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某市房地产市场报告

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某市房地产市场报告

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郑州市

2016年2月份房地产市场报告

2016年3月

TOC\o\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc446338077"一、全国热点PAGEREF_Toc446338077\h4

HYPERLINK\l"_Toc446338078"1.行业快讯PAGEREF_Toc446338078\h4

HYPERLINK\l"_Toc446338084"2.郑州热点PAGEREF_Toc446338084\h6

HYPERLINK\l"_Toc446338087"3.城市规划PAGEREF_Toc446338087\h7

HYPERLINK\l"_Toc446338091"二、土地市场PAGEREF_Toc446338091\h9

HYPERLINK\l"_Toc446338092"1.土地供应宗数及面积走势PAGEREF_Toc446338092\h9

HYPERLINK\l"_Toc446338093"2.土地成交宗数及面积走势PAGEREF_Toc446338093\h10

HYPERLINK\l"_Toc446338094"3.各区域土地成交情况PAGEREF_Toc446338094\h11

HYPERLINK\l"_Toc446338095"4.土地成交性质分析PAGEREF_Toc446338095\h11

HYPERLINK\l"_Toc446338096"5.土地成交单价走势图PAGEREF_Toc446338096\h12

HYPERLINK\l"_Toc446338097"6.土地楼面地价走势图PAGEREF_Toc446338097\h12

HYPERLINK\l"_Toc446338098"7.成交地块信息PAGEREF_Toc446338098\h13

HYPERLINK\l"_Toc446338099"三、整体楼市PAGEREF_Toc446338099\h15

HYPERLINK\l"_Toc446338100"1.商品房市场PAGEREF_Toc446338100\h15

HYPERLINK\l"_Toc446338101"1）供销价走势PAGEREF_Toc446338101\h15

HYPERLINK\l"_Toc446338102"2）各物业成交面积PAGEREF_Toc446338102\h16

HYPERLINK\l"_Toc446338103"3）区域量价走势PAGEREF_Toc446338103\h17

HYPERLINK\l"_Toc446338104"2.商品住宅市场PAGEREF_Toc446338104\h18

HYPERLINK\l"_Toc446338105"1）商品住宅月度量价分析PAGEREF_Toc446338105\h18

HYPERLINK\l"_Toc446338106"2）各区域商品住宅供销价对比PAGEREF_Toc446338106\h19

HYPERLINK\l"_Toc446338107"3）各住宅类型成交量价PAGEREF_Toc446338107\h20

HYPERLINK\l"_Toc446338108"1.高层产品PAGEREF_Toc446338108\h20

HYPERLINK\l"_Toc446338109"2.小高层产品PAGEREF_Toc446338109\h21

HYPERLINK\l"_Toc446338110"3.多层产品（包括洋房）PAGEREF_Toc446338110\h22

HYPERLINK\l"_Toc446338111"4.别墅产品PAGEREF_Toc446338111\h23

HYPERLINK\l"_Toc446338112"4）商品住宅面积段细分PAGEREF_Toc446338112\h24

HYPERLINK\l"_Toc446338113"3.商业市场PAGEREF_Toc446338113\h25

HYPERLINK\l"_Toc446338114"1）商业供求走势PAGEREF_Toc446338114\h25

HYPERLINK\l"_Toc446338115"2）商业库存分析PAGEREF_Toc446338115\h26

HYPERLINK\l"_Toc446338116"3）郑州各区商业物业供销价对比PAGEREF_Toc446338116\h27

HYPERLINK\l"_Toc446338117"4.办公市场PAGEREF_Toc446338117\h28

HYPERLINK\l"_Toc446338118"1）办公市场供销走势PAGEREF_Toc446338118\h28

HYPERLINK\l"_Toc446338119"2）办公市场库存走势PAGEREF_Toc446338119\h29

HYPERLINK\l"_Toc446338120"3）各区域办公物业供销价PAGEREF_Toc446338120\h30

HYPERLINK\l"_Toc446338121"4）纯办公市场PAGEREF_Toc446338121\h31

HYPERLINK\l"_Toc446338122"1）月度纯办公物业供销价走势PAGEREF_Toc446338122\h31

HYPERLINK\l"_Toc446338123"2）库存分析PAGEREF_Toc446338123\h32

HYPERLINK\l"_Toc446338124"3）各区域办公市场供销价对比PAGEREF_Toc446338124\h32

HYPERLINK\l"_Toc446338125"5）公寓市场PAGEREF_Toc446338125\h33

HYPERLINK\l"_Toc446338126"1）月度供销价走势PAGEREF_Toc446338126\h33

HYPERLINK\l"_Toc446338127"2）库存分析PAGEREF_Toc446338127\h34

HYPERLINK\l"_Toc446338128"3）各区域公寓供销价对比PAGEREF_Toc446338128\h35

HYPERLINK\l"_Toc446338129"四、楼盘动态PAGEREF_Toc446338129\h36

HYPERLINK\l"_Toc446338130"1.新盘项目汇总PAGEREF_Toc446338130\h36

HYPERLINK\l"_Toc446338131"2.典型项目分析PAGEREF_Toc446338131\h37

HYPERLINK\l"_Toc446338132"1）万科天伦紫台PAGEREF_Toc446338132\h37

HYPERLINK\l"_Toc446338137"2）美盛天境PAGEREF_Toc446338137\h39

HYPERLINK\l"_Toc446338142"3）国投玖栋PAGEREF_Toc446338142\h42

HYPERLINK\l"_Toc446338147"4）茉莉公馆PAGEREF_Toc446338147\h44

HYPERLINK\l"_Toc446338152"5）海亮·时代ONEPAGEREF_Toc446338152\h47

HYPERLINK\l"_Toc446338156"6）东方鼎盛花样城PAGEREF_Toc446338156\h49

全国热点

行业快讯

国务院：

除超大特大城市外其他不得设置落户限制

国务院近日印发《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（以下简称《意见》）。

《意见》指出，鼓励各地区进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，允许农业转移人口在就业地落户。

除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。

《意见》鼓励各地区进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，允许农业转移人口在就业地落户，优先解决农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题，全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员癿落户限制，加快制定公开透明的落户标准和切实可行的落户目标。

点评：

落户放宽，推进农业转移人口市民化，为城市经济发展建设提供强大支持，有效推动新型城镇化，同时新市民的落户，也将进一步产生潜在住房消费需求，促进库存去化。

央行出招去库存：

住房公积金存款利率上调至1.50%

央行2月17日在官网上发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，称自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.5%。

此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。

新利率下，职工每月缴200元公积金，一年可多得利息55.2元，对于缴纳公积金额度较低的普通工薪阶层来说，实际增加利息并不多。

点评：

此次公积金存款利率上调，有利于刺激工薪阶层缴纳的积极性，扩大公积金缴纳的规模和范围，加之公积金贷款利率的降低，公积金的存贷利率进一步减少，对于购房者来说，还款压力进一步减轻，可以刺激购房者更加充分利用公积金。

房地产交易契税营业税下调二套房减税不含京沪广深

财政部近日发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征营业税。

点评：

此次契税、营业税优惠政策，不仅进一步降低了购房成本，还增加了对购买第二套房的契税优惠，有利于促进改善型住房的加速去化；同时，降低营业税征收年限，又可增加投资者的购买信心。

教育部多校划片政策出台，降温学区房

教育部办公厅近日下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》（以下简称《通知》），明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。

这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。

此前，多地教育部门曾表示，学区房划片要动态调整，甚至有传言学区片区每年调整。

这次《通知》明确提出，片区确定后应在一段时间内保持相对稳定。

即使调整，也要提前广泛告知，设立必要过渡时限，给社会留出合理的预期时间。

多校划片是指一个小区对应多个学校。

根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。

在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。

派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

点评：

多校划片政策，有利于缓解教育资源分配不均，进一步促进教育公平，同时也能为学区房降温，进而降低学区房房价，但鉴于市场对学区房的青睐，优质教育资源集中的学区房价格很可能会保持高位甚至再度走高。

央行：

3月1日起降准0.5个百分点

中国人民银行2月29日宣布，自3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

人民银行称，此举旨在保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧积极性改革营造适宜的货币金融环境。

这是今年央行首次降准。

2015年人民银行五次下调存款准备金率。

专家预计，此次降准将向市场释放7000亿元的流动性。

点评：

央行降准，货币政策迎来进一步宽松，有助于刺激市场需求，助力实体经济发展，稳定经济增长；同时开发商融资成本降低，融资渠道更多，资金链更加稳固充裕，同时也提高人们对楼市的心理预期；银行后续资金将更加宽裕，房贷有望迚一步宽松，购房者压力持续降低。

郑州热点

河南省城中村改造新政：

只分一套房，剩余都给钱

对于城中村改造，河南省出台新政：

今后凡是城中村改造居民，原则上只分一套房，其他部分直接发钱，也就是“货币补偿”。

【原则】严格限制实物补偿标准。

合理确定人均补偿面积标准，控制实物安置量，严格限制实物补偿标准，防止补偿标准过高。

【方式】城中村改造一户分一套房。

原则上户均实物补偿一套，剩余补偿部分采取货币化安置。

也就是说，城中村改造居民，今后一家只分一套房，其他直接发钱。

【政策】对居民“回购”给予优惠棚户区改造居民因个人房屋被政府征收，利用补偿款购买普通商品住房的，对不超过补偿款的部分免征契税。

对棚户区改造居民利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置的，免征印花税，其个人取得的补偿款部分按有关规定免征个人所得税。

点评：

货币化安置有利于发挥市场的调节作用，增加市场需求，促进库存去化，但货币补偿会大大增加开发商资金链的负担，同时补偿标准的确定也会影响居民的拆迁意愿。

我省今年起新建小区推广街区制“退店还路”

3月2日，从全省住房城乡建设工作会议上了解到：

我省新建小区推广街区制，已建成住宅小区局部功能公共化前，要征求业主同意并予以合理补偿；2016年起，全省不再新开工公租房项目；去年我省农民买走了近四成商品住房……

2016年，我省新建小区推广街区制，原则上不再建设封闭小区，对已建成的住宅小区和单位大院要区别不同情况，通过功能评估，征求业主同意并予以合理补偿后，逐步实现局部公共化。

据了解，今年我省要树立“窄马路密路网”理念，超前规划路网建设，城市新建区域路网密度要达到8公里/平方公里，实现道路畅通。

同时，在郑州、开封、洛阳要开展“退店还路”行动，力争2—3年时间，将非商业街区“住改商”店铺等临街违建商铺全部清退还路。

点评：

街区制小区与我们的居住习惯、文化理念及利益划分密切相关，对于城市规划建设、住宅产品设计及物业管理都提出了新的要求，面临阻力较大，不可操之过急。

城市规划

庙李、刘庄、高皇寨3月底开拆

从金水区相关部门获悉，位于郑州市金水区的庙李、刘庄和高皇寨等三个城中村的拆迁改造已全部启动，村内张贴的相关公告显示，按照计划，3月底前上述三个城中村内住户将全部搬迁，随后进行正式拆迁。

目前，陈寨、张家村、柳林等几个村子还没有张贴告示，村民们也没有得到相关的拆迁消息。

但按照拆迁计划，金水区剩余其他几个城中村的改造，进度今年也将加快。

点评：

城中村改造既符合城镇化进度需求，又能提升居民居住、安全、卫生条件，随着大量租客流入租房市场，房屋租金上涨，以及最近城改新政的出台，更催生出大量潜在的购房需求，有利于促进库存去化。

但可能会迫使部分低收入人群离开郑州，经济发展或将受到影响。

郑州将打造国际商都各城区“功能区”各有分工

郑州市将再建国际商都，探索内陆城市发展开放型经济的新模式。

主城区：

国际级商贸中心；航空城：

国际航空物流中心；南部新城区：

制造业集聚区；东部新城：

中原经济区行政服务功能区；西部新城：

中国制造2025先锋实验区；郑州外国“四兄弟”组团，巩义组团：

功能定位为铝及铝精深加工基地、文化创意区；新郑组团：

功能定位为都市区黄帝故里历史文化名城、现代食品和生物医药产业基地；新密组团：

功能定位为都市区能源、建材、原材料循环经济示范区；登封组团：

功能定位为华夏历史文明传承创新示范区、世界历史文化旅游名城。

点评：

商城遗址、商文化、铁路枢纽、航空港区、90年代亚细亚商战……这些都是郑州作为商都的要素，国际商都的提出，更加明确了郑州的城市形象，各城区功能定位更加清晰，对于形成规模集聚效应，吸引外资，促进经济发展有重要促进作用。

郑登洛城铁线路方案初步确定，力争今年上半年开建

郑州南站至登封至洛阳城铁（简称郑登洛城铁）线路走向初步确定，有望于今年上半年开工建设。

郑登洛城铁，是国家批复的中原城市群城际铁路网规划内项目，是城际铁路网的骨干线路。

该线路自郑州南站出，向南至商登高速北侧，经园博园向西，跨京广铁路和南水北调干渠抵新郑北，继续向西在新密城区东侧折向北，经北横岭北、新密东，跨郑少洛高速后向西，出新密折向西南至登封后向西，经君召、颍阳、吕店、白沙、伊川北，折向北至洛阳龙门站。

报告显示，郑登洛城铁将建新郑北、新密东、新密西、登封东、登封、伊川北、洛阳龙门等14座车站，全长173.67公里。

点评：

作为第四条城铁的郑登洛城铁，是城际铁路网的骨干线路，实现周边城市与郑州的紧密结合，加快城市发展步伐，有利于实现城市路网的完善，加强郑州在中原经济区的主导地位。

土地市场

土地供应宗数及面积走势

》郑州市国土资源局

2月份土地供应较1月下降明显，但对比去年同期有大幅上涨；本月土地供应14宗合计801亩，环比下降41.43%，同比上涨73.86%；

土地成交宗数及面积走势

》郑州市国土资源局

2016年2月郑州共成交土地23宗，成交土地面积为916亩,按照指定容积率计算，可建成255.26万㎡的商品房；

作为楼市传统淡季加之春节假期的到来，土地整体市场表现一般，随着楼市政策持续放宽以及“小阳春”的到来，预计3月份开始，郑州土地市场开始逐渐回暖。

各区域土地成交情况

》郑州市国土资源局

2月成交土地中管城区成交9幅，总占地面积356亩，占比最多，但土地面积相对较小，大多在60亩以下，土地性质以其他普通商品住房用地为主。

土地成交性质分析

》郑州市国土资源局

2月份郑州土地市场共成交土地23幅，其中其他普通商品住房用地及住宅兼商业用地共成交20幅，成交面积57.84万㎡，占本月土地成交面积的94.8%，占据绝对比例；商务金融用地及商服用地共成交3幅，成交面积3.18万㎡，占本月土地成交面积的5.2%。

土地成交单价走势图

》郑州市国土资源局

本月郑州市整体土地单价502万元/亩，环比下降38.12%，下降明显，商品住宅成交土地均价为497.36万元/亩，环比下降30.57%，商务金融土地成交均价为586.16万元/亩，环比下降7.7%%。

土地楼面地价走势图

》郑州市国土资源局

2月郑州整体土地成交楼面地价为1800.5元/㎡，环比下降36.23%，由于成交土地多集中于郑州三环外区域，土地总价较低，因此拉低了整体楼面地价。

其中商务金融均价1990.12元/㎡，环比上涨3.8%，商品住宅均价为1789.52元/㎡，环比下降44.08%。

成交地块信息

》郑州市国土资源局

整体楼市

商品房市场

供销价走势

》郑州市房管局

》郑州市房管局

商品房月度供销价走势——2月，受春节假期影响，供求量环比下降较为明显，不过受政府救市政策影响，与去年同期相比销售面积增幅明显为14.7%；

从供应来看，今年前两个月供应量都处在相对低位，减少供应可以有效的缓解去库存任务，推动市场持续发展，预计一季度过后，整个市场供应会逐步恢复正常，尤其是两会对于房地产大方向的提及，将成为大多数房企战略布局的风向标；

从销售面积来看，尽管2月销售方面数据下滑明显，但节前、节后政府相继出台政策利好市场。

在降首付、调整契税、营业税等一些政策利好之下，预计三月份市场将迎来一波“小阳春”。

各物业成交面积

》郑州市房管局

住宅成交占商品房成交绝对主力，占比达到77%；

区域量价走势

》郑州市房管局

进入2016年2月，楼市受春节假期及政府救市政策影响，2月楼市冷热不均，上半月“冷”是必然，下半月受政府“救市政策”刺激影响，楼市回暖态势较为明显；

从供应方面来说，郑州市八大区中，以中原区供应市场相对火爆，为16.42万㎡，主要为金水世纪城、领创天誉华庭等项目的供应，其他区域供应量相对较少；

成交方面来说，中原区、二七区、管城区成交火爆。

其中中原区为9.12万㎡，位居八大之首，主要为金水世纪城、锦艺国际轻纺城及金域世家等项目的备案；惠济区和郑东新区市场定位相对高端，整体去化量偏低；经开区由于在售项目较少，且周边基础设施配套等仍处于初级开发阶段，整体去化速度偏缓；

价格方面，郑东新区依然领先位居第一，为14637元/㎡，随着“地王窝”北龙湖多个项目的逐渐入市，郑东新区商品房销售均价将进一步拉升。

纵观其他七个区域，区域价格差距越来越小，后期随着大量城中村项目的入市，以及郑州城市框架的逐渐拉大，郑州各区域差距逐渐缩小。

商品住宅市场

商品住宅月度量价分析

数据来源；郑州市房管局

数据来源；郑州市房管局

春节作为传统假日，楼市表现相对冷淡，但在节前“央妈”降首付助力下，春节期间郑州整体市场略好于去年，预计一季度过后，市场将逐步回暖，迎来新一轮热潮。

各区域商品住宅供销价对比

数据来源；郑州市房管局

2月中原区、管城区、高新区呈现供需两旺的态势，不过除郑东新区外，其他七个区域商品住宅价格差愈来愈小；

从供应方面来说，以中原区供应量表现较为突出，总供应量为14.16万㎡，主要金水世纪城、天誉华庭、城开绿园项目的供应；管城区位居第二供应量为9.07万㎡，均为正商中州城项目的供应；高新区供应量紧随其后为5.66万㎡，为公园道一号和西雅图项目的供应；其他区域供应趋冷现象表现明显；

销售方面来说，以二七区表现较为抢眼，2月份总销售量为7.58万㎡，主要为亚星盛世、正商城、鑫苑名城等项目备案的拉动；管城区位居其次为7.45万㎡，为绿都紫荆华庭、绿都澜湾、正商华钻及鼎盛阳光城等项目的备案的拉动；中原区及高新区销售量分别为6.83万㎡和5.65万㎡，其他区域销售量整体偏小；

价格方面来说，郑东新区依然为八大区的价格高地，均价为14442元/㎡。

纵观其他七区域，住宅销售均价差距愈来愈小，随着城中村项目的逐渐入市，及城市框架的逐渐拉大，各区域间价格差距将进一步缩小。

各住宅类型成交量价

数据来源：

郑州市房管局

高层产品

数据来源；郑州市房管局

高层为市场主流产品，价格波动较小，整体呈稳步增长态势；

2014年月均销售4103套，月均去化40.48万㎡，整体均价8671元/㎡；

2015年月均销售6500套，月均去化64.69万㎡，整体均价8945元/㎡；

2016年1—2月，月均去化4909套，月均去化48.77万㎡，均价9028元/㎡；

小高层产品

数据来源；郑州市房管局