肇庆市高要区江滨新城控制性详细规划修改论证报告.docx
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肇庆市高要区江滨新城控制性详细规划修改论证报告
肇庆市高要区江滨新城控制性详细规划（JB-A2、JB-B10、JB-B13、JB-B15、JB-C1~JB-C5地块）修改
论证报告
湖南城市学院规划建筑设计与研究（广州）
二零一六年五月
1.概述
1.1规划背景
随着粤西地区的飞速发展，肇庆市高要区已纳入珠江三角洲区域范围，成为“广佛肇一体化”中重要的一部分。
高要区历年来主要经济指标增长快速，大部分经济指标增幅超过全省和肇庆市平均水平，部分位居全省和肇庆市前列。
高要区江滨新城位于高要区中南部，新兴江中下游东岸，已于2014年由湖南城市学院规划建筑设计研究院广州分院编制了《高要市江滨新城控制性详细规划》（以下简称“控规”），先后通过专家评审以及城市规划委员会的审议，于2014年8月9日经原高要市政府批准实施。
在规划实施以来，有效地指导了江滨新城片区的开发建设。
由于城市发展需要，经区政府同意，拟在江滨新城控规莲金大道北侧JB-C5-6地块内（即现高要区生态气象探测基地西侧）建设一所三级甲等医院。
由于该项目与已批准的控规不符，按照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，需对控规进行局部修改，修改涉及控规中的JB-B10-5、JB-C5-2、JB-C5-6三个地块。
因江滨新城城区发展需要，经江滨新城征地拆迁办公室与莲塘镇上察村协商，在江滨新城中部城市主干路以北的上察村石仁坑选一块用地作为公墓用地，面积不小于30亩。
由于该项目与已批准的控规不符，按照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，需对控规进行局部修改，修改涉及控规中的JB-A2-3、JB-A2-6、JB-A2-7三个地块，以及新增JB-A2-8地块。
此次控规调整规划范围总面积约214公顷。
鉴于调整内容涉及到对现行控规的修改，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条、《广东省城市控制性详细规划管理条例》第二十一条以及《广东省城乡规划条例》第二十五条的相关规定，对现行控规修改须编制修改必要性论证报告，经市政府同意后，方可编制修改方案；修改后的控制性详细规划按程序报送规划委员会和市政府审批通过后，建设单位再行申请办理相关规划许可手续。
受肇庆市城乡规划局高要分局的委托，由湖南城市学院规划建筑设计研究院广州分院对此次控规修改必要性编制论证报告进行论证。
论证报告主要从现行控规实施情况、控规修改原因等方面进行分析和论证，并提出相应的修改建议，为下一步的控制性详细规划修改提供参考。
1.2地理位置
肇庆市高要区位于广东省西部，西江中下游，东经112°11’～112°50’，北纬22°47’～23°26’之间，西距梧州140公里，东距广州111公里。
东邻三水市，南与高明、新兴市接壤，西连云浮、德庆，北接广宁、四会市。
肇庆市在广东省的区位高要城区在肇庆市的位置
江滨新城位于高要区中南部新兴江中下游东岸，北连高要区旧城区，南靠广肇高速公路，西临新兴江。
新城区原属莲塘镇管辖，距高要区（南岸镇）8公里，距肇庆市区10公里，距离佛山67.5公里，距广州90公里，距离深圳200公里，距离香港215公里。
规划区内莲江公路直达高要区旧城区，并与广肇高速公路、国道324线相邻。
江滨新城在高要城区的位置
1.3调整范围
调整范围位于江滨新城中部，由莲金大道、高要大道东侧城市主干道、莲金大道北侧城市主干道、江东大道和高要大道西侧的城市支路所围成，面积约为214公顷。
项目在江滨新城的位置
需要调整的医院用地位于江滨新城控规高要大道西侧的JB-B10-5地块内，拟将其调整至莲金大道北侧的JB-C5-6地块。
调整涉及的地块为控规中的JB-B10-5、JB-C5-2、JB-C5-6三个地块。
新增一块用来建设公墓的其他服务设施用地JB-A2-8地块，还涉及到地块JB-A2-3、JB-A2-6、JB-A2-7三个地块的调整。
JB-B10-5地块：
用地性质为医疗卫生用地，用地面积约为52935㎡；
JB-C5-2地块：
用地性质为公园绿地，用地面积约为18932㎡；
JB-C5-6地块：
用地性质为二类居住用地，用地面积约为：
222860㎡；
JB-A2-3地块：
用地性质为防护绿地，用地面积为519338㎡；
JB-A2-6地块：
用地性质为商业用地，用地面积为50967㎡；
JB-A2-7地块：
用地性质为水域，用地面积约13472㎡；
JB-A2-8地块：
用地性质为其他服务设施用地，用地面积约为：
27927㎡。
项目涉及地块在江滨新城的位置示意图
2.相关规划及原有规划设计条件
2.1《高要市城市总体规划（2012-2020）》
2.1.1市域城镇空间结构规划
高要市形成了“一主二副双中心，产业生态五轴带”的空间结构。
1）一心：
高要市中心城区，肇庆市“一江两岸、百万城市”的重要组成部分。
2）二副中心：
金利镇市域副中心，禄步镇市域副中心。
3）五轴带：
滨江生态廊带，广肇高速产业核心发展带，白土-回龙-蛟塘城镇发展轴，白诸-新桥-活道城镇发展轴，北部山区经济发展轴。
江滨新城作为高要市核心服务区的一部分，将成为高要市域的新兴产业培育与发展地区，是未来高要市形成区域竞争力的重点增长极和服务核心。
市域城镇空间结构规划图
2.1.2总规规划定位
高要市中心城区定位：
肇庆市中心城区拓展板块的重要组成部分，是高要市域政治、经济、文化中心，以先进制造业和现代服务业为主导，商贸物流发达，具有岭南特色的山水田园城市。
江滨新城：
以文化体育、商贸服务、居住功能为主，发展成与旧城片区互补的城市副中心和综合性城市新区。
2.1.3土地利用规划
JB-B10-5地块：
用地性质为二类居住用地；JB-C5-2地块：
用地性质为防护绿地；JB-C5-6地块：
用地性质为中小学校用地；JB-A2-3地块：
用地性质为防护绿地；JB-A2-6地块：
用地性质为商业用地；JB-A2-7地块：
用地性质为水域；JB-A2-8地块在原控规中属于防护绿地。
土地利用规划图
2.1.4公共服务设施规划
（1）医疗卫生设施
建立“市级—片区级—社区级”三个层次的医疗卫生设施体系。
规划新建三级医院二所。
位于江滨新城南部，莲金大道南侧的全市综合性医院，占地约4.19公顷。
区级医院以二级医院为建设标准，在江滨新城新建一所二级医院。
社区级医疗机构以居住小区的医疗服务点为主体，采取社区级卫生服务站形式，一般结合社区中心按规划配置卫生院和门诊部，覆盖城区范围。
2.2《高要市江滨新城控制性详细规划》
2.2.1规划结构
规划结构:
一带，两轴，两中心，四组团。
功能结构规划图
一带：
沿新兴江发展商业文化带——与新兴江绿地相呼应，丰富规划区的功能结构，营造新城区的现代化气息。
两轴：
沿高要大道形成南北商业居住发展主轴、沿东西向主干道形成东西发展次轴。
两中心：
即西部综合服务中心和东部公共服务次中心。
四组团：
西部滨江商业文化组团、北部居住科教组团、中部商务休闲组团和东部居住组团。
2.2.2规划定位
高要市城市副中心，以文化体育、商贸服务、居住功能为主的生态宜居的江滨新城。
2.2.3土地利用规划
在控规土地利用规划中，JB-B10-5地块属于医疗卫生用地；JB-C5-2地块属于公园绿地；JB-C5-6地块属于二类居住用地，JB-A2-3地块在原控规中属于防护绿地，JB-A2-6地块在原控规中属于商业用地，JB-A2-7地块在原控规中属于水域。
土地利用规划图
2.2.4控规管理单元图则
JB-B10-5地块：
JB-B10管理单元图则
主要控制指标：
地块编码
用地性质
用地面积
容积率
建筑密度
建筑限高
绿地率
JB-B10-5
医疗卫生用地
52935
1.5
30%
40m
40%
JB-C5-2、JB-C5-6地块：
JB-C5-2和JB-C5-6管理单元图则
主要控制指标：
地块编码
用地性质
用地面积
容积率
建筑密度
建筑限高
绿地率
JB-C5-2
公园绿地
18932
——
——
——
70%
JB-C5-6
二类居住用地
216478
3
30%
80m
35%
JB-A2-3、JB-A2-6和JB-A2-7地块：
主要控制指标：
地块编码
用地性质
用地面积
容积率
建筑密度
建筑限高
绿地率
JB-A2-3
防护绿地
531666㎡
——
——
——
90%
JB-A2-6
商业用地
60754㎡
2.5
30
40
20%
JB-A2-7
水域
19284㎡
——
——
——
——
3.控规实施情况
由于现行控规实施时间较短，控规中的规划理念、功能定位、用地布局、道路系统、公共服务设施等尚未得到很好的体现，因此，本章节仅从用地布局、道路交通两个方面对规划的实施情况进行总结。
3.1用地布局
3.1.1居住用地
现状居住用地面积为111.21公顷，占建设用地面积的42.90%。
其中一类居住用地面积81.92公顷，包括碧桂园山湖城、珀丽湾和祈福海岸别墅区；三类居住用地面积29.29公顷，包括上察村和察步村两个村落。
与原控规用地建设要求基本相符。
3.1.2公共管理与公共服务设施用地
医疗卫生用地，用地面积为7.25公顷，拟在江滨新城控规莲金大道北侧JB-C5-6地块内（即现高要市生态气象探测基地西侧）建设一所三级甲等医院。
与原控规不符。
3.1.3道路与交通设施用地
道路用地面积8.01公顷，占城市建设用地面积的3.09%，主要包括高要大道、广肇高速公路以及其他一些支路。
与原控规用地建设要求基本相符。
项目范围土地利用现状图
3.2道路交通
规划实施两年以来，区内的道路网建设取得一定的成效，部分道路正在筹备建设当中，基本与控规要求相符。
3.3实施情况小结
经过近三年的规划实施，江滨新城的用地建设严格遵循控规的规划指引。
片区的建设以商贸服务和居住功能为主，房地产开发建设有一定增量，相应的居住区级配套设施以及市政道路网建设也有一定的成效。
由于缺乏大型公共服务设施（片区商业中心、文化中心、公园等）的带动，片区发展受到掣肘，医疗设施分布难以辐射到区域全部范围，居民就医较不方便。
4.规划修改的原因和依据
4.1规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
2、《城市规划编制办法》（2006）
3、《广东省城市控制性详细规划管理条例》（2005）
4、《广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）》
5、《广东省城乡规划条例》（2013）
6、《肇庆市城乡规划管理技术规定》
7、《肇庆市城市总体规划（2010～2020）》
8、《高要市城市总体规划（2012～2020）》
9、《高要市江滨新城控制性详细规划》
4.2调整原因
由于城市发展需要，在江滨新城控规莲金大道北侧JB-C5-6地块内（即现高要市生态气象探测基地西侧）建设一所三级甲等医院。
因江滨新城城区发展需要，经江滨新城征地拆迁办公室与莲塘镇上察村协商，在江滨新城中部城市主干路以北的上察村石仁坑选一块用地作为公墓用地，面积不小于30亩。
根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》第二十一条，有下列情形之一，需要对控制性详细规划作出调整的，由原组织编制控制性详细规划的城市规划行政主管部门或镇人民政府提出建议，并经县（市）城市规划委员会审议通过报原批准的人民政府同意后，按照本条例第二章、第三章规定的编制、审批程序进行：
（一）城市总体规划或者分区规划发生重大变更，对控制性详细规划控制区域的功能与布局产生重大影响的；
（二）设立重大建设项目，对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响的；
（三）在实施城市建设中发现控制性详细规划有明显缺陷的；
（四）对控制性详细规划确定的建设用地性质、建设用地使用强度和公共配套设施的规划要求进行调整的。
以及《广东省城乡规划条例》第二十五条的相关规定：
第二十五条经批准的城乡规划不得随意修改。
依法需要修改城乡规划的，组织编制机关应当向原审批机关提出申请，获得批准后，依照规划编制和审批的程序执行。
仅涉及单条支路走向、宽度或者单个地块建筑高度、建筑密度等内容的控制性详细规划修改，由组织编制机关提出调整方案，采取论证会、听证会或者其他方式征求专家、利害关系人的意见，经原审批机关同意后公布实施。
根据以上所述，须对现行控规进行局部调整，并对现行控规修改编制修改必要性论证报告，经市政府同意后，方可编制修改方案；修改后的控制性详细规划按程序报送规划委员会和市政府审批通过后，建设单位再行申请办理相关规划许可手续。
通过具体项目的带动，加快片区的建设发展，强调更大的操作性和可行性，加快片区的城市化进程。
4.3调整原则
（1）区域协调发展原则：
规划力求从高要市、江滨新城的规划控制角度，充分考虑该片区内用地、功能、交通等与高要市及江滨新城的发展相协调，以保证此次调整的科学性和合理性。
（2）可持续发展原则：
基于片区内的自然条件及与周边的关系，调整坚持可持续发展的理念，争取做到近期与远期的良好结合并带动周边地块的协同发展。
（3）整体效益优先原则：
满足生态环境保护与公共服务设施配套基础上，体现城市土地集约发展的要求，同时注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，达到整体效益最优原则。
4.4调整的意义
在与其他选址问题有着大量相关之处的同时，医院选址问题有其特殊性――实现医疗卫生资源分配效率和资源在人口中公平分配的最大化，是医院选址有别于一般公共/私人设施追求利润最大化选址目标的最根本特征。
此次调整医院选址，具有以下意义：
1）公平性（Equity），能使医院的医疗卫生资源能够最大范围地辐射所覆盖地区，并为范围内所有人提供服务。
2）充足性（Sufficiency），能医疗卫生资源尽可能最大程度地满足每个人的需求。
3）效率（Efficiency），能使医院提供的卫生资源效用最大化，也体现了对医院建设投资所发挥的作用和效果。
4）易达性（Accessibility），能使片区内的就医人口最大限度的接近新建医院地点，也可以解释为就医人口前往医院所支付的交通成本最小化或时间成本最小化。
5）经济性（Economy），随着医院建设投资的来源变化，以及卫生系统管理理念的转变，建设综合医院的投资成本，更能体现在其使用者在使用过程中所带来的社会成本上。
公墓是社会公共设施的重要组成部分，也是社会建设的组成部分。
其存在本身具有一定的合理性。
随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，新增一块公墓建设用地，搞好公墓建设，不仅有利于土地集约利用，减少土地浪费，更能满足社会发展的需要，有利于片区整体和谐发展。
4.5调整的内容及影响
4.5.1用地性质
本项目只是在JB-C5-6地块与JB-B10-5地块之间，将原规划的居住用地与医疗卫生用地互换，并适当扩大医疗设施用地范围，将JB-C5-2一部分地块纳入医院建设用地范围，用地性质调整后，对区内及周边环境不会造成太大影响。
在防护绿地中增加一块公墓，对周边环境也不会造成太大影响。
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控规修改前后土地利用对比
4.5.2用地规模
原控规调整后，此医疗卫生用地规模将由原来的52935㎡增加至221638㎡，用地面积增加了168703㎡，增加了医疗卫生用地规模，将有利于高标准建设医疗服务设施，造福周边居民。
原控规调整后，将新增27927㎡的其他服务设施用地，用于建设公墓，推行殡葬改革，这对于减少土地浪费，集约利用土地有重要意义。
4.5.3人口规模
根据《高要市江滨新城控制性详细规划》，江滨新城片区规划人口规模约为12万人。
原控规调整后，居住用地面积将减少约163543㎡，依据《高要总规》中人均建设用地指标定的到规划期末人均居住用地为34.5㎡/人推算，相对应的规划人口也将减少约4740人，对于整个片区来讲，人口将减少3.95%，减少比例不大，对整个江滨新城来讲，不会造成太大影响。
4.5.4规划控制指标
控规技术指标，除了用地面积有变化，其他基本参照原有指标保持不变。
例如，JB-C5-6地块调整后是医疗卫生用地，其控制指标，参照原来JB-B10-5地块的控制指标（容积率1.5，建筑密度30%，建筑限高40m，绿地率40%）。
JB-B10-5地块调整后是二类居住用地，其控制指标参照原来JB-C5-6地块的控制指标（容积率3，建筑密度30%，建筑限高80m，绿地率35%）。
JB-C5-2地块调整后，用地性质不变，用地面积减少了一部分，对周边环境及居民不会造成很大影响。
JB-A2-3、JB-A2-6及JB-A2-7地块调整后，用地性质不变，用地面积减少了一部分，对周边环境及居民不会造成很大影响。
地块内建筑高度调整后，用地内建筑规模有一定调整，经分析认为不会对周边市政、交通和环境产生不良影响。
JB-B10-5地块调整前后对比
JB-C5-2及JB-C5-6地块调整前后对比
JB-A2、JB-B10、JB-B13、JB-B15、JB-C1~JB-C5地块调整前后对比
控规指标调整前后对比：
地块编码
调整前后
用地性质
用地面积
容积率
建筑密度
建筑限高
绿地率
JB-C5-6
调整前
二类居住用地
216478㎡
3
30%
80m
35%
JB-C5-6
调整后
医疗卫生用地
221638㎡
1.5
30%
40
40%
JB-C5-2
调整前
公园绿地
18932㎡
——
——
——
70%
JB-C5-2
调整后
公园绿地
174327㎡
——
——
——
70%
JB-B10-5
调整前
医疗卫生用地
52935㎡
1.5
30%
40
40%
JB-B10-5
调整后
二类居住用地
52935㎡
3
30%
80
35%
JB-A2-3
调整前
防护绿地
531666㎡
——
——
——
90%
JB-A2-3
调整后
防护绿地
519338㎡
——
——
——
90%
JB-A2-6
调整前
商业用地
60754㎡
2.5
30
40
20%
JB-A2-6
调整后
商业用地
50967㎡
2.5
30
40
20%
JB-A2-7
调整前
水域
19284㎡
——
——
——
——
JB-A2-7
调整后
水域
13472㎡
——
——
——
——
JB-A2-8
新增
其他服务设施用地
27927㎡
——
——
——
——
4.6小结
原有控规调整后，公共服务设施的供给与布局更加合理，实现医疗卫生资源分配效率和资源在人口中公平分配的最大化。
一处三级医院和一处二级医院，用地面积约为22.29公顷，高标准建设，既满足本区的医疗卫生需要，又可为规划区外提供专业特殊医疗保健服务；不仅可以服务于片区居民，更有利于扩大服务范围，服务到高要区、甚至肇庆市区居民；将提升整个高要区的医疗卫生服务水平。
由于建立公益性的公共墓地，减少了土地、木材、资金的浪费。
公墓的布置，不仅将减少浪费土地的现象，更有利于整个高要区的和谐发展。
5.规划修改的建议
本次规划修改应尊重现状土地批租情况，规划路网基本遵循原控规路网，保持不变。
规划修改的重点将体现在将JB-C5-6地块的用地性质与JB-B10-5进行置换，使三甲医院的用地更充裕，服务范围更广，交通更方便，以更好地服务片区居民或高要市、肇庆市居民。
新增一块用作建设公共墓地的其他服务设施用地。
根据以上分析，《肇庆市高要区江滨新城控制性详细规划（JB-A2、JB-B10、JB-B13、JB-B15、JB-C1~JB-C5地块）修改》建议可以概括为：
（1）将JB-B10-5地块与JB-C5-6地块的用地性质置换，并将JB-C5-2地块南部小部分用地纳入医院建设用地范围，以保证已征用地的完整性及规划的可行性。
（2）新增一块用作建设公共墓地的其他服务设施用地JB-A2-8，并将JB-A2-3、JB-A2-6及JB-A2-7地块部分用地纳入公墓建设用地范围。
其他道路交通、市政管线等均不需作重大调整。
6.附件
6.1市政府常务会议纪要
6.2区政府常务会议纪要
6.3高要区2016年重点项目年度目标任务落实情况考核评分办法
6.4征地协议书
升级会员 