深圳市工业区块线管理办法征求意见稿.docx

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深圳市工业区块线管理办法征求意见稿

深圳市工业区块线管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条（目的和依据）为规范全市工业区块线管理，提高工业用地节约集约利用水平，保障工业发展空间，促进工业转型升级，根据《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发〔2016〕8号）和《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）等规定，制定本办法。

第二条（定义）本办法所称工业区块线（以下简称区块线）是指经深圳市人民政府（以下简称市政府）批准公布、范围清晰并附有明确地理座标的工业区块范围线。

本办法所称工业园区包括区块线内的工业园、高新技术产业园、产业集聚区和集聚基地等。

本办法所称工业用地是指位于区块线内的普通工业用地（以下简称M1）或新型产业用地（以下简称M0）。

本办法所称工改工是指工业用地拆除重建后仍作为工业用途的城市更新方式。

第三条（适用范围）　区块线的划定和调整、供地和用地、规划建设、产业发展、监督管理等活动，适用本办法。

第四条（基本原则）　按照“统筹管理、刚性约束、引导集聚、提高效益”的原则，加强土地利用的全过程管理和产业项目的全生命周期管理，稳定工业用地总规模，提高工业用地利用效率。

第五条（管理职责）市规划国土委牵头全市区块线的日常维护和管理并负责区块线内工业用地供地用地、规划建设、园区改造升级等相关工作。

市产业主管部门负责指导区块线的产业准入、产业发展和市级重点产业项目遴选等相关工作。

市其他相关部门按照各自职责做好管理、服务和监管工作。

各区政府、新区管委会负责承担各自辖区内区块线的日常维护、管理和区块线内工业用地及产业项目的监管等相关工作。

第二章划定和调整

第六条（区块线分类）　区块线分一级线和二级线。

一级线是保障城市产业长远发展而确定的工业用地管理线，二级线是稳定一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。

第七条（工业用地总规模）　全市区块线总规模在中长期内保持不低于270平方公里。

第八条（工业用地比例）　全市区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地的面积不得低于区块线总用地面积的60%。

因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整工业用地用途，但调整的工业用地面积总量控制在10%以内。

鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设且符合规划的合法工业用地进入市场。

继受单位提出申请，并通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开出（转）让上述土地使用权的，所得收益归该继受单位所有，并免予收取按规定应当缴纳的工业用地地价。

第十六条（工业用地用途二）区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。

工业用地转型为公共服务设施用途的，房屋不得分割转让。

建筑物出租的，承租方不得改变建筑物的用途。

第十七条（工改M0）　严格控制区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内，南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内。

区块线内M1改为M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。

第十八条（转让限制）　以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以转让，但应当在重点产业项目遴选方案中明确，未明确的不得转让。

以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以转让，但转让时应当整体转让。

以出让方式供应的项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以抵押。

以租赁方式供应的项目用地，其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。

第十九条（受让方限制）一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。

其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于1000平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于500平方米。

第二十条（先租后让、租让结合）大力推进区块线内的工业用地采取先租后让、租让结合的供应方式。

通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人与土地供应部门签订的土地出让合同中应分别明确约定租赁期和出让期需缴纳的土地价款、分期届满前需达到的土地使用条件及验收评估要求等。

由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，产能达到设计生产能力并通过验收且符合土地出让合同约定条件的，再依法办理出让手续；缴清全部土地价款的，可办理不动产权属证书。

通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取租让结合方式使用土地的，厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地可采用出让方式使用土地，出让年限按照深府〔2016〕80号的规定执行；露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他生产配套设施用地，可采用租赁方式使用土地，单次租赁年限不得超过5年。

第二十一条（低效闲置工业用地）加大区块线内低效闲置工业用地的盘活力度，鼓励对边角地、夹心地等分散低效的工业用地进行整合利用。

第二十二条（工改工）　市规划国土部门要研究制定区块线内工业用地的城市更新办法，鼓励区块线内的工业用地原址升级改造。

在符合控制性详细规划的前提下，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。

对现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款。

工业用地工改工（M1改M1）的，原建项目已竣工投产，并达到相关监管要求，重建项目符合片区产业规划，允许申请拆除重建，不受旧工业区申请拆除重建城市更新有关建筑物建成时间原则上应不少于15年的年限限制。

第四章规划建设

第二十三条（产城融合一）　鼓励单一生产功能的工业园区按照产城融合的思路，并在符合城市规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设，推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。

第二十四条（产城融合二）　鼓励将区块线内工业用地与区块线外其他相邻用地进行整体规划、统一改造。

在保持工业用地总面积不减少的前提下，可以合理调整该区块的空间位置。

第二十五条（限制住宅建设）　紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新规划建设居民住宅区。

第二十六条（配套设施建设）　鼓励区块线内工业用地内的行政办公及生活服务设施集中统一设置，严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

改建、扩建工业项目的，其配套公共服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。

第二十七条（旧工园区整合改造）　鼓励各区（新区）选择若干条件相对成熟的旧工业园区，通过依法回收、承租改造、政府回购、股份合作、空间置换等方式，进行连片改造，统一规划建设，为高端制造业、高成长性企业和重大产业项目提供空间保障。

第二十八条（工业园区规划建设标准指引）　市产业主管部门要研究编制工业园区产业发展、建设用地控制标准、智慧园区建设、基础设施建设和配套服务建设等规划建设标准指引，引导各区（新区）建设高质量的新型产业园区。

第二十九条（建筑形态）　工业用地建筑形态应当与产业类型、业态相匹配，禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态。

第三十条（M1的建筑形态规范）M1以建设生产厂房为主，厂房建筑面积不低于总建筑面积的70%，办公、会议、食堂和职工宿舍等行政办公及生活服务设施用地面积所占比重不超过7%。

M1标准厂房原则上首层层高6米、地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层层高4.5米、楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层以上层高4.5米、楼层荷载不低于650公斤/平方米。

第三十一条（M0的建筑形态规范）M0以建设无污染生产制造的厂房和研发用房为主，不得用于纯商业办公。

厂房与研发用房建筑面积不得低于总建筑面积的70%；既有厂房又有研发用房的，厂房（含厂房与研发复合用房）的建筑面积不低于总建筑面积的30%。

第三十二条（M0建筑设计规范）M0产业用房原则上首层层高5.0米、地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层层高4.2米、楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上层高4.2米、楼层荷载不低于500公斤/平方米，单独设置客梯，至少配备1台载重3吨以上的大型货梯。

M0产业用房不得采用总部办公用房的建筑设计规范，设计单位、施工图审查单位、建设单位在设计、审图和建设时应严格遵守相关规定要求，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件。

第三十三条（类住宅化）　M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。

单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1单套套内建筑面积不得小于1000平方米，M0单套套内建筑面积不得少于500平方米。

第三十四条（工业上楼）支持区块线内建设厂房与研发复合使用的高层工业楼宇模式，引导“高精尖”智能装备、机器人、消费电子与智能终端、医疗器械等先进制造向高层工业楼宇发展。

除机械、传统装备制造类等产业有特殊要求和对安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地或“工改工”项目，一般应建造多层厂房和高层厂房，但容积率最高不超过4.0；原则上不得建造单层厂房。

第三十五条（名称规范）工业园区及建筑物名称应冠“产业、科技、研发、创意设计”等表明建筑物用途的字样，不得使用“类住宅化”和“类商业化”名称。

第五章产业发展

第三十六条（产业准入管理）市发展改革部门要会同有关部门制定或修订全市产业发展导向目录，各区可以根据市产业发展导向目录制定辖区重点产业发展指导目录。

严禁向禁止类工业项目供地，限制发展类产业禁止投资新建项目和简单扩大再生产,只能进行技术改造。

第三十七条（产业规划）各区政府（新区管委会）要制定辖区工业区块的产业发展规划，不符合产业规划的项目不得入驻。

“工改工”项目应当编制产业规划，明确产业定位，并符合区块产业发展规划。

第三十八条（产业发展监管）　各区政府（新区管委会）应当加强对工业用地产业发展的监管。

对M1和M0，重点监管产业准入条件、产出指标、股权变更等情况；对工业用地转为研发总部用地的，重点监管项目用地方关于纳入本市统计核算的产业规模（营业收入）和在本市形成的地方财力的承诺履行等情况。

第三十九条（重点产业项目遴选）　加强市区重点产业项目遴选的组织工作，确保重点产业和重点企业项目落地。

重点产业项目用地出让底价按照评估价的70%确定，其中战略性新兴产业、未来产业和高端制造业出让底价同时适用产业发展导向修正系数。

第四十条（产业集聚）　新建工业产业项目原则上一律进园进区，着力推进战略性新兴产业、未来产业、高端制造业、生产性服务业等产业项目在现有工业园区集中布局。

支持以产业链为纽带，在工业园区集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目，促进产业集聚发展。

第四十一条（促进新产业新业态发展）　市规划国土部门会同发展改革、经贸信息、科技创新等部门，研究制定有助于新产业、新业态发展的兼容性地类和相关控制指标。

经充分论证，新产业工业项目用地的生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。

科教用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施，兼容设施建筑面积比例不得超过项目总建筑面积的15%，兼容用途的土地、房产不得分割转让。

出让兼容用途的土地，按主用途确定供应方式。

第六章监督和管理

第四十二条（地理信息数据库）市规划国土部门要建立全市区块线的地理信息数据库，并纳入规划“一张图”系统进行动态跟踪与维护，及时更新数据，共享信息。

第四十三条（区块线标示）市规划国土部门在编制本市土地利用总体规划时，应当明确区块线的布局、范围、坐标和质量要求等，在涉及区块线的片区法定图则修订以及不动产证书登记时应注明区块线一级线或二级线。

第四十四条（用地功能调整审批）市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议涉及一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应当报市政府批准。

第四十五条（登记管理）　按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。

各类工业用地应当以出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。

按照土地出让合同约定，对工业用地转让条件、建设用地使用权人出资比例、股权结构等重要约定内容，应当在房屋土地登记簿和房地产权证附记栏内予以注记。

土地使用权人办理转移登记或变更重要注记内容时，应当提供土地出让　人审核同意的意见。

第四十六条（高新园区内区块线管理）区块线位于高新技术产业园区的，由市科技创新部门依据高新区条例和本办法的有关规定对工业用地进行严格管理。

第四十七条（手续不完备的工业用地改造提升）划入区块线但用地手续不完备的工业用地进行改造或提升时，仍须按有关规定办理相关手续。

其中用地单位进行技术改造、原有厂房翻新等不会新增建设用地的投资项目建设时，在符合建筑质量标准达标等条件的情况下，可由区政府（新区管委会）核准，无需规划许可。

第四十八条（土壤和地下水地质环境保护）　工业用地出让前，应当进行土壤和地下水地质环境质量检测，相关检测报告作为建设用地使用权出让合同的附件。

工业用地使用过程中造成严重环境污染的，经环保部门认定，出让人可按照合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并按照“谁污染、谁付费”的原则，要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。

第四十九条（地下空间基础设施建设）土地出让合同中，应当明确地下建设用地的规划用地性质及地下建筑物水平投影最大占地范围、起始深度、地下总用地面积、地下总建筑面积等内容。

超出土地出让合同约定范围的地下建设用地使用权，不属于国有建设用地使用权出让范围，对因社会公共利益需要建设地下铁道、隧道、综合管沟、地下道路、民防工程等公共基础设施，土地受让人应当予以配合。

第五十条（主动退出和强制退出）区块线内企业有土地使用权到期、不符合产业监管要求、自愿或者强制迁出等情形的，由规划国土部门按照协议约定或依法收回土地使用权。

第五十一条（全过程监管）加强项目在土地使用期限内全过程动态管理，将工业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、本地就业等要求，纳入土地出让合同，通过土地核验、定期评估、诚信管理等，实施全过程监管。

第五十二条（工业用地利用绩效评估）　建立全市工业用地利用绩效评估制度，分别在项目建成投产、达产后每隔5年、出让年期到期前1年等阶段，由区政府（新区管委会）组织对产业发展监管协议约定事项的履行情况进行核查，并根据履约核查情况依法依约处理。

第五十三条（推进企业诚信体系建设）　规划国土部门要建立健全全市土地市场诚信体系，将工业用地交易活动当事人资质资格、信用奖惩、项目审批和违法违规处罚等信息通过全市政务信息资源交换平台向社会公开发布，并依法限制或禁止被列入经营异常名录、严重违法失信名单的企业参与工业用地招拍挂有关活动。

第五十四条（执法监察一）　强化工业用地用途管制，对工业用地擅自改变用途的，责令限期改正，恢复工业用途。

违法情节严重，在规定期限内未完成整改的，出让人可按照约定解除出让合同，无偿收回工业用地使用权。

第五十五条（执法监察二）市规划国土部门、各区政府和新区管委会应当加强对区块线内用地建设活动的监察工作。

被检查的单位和个人应如实提供有关资料，不得以任何理由拒绝。

第七章附则

第五十六条本办法规定有关部门应当出台管理办法、实施细则、操作规程等事项的，有关部门应当自本办法施行之日起3个月内出台。

第五十七条物流用地参照本办法执行。

第五十八条本办法自2018年月日起施行，有效期五年。