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7.XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要
8.XX市人民政府专题会议纪要
9.XX市人民政府市长办公室会议纪要
10.国家计委建设项目经济评价方法及参数（第二版）
1.5.2编制原则
1.贯彻节能方针，从当地能源的条件出发开发利用好一有的土地面积，力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益。
2.本真功能实用、流程科学、安全卫生、经济合理、贯彻近期与远期相结合，近期为主兼顾远期的原则，适当考虑留有发展的余地。
3.坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力求技术先进，经济合理上。
4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生，消防和抗震等有关政策、标准和规范。
施工中做到清洁生产中、安全生产、文明生产。
5、注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用、“三同时”。
6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流，使本项目的建设和投入运营后真达到“绿色、环保、健康”
1.5.3本项目可行性研究范围和内容
本项目建设规模：
1、拟建筑规模能产生的经济效益，社会效益，和改善周边的环境效益。
2、本科研对上述建筑内容从建条件、市场预测、方案论证、公辅配套、技术经济、环境保护、劳动安全。
社会效益等各个方面进行如下分析研究：
2.1对项目投资的意义和必要性可进行论证。
2.2对项目的方案、施工质量、建设规模以及市场风险（SWTO）（PEST）进行分析和预测。
2.3对该项目的方案及建成主要使用设备的先进性、合理性、可靠性提出论证意见。
2.4对拟建项目的选址，及项目建设使用的原料来源及相关条件进行分析和论证。
2.5对项目的环境保护、职业安全卫生、消防和节能进行评论。
2.6对项目实施计划和进度安排提出建议
2.7初步确定该项目的组织与劳动定员
2.8对项目投资进行估算
2.9对项目投资后的经济效益进行分析和预测
1.5.4报告编制工作概况
在编制过程中，编制单位与投资单位：
XX市桃山区人民政府及即将为该建设项目提供机械设备、原材料的生产厂家进行广泛接触、并与XX市人民政府、XX市桃山区人民政府和XX市发改委的领导研究并分析了XX市房地产市场现有和未来的走势以及本案所占据的地理位置的优越性。
综合分析了各项技术经济指标和XX市万博苑基地的设置和分布情况：
适合提出了适合XX书香公寓发展建设的新模式。
与此同时，科研对XX市的房地产市场也做了市场调研，认为该项目的建设因基地理位置的优越，设计的新颖，从而本案的建成可产生较好的经济效益和社会效益。
1.6可行性研究的概况和总论
1.6.1概况
1.6.1.1建设规模
1.6.1.2建设内容
住宅
1.6.1.3建设地址
本项目建设地址为：
现拟定在XX市同进街南侧，石油公司住宅西侧。
本案地段绝佳，交通方便，设施齐全，是XX市上好地段，拟建地址内地条件好，地势较平坦，非采空无其他不良地质现象，拟建地址所在区域属于深源地震区，地震裂度为6度。
该地区常年主导风向夏季主要风向为西南风，冬季主要风向为西北风，拟建地址左右有市政给、排水管线及便利的供电和通讯路线。
还有XX市矸石电厂的供热管线引入极为便利。
综上所述，该项目拟建地址能满足建设的要求。
1.6.1.4项目资金和资金筹措
本项目计划总投资约为500万元人民币。
项目投资有XX房地产开发有限公司筹资解决。
1.6.1.5项目实施进度建议
项目建设期10个月。
总投资500万元，自2011年8月—2012年6月，建设周期10个月。
1.6.1.6环境保护
项目建设和运行中应注意做好以下工作：
1、施工期建筑材料（灰土、沙、水泥等）其他材料和施工环节中产生的扬尘、需采取洒水、遮盖等措施，防止粉尘污染。
2、施工中对产生噪声的设备，需采取减噪、减振、隔离等措施。
投入运营后，对产生噪声的设备，要采取封闭车间、减噪、减振、隔离等措施。
防止噪声污染。
3、产生废水与生活污水一并经污水处理站进行生化处理，最后消毒处理，达标后经城市排水管网排入倭肯河。
4、按照环评和审批要求对建设区域进行合理绿化、达到降噪标准。
5、加强环保宣传，提高建设工人的环保意识，加强污染监测和环境管理，建立环境保护管理制度，成立专门组织、落实人员、制定监测规划，定期监测规划，定期检查污染净化设施，及时发现和防止污染事故的发生。
6、加强施工期的劳动期的环境保护管理工作，确定各项环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
工程竣工后需依法到环保局办理环境保护验收手续，合格后方可投入使用。
1.6.1.7项目财务效益论证
（一）财务效益论证
是根据项目财务与建设基础数据，对项目在整个合作期内的财务成本与效益进行评估从而论证项目是否具有经济上得可行性。
（二）财务结论
通过对本项目年度财务收支分析预测。
财务状况良好，依据财务效益分析结果与国家或行业的基准指标对比，投资利税率，投资利润率，均高于行业平均水平，项目对国家积累的贡献水平超过了行业平均水平。
本项目能够按设计要求收回投资。
从财务角度上看项目是可行性的。
项目符合国家产业政策，具有投资价值。
1.6.2研究结论
1、本项目的建筑设计选用丙级设计院，采用节能设计方案，建筑风格：
具有独特的外在美观，内在温馨。
2、本项目财务评价指标较理想，投资效果好，抗市场风险能力较强。
3、本项目地址选择切合实际，投资环境良好，交通便捷，同时，各项配套设施有保障。
4、本项目采用的设备先进，技术成熟可靠，经济合理，本案采用先进的智能来控制本建筑的运行，经研
究确认本项目是可行的。
1.6.3建议
1、加大政府政策的扶持力度，确保项目不在中途中夭折，同时，做好周边市县及原材生产基地的协调工作，做到原材料的供应有保障。
同时，各项配套设施有保障。
2、设计中注重考虑环保问题，以“三废”的处理要有明确的方案，污物排放在达标。
第一章项目的基本情况
1.1项目概况
1.1.1位置
该地块所在区域位于：
XX市同进街南侧，石油公司住宅楼西侧。
1.1.2用地规模与地块埋伏
用地规模：
本地块面积855m2，建筑面积为4130m2。
地块现状：
该地块现有荒置数年、灌木丛生、地势平坦、视野开阔：
北侧有水泥路；
市政
水、电、供热、主干线经此直供经济开发区。
无居民居住。
1.2项目主要技术经济指标
【1】用地平衡表
用地面积855m2
建筑面积4130m2
【2】项目主要技术经济指标总户数
居住人口175
平均每户人口3.5人
总建筑面积4130
平均每套建筑面积82.6平方米
人均居住面积23.6
1.3项目主要财务评价结果指标汇总
名称评价结果（万元）
项目总投资1250
项目总销售收入1652
利润总额400
税后利润
才自有投资利润率
盈亏平衡点销售率78.1%
第二章项目开发宏观环境分析
2.1宏观经济环境
2.1.1国家经济发展状况
初步核算，2008年经济总量较快提升，发展速度创历史最好水平，全市地区生产总值（GDP）实现187.2亿元，在全省的位次由上看的第12位上升观察家第10位，首次超过鹤岗市和伊春市；
按可比价格计算，增长26.1%，居全省第一位。
GDP增幅历史上首次超过20%，创历史最好水平，连续七年保持两位数增长。
2003年以前，我市经济总量每年仅增加几亿元，2003年到2006年，增加10几个亿，2007年增加23.1亿元，2008年增加52.1亿元，一年的增量几乎相当于1999年全年GDP总量。
第一、二、三产业分别实现增加值17.4亿元、110.0亿元、59.8亿元，同比分别增长10.0%、39.9%、12.4%。
三次产业分别拉动GDP增长1.1、20.3和4.7个百分点，第二产业中，全部工业增加值实现106.8亿元，同比增长41.0%拉动GDP增长20.1个百分点。
2.1.2固定资产的增加
固定资产投资高位运行，增幅有所回落，2009年我市规模以上工业累计现实增加值60.4亿元，按可比价计算，增长27.3%，比上半年提高6.9个百分点，増速居全省第2位。
全市城镇以上固定资产投资完成44.6亿元，同比增长60.7%，增速比上半年提高20.7个百分点，比上年同期提高35.4个百分点。
实现全口径财政收入，25.96亿元，同比增长28.4%；
财政一般预算收入11.77亿元，同比增长39.2%，高于全省平均水平24.2个百分点，增数居全省3位。
城镇居民支配收入累计实现8166.2元，同比增加692.1元增长9.3%。
2.1.3消费需求增长
消费品市场繁荣，物价调整效果明显。
2008年，全市消费品市场受国家扩大内需政策刺激和城乡居民收入增加等因数影响，消费市场逾趋活跃，初步统计，全年实现社会消费品零售总额36亿元，比上年增长20%同比提高4个百分点，增幅创历史最好水平，连续两年两位数增长。
分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。
2.1.4城镇居民收入增长
城乡居民收入实现新突破，居民财富增长较快，2008年，全市上下坚持“以人为本”，努力提高人民生活水平，在经济较快发展同时，城乡居民得到的实惠越来越多，享受到了经济发展带来的成果，全年城镇居民人均可支配收入实现12610.7元，比上年增长34.7亿元，增长16.3%。
居民储蓄存款余额达到138.0亿元，比年初增加34.7亿元，增长33.7%，增幅提高29个百分点，是历史上增长最快得一年。
工资性收入和经营性收入是城镇居民收入的主要来源，2008年我市上调机关事业单位工资，煤焦等企业工资也不同程度增加，城镇居民工资收入增长较快，达到6131.1元，同时，经营性收入也有较大幅度增长。
达到2218.1元。
农民增收渠道进一步拓宽。
粮食产量创历史新高，经济作物普遍丰收，畜牧业效益良好，农牧业促进农民人均增收超过400元；
全市转移农村劳动力4.4万人，实现劳务收入2.45亿元，农村劳动力转移收入比上年人均增加70.6元；
2008年国家增加了对农业的补贴力度，农民直接获益增多，人均得到转移性收入比上年增加187.8元。
2.2宏观政策环境
2.2.1目前中国房地产业的发展现状
在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积（人无住宅面积）将从2004年的25平方米提高到2010的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%，故房地产业仍将有很大的余地。
2.2.2金融及税收政策分析
2007年12月25日结束的中央经济工作会议决定2008年实施“从紧的货币政策”，12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；
12月20日宣布，从12月21日起上调1年存贷款基准利率，其他利率相应上调。
这也是中国人让农民银行在一年内第10次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机构执行14.5%的存款准备率标准，创20余年历史新高，同时，第6次上调基准利率，1年期存款利率从3.87%调整为4.14%，1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。
我国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息，放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。
第三章项目区域市场环境分析
3.1区域定义
该地块所在区域位于XX市北部，北依桃山水库、南邻桃山区石油公司六小、西靠五中。
地理位置极其优越。
3.2XX市国民经济发展状况
3.2.1XX市国民经济发展状况
2008年经济总量较快提升，发展速度创历史最好水平，全市地区生产总值（GDP）实现187.2亿元，在全省的位次由上看的第12位上升观察家第10位，首次超过鹤岗市和伊春市；
3.2.2居民消费
XX市2009年地区生产总值实现15%以上增长，全社会固定资产投资确保实现30%以上增长，力争达到全省平均水平；
社会消费品零售总额15%以上；
地方财政一般预算收入增长15%以上，万元GDP综合能耗下降6.5%；
城镇居民人均可支配收入确保实现13%以上增长，力争达到16%；
农民人均纯收入确保实现11%以上增长，力争达到14%；
城镇登记失业率控制在4.5%以内，居民消费价格总水平控制在4%左右。
城乡人民生活水平分进一步提高。
城镇居民人均可支配收入由4056元提高到7346.7元，年均增长13%城镇居民恩格尔系数下降到37.4%。
在岗职工平均工资由6056元增长到7256元，年均增长13.1%，比全省平均水平高2个百分点。
农民人均收入由2508提高到3354.5元，年均增长6.0%。
城乡居民储蓄存款余额由45.3亿元增长到89.5亿元，年均增长14.6%，人均储蓄超过10000元，城市居民人均居住面积达到12.8平方米
比2000年增加3.1平方米。
农村居民人均砖木结构住房面积达到15.4平方米。
增加4.4平方米。
经济数据说明XX市的居民具有一定程度的购买能力。
3.3XX市城市发展规划
3.3.1XX市城市规划描述
XX市是国家重要的主焦煤生产基地和东北地区最大的无烟煤生产基地。
同时大力发展非煤产业，培育了电力、化工、家具、机械、食品等一批立市产业。
XX市高标准完善创建山水园林城市规划。
XX市参照国家园林城市标准，坚持规划先行，请全国一流的单位设计，使每一个园林都有独到的特色，每一条街路都成为一道景观，每一个结点都独具匠心。
把云林规划统一在城市建设整体规划中，坚持与道路、建筑物、企业等统筹协调考虑，特别是新建住宅小区和新上企业必须留足绿地，园林绿地面积不足的通过沉陷区和棚户区拆迁、污染企业搬迁、废弃地改造等，有计划地逐年腾出绿地空间，全面实施城乡绿化。
2009年，全市将开展“城乡环境治理和山水园林城市建设年”活动，组织大规模的绿化和环境治理攻坚战，确保山水园林城市创建取得明显成效。
重点是增大绿量、提高档次、突出特色，注重花草树木的合理搭配，做到自然山水与人文景观的和谐相融。
增加城市园林的文化色彩，把城市的特色文化充分体现在园林建设中。
采取租赁等办法解决道路绿化问题，选择生长快，适应性强的树种，尽可能载大苗，确保一次成活，三年成林，形成纵横交错的绿色长廊，广泛发动农民群众，利用村边、路旁、房前屋后、废弃地等一切能够植树的地方，大打一场植树造林的人民战争，力争用三年时间使农村环境发生根本性的变化，通过减缓坡度、回填灰渣或建筑残土等措施，尽快回复裸露山体植被，周边山林中开垦的耕地全部退耕还林，大密度栽植水源涵养林。
抓住国家林权制度改革的有利契机，全面加大五荒绿化力度，三年内完成全部五荒绿化，三是强化绿化成果管护制定出台了《城乡绿化管理办法》，明确绿化管理责任，保证所有花草树木和设施都有人管护，不留死角，加大宣传教育力度，使全市人民自觉重视绿化、支持绿化、参与绿化、监督绿化、保护绿化，使创建国家园林城市深入人心，变成每个群众的自觉行动。
2003年5月，《XX市城市总体规划（2001-2020）》获国务院批准。
本次规划的规划期为2000-2020年，其中：
近期为2000年---2005年；
中期为2006年---2010年；
远期为2011年---2020年；
2020年以后为规划远景。
把XX市建设成为统合实力与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的山水园林城市；
成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代划的区域性中心城市；
成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；
3.3.2XX市“十一五”期间重大建设项目
在产业结构调整和产业链延伸方面，在力促盛昌公司4万吨蔬菜加工、宝泰隆、凯博达两个98万吨焦炭等在建项目建成投产的同时，争取宝泰隆公司20万吨煤气制甲醇项目和20万吨煤焦油加氢、如意公司120吨无烟洗煤、七里嘎山45.9MW风电等新开工项目建成投资；
争取龙洋焦电公司123T/H干熄焦、鲁龙公司98万吨焦化、聚丰90万吨焦化、七煤煤气公司72万吨焦炉改造、龙煤集团XX铁东300MW矸石电厂、集庆方输变电网工程等项目开工建设。
在重大基础设施方面：
开工建设经济开发特区、七依高速公路、七勃公路改扩建、汪清水库消险加固等项目；
建成并投入使用日处理5万吨中心区污水处理及中水回用项目、新兴区垃圾处理等项目。
3.3.3XX市城市发展规划对本项目的影响
在近期规划建设图中我们可以看出，本地块处于中心城区，近期的规划建设将使得该地块各种体育、文化、教育、医疗等设施完善。
这将减轻我们楼盘的基础设施的投入，减轻建成成本。
第四章项目开发地块环境分析
4.1地块概况
该地块是XX市国土储2008-01号地块，宗地面积月280040.27平方米，其中，总建筑面积281190平方米，建筑密度＜25.2%，绿化率＞35%。
该地块所在区域位于XX市北部，东依桃山水库、南邻桃山区城市北入口、北靠新建的水幕墙景区，南距主城区0.6公里，南至党下办公中心、大商新玛特区、桃山区，交通便捷
4.2.1公交起始路线
10路6:
25-----21:
30东方名苑、丽化陶瓷、欧洲新城、山东驴肉、职业学院、报业大厦、劳动局、学府名苑、供电局、自来水公司、市高级中学、财政局、中级法院、技工校、逸夫中学、建设局、湖滨小区、文化小区、市二院、国税局、广播电视局、文博馆、规划局、敏江美食、昆仑酒店、国土资源局、市公安局、经济开发区、马场
24路6:
30东方名苑、桃东农贸市场、宏峰美食、地税局、金融酒店、建设银行、中国银行、鸿顺丽景广场、中国移动、中国联通、邮政局、大商新玛特、总工会、市二院、国税局、广播电视局、文博馆、规划局、敏江美食、昆仑酒店、国土资源局、市公安局、经济开发区、七星花园小区、新兴国税、新兴法院、欣源小区、市二中、双叶家具、火车站
个体6:
00-----21:
00东方名苑、丽化陶瓷、欧洲新城、山东驴肉、职业学院、报业大厦、劳动局、学府名苑、供电局、自来水公司、市高级中学、财政局、中级法院、技工校、衣服中学、建设局、湖滨小区、文化小区、桃东农贸市场、宏峰美食、地税局、金融酒店、建设银行、中国银行、鸿顺丽景广场、中国移动、中国联通、邮政局、大商新玛特、总工会、市二院、国税局、广播电视局、文博馆、规划局、敏江美食、昆仑酒店、国土资源局、市公安局、经济开发区、七星花园小区、新兴国税、新兴法院、欣源小区、市二中、双叶家具、火车站、马场
（上述表格来源于XX市公交公司）
4.2.2项目对外交通状况
a、该地区与经济开发区、新兴区、马场等地的交通主要依靠环城高速路。
b、该区域与市中心0.8公里，北上经济开发区、马场仅0.6公里，东与黑龙江省第三大水库桃山水库相邻
c、该区域与308省道、201国道紧紧相邻，自此出发到哈尔滨仅用4.5小时车程，到哈市机场5.5小时。
d、该区域是出租车拓手可及的地方，可考虑与公交公司合作多设立一个站点增加交通的便捷度。
4.3地块基础设施环境条件
⊙附近为“棚改工程的七星花园”，居民生活层次不高
⊙该区域已经停止审批工业用地，周边无企业，无重大污染源
⊙生活配套：
有七星中学，无大型购物商场、银行等，本地居民外出购物一般大商新玛特
⊙租金情况：
一房一厅400元左右，不含供热费
⊙交通：
内部畅通，外部为环城大道，交通便捷
4.4地块交通、教育、医疗配套
交通配套新兴区：
约5分钟的车程；
距马场：
8分钟；
距市中心：
3-5分钟；
距火车站：
5-8分钟；
距离308省道3分钟；
距201国道6分钟；
公交便捷
生活配套大商新玛特、市二院
学校配套中学：
逸夫中学、市五小学、市高级中学
4.5项目开发SWOT分析
4.5.1有事分析（S）
·
前河后山，事业开阔，无大型工业企业，景观优越
毗邻经济开发区，占据地利之便
外部紧靠环城大道，交通便捷
地块平坦，无需拆迁，可以统一规划
4.5.2劣势分析（W）
现无水电
现市政配套不完善
地块外围到了设计不畅
周边居民层次较差
4.5.3机遇（O）
XX市地产大势向好
先行大枣荷花池，人造景观，致使区域升值潜力明显，有高端客户支撑
周边有山，有河流，绿化体系完善，是城市中心区的入口，已经塑造好区开象
万博苑别墅区景观造势强大，内有水系与外部相同，将带来更大的发展空间
相比七星花园和其他城市的房价，XX市的房价偏低
4.5.4挑战（T）
宏观政策的不确定性
时代丽都房产的强力竞争
外地的房地产企业进入XX加大竞争力度
项目开发模式选择
作为一个总建筑面积接近28万平方米的超级大盘，本项目不能简单考虑户型、建筑风格、园林等细节，需要结合项目分期开发的计划，制定项目开发策略，研究各期产品进化步骤！
5.1当前主要知名楼盘的开发模式
5.1.1传统品牌实力型：
产品本质+品牌
以这类开发模式获取项目成功的代表楼盘有时代丽都、经典名居、银泉新城等楼盘，，总结其开发的过程，可以看出这类的开发模式的基本特征。
即高起点、搞规划。
以强大的产品力、完善的社区配套，提升品牌价值，扩大客户层面，突破距离对市场辐射面的限制。
5.1.2目标聚焦+品牌感召型
即将目标市场集中于某一细分市场，在此基础上利用企业品牌的影响力及所掌握的各类资源为项目的开发提供坚强的后盾。
此类的开发模式的代表欧洲新城、时代丽都等楼盘。
5.1.3传统复合开发型
复合地产开发模式是早期楼盘开发尤其是大盘开发中较有竞争力的开发模式。
以银泉新城为代表，以复合方式开发的楼盘通过将运动、休闲等多功能引入住宅区放大住宅区的居住价值，提升项目在市场中的竞争力。
而这种产品功能上的复合在现在看来只是产品基本层面的复合，而对风格的塑造还显得欠缺。
5.1.4新复合开发型
以上述传统复合型所不同的是，这种复合开发模式是深层次的，更加鲜明，已不是对项目功能的简单注入，而是在议题鲜明的前提下，为社区注入一些功能，其中典型的代表是景家园。
5.1.5产品差异化主义
本案是通过产品的独特性，实现项目天生的与众不同
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