西安商业空间调研报告Word下载.doc

西安商业空间调研报告Word下载.doc

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7月17日上午，调研组教师在西安鼎力信息技术有限责任公司看望了本系11级顶岗实习的14位同学，参观了培训场地，实地查看了同学们的住宿情况。

外语系负责人在员工培训室勉励同学们一定要勤学苦练，提高自己的知识技能。

准确自我定位，不要一味看重工资待遇，而是要注重企业和个人的发展空间。

拥有脚踏实地的工作态度，努力实现自己的社会价值。

用人单位对我院教师能主动上门看望学生很感兴趣，认为对企业的考察和对毕业生的回访工作，是学校负责任的表现，他们表示继续愿意与我系签订合作协议，希望以后相互之间加强合作。

随后，西安鼎力信息技术有限责任公司负责人介绍调研组教师参观了西安五洲讯达信息产业有限公司培训基地，该公司主要经营：

：

计算机软硬件的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；

网络工程安装（专项审批除外）；

信息采集、信息系统集成；

计算机系统集成、计算机软硬件及配件、办公设备的销售；

软件的开发、商业流程外包服务。

（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）等产品。

调研组教师仔细了解企业规模、学生待遇和用人需求，把外语系基本情况、专业办学情况、毕业生资源等向企业详细介绍。

最后，校企双方都表示要加强联系，今后在用人选人上密切合作。

7月18日，调研组教师一行先后对西安新长澎软件有限公司、陕西清华科技园和西安英浩国际教育集团进行了调研。

在与各位企业负责人进行交流研讨中，外语系教师就涉外工程翻译、应用英语（石化方向）、商务英语3个专业的现有人才培养方案向企业进行了解释与说明，企业专家们也详细地介绍了企业的基本情况、产品及运营模式，结合自身发展过程中对从业者的能力与素质要求，从员工个人的长期发展等方面对人才培养方案提出改进建议和意见。

并就企业持续用人计划、人才要求及如何进一步密切校企合作，加强人才培养等方面进行了广泛探讨和交流。

公司实地考察，现场咨询培训内容、就业岗位和企业人才需求，并与该公司达成了校企合作意向，呈送了我院纪念品和宣传片。

通过宣传，企业对我院毕业生非常感兴趣，并签订了校企合作协议。

总结

总之，通过此次调研，调研组看到西安外贸企业和培训机构企业的发展潜力和人才需求，进一步加强了外语系与用人单位的联系和交流合作，增进了友谊，拓展了就业市场，对进一步做好外语系教学、就业等相关工作将起到积极的促进作用。

调研，也促使教师转变视角，开展校企合作，重新审视和思考专业发展中的课程体系、人才培养与师资队伍建设问题，为下一步外语系的专业建设和发展拓展思路。

全程共完成校企发展合作协议5家，这在一定程度上为外语系开拓西安就业市场奠定了良好的基础。

篇二：

西安步行街调研报告.doc

西安步行街调研报告

—骡马市步行街

骡马市有着悠久的历史西安的骡马市源于唐而得名于明。

此街原为唐长安少府监所在地，唐末以后渐为居民坊巷。

唐代的时候，这个地区叫“耳窝坊”。

骡马市街市的形成应是在

明万历末期。

明《西安府城图》有记载，明代嘉靖二十一年的时候，到处是牲畜交易的市场，

这是目前发现最早的文献，据此推算，骡马市这条古街的名称，到现在已有四百余年的历史了。

但是骡马市真正成为商业集中之地，广为人知并不久远，骡马市的现在源于20年前为了生计的个体户沿街摆摊贩卖服装的马路市场。

八十年代改革开放，骡马市成为西北时尚服装前沿阵地。

“那会儿流行一句话，叫‘吃有炭市街、穿有骡马市、用有康复路’。

很长一段时间，骡马市成为西安青年男女追逐时尚的前沿，成为西新潮时装的信息发布和展示中心，一个代表西北时尚前沿和联系深圳、广州、上海、北京、浙江、福建等发达城市和地区流行趋势的一个窗口。

在当时，骡马市的存在提供了一个供人们以低廉的价格购买时尚衣物的地方。

在其辉煌的时代，这里每天都涌动着着巨大的人流和物流。

而且一年要流出流进上亿资金，其产生的生产总值曾占到碑林区整个商业产值的五分之一。

骡马市以个体商户为基本单

位，集中沿骡马市街的两侧分布，店面基本上采用店面加店外结合的形式，以增加服装的示面积，招揽顾客。

这种形式在初期对骡马市的商业有促进作用，但是到了后期却成了制约骡马市发展的因素之一。

一.周边环境：

骡马市位于城市中心区域，北接东大街，因此周边环境中，对骡马市影响较大的主要以钟鼓楼广场，东大街为主，其次距离较远的解放路，火车站等也对骡马市有一定影响。

钟鼓楼是西安的地理中心，地段繁华，有世纪金花，开元等大型消费场所和各种小型消费场所，有中国邮政中国电信等服务场所，也有酒店等设施，再加上位于南北中轴和东西中轴的交界处，钟鼓楼的繁华对于骡马市有直接影响。

解放路是西安除东大街外，第二个商业中心区域，因为北接火车站，因此地段也很繁

华，交通便利，而火车站距离骡马市的距离也并不远，5km的距离也保证了火车站到骡马市的交通便利，有利于解决运货问题。

二.规模大小：

骡马市步行街作为西安地区第1条商业步行街，全长共612m，宽26m，占地4．53hm2，总建筑面积25万㎡，营业面积达7万㎡。

骡马市步行街从长度上讲，北接东大街，南连东木头市，全长612m，距离适宜，作为步行街基本符合人们游行逛街的习惯和承受范围。

从宽度上讲，骡马市并没有横向铺开，范围有限，所以骡马市的形状是一个狭长的长方形，而骡马市的商业则在这一片狭长的地带里纵向分布，以立体的布局弥补横向布局的空间，所以骡马市的规模除了占地面积，还应考虑地下和多层的建筑面积，所以骡马市的规模较大。

三.公共设施：

骡马市步行街的建筑造型结合地域特色，有仿唐式建筑特色，在屋檐处做了特殊处理，建筑立面的颜色也采用了青灰色调，在骡马市步行街中，路灯.照明设施.休息平台.广告牌等均有体现地域文化特色的地方。

四.优点分析：

相比过去的骡马市，如今的骡马市步行街设施现代化，增加了景观，休息，餐饮，文娱等功能和项目。

这极大地丰富了骡马市的客源，也满足了现代消费者的需求；

骡马市的大小规模规划合理，从总面积和长短高宽，骡马市步行街都是经过考虑消费者喜好的决定。

五缺点分析：

1.交通混乱：

骡马市步行街因为有碑林区人民法院，所以骡马市步行街并不是一个完全封闭的步行街，里面西侧的道路是可以行车的，这就带来了步行街拥挤混乱的现象，

2.休息空间不足：

很显然，以目前步行街的人流量来看，骡马市步行街内的休息空间完全不足，很难真正使需要休息的人找到休息的区域，同时，休息区位于街道的中央，这就和流动的交通构成了矛盾。

3.人流不均：

骡马市步行街内的人流过于集中，全部集中于广场市场和地下商业街，剩余的商业相比之下就冷清很多，4.餐饮分布混乱：

餐饮分布分散不以寻找，这对整个骡马市步行街的分布来说也是一个不合理的部分。

七.总结：

骡马市步行街的设计遵循了很多原则，并且在设计阶段得到了贯彻。

①规模适度原则规模适度原则就是指商业街的长度，宽度，营业面积，高度等进行精心设计制在合理范围内②因地制宜骡马市步行街继承了老骡马市的特点，个体集中贩卖制度，同时因为骡马市特殊的地理条件，因此骡马市步行街在设计时充分考虑了历史因素和地理因素。

③错位经营原则骡马市步行街最初确实是以高端低端兼包的态度来进行设计的，不过最终的现实却与想象不同，因此这一原则要因项目的不同而不同。

四以人为本原则骡马市步行街的设计充分考虑了消费者的行为习惯和心理特征，大到功能分区小到座椅板凳，均是为了满足了消费者不同的需求和感受。

班级：

环艺一班姓名：

刘霞

学号：

41010010121指导老师：

李华

10级环艺一班姓名：

41010010121指导老师：

李华篇三：

西安商业地产调研报告

西安商圈分析

商圈概述

随着城市商业规划与商业地产的迅猛发展，商圈作为一个时尚角色迅速成为商界关注的焦点。

商圈发育状况如何不仅是商业流通行业关注的重点，更成为房地产行业、城市规划、旅游等行业聚焦的中心。

近些年，几乎在每个城市都如雨后春笋般涌现出大批商圈，这其中，一些明星商圈闪闪发光，熠熠夺目。

商圈的级别由消费群的涵盖面和辐射区域确定：

1、交通便利性，容易抵达，汇聚车流、客流的便捷度

2、业态丰富，能满足各个阶层的购物需求

3、商家知名度，知名度的高低决定商圈辐射面的大小

我们根据这三个条件把西安市的商圈主要分成以下几大板块：

一、钟楼商圈

西安钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，也是西安城区的中心，交通的中心，是古城西安财富与商业交易场所的灯塔。

钟楼商圈是一个密度大、功能全、引力强、辐射广的中心商业圈。

传统上，这里不仅是西安居民购物、观光、休闲、娱乐的首选之地，也是外地客商、游人神往之地。

沿巨大的“十”字架商业街区聚集着西安商贸业的巨大人气与财气。

尽管近年来城市副商业中心地带与其他商业圈不断形成，但钟楼商业圈的魅力与日俱增，其商业领袖地位无法撼动。

所以我们所说的钟楼商圈是一个概念型商圈，她是东、西、南大街商圈的交点，也是这几大商圈的起点，是商业中心的代名词。

二、东大街

a业态、业种、档次

东大街目前的业态主要以百货公司、家电为主。

东大街目前是西安市最繁华的地段，除了一些大型的百货公司如开元、百盛等以外，主要是以经营年轻人的服饰为主的特色专卖店。

在西安人眼里，东大街就代表了潮流、现代、时尚?

?

，各大休闲、正统类的品牌几乎在东大街都有分店，作为西安乃至西北地区覆盖面最大的商业街区，现营两家主力百货店几乎囊括了所有消费层面的需求，再加上沿街各类专卖店、集市、及娱乐场所，更加丰富了东大街的业态，能满足各层次的消费需求。

它每天的客流量可以达到50—80万。

这也使它成为一些国内外知名品牌百货业进驻西安市场的首选，东大街的商业价值可想而知。

但是无庸置疑，在东大街，服饰专卖店是主流，眼镜、婚纱影楼、金店只是点缀。

b经营情况

东大街作为西安市著名的商业街，是每个西安人和外地人旅游购物的首选之地，据西安百盛调查统计，每天大约有60万的人流量，潜在的消费购买力和商机是不言而喻的，其容量之大，消费力之强令人惊叹，难怪投资者都称东大街地地道道是一个流金淌银的地方。

即长约１公里的东大街，至少在目前依旧称得上是西安第一商街。

作为商街的价值突显在两个硬性指标上：

第一，它是西安店铺地价最昂贵的街区；

第二，它是店铺数量最多、专卖品牌价值最高的街道。

c客源

由于东大街的业态丰富，包罗万象，因此它所面向的是各个年龄阶段的人群，消费的区域覆盖面也是非常的广泛，包括西安市及周边县市的人以及外地游客，消费群体以本地人、省内消费者为主，大约占总体消费群的80%。

由于钟楼商圈内经营的货品、服饰以年轻、时尚的类型为主，因此主要的消费群体构成以部分高收入者、在校学生、及年轻上班族占较大比例。

d租金

实例说明：

档口由于其位置的特殊性，租金是三种店格式中最高的，例如阳光歌城一层，总共的租金每月是7000元，大差市周边的几个档口专卖店的租金也在每月1300元不等。

店中店的租金相对来说是最低的，如东大街的精品广场，租金每个月从500—1000元/㎡不等，友谊购物中心每个店的租金均价是750元/㎡，在这三种格局中，临街店面的租金差距是最小的，如红袖坊的租金300元/㎡，高邦的租金是310元/㎡，索尼专卖店的租金是800元/㎡，门面租金差距小的原因有：

门面相对店中店来说，经营风险小，全处于黄金地段，那么相对的在小区域内的边际递减小效应就会少一些。

e主力商家

主力商家：

开元、百盛、骡马市、唐城（永乐电器）、东方之星

开元——西安开元商城地处西安市最繁华的地段——钟楼，，占地面积33.136亩，建筑

面积10.3万平方米，营业面积50,000平方米，总投资约4.5亿元人民币，年营业额15亿。

是西安目前营业额最高的商场。

他是由西北首家上市公司西安解放集团股份有限公司经营的一座集商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。

它的前身是陕解放百货大楼，属于老字号，1996年改造后，商业面积剧增，经营历史长，货品的涵盖面很广，虽然它的品味并不高，但是它的集客能力强，消费的辐射面遍及西安市乃至陕西全省。

f商圈的优劣势分析：

优势：

多年的商业氛围沉淀，在西安人心中有着无可替带的地位；

业态分布比较丰富，可满足大多数人的需求；

劣势：

道路狭窄，车辆容易堵塞，交通不便；

由于先天规划的原因，东大街被一些医院、饭店等割断，使本应连续的商业街变得断断续续，很难做到人流舒展不塞；

对于主营业态是专卖店来说，经常是被蜻蜓点水式的走过，如遇到天气等不好的原因，势必不能和大商场相姘美；

拆迁改造工程的进一步落实，势必会分流一部分客流；

人行道的管理、环境卫生都和黄金商业街有些不搭调；

发展前景总结：

东大街的商圈已非常成熟，有其自身的缺陷，如专卖店只知卖牌子，忽视了品牌店的塑造，店铺设计风格庸俗化，专卖店导购服务不到位等等。

这是商家自身经营的问题，政府无须纠正和干预企业的具体经营行为。

但东大街两侧的人行道管理、环境卫生、配套设施应该是政府操心的。

但是与之形成鲜明对比的是他的各项市政配套设施显得有些脱节，因而对东大街进行改造迫在眉睫。

但是高额的拆迁费用与长时间的拆迁周期，使许多开发商望而却步；

从而导致现有的物业不能满足知名大商家的进驻，影响到东大街的远期发展。

从目前的现状来看，对东大街进行大规模改造势在必行，但是目前的局势和客观条件又不允许我们进行暴风骤雨式的改造，而只能和风细雨进行。

东大街改成商业步行街规模不能太大，因为停车问题等都制约他的定位。

所以我们认为比较合适和可行的方案是拆迁改造工程需要逐步进行，为发挥它的物业价值，改成单层面积较小的商体楼，一方面延续了商业步行街的特色，另一方面单层面积小可以提升商业价值，小规模的商业物业的供应不会影响整个商圈的稳定性，使其价值健康稳定增长。

步行街具有很大的包容性和延展性，它将各种商业形态融会于一体，使人们在购物的同时，观赏充满现代气息的商业风景。

这样，既满足了

不同群体的消费需求，又最大限度地愉悦了“上帝”们的精神。

三：

西大街

a业态、业种

西大街是政府的一项重点改造工程，在市政方面投入了大量的资金力度，拓宽了马路，修建了地下人行道，3个公共停车场，欲建9个城市广场，双向六车道，石材人行道，地下人行通道，各项商业硬件设施目前是西安市最好的一条大街；

并且西大街仿明建筑群是世界唯一的，也是最大规模的，放眼未来，西大街是世界的西大街；

综上所述，西大街商圈完全可以保证很大的人流、客流，这些就具备大商家办大百货的前提条件。

因此，全国行业龙头纷纷抢滩，已有许多国内外商业巨头登陆。

因此，西大街目前的业态是以零售百货（以百货店为主）。

但是西大街是历史上的一条文化古街，到现在很多地方还延用历史的典故和称谓。

预计政府对西大街未来的改造会延续这种特征。

如大麦市街将努力朝着文化、餐饮、旅游一条街的方位发展。

这些在一定程度上会丰富西大街商业的内涵，提高它的层面和品质，补充他业态的稀缺和不足。

对本地客源和外地游客都是在人气上的一个烘托。

达到相辅相成、相互呼应的局面。

b经营状况

一个商圈的成熟是需要很多客观和主观的条件相互支撑的，这是一项系统工程，牵扯的因素非常多，社会、人文、心理、宏观政策、硬件设施、历史因素等错综复杂，交汇在一起相互作用，因此对一个新的商圈改造需要一个很长的市场培育期。

所以，目前西大街百货公司经营情况差异较大，其中时代盛典经营较好，而亿和百货经营情况一般。

但是回想西大街改造前的落魄样子，连西安人自己都感慨变化太快了，我们认为目前现在的表征只是商业发展的一个雏形和萌芽。

他应属于后起而勃发的态势。

c客源：

目前西大街的经营业态比较单一，大百货公司面向的客群基本上属于上班的白领一族，这是由于它的消费水准所决定的。

由于它属于市场的萌芽期，因此，在知名度上会显得欠缺一些，它目前针对的还是以本地人为主，覆盖的客户群面不是很广，但是在商圈进一步的成熟和完善的条件下，他的覆盖面绝不仅仅限于此类，尤其是以督府大厦、同方丽人街一些以都市秀场为定位主题的新型业态，和周边的大百货公司形成错为经营，面向的更是不同的消费群体，这就完善了西大街的消费群体的整体层次和结构。

但是以后西大街商业的成熟，他

将不仅仅是西安的一条商街，更是面向世界的。

所以，不难估计以后西大街的客源中外地人也占很大比例。

d租金：

实例说明，鼓楼照相馆单位面积的租金大约是242元/㎡，彩印店的单位面积租金257元/㎡，世纪音像的单位面积租金是110元/㎡。

由上例我们不难发现这样一个事实，西大街的租金随着远离钟楼商圈，租金在呈现递减趋势。

e主力商家：

金花、百盛、五环、亿禾、好又多、王府井、女人街、丽人街、赛特

a、世纪金花购物中心是由金花企业集团投资3.2亿元兴建的集休闲、娱乐、购物为一体，

以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。

其商业建筑面积为31,386平方米，另附380平方米的地面停车场。

1998年5月18日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心定位于社会中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路，在商品引入上汇集了中外名品精华；

在服务上，世纪金花将酒店式管理运用于繁杂多变的商业系统，成为其创新和特长，商场内设有会员中心，超市实行无障碍购物；

在经营上，世纪金花推出主题营销、变传统的物物交易为文化交流，注重发掘各类商品的文化内涵，积极塑造一种文化氛围。

因此，世纪金花以其高雅的购物环境、优良的服务水准和先进的企业管理赢得了广大消费者的肯定。

百盛目前在中国百货零售业发展迅速，自1994年开始至今已相继在中国的北京、上海、广州、大连、成都等地开设百盛百货商场，截止目前在中国的连锁百货店已达40余家，2002年销售额突破100亿元，在同行业遥遥领先。

西安百盛购物中心有限公司是马来西亚金狮集团所属狮贸控股有限公司与立丰（西安）房地产开发有限公司共同投资兴建的大型企业，目前在西安共三家分店，1998年1月，东大街的百盛购物中心正式开业，迅速崛起，改变了西安旧有的商业格局，确立了在西安中高档百货业不可取代的龙头地位。

其中，西大街百盛店是三个分店中体量最大的。

大约50000㎡。

百盛在此区内除了大百货以外，还有一部分自营区，产品更多的是大商家的补充，迎合不同消费者的心理需求和爱好。

产品更趋向潮流，处在流行前线。

自营的产品主要是跟随主力商家。