中山市城市更新单元计划论证报告doc.docx

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中山市城市更新单元计划论证报告doc

中山市城市更新单元计划论证报告

编制指引（征求意见稿）

中山市城市更新局

2019年11月

第一章总则

1.1【编制目的】

为强化规划统筹，有序推进全市城市更新工作，规范“城市更新单元计划论证报告”（以下简称“论证报告”）的编制，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》、《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》和《关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的实施意见》的要求，制定本指引。

1.2【编制任务】

本指引所指的“论证报告”是城市更新单元计划申报材料的重要组成部分，是充分论证单元更新合理性，平衡多方诉求、实现多部门协同决策的重要工作平台，是调整优化城市更新所在片区控制性详细规划，制定城市更新单元规划的前期论证阶段，是改造项目规划方案和城市更新单元规划编制中应直接落实、不得调整与变更的重要管控内容及其技术要求。

1.3【编制依据】

“论证报告”应当依据已批城市更新专项规划、已完成的更新意愿调查和基础数据摸查成果、经济可行性论证报告、社会风险评估报告进行编制，须符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市总体规划）、专项规划等上层次规划要求、并与城市设计、控制性详细规划和村庄规划相衔接，执行国家、省、市政府相关政策文件，遵照国家规范和本市技术标准开展编制。

1.4【编制原则】

（一）强调整体统筹

城市更新是实现城市土地二次开发的重要手段。

“论证报告”应注重对城市重点发展地区的统筹，强调整体性更新，协调政府、市场与权利人的多方利益，划定更新单元并明确更新重点和管控要求。

（二）保障公共利益

城市更新是完善城市各项设施配套、改善交通的重要途径。

“论证报告”应落实上层次规划的各类公益性设施和用地，优先保障城市基础设施、公共服务设施以及城市其他设施用地，鼓励整体连片改造，并按容量增加公益性设施和用地。

（三）体现科学规划

“论证报告”应当充分开展规划范围的土地、房屋、人口、产业、社区服务以及各类设施等的现状数据调查，科学合理规划布局和建设总量，广泛的公众参与，创造宜居宜业生活环境。

（四）守住城市底线

“论证报告”要高度重视生态文明建设，对城市历史文化底蕴深厚地区，不急功近利，不大拆大建，严格遵守生态控制线，划定各类保护范围，提出保护要求与建设控制。

1.5【适用范围】

中山市行政区域内，需要编制城市更新单元规划的更新项目，应按照本指引要求开展“城市更新单元计划论证报告”的编制。

1.6【编制单位】

城市更新单元规划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担。

第二章编制内容

2.1【城市更新单元划定】

（1）城市更新单元原则上由《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划》划定，是一个完整的功能区。

（2）城市更新单元范围的划定，宜结合宽度15米及以上城市道路、控制性详细规划（以下简称“控规”）单元分区、产权界线、行政边界以及自然地貌等进行划定，其形状较规整、四至界线清晰、相对成片。

（3）一个更新单元可以包括一种或两种更新类型，也可以包括一个或若干个更新项目。

（4）一个城市更新单元规模不宜小于100亩，且不大于500亩，“工改工”更新项目除外。

2.2【城市更新单元分类】

城市更新单元的类型原则上根据专规、各上位规划和相关规划确定，包括产业提升类、产城融合类、商住类、综合类、公益类和综合类，具体如下。

（1）产业提升类更新单元，即“工改工”、“工改M0”更新单元。

包括：

规划为普通工业用地（M1、M2、W类用地）、且不含居住、商业等用地的更新单元；符合《中山市新型产业用地管理暂行办法》相关规定，规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元。

（2）产城融合类更新单元，指规划为产业用地（M、W类用地及新型产业用地）用地规模占比不少于50%的更新单元。

（3）商住类更新单元，指规划以商业、居住用地（即R、B类用地）占比不少于50%的更新单元。

（4）公益类更新单元，指规划为公益性用地（A、S、U、G类用地）为主和改造为生态景观、公园、农林畜牧等用途的为主的用地，占全面改造项目范围用地比例应不低于50%。

（5）综合类更新单元，指包含产业（M、W类用地及新型产业用地）、居住（R类用地）、商业（B类用地）、公共设施（A、S、U、G类用地）等多种类型用地的更新单元。

2.3【城市更新单元命名】

（1）城市更新单元原则上由中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划划定，是一个完整的功能区。

更新单元统一以“xx镇/区+xx社区/村+xx（特征词，一般指详细地名或自然村名，原则上不超过5个中文字符）+xx（功能类型，包括产业提升类、产城融合类、商住类、公益类、综合类）+更新单元”的格式进行命名。

（2）更新单元名称中不应出现“改造”、“项目”或“三旧”改造标图建库号等文字表达。

2.4【基本情况】

2.4.1地理位置

该项内容须说明城市更新单元的区位及其与周边地区的相互关系。

2.4.2社会经济发展情况

该项内容应采用图表结合的形式，说明更新单元所在地区的发展历史沿革、产业发展状况和经济发展水平、人口和就业状况、自然景观和人文环境状况等因素。

2.4.3意愿调查情况

该项内容应当以图表结合的方式，说明城市更新单元的更新意愿调查成果结论，重点表达各类更新意愿的统计数据和空间分布情况。

2.4.4基础数据调查情况

该项内容应当以图表结合的方式，说明城市更新单元的基础数据摸查成果结论，重点表达各类土地、房屋信息的分类统计情况和空间分布情况，如：

国有用地情况、集体用地情况、现状已建用地分类、规划条件情况、已征未建土地情况、有证建筑面积与分布、无证建筑面积与分布等。

2.4.5范围划定

（1）单元范围微调

须对单元范围进行微调的，应遵循以下原则，并对微调的原因与调整具体情况进行详细说明。

⏹城市更新单元范围应依据专规要求划定；

⏹可根据意愿调查和基础数据摸查情况进行微调，其比例不得大于专规确定单元范围的±20%。

（2）单元范围说明

该项内容须说明核定后城市更新单元的四至范围及规模。

2.4.6现状问题综述

在调查2009年度和现状土地利用变更情况的基础上，该项内容应当对更新单元内的人口规模、用地现状、历史文化、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面进行调研梳理，并用图表与文字简介的方式说明空间分布、位置、数量和规模等情况，综合评述更新单元现状存在的各类问题。

2.5【相关规划衔接情况】

2.5.1国土空间总体规划

该项内容应当说明国土空间总体规划（城市总体规划、土地利用总体规划）、国民经济和社会发展规划等上层次规划的要求，重点说明城市更新单元与国土空间规划的“三区三线”、总规的“三区四线”之间关系，衔接省市重点项目、城市紫线、生态控制线、工业区块保护线等控制要求。

2.5.2城市更新（“三旧”改造）专项规划

该项内容应当说明城市更新单元在“专规”中的定位、更新方向和更新目标，重点说明专项规划对单元所在更新政策分区、设施配套等方面的管控要求。

2.5.3控制性详细规划

该项内容须解读城市更新单元所在片区的已批“控规”，衔接规划道路系统、公共服务设施和市政设施建设要求，优化控制性详细规划法定图则各项控制要求。

2.5.4相关规划

该项内容应当解读与衔接城市更新单元所在地区的历史文化保护规划、城市设计与景观通廊规划、各类专项规划、村庄规划、城市设计等规划内容，分析并整理对城市更新单元的各项规划管控要求。

2.6【更新单元规划情况】

2.6.1更新必要性

该项内容应当在解读城市更新单元的各上层次和相关规划的基础上，综合评述规划要求与现状发展间存在差距，论述更新单元内的项目发展诉求，归结出更新单元的更新必要性。

2.6.2更新单元细分

根据省市相关政策结合更新单元实际情况，该项内容应当通过细分城市更新单元，以确定各类改造项目的具体范围。

（详见“3.2【更新单元细分工作要求】”）

2.6.3单元发展策划

（1）发展业态分析

公益类除外的各类城市更新单元，须按照“2.2【城市更新单元分类】”的要求，在理清城市更新单元现有产业基础、分析周边地区产业发展趋势的基础上，研究其规划产业或商业业态升级方向、类别和策略，并重点说明各类规划产业或商业业态的具体空间分布和意向建设规模等相关情况，纳入规划实施建议中给予监管。

（2）定位与目标

城市更新单元应当在综合评价区域发展趋势的基础上，结合城市更新单元及周边地区发展条件分析，对照“2.2【城市更新单元分类】”的要求，提出其发展定位，明确更新总体目标。

2.6.4用地规划意向

（1）功能布局意向

该项内容应当对照城市更新单元的发展业态要求、规划定位与目标，理顺城市更新单元与周边地区功能关系，细分功能类别，提出各类功能分区的具体空间布局方案。

（2）用地布局意向

该项内容应对照“2.2【城市更新单元分类】”的要求，参照“控规”用地方案进行规划，模拟城市更新单元内的用地布局与道路系统等要素的规划情况。

（3）土地整理建议

该项内容应根据国家、省、市土地管理的有关规定和更新政策的要求，结合城市更新单元内权属梳理情况、用地布局意向和周边规划情况，提出完善历史用地手续、土地归宗、土地置换、“三地”（边角地、插花地、夹心地）处理及各项目用地整合等土地整理建议。

2.6.5开发建设总量控制要求

该项内容应按照“3.4【开发建设总量控制要求】”的要求，落实“2.8.4市政基础设施承载力论证”和“2.8.6交通承载力论证报告”的结论，结合城市更新单元内的各更新项目范围划定、人口规模、用地性质、空间结构布局、用地构成比例、现状建筑量等要素，计算城市更新单元的总体建设容量上限，明确无偿移交给政府的建设项目、规模。

2.6.6道路及交通设施规划

该项内容应在“2.8.6交通承载力论证报告”结论的基础上，协调周边道路及交通设施规划，结合城市更新单元的用地布局和开发强度，提出城市更新单元道路系统优化方案及交通设施改善措施。

2.6.7公益性设施规划

该项内容应按照“3.3【公益性设施配套管控要求】”的要求，落实上位规划的各项公益性设施用地，结合权属情况和单元内各更新项目的具体开发规模诉求，按照《中山市城市（国土空间）规划技术标准与准则》及相关政策、规范的要求，提出完善与优化布局建议，确定城市更新单元内的规划人口和单元内需新增的公益性用地、设施的类型及规模。

明确城市更新单元内需要捆绑实施的主要设施类型及规模。

2.6.8历史文化保护

该项内容应落实“2.8.3历史文化保护论证”的结论，梳理更新单元历史沿革和文化特色，提出单元内各类历史文化遗产的保护策略，落实其保护范围和管控要求，在保护基础上提出活化利用的更新策略。

2.6.9空间设计要求

该项内容应分析区域内现状公共绿地、广场等公共开放空间的规模达标情况、步行可达性和布局系统性，明确单元内应补充或完善的公共开放空间数量、布局，提出单元内慢性系统构建的原则，确定单元内空间氛围、街道尺度和建筑界面等空间管控因子的规划导向和要求。

2.6.10规划实施建议

该项内容须按照“3.6【规划实施监管建议】”的要求，结合城市更新单元内各更新项目的更新诉求和规划情况，提出其实施主体选取工作建议，统筹安排单元内各更新项目的实施分期，明确单元内须借助更新建设的各类产业或商业业态空间分布及其建设规模，并确定各项目捆绑实施的公益性用地及设施要求。

2.6.11控规调整内容

该项内容应落实“2.8.2控规调整论证”的结论，详细说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发、各地块开发控制指标等控制要求的调整意向。

2.7【总体管控要求】

该项内容应当以表格形式表达上述更新单元规划管控的相关内容、要求和数据，具体包括：

单元范围、政策符合情况、上层次和相关规划情况、片区统筹要求（选填）、更新模式建议、开发建设总量控制要求、公益性设施控制要求、道路交通控制要求、历史文化保护要求、空间设计要求、规划实施监管要求等内容。

2.8【相关专题论证】

2.8.1片区统筹论证

凡符合第三章“3.3.1片区统筹适用条件”所述情形之一的城市更新单元，应当按照第三章“3.1【片区统筹论证编制要求】”开展相关研究与论证。

该城市更新单元的“论证报告”中，须在“2.5【更新单元规划情况】”前增加“【片区统筹规划】”内容，分单元重点说明论证的结论和各城市更新单元的规划情况。

在“论证报告”中要增加“【片区统筹规划】”内容的城市更新单元，须将“2.3【基本情况】”对应规划内容中的阐述对象由“城市更新单元”改为“城市更新片区”。

2.8.2控规调整论证

该项论证应协调上层次规划和现行控制性详细规划，结合“2.5.1更新必要性”部分内容，研究论证控制性详细规划修改或修编必要性，并根据用地规划意向提出“控规”调整建议，说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求调整的可行性。

2.8.3历史文化保护论证

该项论证应现状调研的基础上，梳理更新单元历史沿革和文化特色，理清城市更新单元内现场的各类历史文化资源，选定保护对象，提出历史文化遗产保护策略，落实保护规划的保护范围和管控要求。

对符合申报条件的地区，该论证应提出申报为文物、历史建筑、历史文化街区、历史文化名村和历史风貌区的建议。

对各项历史文化资源的利用，应结合周边地区的更新，统筹单元总体发展功能与服务需求，提出活化利用建议。

2.8.4市政基础设施承载力论证

该项论证应当评估现状水、电、气、环卫、消防等市政设施的设计供给能力和实际运行负荷情况，根据单元发展规模预测设施需求，说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况，进行区域市政设施支撑能力分析及对市政系统的影响评估，并提出相应的改善措施，明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。

在规划路网上，标明各规划市政管线的平面位置，确认规划道路宽度满足市政管线敷设要求。

更新单元涉及地下综合管廊的，应遵循“因地制宜、科学入廊、管线廊化”的原则，结合市、区两级地下综合管廊规划，研究片区地下综合管廊系统布局，与区域地下空间开发、道路交通和市政设施建设统一规划、统筹建设，进行管线入廊分析。

2.8.5海绵城市论证

该项论证应当评估现状水文地质条件，如地下水位、水质、地质土壤及其渗透性能、内涝灾害等情况，根据更新单元发展规模，明确海绵城市建设目标，说明上层次规划和专项规划的相关要求和落实情况，进行区域海绵城市的影响评估，并提出相应的改善措施。

（1）落实上层次规划和专项规划中确定的区域排水防涝、合流制污水溢流污染控制、雨水调蓄等设施的建设和河湖水系的生态修复要求。

（2）明确地块的海绵城市控制目标和引导性指标。

（3）结合用地规划图，合理布局主要海绵设施。

2.8.6交通承载力论证报告

该项内容应当评价现状交通供给条件，根据单元发展规模预测交通需求，说明上层次规划与各相关规划管控要求和落实情况，进行交通承载力评估，明确全面改造项目交通承载力上限，并从道路交通、公共交通、慢行交通等方面提出相应的交通改善措施，明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

应结合交通需求预测，提出公交设施布局及服务优化措施。

2.8.7其他论证内容

各镇（区）政府（含火炬开发区管委会、翠亨新区管委会、各区办事处）要求“论证报告”中增加的其他论证或研究内容，如：

产业发展、城市设计、空间景观研究、生态环境保护研究等。

第三章技术要求

3.1【片区统筹论证编制要求】

3.1.1片区统筹适用条件

凡符合下述情形之一的城市更新单元，应当在“论证报告”中增加片区统筹论证内容。

（1）更新单元合并

为推进连片更新改造，有下列情形之一的，须将多个更新单元合并形成一个城市更新片区，并进行片区统筹论证。

⏹现状被24米及以上城市道路分割，须进行全面改造的整村；

⏹整体进行产业升级的“三低”工业园；

⏹上位规划确定的需要连片规划开发的更新片区。

（2）更新单元划分

为提高可实施性、降低城市更新工作的难度，有下列情形之一的，可对“专规”划定的更新单元划分，按照新划分的单元分步实施，并进行片区统筹论证。

⏹原“专规”划定的城市更新单元规模超过500亩的；

⏹现状连片建成区、没有明确界线、权属较复杂的。

3.1.2统筹论证原则

（1）总体均衡、利于实施

各城市更新单元捆绑实施的公益性用地占比，原则上不得低于片区总体公益性用地占比的平均值，如存在偏差的，须详细说明原因及可实施性。

（2）整体安排、优化配置

该项内容须结合片区用地规划意向，计算各城市更新单元开发建设总量上限，确定城市更新单元的规划人口规模和公益性用地总用地面积，明确片区统筹的公益性用地类别和用地规模需求，确保空间分布合理、避免重复建设。

（3）优先重点，保障公益

该项内容应当将重点统筹的公益性用地和满足安置区配套需求的各项公益性用地，捆绑首期实施的城市更新单元，给予落实。

应当优先保障区域性重点工程建设，确定系统性工程（如水系治理和建设的防洪排涝工程）用地边界或控制线，并结合相关政策、法规及专项规划的要求进行控制。

3.1.3片区更新定位与目标

对接国土空间规划和更新专规，分析片区区委条件和发展基础，明确片区发展定位和更新总体目标，确定片区功能。

3.1.4片区用地功能统筹

在片区更新总体目标和城镇发展定位指导下，合理布局各项发展功能，形成片区用地规划意向，确定城市更新单元的类型、建设总量、实施时序和人口容量等。

3.1.5城市基础设施统筹

在基础承载力论证基础上，提出各类市政、公用设施布局优化，明确各类设施捆绑更新单元的内容和要求。

3.1.6城市干道系统统筹

该项内容应当以第二章“2.7.4交通承载力论证报告”为基础，提出片区城市干道（城市次干道级别以上的市政道路和公路）系统改善建议和各类交通设施布局优化建议，明确城市干道的道路等级、道路红线宽度、道路横断面等内容。

3.1.7公益性用地统筹

（1）公益性用类别

公益性用地包括公共管理与公共服务设施用地（A）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）等公益性用地。

（2）重点管控公益性用地

下述用地是片区统筹中的重点管控公益性用地，除下述用地以外的各类公益性用地、设施须按照《中山市城市（国土空间）规划技术标准与准则》及相关政策、规范的要求进行统一配置和安排。

⏹公共管理与公共服务设施用地（A），主要包括：

高中、初中和小学用地；大型的文体设施用地（用地规模不少于10000平方米）；公园和广场用地（用地规模不少于6000平方米，形状规整）、文化设施用地（用地规模不少于4000平方米）；综合医院、专科医院、养老机构用地，其他独立占地的公共设施用地；

⏹道路交通设施用地（S），道路红线宽度24米及以上的城市道路，独立占地公交车站、首末站、社会停车场库等用地。

⏹公用设施用地（U），主要包括：

给水泵站、雨水泵站、污水泵站、110kV及以上变电站、燃气站、垃圾转运站、消防站等须独立占地的设施用地。

⏹绿地与广场用地（G），须进行生态修复的地区，包括规划为绿地用地和非建设用地。

⏹其他需要通过城市更新统筹的用地，主要包括：

历史文化资源较集中、风貌与格局完整，具有历史价值的老旧街区、传统风貌区、历史记忆场所等。

⏹政府确定需要统筹的其他公益性用地。

（3）控制规划人口规模上限

该项内容应综合考虑国土空间总体规划（或城市总体规划、土地利用总体规划）、城市更新专项规划与相关专项规划、“控规”及其他相关规划的要求，结合城市更新单元内各类公益性用地、设施的规模与布局要求，确定单元内规划人口规模的控制上限。

3.1.8分单元实施更新控制要求

（1）划分单元范围

符合“切分单元”条件的片区，应当以建筑权属界线作为基本构成单位，严格按照第二章“2.1【更新单元划定】”的要求划定城市更新单元。

（2）分单元实施时序

明确片区内各城市更新单元的实施时序，产业提升类、产城融合类和公益类城市更新单元，应首期实施。

（3）汇总与统一管控

该项内容应当汇总上述片区统筹的各项要求，形成重点更新片区统筹规划图，进行统一管控。

3.2【更新单元细分工作要求】

3.2.1单元细分类型

该项内容是“论证报告”对接专规的重要环节，须对专规中初步划定的全面改造范围、微改造范围、全面改造与微改造并举范围、现状保留范围进行细化与完善，具体如下。

（1）全面改造范围：

可细分为拆除重建区、“三地”区、生态修复区。

（2）微改造范围：

微改造（综合整治区）、微改造（局部加扩建）、历史文化保护区。

（3）全面改造与微改造并举范围：

综合整治建筑难以集中、须统筹兼顾全面改造与综合整治的地区，兼有全面改造范围与微改造范围的细分区域，其中区内微改造用地面积不得小于项目总面积的40%。

（4）现状保留范围：

可细分为现状保留区、现状道路区和其余地区等。

3.2.2单元细分划定

（1）拆除重建区

拆除重建区主要指符合“三旧”改造标图建库要求，通过拆除原有建筑物，并按照规划用途重新建设的区域。

拆除重建区的划定要求具体如下：

⏹拆除重建区是更新意愿满足政策要求、更新需求迫切的现状建成区；

⏹与规划道路的线型或宽度不一致的，红线宽度24米以上现状道路，规划道路红线范围的现状建成区必须纳入拆除重建区；

⏹受防洪排涝工程影响，须对沿岸现状建建设进行清理的区域，必须纳入拆除重建区；

⏹拆除重建区的划定不得切割建筑物，土地权属内所有建筑物须整体纳入；

⏹单元内城市重要道路沿线、公路两旁的私人住宅、商铺应纳入拆除重建区。

⏹考虑项目范围的完整性，单元内确有部分需拆除建筑物无法实现连片改造的，需明确由更新主体拆除后将用地无偿移交政府。

具有下列情况之一的，不得划入拆除重建区：

⏹市年度土地整备计划确定的区域；

⏹必须纳入微改造和现状保留范围的区域，含历史文化保护区、现状道路红线宽度24米以上的城市市政道路、及其他不进行拓宽的现状道路；

⏹《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的“区域交通设施用地（H2）”、“区域公用设施用地（H3）”、“特殊用地（H4）”、“采矿用地（H5）”和“其他建设用地（H9）”，各类站点周边计划征收的用地，未建设用地、独立的广场用地和停车场用地；

⏹土地使用权期限届满的用地；

⏹被清理出城市更新单元计划未满三年的用地。

（2）“三地”区

“三地”区主要指按照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》及省相关文件要求进行划定的，面积零散、难以单独出具规划设计条件的边角地、夹心地和插花地。

“三地”区的划定要求具体如下：

⏹纳入“三地”区的未建设用地必须符合“三地”标准（具体请参照《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）的规定），应采用图表结合的方式分析“三地”区中各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点对其能否单独出具规划设计条件进行论证说明。

⏹现状已有建设但不符合“三旧”改造标图建库要求，须与全面改造范围一并拆除使用、实现连片改造的土地，优先考虑纳入“三地”区。

（3）生态修复区

生态修复区主要指通过整治、拆旧、清退、复绿、复垦等手段恢复生态景观或农林畜牧、公园等用途的区域。

生态修复区的划定要求具体如下：

⏹位于生态控制线内实施拆除的现状建成区，应纳入生态修复区；

⏹位于规划高速公路及其两侧防护绿地内，实施拆除的现状建成区，应纳入生态修复区；

⏹拆除后用作城市绿地（G）、生态景观、农林畜牧等用途的区域，应纳入生态修复区。

（4）微改造区

微改造区主要指在不改变建筑主体结构的前提下，通过改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进