最新北京市住房保障制度建设现状及存在的问题研究.docx
《最新北京市住房保障制度建设现状及存在的问题研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新北京市住房保障制度建设现状及存在的问题研究.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
最新北京市住房保障制度建设现状及存在的问题研究
北京市住房保障制度建立现状及存在的问题研究
〔一〕北京市住房保障制度开展情况
在市委、市人大的指导下，市政府高度重视住房保障事业，紧紧围绕“住有所居〞目的，全面贯彻落实国务院24号文件精神，按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场〞的总体思路，探究完善住房保障政策体系，积极创新工作体制机制，初步构建了多层次、多渠道、多方式的住房保障制度体系，住房保障事业实现了跨越式开展，为改善民生、促进房地产市场平稳安康开展发挥了重要作用，也为我市的根本住房保障立法奠定了坚实的根底。
1、住房保障制度体系根本建立，为住房保立法奠定坚实根底
近年来，我市积极探究，不断创新，进一步完善管理体制和工作机制，逐步构建起符合本市实际的“多层次、多渠道、多方式〞的住房保障制度体系，为住房保障事业标准有序推进提供了制度根据。
〔1〕进一步健全廉租住房制度，低收入家庭实现“应保尽保〞
一是完善廉租住房管理政策，重新明确了廉租住房保障家庭收入、住房、资产准入标准并实行动态管理，建立了租赁补贴标准的动态调整机制，进步了廉租家庭的租房才能。
二是逐步扩大廉租住房保障范围，2021年1月和2021年8月分别将廉租住房准入标准从人均月收入580元调整至697元、960元。
三是加大廉租住房实物配租力度，扩大实物配租范围，并实现“暗补〞变“明补〞，按照廉租住房本钱并结合市场租金程度确定廉租住房租金标准，根据廉租家庭收入程度计发租房补贴。
〔2〕改良和标准经济适用住房制度，严格经济适用住房管理
一是将经济适用住房供给对象调整明确为低收入住房困难家庭，在资格审核中严格执行住房、收入、资产标准，加强准入管理。
二是合理确定建立标准，严格控制户型面积在60平方米左右。
三是明确了再上市交易年限，并采取进步补交土地收益比例、政府优先回购等政策措施，根本抑制了投机行为。
通过采取一系列管理措施，本市经济适用住房制度更加健全，管理更加标准，使经济适用住房政策真正落实到低收入住房困难家庭。
〔3〕推出限价商品住房制度，充分发挥保障和调控双重功能
针对本市商品房价格上涨较快、与中低收入家庭住房消费才能有很大差距的实际情况，本市于2021年3月率先施行限价商品房政策，“限房价、限面积〞，面向城市中等收入住房困难家庭提供中低价位、中小套型住房，通过大力开展限价商品房，优化了住房供给构造，对于有效满足本地中低端住房需求、平抑房价发挥了重要作用。
〔4〕率先建立公共租赁住房制度，解决夹心层家庭住房困难
2021年8月，本市出台了?
北京市公共租赁住房管理方法〔试行〕?
，明确了供给对象、房源筹集方式、审核配租和后期管理，创新土地供给方式，在全国率先建立了公共租赁房制度，有利于实现与廉租住房、经济适用住房、限价商品住房的合理衔接，有效满足中低收入家庭等群体住房需求，推动住房保障方式从“以售为主〞向“租售并举〞转变，促进住房供给构造的调整和合理梯度消费形式的形成。
2、住房保障施行体系不断完善，住房保障科学管理程度进一步进步
“十一五〞期间，围绕保障性住房“建立、审核、分配、管理〞四个重要环节，创新管理形式，完善工作机制，确保各项住房保障制度措施落到实处。
〔1〕建立管理方面
一是规划布局上，按照“大分散、小集中〞的布局原那么，采取集中建立和配套建立相结合的建立形式，确保60%以上的保障性住房工程布局在轨道交通沿线和站点周边区域，方便群众工作和生活。
二是推进机制上，相关部门建立工程绿色审批通道，缩短审批时限；定期召开工作例会，加强工程调度，加快保障性住房建立速度，推进工程早落地、早开工。
三是政策支持上，在土地供给、规划选址、资金筹集、手续办理方面，实行“四个优先〞。
“十一五〞期间本市实现保障性住房土地供给3603公顷，完成规划目的的1.8倍；通过财政资金、土地出让金净收益、公积金增值净收益等方式累计筹集住房保障资金亿元，同时，通过让渡土地出让金间接投入约400亿元；加大公积金贷款支持力度，方案发放公积金贷款210亿元支持保障性住房建立。
四是建立管理上，在规划设计、工程建立管理、建材使用、工程质量监管、市政配套设施建立环节，严把“五道关〞，努力把保障性住房建立成为群众满意的优质工程和精品工程。
“十一五〞期间保障性住房用地供给情况
单位：
公顷
年份
保障性住房类型
方案供给量
实际供给量
2006年
经济适用房类及廉租住房用地
300
532
限价商品住房
小计
300
532
2007年
经济适用房类及廉租住房用地
220
451
限价商品住房
180
226
小计
400
677
2021年
经济适用住类及廉租住房用地
170
180
限价商品住房
300
220
小计
470
400
2021年
经济适用房类及廉租住房用地
200
209
限价商品住房及公共租赁住房用地
400
453
小计
600
662
2021年
廉租住房及公共租赁住房用地
50
65
经济适用住房类用地
200
164
限价商品住房及定向安置住房用地
1000
1103
小计
1250
1332
总计
3020
3603
注：
方案供给量系国土局每年向社会公布的土地年度供给方案数据。
〔2〕资格审核方面
一是建立了“三级审核、两级公示〞的审核管理制度。
将原来市里一个窗口受理申请调整为全市314个街道〔乡镇〕全部开设窗口，充分发挥街道、社区基层组织优势，进步工作效率和审核质量。
二是建立了定期核查工作机制。
市、区住保部门会同纪检、监察部门，对保障性住房轮候家庭开展定期核查，复核备案家庭的收入、资产和住房情况，严格准入制度。
三是建立了全市统一的保障性住房审核信息管理系统，初步实现了与房屋交易、权属、住房公积金、民政、公安车管、社保、地税等系统数据的信息比对，进步审核准确性，共查处虚报瞒报家庭户。
四是
〔3〕房源分配方面
采取轮候和按条件优先排序相结合的方式，实行政策、程序、房源、配租配售对象、摇号过程、摇号结果“六公开〞。
摇号过程主动邀请人大代表、政协委员和新闻媒体进展监视，摇号结果由公证部门进展公证，通过政府网站、新闻媒体对社会公示。
“十一五〞期间累计组织公开摇号配租配售75批次。
〔4〕后期管理方面
一是加强年度资格复核，对于不再符合条件的廉租住房家庭，停发租金补贴或腾退住房，强化租后监管。
二是加强保障性住房入住后检查，定期核查居住和使用情况，对于出租、出借、闲置等违法违规行为依法严肃查处。
三是创新物业效劳形式，试行业主入住前成立业主大会，组织开展物业承接查验试点，推行第三方评估制度，进步物业效劳程度。
3、加快施行保障性安居工程，多种渠道解决中低收入家庭住房困难
在大力建立和供给保障性住房的同时，结合首都功能核心区保护性改造、棚户区改造和农村住宅抗震节能改造等多种渠道建立筹集定向安置住房，加快解决和改善中低收入家庭住房困难。
〔1〕统筹推进首都功能核心区保护性改造工作
近年来，本市通过“微循环、渐进式〞方式组织施行旧城区房屋解危排险和保护性修缮工程，坚持改善民生与保护风貌相结合原那么，2006-2021年共计修缮房屋面积约114万平方米，改善了5.33万余户居民住房条件。
2021年市政府提出进一步加大首都功能核心区居民对接安置力度，通过异地安置方式，全面改善旧城居民住房条件。
2021年方案开工建立对接定向安置住房建筑总规模约500万平方米。
〔2〕全面施行城市和国有工矿棚户区改造工作
按照市委、市政府统一部署，2021年本市确定了利用三年时间〔2021-2021年〕完成三区三片棚户区〔门头沟采空区、通州老城区和丰台南苑镇〕改造任务的目的，方案搬迁安置居民5.06万户，建立收买定向安置房源354.2万平方米。
目前已落实安置房源266.8万平方米，动迁居民1.2万户。
按照2021年底全国棚户区改造工作会议精神，2021年本市进一步扩大棚户区改造范围，将符合条件的5片国有工矿棚户区统一纳入改造方案，涉及居民2.2万户，力争再利用三年时间根本改造完毕。
〔3〕施行“城镇无危房〞工程和农房抗震节能改造工程
“十一五〞期间，通过施行“城镇无危房〞工程，共计修缮危房5100户；通过组织施行抗震节能农宅的新建和改造工程，共计新建和改造房屋万户。
4、创新组织管理体制机制，确保住房保障工作顺利推进
〔1〕构建了市区街三级组织管理体系
2007年，市政府成立了住房保障工作指导小组，小组成员由市建立、发改、规划、土地、财政、民政等20多个部门组成，负责全市住房保障工作的指导和统筹协调工作。
从2021年开场，郭金龙市长亲自担任了指导小组组长。
2007年，专门成立了北京市住房保障办公室，负责全市住房保障工作的协调推进工作；2021年又成立了北京市公共租赁住房开展中心，负责全市公共租赁住房的详细组织施行工作。
各区县政府、街道〔乡镇〕也都成立了相应的住房保障管理机构。
〔2〕建立了有效的工作推进机制
一是建立了“以区为主、全市统筹〞的管理体制。
区县政府全面负责保障性住房的建立方案、工程建立、资格审核、分配和管理等各项工作，市级相关部门负责全市住房保障政策制定、规划编制、组织协调、监视考核等工作，市区联动，共同推进。
二是建立了住房保障工作联席会议制度，各部门亲密配合，加强协作，形成工作合力。
三是借鉴奥运工程建立管理经历，全面建立住房保障“阳光工程〞，在政策制定、土地供给、工程建立等十个方面施行全过程公开，充分保证人民群众的知情权、参与权、监视权。
〔3〕建立了廉政风险防范和督查考核机制
一是确立住房保障工作目的责任制，市政府与各区县政府和有关部门签订目的责任书。
二是完善对区县政府、相关部门的督查考核机制，将住房保障建立任务落实情况纳入考核指标体系，加强监视考核。
三是加强廉政风险防范管理，确保住房保障管理工作的廉洁公正、标准透明。
通过几年来各级政府部门的共同努力，“十一五〞期间本市住房保障事业获得了跨越式开展，工作成效显著。
但目前本市住房保障事业正处于调整转型的关键时期，工作中还存在一些亟待需要解决的问题：
保障性住房供给构造和规划布局需要进一步优化；住房保障法制建立需要进一步完善；后期管理工作亟需进一步标准；住房保障管理体制机制还需进一步健全；根底工作有待进一步加强等。
〔二〕北京市住房保障制度主要问题
近年来，我市住房保障工作获得了突出成效，但与各级指导的要求和人民群众的期望还有一定差距。
住房保障工作一直以来是世界各国面临的难题，国内外其他城市在住房保障开展中遇到不同的问题和困难。
由于我市住房需求的复杂性，这些问题更加突出，需要加大力度，着力解决：
1、住房保障法制建立工作需进一步加强
目前已出台的住房保障政策多属于标准性文件，法律位阶不高，深圳等地方已经出台了住房保障地方性法规。
需在总结理论经历根底上适时出台地方层面的法规，为推动住房保障工作提供法制保障。
2、住房保障概念泛化，内涵不清，体系模糊
一是保障性住房概念泛化，内涵不清。
从当前的实务工作来看，住房保障包括的范围很广，但详细内容各方看法不一，尚无定论。
保障性住房一般包括廉租房、经适房、限价房和公租房“四房〞体系，而定向安置住房在局部场合也纳入保障性住房的体系，如我市的“十二五〞规划中提出要建立各类保障性住房100万套，其中定向安置住房到达50万套。
对于限价房、定向安置房是否纳入保障性住房范围，目前各方争议较大，按照国家和我市关于廉租房、公租房、经适房和限价房的有关规定，保障性住房的准入对象有住房、收入和资产方面的准入门槛，而定向安置住房并无准入标准，局部定向安置住房用于拆迁实物补偿，虽然对推动我市的拆迁工作意义重大，但并不符合住房保障的内涵。
保障性住房终究是两房、四房还是五房，目前尚无定论。
同时，还有一个保障性安居工程，范围更为广泛，除上述五房建立外，还包括首都功能核心区保护性改造、城市和国有工矿棚户区改造、城镇危房脱危和农房抗震节能改造等工作。
二是住房供给系模糊。
我市住房供给的总体思路是“低端有保障、中端有支持、高端有市场〞，三端划分针对的对象不清，终究是对人还是对房，假如是对房，显然住房市场不能只有高端，应该是多层次的住房市场体系，保障房也不能定位为低端的住房，保障房在面积上有严格限制，但同样要求功能和配套方面到达一定的标准；假如对象是人，将人分三六九等并把保障对象定义为低端人群，不仅有歧视中低收入家庭的嫌疑，而且在范围上也不准确，限价房和公租房的对象包含了中低收入家庭和局部中等收入家庭，是可以纳入中端的范围，尤其公租房，作为一种保障性住房没有争议，但是其很重要的保障对象是刚毕业的年轻大学生，这局部人目前收入程度暂时难以承当当前的商品住房价格，但他们并非低端人群，其中局部人群将是将来的精英阶层，是供给体系中的“高端〞。
3、住房保障机制体制中存在的问题
〔1〕住房保障退出机制和管理制度亟待完善。
一是保障性住房封闭运行制度尚未建立。
目前我市对经济适用房和限价房的再上市收益分成进展了规定，但由于我市商品房价格较高，经适房和限价房价格相比普通商品房的价格优惠程度较高，产权人即使补交土地收益等价款，仍然有较大的获利空间。
从而导致，一方面，局部家庭通过申购保障性住房来投资获利，住房保障需求宏大，另一方面，有限的住房保障资源不断的流向商品住房市场。
保障性住房封闭运行、政府回购的退出方式亟待推进。
二是限保障性住房退出管理的监视核查制度缺失。
特别是对于居住保障房的居民，缺乏后期监视管理，不能及时理解是否具有继续居住保障房的条件，以及是否违规出租、出借保障房。
将来公共租赁房退出将面临更为严峻的监管难题，一旦产权单位需要解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金不能执行，没有更多的手段保证执行。
三是缺乏必要的惩罚机制。
对于收入已经超过廉租房标准仍然享受实物配租的家庭，不执行廉租住房管理方法，不腾退或不按市场价交租金的，在制度上没有法律和经济等惩罚手段的规定。
〔2〕住房保障跨区县建立安置的协调有待加强。
我市核心区需要到城市近郊区和新城建立保障住房，安置本区的低收入住房困难家庭；迁入地提供土地资源，迁入的是低收入居民，由此造成近郊区土地收益减少，市政根底设施、教育、医疗、环卫、邮政、治安等方面区政府负担增加，没有带来更大的经济效益，反而争夺当地的就业资源，输入地积极性不高。
同时我市核心区迁出的家庭仍然由原所在地进展管理，保障户住房、人口和户口别离，一方面迁出地鞭长莫及，难以管理，另一方面也给迁入地的管理带来诸多不便。
目前，对于跨区县安置的协调力度不够，导致跨区县安置住房保障的困难和而难题突出。
〔3〕保障性住房定价机制僵化。
一是在经济适用住房工程定价方式上，我市目前采用本钱加利润的定价方式。
由于受征地拆迁补偿等土地一级开发本钱的制约，我市目前可建立经济适用住房的政府储藏用地极少，而且存在同一区域不同工程土地本钱差异造成销售价格相差较大等问题。
二是限价房事先确定价格，由于在土地出让环节采取市场化方式，企业拿地本钱较高，缺乏价风格整机制，由企业全部承当本钱上涨风险。
〔4〕保障标准的无缝衔接仍存空隙。
在各种保障方式之间，在廉租房与经济适用房之间、经济适用房与限价房之间，还有夹心层，还没有做到全覆盖。
如一套面积60平方米、单价3500元/平方米的经济适用房，按首付两成，贷款期限20年，利率八五折优惠计算，每年需支付的房贷为万元，那么银行要求贷款人家庭年收入在3万元以上，家庭年收入低于3万元高于廉租房标准的家庭处于“夹心层〞。
〔5〕租售并举仍任重道远。
2007-2021年末，在我市住房保障供给中，经济适用房在全部“四房〞供给总量中的比重最高，达％，其次是限价房，比重为％，两者合计高达为88.74%，成为北京最主要的住房保障方式。
相比拟而言，廉租住房的比重仅为11.26%，公共租赁房目前尚未形成本质性供给。
当前我住房保障体系的构造特征仍然是“以售为主〞，建立租售并举的供给体系仍任重道远。
4、开发建立中存在的问题
〔1〕企业开发建立积极性不高。
企业对保障性住房建立，尤其是集中建立的保障性住房积极性不高，一些集中建立的限价房土地也出现流标；在配建的保障性住房方面，开发企业为了弥补保障性住房这一块，在商品房这一块走高端化，这一方面变相推高房价，另一方面，在后期的使用过程中，由于彼此的财富和社会地位差异较大，保障性住房的住户与商品住房的住户之间的交融问题比拟突出，怎么在一起共处，这是以后不得不面临的社会问题。
企业积极性的问题，归根结底是利益的问题。
一是保障性住房建立缺乏相应的的鼓励机制，企业开发保障性住房，不仅缺乏奖励，反而因为配建的保障性住房影响商品房工程品质。
〔2〕建立工程规划布局和配套设施建立还需统筹考虑。
保障住房建立、分配需要与财政及公共资源转移支付制度结合起来；土地储藏工作难度加大，需进一步加大土地储藏和一级开发力度，满足三房建立总量与布局的需要；保障性住房和限价房工程市政配套设施建立相对滞后，居住环境有待改善。
〔3〕配套市政根底设施建立情况不理想。
集中建立保障性住房工程红线外配套市政根底设施应由市区两级政府、市政专业公司按比例共同出资建立。
但实际执行情况并不理想，一是建立资金不到位，大局部专业公司未按文件执行，主要投资由开发企业或区政府垫资建立。
二是专业管线源头建立短期内无法实现。
市规划部门根据我市中长期规划目的确定工程红线外市政规划路由，但由于局部规划的污水处理厂、自来水厂及变电站尚未建成，几年内都无法运营使用，直接影响了工程的开工交付使用。
三是红线外配套市政根底设施建立涉及沿线拆迁安置、管线改移、树木伐移、占地掘路、交通输导、防止扰民等多项工作，工作量大、配套资金量大，涉及部门多，程序复杂，手续繁多，存在推诿扯皮现象，严重影响了工程进度。
现行体制是开发企业根据用量向专业公司报装，投资、组织建立，建立投资原那么需要有新的打破。
〔4〕建立形式单一。
目前北京市保障性住房主要由区县组织，招标委托开发企业建立，建立形式比拟单一，需要进一步探究与创新。
〔5〕已开工工程前期手续不完善。
按照市委市政府年度工作部署，我市保障性住房根本为当年供地当年开工建立，由于受开发工程前期手续办理周期制约，我市大局部已经开工的保障性住房工程手续不完善，市有关部门对工程建立及后期监管存在难度。
5、审核配售工作存在的问题。
〔1〕审核手段少。
目前资格审核的内容包括四个方面，身份〔包括家庭状况〕、收入、住房、资产。
身份和收入情况以申请者自己提供相关证明为主，住房和资产情况以主动申报为主，同时通过房屋、车辆登记管理部门和银行系统复核。
但由于目前我国没有建立社会征信体系，一些资料需要通过银行、民政、公安、工商、房产交易等多个相关部门进展搜集，由于各个部门信息资料不能共享，且缺乏部门联动合作机制，审核信息难以及时搜集和查证，使得住房保障审核存在较大疏漏。
〔2〕审核制度和规定调整滞后。
随着保障方式的多样化和住房保障申请家庭数量的增加，审核工作中不断出现新问题，如将原有住房出售后申请保障住房、出国人员回国申请保障住房等，原有制度没有涵盖，审核中难以认定。
〔3〕审核标准与相关部门的规定不一致。
如民政部门对低收入家庭认定只审核此前3个月收入，与廉租方法规定此前1年收入规定不一致；民政部门出具的低收入家庭证明只有当月收入情况，资产情况也不明确；民政部门低收入家庭“家庭成员〞与理论中廉租房“申请家庭成员〞口径不一致，无法完全衔接。
〔4〕配售进度较慢。
局部保障性住房的配售进度落后于协议约定时间，局部房源在开工备案后仍未完成配售对接，企业资金占用量大。
6、根底工作薄弱
〔1〕机构设置与人员装备还不适应实际工作的需要。
目前仍有3个区住房保障机构设置尚未完全到位。
有些区县、街道、乡镇住房保障工作人员紧缺，根本依靠临时借调的人员承当资格审核、房源分配等根底性工作。
由于人员不固定，业务程度受到影响，出现了政策解释不清、态度不好等问题，使一些家庭越级信访，影响了住房保障工作的推进。
现有基层工作人员状况难以适应长期化、政策性强的住房保障工作需要。
〔2〕保障底数不清。
中低收入家庭的住房需求底数尚未准确摸清，已开展的低收入家庭住房情况调查，由于涉及面广，任务量大，数据采集方式主要以抽样或自行填报方式为主，数据的可靠性还需进一步核实，低收入家庭的住房档案需要加快建立。
〔3〕信息化程度尚需进步。
全市住房保障管理工作信息平台尚未完全建立，全市住房保障管理工作信息平台尚需不断完善，信息化管理程度仍需进一步提升。
部门联动需要进一步加强，资格审核系统需要与银行、税务、社保、车辆管理等政府部门实现数据共享。
升级会员 