精编完整版金盆纱厂棚户区改造项目可研报告正稿.docx
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精编完整版金盆纱厂棚户区改造项目可研报告正稿
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大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目
可
行
性
研
究
报
告
湖南城市学院规划建筑设计研究院
2010年5月
大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目
可行性研究报告
主编单位：
湖南城市学院规划建筑设计研究院
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
法定代表人：
谭献良高级工程师
主管副院长：
吕贤军高级工程师
技术负责人：
晏永玲高级工程师注册咨询师
项目负责人：
成彦惠高级工程师注册咨询师
主要参与人员：
李志学谢疆
文强徐军
蒋刚李胜
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2项目背景2
1.3可行性研究范围4
1.4项目编制依据5
1.5主要技术经济指标6
1.6研究结论与建议7
第二章项目建设的必要性和意义8
2.1大通湖区金盆纱厂概括8
2.2大通湖区金盆纱厂棚户区现状及特点9
2.3项目建设的必要性11
2.4项目建设SWOT分析15
2.5棚户区改造方案17
第三章需求分析与建设规模19
3.1本项目改造范围23
3.2项目需求分析19
3.3项目建设规模25
第四章项目选址23
4.1选址基本要求23
4.2选址原则24
4.3场址位置25
4.4场址适宜性分析25
4.5场地建设26
第五章项目建设条件27
5.1政策优势27
5.2自然条件27
5.3水、电、通讯等配套公共设施条件29
5.4征地拆迁条件29
5.5技术条件30
第六章工程建设方案31
6.1设计指导思想31
6.2规划、建筑设计31
6.3结构设计35
6.4给排水、暖通设计37
6.5电气设计41
6.6消防设计45
第七章 节能节水措施47
7.1设计依据47
7.2节能措施47
第八章职业安全卫生与消防50
8.1职业安全卫生50
8.2消防设计51
第九章投资估算与资金筹措53
9.1估算编制说明53
9.2投资估算54
9.3投资计划与资金筹措55
9.4项目建设总体安排56
第十章项目管理与实施进度57
10.1项目管理57
10.2项目实施进度60
10.3项目建设管理60
10.4建设项目跟踪审计62
10.5项目财务管理66
10.6招投标管理66
10.7工程监督管理68
第十一章投资风险分析69
11.1风险因素识别69
11.2风险估计和风险评价70
11.3风险应对策略71
第十二章环境保护73
12.1场地环境描述73
12.2编制依据73
12.3污染源分析73
12.4环境保护方案76
12.5环境效益评价79
第十三章项目社会评价80
13.1社会效益80
13.2社会评价81
13.3社会评价结论86
第十四章可行性研究结论87
14.1研究结论87
14.2项目建议88
附表：
大通湖区纱厂责任有限公司棚户区改造项目投资估算表（概算法）
金盆纺纱厂棚户区改造地块规划设计要点
附件：
1、益阳市大通湖区管理委员会关于同意《金盆纺纱厂棚户区改造建设计划》的批复（大管［2010］9号）
2、关于益阳市大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目环境影响的批复（大环字［2010］2号）
5、国有土地行政划拨决定书（大土划字[2010]第19号）
7、区财政建设资金承诺书（大计财函［2010］4号）
8、建设单位建设资金承诺书
9、房屋拆迁许可证（拆许字［2010］第8号）
10、大通湖区规划建设交通局关于同意《金盆纺纱厂棚户区改造实施方案和年度拆迁计划》的批复
11、项目及项目单位基本情况表
12、项目单位组织机构人员编制表
13、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明
14、拆迁情况上门调查登记表
15、棚户区照片
附图：
益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一规划用地红线图
益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二规划用地红线图
益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一改造总平面图
益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二改造总平面图
益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区改造住房套形图
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目
1.1.2项目建设单位
湖南省益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处
1.1.3建设地点
大通湖区金盆镇
1.1.4用地规模
总用地22243m2（合33.35亩），总建筑面积为37228㎡（地块1：
建筑面积：
30628㎡；地块2：
建筑面积：
5600㎡），居住总户数512户，居住总人数1587人，棚户区拆迁建筑面积29300㎡。
1.1.5项目建设目标
新建棚户区改造住房37228㎡，公共服务用房1388m2，解决工矿企业职工住户512户。
其中，就地新建棚户区安置小区27.53亩，解决住房432户；地块南面棚户改造安置小区扩地5.82亩，解决住房80户。
使小区交通方便、职工来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好，为棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作的场所。
1.1.6建设期
项目建设期限：
20月（2010年5月—2011年12月）
1.1.7投资估算
本项目工程总投资4738.45万元，费用构成如下：
序号
费用名称
投资额
百分比（%）
估算说明
1
住宅工程
3225.6
68.07%
2
小区配套基础设施
797.57
16.83%
3
工程建设其他费
489.64
10.33%
4
预备费
225.64
4.77%
5
项目总投资
4738.45
100%
1.1.8资金筹措
资金来源三个方面：
（1）区财政预算资金200万元；
（2）棚户区居民自筹2903.04万元；
（3）项目单位筹资611.41万元；
（4）申请中央补贴资金1024万元。
1.2项目背景
1998年，国务院作出了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》的决定，提出了要稳定推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，不断满足城镇居民日益增长的住房要求。
2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
2007年11月，湖南省人民政府发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发〔2007〕30号）指出，住房问题是重要的民生问题，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。
要求加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源，继续调整住房结构稳定住房价格，促进房地产市场健康发展，要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。
坚持以人为本，执政为民。
进一步健全廉租住房制度，改进廉租住房和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道增加廉租住房房源，逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件，在政策上进一步明确了住房改革的方向。
随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。
特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。
但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。
目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。
城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。
特别是国有工矿棚户区远离城区，困难企业集中，退休、下岗职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。
这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。
各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署，积极推进棚户区改造。
前两年已开始进行了中央下放地方煤矿棚户区改造工作，2009年启动了国有林区、垦区棚户区改造。
2009年12月24日，住建部等五部委联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。
按照文件的要求，到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难，这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。
这是一项顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，一举多得的重大民生工程。
“让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚户区改造的有力强音。
按照中央、湖南省、益阳市统一安排，大通湖区启动了国有企业及工矿棚户区改造工程改造工作，决定由大通湖区金盆纺纱厂留守处为项目单位，建设大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目。
通过棚户区改造，进一步改善大通湖区金盆纺纱厂512户棚户区职工家庭的住房条件和生活环境，完善棚户区基础设施，提高住宅小区的综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。
2010年5月益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处委托我院编制《大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告》。
1.3可行性研究范围
（1）项目建设意义及其必要性；
（2）建设地点及建设条件；
（3）建设规划和布局：
（4）建设内容及实施计划；
（5）环境保护与节能节水研究；
（6）项目组织与运行管理；
（7）投资估算及资金筹措；
（8）效益分析与风险评估。
1.4项目编制依据
受大通湖区金盆纺纱厂留守处的委托，湖南城市学院规划建筑设计研究院承担了大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告的编制工作。
编制依据是：
（1）大通湖区城镇开发整体规划；
（2）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社；
（3）工业与民用建筑可行性研究深度要求；
（4）国家有关规划和建筑的条例规范；
（5）国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
（7）国家计委、建设部联合颁发的《建议项目经济评价方法与参数》；
（8）城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）；
（9）住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；
（10）财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）。
1.5主要技术经济指标
根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表：
主要技术评价指标一览表
表1-1
序 号
指标名称
单位
指 标
备 注
1
项目总用地
亩
33.35
1.1
原有住宅用地（地块1）
亩
27.53
1.2
扩建住宅用地（地块2）
亩
5.82
2
项目区总拆迁量
m2
29300
3
棚改涉及居民总户数
户
512
4
棚改涉及总人口数
人
1587
5
新建建筑面积
m2
37228
5.1
新建住宅
m2
35840
512户
5.1.1
地块1（原址新建）
m2
30240
432户
5.1.2
地块2（新地扩建）
m2
5600
80户
5.2
新建公共服务用房
m2
1388
6
建筑占地面积
m2
6436
6.1
地块1
m2
5316
6.2
地块2
m2
1120
7
建筑密度
%
7.1
地块1
%
26.0
7.2
地块2
%
28.8
8
容积率
8.1
地块1
1.72
8.2
地块2
1.44
9
绿地率
9.1
地块1
%
37.2
9.2
地块2
%
39.4
10
总投资
万元
4738.45
11
建设总工期
月
20
1.6研究结论与建议
1.6.1研究结论
1.6.1.1本项目建设符合大通湖区城镇发展规划。
1.6.1.2本项目位于大通湖区金盆镇，距大通湖区市委、政府驻地约10公里。
小区地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。
1.6.1.3建设地点选择及建筑形式符合大通湖区金盆镇市政建设规划要求。
1.6.1.4本项目绿化率高，建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。
1.6.2建议
1.6.2.1本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。
1.6.2.2应尽快对新征场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。
1.6.2.3建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。
1.6.2.4在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。
1.6.2.5工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。
第二章项目建设的必要性和意义
2.1大通湖区金盆纺纱厂概括
金盆纺纱厂位于美丽富饶的洞庭之滨——益阳市大通湖区金盆镇，前身为益阳市国营金盆农场纺纱厂，是当年益阳市国营骨干企业和纺织业龙头企业。
该厂成立于1981年3月，随着2000年全省拆场建区，该企业也于2002年开始改制，同年，成立大通湖区金盆纺纱厂留守处，负责原厂干部职工改制的善后事宜和社会事务处理，运转至今。
金盆纺纱厂改制后为湖南天恩棉业有限公司，是湖南省公益形象示范企业、益阳市农业产业化龙头企业、益阳市优秀民营企业，是集棉花收购、加工、纺纱及棉花贸易、植物油生产、宾馆服务业于一体的民营企业。
公司注册资金3256万元，分别为湖南天恩棉业有限公司、益阳市金胜纺织有限公司、南县新胜纺织有限公司等。
公司年年被县工行、市农发行授予AA级信用等级企业。
现已完成400吨打包机更新改造，拥有2条96型、80型锯齿轧花生产线、28台100型冲刀式、21台100型皮棍式轧花生产线，年可生产各种皮棉12000吨.纺纱生产规模37000锭（含气流纺），年生产各种规格的纯棉纱线6000吨.其产品畅销全国、供不应求。
日产400吨的油脂厂、三星级宾馆正在筹建，预计2008年11月竣工。
董事长潘胜恩是益阳市人大代表、益阳市农业产业化龙头企业协会副会长、益阳工商联常委、益阳市纺织协会副会长。
公司志存高远、不断进取建立了“公司+基地+农户”的经营模式，基地面积达5.8万亩，厂房占地面积35320平方米，全厂干部职工1233人，拥有纺纱生产规模5.7万锭，年生产各种纯棉纱线1.2万吨，带动了13400户农民发家致富。
为社会主义新农村建设作出了积极的贡献。
但是，由于企业前身国营金盆农场纺纱厂职工家属多、住房条件差、企业负担重，造成地区职工住宅棚户区问题一直得不到解决，大大影响棚户区居民的生产和生活，同时，随着房屋使用期的增长，原国营纱厂职工的住房条件也日渐恶劣，成为大通湖区亟待处理的老大难问题。
2.2大通湖区金盆纺纱厂棚户区现状及特点
2.2.1棚户区现状情况
金盆纺纱厂棚户区是原国营金盆农场纺纱厂留下的家属区，棚户区位于大通湖区金盆镇，占地18360平方米，现有住房建筑面积29300m2。
棚户区现有居民512户，1587人，全部为原金盆纺纱厂职工及家属。
其中，原国营金盆农场纺纱厂再就业职工1233人。
棚户区内95%的住户都属于较低收入家庭，家庭年收入不足2万元。
金盆纺纱厂棚户区每户平均住宅面积不足60m2，是典型的工矿棚户区。
金盆纺纱厂棚户区现状调查表
表2-1
序号
户型（单户面积）
户数
合计
备注
1
44.5㎡
22
979
2
45.2㎡
25
1130
3
52.4㎡
95
4978
4
55.8
180
10044
5
62.5
148
9250
6
69.5
42
2919
合计
512
29300
棚户区大部分住宅为上世纪80年代初建设的低矮平房，房屋装修简单，普遍搭建杂物，采用公共厕所，使用功能极为不齐，房屋结构以砖混、砖木为主，总体质量差。
房型为通走廊，无抗震设施，全部是空斗墙的简易建筑。
由于严重超龄使用，现混凝土构件严重碳化，钢筋外露锈蚀，红砖风化，多栋承重墙出现不少洞穴，更有部分墙体出现宽度为工、家属的生命财产安全。
同时，棚户区居住环境脏、乱、差，严重缺乏公共服务设施。
2.2.2现状特点分析
经调查与分析，大通湖区金盆纺纱厂棚户区存在以下几个特点：
1、旧房屋房龄长、比例高。
棚户区房屋为上世纪七八十年代所建，旧房屋房龄长、比例高，远远超过居住用房25年的最高使用年限。
许多地方都是连片的旧屋、老屋、简易房所占比例较高。
且大多地方公共配套设施差，人居环境恶劣。
2、房屋质量差、安全隐患多。
由于棚户区的房屋为80年代所建，所以砖木、简易结构的占70%以上，危险和严重损坏的占85%以上，存在消防、倒塌等重大安全隐患。
3、人口密度高。
据初步计算，棚户区人口为1587人，平均每亩达到57人。
如此高的人口密度的安置需要大量的资金和房源，这对棚户区改造来讲增大了难度。
2.3项目建设的必要性
2.3.1项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。
为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。
2010年中央经济工作会议3次强调保障性住房建设。
会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。
”实施大通湖区纱厂有限公司棚户区改造项目，体现了党中央、国务院对老工业基地国有改制企业棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是大通湖区各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。
2.3.2项目建设是实现公平正义、促进社会和谐稳定的重要举措
棚户区现有居民，多为低保户、工人、家属。
在维持生活现状外，根本没有经济实力购买城区周围的商品房。
实施棚户改造，首先惠及的是广大棚户居民，采取各种拆迁安置办法，将他们从棚户区解放出来，拆迁补偿结合相应的政策补助，能很好的改善、解决棚户居民的居住问题。
大通湖区金盆纺纱厂是龙头企业，为国家的经济建设做出了不可磨灭的贡献，也为国企改革顺利推进作出了榜样。
该厂有许多职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中，时刻面临着生命安全方面的威胁，而部分职工甚至无房可居，严重影响了家庭和睦、社会稳定。
解决他们的住房困难，搬离棚户区、住上新楼房，是他们强烈的愿望，甚至是几代人的期盼。
总理温家宝在今年的两会期间说“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。
集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。
而社会公平正义，是社会稳定的基础。
我认为，公平正义比太阳还要有光辉。
”实施大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务，有利于帮助大通湖区金盆纺纱厂困难职工改善住房条件，提高生活质量，使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。
2.3.3项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要意义
中央和湖南省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。
实施大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。
2.3.4项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措
2010年初，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。
“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：
“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。
具体工作内容之一就是要增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。
2010年政府工作报告也指出“…要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求…”。
棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。
2.3.5项目建设是推进城镇化，提升城镇发展质量和水平的客观要求
2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议提出，2010年经济工作的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。
其中，通过“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平”来扩大内需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为2010年经济工作部署和发展的一项重要战略。
会议还强调：
“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。
要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大区域经济。
”推进城镇化的发展战略，将有助于带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。
益阳区位优势明显，交通发达，素有“长株潭后花园”的美誉。
近几年，金盆镇公路建设速度较快，实现了与大通湖区及相邻各乡镇的对接。
在提高城镇品位、塑造城镇形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。
集镇区供水、排水、通讯、有线电视等基础设施不断完善，正朝向规模化、商业化发展。
但必须看到，金盆镇的城镇化发展水平还不高。
本项目的建设将有利于进一步完善大通湖区金盆镇整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的棚户区改造成适合居住的和谐新型职工生活区，其环境保护和改造意义重大。
2
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