福州长乐市滨海新城启动区控制性详细规划说明书Word格式文档下载.docx

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村镇建设用地

18.37

6.62

拟建设用地

177.02

63.98

水域和其他不宜建设用地

100.21

36.15

其中

水域

92.55

33.38

其他不宜建设用地

7.66

2.77

五、关注问题

规划区的建设对于滨海新城的开发建设起到承上启下的作用，对于规划区的开发建设有以下几点值得关注问题：

1．滨海新城建设，距东海最近的长乐具有巨大的地理优势，面山靠海，是福州的门户；

铁路的建设使长乐又将迈入高铁时代，必须充分利用这区位优势。

2．规划区位于沿海带，是台风高发地区，建设时要重视防风、防潮问题，建设好防风林带，健全排水设施。

3．江田镇土地资源紧缺，土地是不可再生的宝贵资源，规划区建设既要集约、高效利用土地，又要创造良好的生活环境。

4．规划区是滨海新城的重要组成部分，要处理好近期建设与长远发展的关系，为新城可持续发展打下良好基础。

第三章功能与布局

一、上位规划要求

（一）新城的城市职能

根据《三门县滨海新城分区规划》，在2020年以前，滨海新城主要职能为县域制造业中心之一，同时具备较为完善生活配套功能，用地以工业用地为主。

到远景，滨海新城将成为县域中心城市的中心组团，是全县的行政、文化、商贸和旅游服务中心，从以工业职能为主逐步向居住和服务业为主的职能转化，从而形成环境优美功能多样的滨海新城。

（二）新城的城市规模

分区规划确定的滨海新城城市规模为：

2020年，人口规模为9.5万人，建设用地控制在9.5平方公里以内。

远景，滨海新城人口规模为21万人，建设用地总量为21平方公里左右。

（三）新城的空间结构

分区规划确定滨海新城空间结构为：

“一心、两廊、三轴、八片区”。

一心：

指以正屿山公园为城市绿心，是新城重要的生态节点和景观标志。

两廊：

分别为城市发展廊道和滨水生态廊道。

三轴：

规划安排三条纵向功能轴，自西向东分别为商业轴、行政轴和文化轴。

八片区：

西部居住片区、西北工业片区、西南工业片区、北部滨水居住片区、商贸综合片区、行政办公片区、文化综合片区和东部旅游片区。

二、启动区的建设目标

1．打造景观优美，特色突出的示范新区。

2．建设设施完善，生态和谐的宜居新区。

3．构筑交通高效，环保清洁的产业新区。

三、启动区的功能要求

分区规划为滨海新城描绘了“开阔之景、财富之舟、活力之城”的宏伟蓝图，确定了工业发展、居住与服务和旅游度假三大职能。

但滨海新城并非一蹴而就，需要分阶段、有步骤进行建设。

从三门县的现状发展情况来看，其经济实力与省内同等城市比较还不是很强，城市化水平还相对较低，这主要与工业发展相对滞后有关。

因此加快发展工业成为当前的重要任务，根据市委、市政府的统一部署，滨海新城启动区以安排工业为主，成为三门县重点建设的三个工业基地之一。

同时为减少老城的压力，启动区还要承担疏解老城人口，安排产业职工生活居住的任务。

综上所述，启动区以发展工业为主，同时具有居住和服务功能。

四、启动区的空间结构

根据启动区的地形特点和功能要求，规划“一带、双心、三片区”的空间结构。

一带：

为沿横港河形成的景观生态带，通过对河道进行必要的疏浚整治后，在河两岸安排公共绿地和景观设施，形成环境优美的休闲空间，同时也是工业区与居住区之间的安全屏障。

双心：

分别为大庵山北部居住服务中心和横港河东部的工业服务中心。

在居住服务中心安排居住区级配套服务设施，在工业服务中心主要安排工业区管理机构、劳动与就业服务机构和必要的商业设施。

三片区：

分别指横港河以西的居住功能片区、横港河以东的工业功能片区和滨经一路以东的居住功能片区。

第四章用地规划

一、用地分类与地块划分

（一）用地分类

本规划按照《城市规划编制办法》的要求对用地进行细分，分类标准基本采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），划分以中类为主小类为辅。

需要特别说明的用地是混合用地，主要为商住混合，用地代码以C/R表示。

表4－1城市用地分类表

类别代号

范围

大类

中类

小类

居住用地

居住小区，居住街区，居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地

一类居住用地

市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以地层住宅为住的用地

R11

住宅用地

住宅建筑用地

R12

公共服务设施用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所，幼儿园，小学，中学，粮店，菜店，副食店，服务站，储蓄所，邮政所，居委会，派出所等用地

R13

道路用地

居住小区及小区级以下的小区路，组团路或小街，小巷，小胡同及停车场等用地

R14

绿地

居住小区及小区级以下的小游园等用地

二类居住用地

市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多，中，高层住宅为主的用地

R21

住宅建筑用地

R22

R23

R24

商住混合用地

商业和居住混合用地

公共设施用地

居住区及居住区级以上的行政，经济，文化，教育，卫生，体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

行政办公用地

行政，党派和团体等机构用地

C11

市属办公用地

市属机关，如人大，政协，人民政府，法院，检察院，各党派和团体，以及企事业管理机构等办公用地

C12

非市属办公用地

在本市的非市枢机关及企事业管理机构等行政办公用地

商业金融用地

商业，金融业，服务业，旅馆业和市场等用地

C21

商业用地

综合百货商店，商场和经营各种食品，服装，纺织品，医药，日用杂货，五金交电，文化体育，工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工厂，车间和仓库等用地

C22

金融保险业用地

银行及分理处，信用社，信托投资公司，证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地

C23

贸易咨询用地

各种贸易公司，商社及其咨询机构等用地

C24

服务业用地

饮食，照相，理发，浴室，洗染，日用修理和交通售票等用地

C25

旅馆业用地

旅馆，招待所，度假村及其附属设施等用地

C26

市场用地

独立地段的农贸市场，小商品市场，工业品市场和综合市场等用地

文化娱乐用地

新闻出版，文化艺术团体，广播电视，图书展览，游乐等设施用地

C31

新闻出版用地

各种通讯社，报社和出版社等用地

C32

文化艺术团体用地

各种文化艺术团体等用地

C33

广播电视用地

各级广播电台,电视台和转播台，差转台等用地

C34

图书展览用地

公共图书馆，博物馆，科技馆，展览馆和纪念馆等用地

C35

影剧院用地

电影院，剧场，音乐厅，杂技场等演出场所，包括各单位对外营业的同类用地

C36

游乐用地

独立地段的游乐场，舞厅，俱乐部，文化宫，青少年宫，老年活动中心等用地

体育用地

体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地

C41

体育场馆用地

室内外体育运动用地，如体育场馆，游泳场馆，各类球场，溜冰场，赛马场，跳伞场，摩托车场，射击场以及水上运动的路域部分等用地，包括附属的业余体校用地

C42

体育训练用地

为各类体育运动专设的训练基地用地

医疗卫生用地

医疗，保健，卫生，防疫，康复和急救设施等用地

C51

医院用地

综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院，儿童医院，精神病院，肿瘤医院等

C52

卫生防疫用地

卫生防疫站，专科防治所，检验中心，急救中心和血库等用地

C53

休疗养用地

休养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所用地，该用地应归入居住用地（R）

教育科研设计用地

高等院校，中等专业学校，科学研究和勘测设计机构等用地。

不包括小学，中学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）

C61

高等学校用地

大学，学院，专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地

C62

中等专业学校用地

中等专业学校，技工学校，职业学校等用地，不包括附属普通中学内的职业高中用地

C63

成人与业余学校用地

独立地段的电视大学，夜大学，教育学院，党校，干校，业余学校和培训中心等用地

C64

特殊学校用地

聋，哑，盲人学校及工读学校等用地

C65

科研设计用地

科学研究，勘测设计，观察测试，科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设与其他单位内的研究室和设计室等用地

文物古迹用地

具有保护价值的古遗址，古墓葬，古建筑，革命遗址等用地。

不包括已作其他用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别

其他公共设施用地

除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所，社会福利院等用地

工业用地

工矿企业的生产车间，库房及其附属设施等用地。

包括专用的铁路，码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地（E）、

一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业，缝纫工业，工艺品制造业等用地

二类工业用地

对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业，医药制造工业，纺织工业等用地。

三类工业用地

对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业，冶金工业，大中型机械制造工业，化学造纸工业，制革工业，建材工业等用地。

仓储用地

仓储企业的库房，堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。

普通仓库用地

以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地。

危险品仓库用地

存放易燃，易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

堆场用地

露天堆放货物为主的仓库用地。

对外交通用地

铁路，公路，管道运输，港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。

铁路用地

铁路站场和线路等用地。

公路用地

高速公路和一，二，三级公路线路及长途客运线等用地，不包括镇公路用地，该用地应归入水域和其他用地。

（E）

T21

高速公路用地

T22

一，二，三级公路用地。

一级，二级和三级公路用地。

T23

长途客运站用地

长途客运站用地。

管道运输用地

运输煤炭，石油和天然气等地面管道运输用地。

港口用地

海港和河港的陆域部分，包括码头作业区，辅助生产区和客运站等用地。

T41

海港用地

海港港口用地。

T42

河港用地

河港港口用地。

机场用地

民用及军民合用的机场用地，包括飞行区，航站区等用地，不包括净空控制范围用地。

道路广场用地

市级，区级和居住区级的道路，广场和停车厂等用地。

主干路，次干路和支路用地，包括其交叉路口用地，不包括居住用地，工业用地等内部的道路用地，

S11

主干路用地

快速干路和主干路用地。

S12

次干路用地

次干路用地。

S13

支路用地

主次干路间的联系道路用地。

S19

其他道路用地

除主次干路和支路外的道路用地，如步行街，自行车专用道等用地。

广场用地

公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地。

S21

交通广场用地

交通集散为主的广场用地

S22

游憩集会广场用地

游憩，纪念和机会等为主的广场用地。

社会停车场库用地

公共使用的停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场库用地。

、

S31

机动车停车场库用地

S32

非机动车停车场库用地

非机动车停车场库用地。

市政公用设施用地

市级，区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物，构筑物及管理维修设施等用地

供应设施用地

供水，供电，供燃气和供热等设施用地。

U11

供水用地

独立地段的水厂及其附属构筑物用地，包括泵房和调压站等用地。

U12

供电用地

变电站站所，高压塔基等用地。

不包括电厂用地,该用地应归入工业用地（M）。

高压走廊下规定的控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类。

U13

供燃气用地

储气站，调压站，罐装站和地面输气管廊等用地，不包括煤气厂用地，该用地应归入工业用地（M）

U14

供热用地

大型锅炉房，调压，调温站和地面输热管廊等用地。

交通设施用地

公共交通和货运交通等设施用地。

U21

公共交通用地

公共汽车，出租汽车，有轨电车，无轨电车，轻轨和地下铁道（地面部分）的停车场，保养场，车辆段和首末站等用地，以及轮渡（陆上部分）用地。

U22

货运交通用地

货运公司车队的站场等用地

U29

其他交通设施用地

除以上之外的交通设施用地，如交通指挥中心，交通队，教练场，加油站，汽车维修站等用地。

、、

邮电设施用地

邮政，电信和电话等设施用地。

环境卫生设施用地

环境卫生设施用地。

U41

雨水，污水处理用地

雨水，污水泵站，排渍站，处理厂，地面专用排水管廊等用地，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其他用地（E）。

U42

粪便垃圾处理用地

粪便，垃圾的收集，转运，堆放，处理等设施用地

施工与维修设施用地

房屋建筑，设备安装，市政工程，绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地。

殡葬设施用地

殡仪馆，火葬场，骨灰存放处和墓地等设施用地。

其他市政公用设施用地

除以上之外的市政公用设施用地，如消防，防洪等设施用地。

市级，区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地不包括专用绿地，园林和林地。

公共绿地

向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域。

G11

公园

综合性公园，纪念性公园，儿童公园，动物园，植物园，古典园林，风景名胜公园，和居住区小公园等用地。

G12

街头绿地

沿道路，河湖，海岸和城墙等，设有一定游憩设施，或起装饰性作用的绿化用地。

生产防护绿地

园林生产绿地和防护绿地

G21

园林生产绿地

提供苗木，草皮和花卉的圃地。

G22

防护绿地

用于隔离，卫生和安全的防护林带及绿地。

特殊用地

特殊性质的用地

军事用地

直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关，营区，训练场，实验场，军用机场，港口，码头，军用油库，仓库，军用通信，侦察，导航，观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地。

外事用地

外国驻华使馆，领事馆及其生活设施等用地

保安用地

监狱，拘留所，劳改场所和安全保卫部门等用地。

不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地（C）。

水域和其他用地

除以上各大类用地之外的用地

江，河，湖，海，水岸，苇地，滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域

耕地

种植各种农作物的土地

E21

菜地

种植蔬菜为主的耕地，包括温室，塑料大棚等用地

E22

灌溉水田

有水源保证和灌溉设施，再一般年景能正常灌溉，用以种植水稻，莲籍席草等水生作物的土地。

E29

其他耕地

除以上之外的耕地

园地

果园，桑园，茶园，橡胶园等园地

林地

生长乔木，竹类，灌木，沿海红树林等林木的土地。

牧草地

生长各种牧草地土地

集镇，村庄等农村居住点和生活的各类建设用地

E61

村镇居住用地

以农村住宅为主得用地，包括住宅，公共服务设施和道路等用地

E62

村镇企业用地

村镇企业及其副属设施用地

E63

村镇公路用地

村镇与城市，村镇与村镇之间的公路用地

E69

村镇其他用地

村镇其他用地。

弃置地

由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩，石砾地，陡坡地，塌陷地，盐碱地，沙荒地，沼泽地，废窑坑等。

露天矿用地

各种矿藏的露天开采用地。

（二）地块划分

为了与土地开发出让以及片区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。

1．地块划分原则

（1）土地使用性质单一

（2）土地的产权界限

（3）道路河流等边界

（4）三门县开发建设规模特点

2．最小规模控制

本规划细分后的居住用地应作为最小出让单位，不宜再细分；

其他各类用地可根据实际建设需要细分，细分土地规模应满足以下要求：

（1）公共设施用地的最小出让单位不宜小于0.5公顷。

（2）工业用地的最小出让单位不宜小于1.5公顷。

3．地块合并开发原则

在可能的条件下，规划鼓励进一步合并土地统一开发，当几个地块合并开发时，允许内部用地边界根据实际需要进行调整，但合并后地块的外部边界应与规划的界限吻合。

合并后的地块要符合以下控制要求：

（1）用地构成比例与原规划相同。

（2）绿地、广场、社会公益性设施用地要保证。

（3）建设开发总容量不大于原各开发地块之和。

建筑平均高度不应大于原各地块平均高度，同时建筑限高应不大于原各地块建筑限高。

（4）城市主、次干路线形、断面均不得变化，支路线形可适当调整，但基本走向和开口位置不得调整。

二、用地构成与人口规模

规划范围面积为866.18公顷，其中城市建设用地657.26公顷，水域和其他用地208.92公顷。

根据分区规划的要求，测算启动区居住人口为6.25万人，人均建设用地为105.16平方米/人。

在城市建设用地中，居住用地（R）156.49公顷，公共设施用地（C）90.64公顷，工业用地（M）158.38公顷，道路广场用地（S）120.61公顷，市政设施用地（U）4.25公顷，绿地（G）126.89公顷。

详见启动区规划用地统计表。

表4－2规划用地统计表

用地

代号

用地名称

面积（万M2）

占城市建设用地

（%）

人均用地面积

（M²

/人）

156.49

23.81

25.04

145.65

22.16

10.84

7.82

90.64

13.79

14.50

17.16

2.61

22.13

3.37

0.90

0.14

22.06

3.36

8.92

1.36

教育科研用地

19.47

2.96

158.38

24.10

25.34

13.25

2.02

145.13

22.08

120.61

18.35

19.30

118.02

17.96

1.15

0.17

社会停车场用地

1.44

0.22

市政设施用地

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