办法；
（十三）经营性收益使用和分配的具体办法。
筹备组、业主委员会提交的业主大会议事规则草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。
业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律、法规规定的，依照有关法律、法规及本规则执行。
第二十二条业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
未参与表决的业主，不得计入表决票数。
（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：
1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定:
1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;
2.总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十三条建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的房屋及车库（位），按照专有部门面积规则计算面积表决权属，人数按一人计算;
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
尚未进行实际分割的消控室、水泵房等共用设施设备用房，按照规划设计面积予以扣除，不计入用于投票表决的建筑物总面积。
地下车位的通道部分属于本区域内地下车位业主共有，按照面积比例分摊到相应车位，计入该车位的投票面积。
第二十四条业主委员会委员实行差额选举，由筹备组按不低于20%的差额比例确定候选人人数。
业主委员会委员候选人通过业主自荐或者业主推选、居（村）民委员会推荐书面报名，经业主大会筹备组审查候选人资格后，参照确定首次业主大会会议筹备组成员的方式提出候选人名单报街道办事处、乡镇人民政府，街道办事处、乡镇人民政府应当综合考虑物业类型、组团、楼栋、委员的先进性、代表性等因素确定业主委员会委员候选人名单并公示。
符合条件的候选人人选中，中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区“两委”班子成员、小区党支部成员、具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主，可优先确定为候选人，且候选人中的中国共产党党员比例原则上应不少于30%。
第二十五条经街道办事处、乡镇人民政府确认后，业主大会筹备组应当在物业管理区域内公告候选人下列信息：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规情况；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务情况；
（四）具有一定的组织能力和必要的工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁情况；
（五）是否在本物业管理区域内实际居住。
（六）是否有刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间；
（七）本人、配偶及其直系亲属是否有在本物业管理区域内服务的物业服务人任职情况；
（八）本人、配偶及其直系亲属是否有本物业管理区域内服务的物业服务人的出资人的情况；
（九）是否有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业费或者物业专项维修资金、违法出租房屋等情形；
（十）是否有被列为失信被执行人；
（十一）是否有业主大会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。
第二十六条首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。
因特殊情况未在规定期限内成立业主大会的，筹备工作期限可以延长不超过六十日。
筹备组组织开展筹备工作后，业主大会未能在规定期限内成立的，或者业主大会成立后未能在规定期限内选举业主委员会的，筹备组自筹备工作期限届满之日起自行解散。
第三节 首次业主大会会议的召开
第二十七条首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员、候补委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十八条召开业主大会会议可以采用集体讨论，书面征求意见或者互联网方式召开。
首次业主大会会议筹备组应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示，业主大会会议不得对已公示会议议题以外的事项进行表决。
业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。
业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。
第二十九条筹备组应当于业主大会会议召开十五日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布：
1.业主大会会议议程；
2.《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）；
3.首次业主大会会议表决规则以及业主委员会选举办法；
4.《业主委员会工作规则》（草案）；
5.业主委员会正式候选人基本信息及其本人符合《广西物业管理条例》第三十一条规定的书面承诺；
6.表决票和选票式样；
7.业主房号、业主人数以及所拥有的专有部分面积等；
8.其他表决事项。
第三十条采取书面形式召开业主大会的，筹备组应当于业主大会会议召开前，印制好选票和表决票，做好选票和表决票印制数量登记，制作选票和表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照投票点的数量制作投票箱。
业主代表被提名为业主委员会委员候选人的，不得参与核实投票人资格、发放和回收选票、计票、唱票、监票等工作。
第三十一条采取书面形式召开业主大会会议的，会议召开后发放选票和表决票。
发放组应核验业主有效身份证明原件后，向业主发放选票和表决票，并记录选票和表决票对应编号。
业主须凭有效身份证明在选票和表决票发放签收登记表上签字后领取，并妥善保存。
业主大会会议采用记名投票方式进行表决。
一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件；委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。
代理人在提交上述资料并在选票和表决票发放签收登记表上签字后，可以领取选票和表决表。
发放组应做好记录。
同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。
第三十二条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的投票主要采用“集中投票”，特殊情形经筹备组研究确定，可采用“流动投票”或者其他合法方式相结合进行，村（居）民委员会在投票现场全程监督。
（一）集中投票。
筹备组集中一个时段在管理区域出入口或社区居委会等处设立投票箱（具体时间由筹备组书面报告至社区居委会，社区居委会无异议后确定）。
业主将填好的选票或表决票，到指定的投票箱进行投票。
投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，筹备组在业主代表和乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会见证下对所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损破坏投票箱。
（二）流动投票。
选票和表决票发放同时，业主如愿意立即投票，可将填好的票投入到发放组携带的流动票箱内。
流动票箱的设定按照户数确定，每五百户不超过一个流动票箱。
业主大会会议采用电子投票方式表决的，应当按照市住房城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统设定的要求进行，
第三十三条投票时间不宜超过五日。
（具体时间由筹备组书面报告至社区居委会，社区居委会无异议后确定）。
投票时限届满后，如业主大会会议参与表决业主人数或参与表决业主所持投票权数未达到法定比例，经街道办事处批准延长投票时间的，筹备组应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。
但延续投票时间不得超过二日。
延续投票后回收选票仍未达到法定票数的，本轮选举投票工作结束。
前款所称“参与表决”，采用或者同时采用书面形式的，“参与表决”包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票；采用互联网方式的，电子投票系统接收到有效投票为“参与表决”。
第三十四条业主大会会议对《业主大会议事规则》《管理规约》的表决统计，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的，《业主大会议事规则》和《管理规约》正式通过。
业主大会自首次业主大会会议审议通过《业主大会议事规则》和《管理规约》之日起成立。
第三十五条业主委员会人数为五至十一人单数。
对业主委员会委员候选人投票统计，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主投票同意的，以得票权数多少依次当选为业主委员会委员。
支持符合条件的居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。
业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。
候补委员人数不超过业主委员会委员人数的50%。
业主委员会出现缺额时，按照候补委员的得票多少依次递补，同时在物业管理区域内显著位置予以公告。
第三十六条计票完成后，筹备组应当将表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况按规定进行公示，公示期不少于十五日。
公示期内，业主对表决结果有异议的，可以凭有效身份证明原件向街道办事处、乡镇人民政府查询本人的投票信息。
委托他人查询的，代理人应当出具身份证明原件和书面委托书，委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。
第三十七条筹备组或者业主大会会议召集人应当对参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、姓名、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况进行详细记录，汇总全体业主表决意见及其结果，并将相关资料交街道办事处或者乡镇人民政府保存三年。
第三十八条业主委员会委员选举产生后的七日内，由街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一名（原则上，主任由中共党员担任）、副主任一至二名，并自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
第四节 业主大会定期会议和临时会议
第三十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议至少每年召开一次，具体时间由业主委员会按照业主大会议事规则执行。
有下列情况之一的，业主委员会应当
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