葫芦岛房地产市场调研报告.docx
《葫芦岛房地产市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《葫芦岛房地产市场调研报告.docx（38页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
葫芦岛房地产市场调研报告
葫芦岛市房地产市场
调研报告
2011 年 8 月 25 日
一、城市特征
1.地理位置
2.行政辖区
3.区域环境
4.资源优势
二、宏观经济发展
1.产业结构
2.国民生产总值
3.经济增长幅度
三、人口规模及生活水平
1.人口数量、组成、增长幅度
2.葫芦岛市人均可支配收入
3. 消费能力
四、城市飞来发展特征
1.产业规划发展
2.城市规划发展
五、区域住宅市场成长状况
1.区域房地产市场简述
2.各档次商品房区域内分布状况
3.购买人群变化
4.区域商品房各项指标成长状况
5.开工量、竣工量
6.销售量、供需比
7.平均售价
8.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
六、区域内供应产品特征
1.各档次产品供应状况
2.各档次产品的集合特征
3.区域内代表性个案状况
4.未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
一． 城市特征
1.地理位置
葫芦岛是环渤海经济圈最年轻的城市。
东邻 锦州 ，西接 山海关 ，南
临辽东湾，与 大连 、营口 、盘锦 、锦州、 秦皇岛 、唐山 、天津 等城市构
成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关外第
一市。
同时也是 京沈线上重要的城市之一。
国家 36 个沿海开放城市之一。
素有 “关外第一市 ”之称 。
另：
该市为 2013 年中华人民共和国第 12 届全国
运动会协办城市。
2.行政辖区
葫芦岛市辖龙港、连山、 南票 3 个市辖区， 绥中 （在行政归葫芦岛市
管辖的体制不变外，经济建设全权由省 直属 管理，享受 “市级特权城市 ”，
实行 “省管县 ”）、建昌 2 个县及兴城 1 个县级市。
1 个国家级专利技术园
区， 7 个省级开发区。
全市划分 35 个街道、 34 个镇、 59 个乡， 207 个社
区居委会、 1064 个村民委员会。
龙港 区 面积 138 平方千米 ；
连山 区 面积 1653 平方千米
南票 区 面积 512 平方千米 ；
兴城 市 面积 2147 平方千米 ；
绥中 县 面积 2764 平方千米 ；
建昌 县 面积 3161 平方千米 ；
3.区域环境
葫芦岛地区地处沿海，海岸线达 261 公里，居辽宁省第二位。
在新一
轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为 辽宁西部城市群区
域性金融中心城市和重要港口城市 。
迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，
构建 “锦葫都市圈 ”。
建设成 “港市联动 ”的新型城市。
4.资源优势
矿产资源
葫芦岛市是矿业开发时间早，矿山企业较多的地区。
发现和探明的矿
产资源有 51 种，已开发利用的矿种，主要矿种有 煤、钼、铅、锌、硫、
锰、金、石灰石 、耐活土及各种建筑用石料和砖瓦粘土等。
煤矿是第一矿种，累计探明储量近 4 亿吨，目前保有地质量约 1.8 亿
吨。
主要分布在南票、建昌冰沟和连山虹螺岘地区，占全市矿业总产值的
二分之一以上。
钼是优势矿种，累计探明矿石储量3.8 亿吨位，金属量
40 多万吨，保有储量约 1.5 亿吨，金属量约 15 万吨。
铅锌、银矿以共生
和伴生赋存为主，累计探明矿石储量 1400 万吨，金属量 60 万吨位，保
有矿石量 500 万吨。
硫铁已探明储量近 2000 万吨，年生产能力 40 万吨。
锰矿已探明储量近 10 吨，经过开采目前已濒临枯竭。
除上述矿种外，本市的大理石、花岗室、耐火粘土、硅石、沸石、地
热等储量也很大，质量好。
旅游资源
葫芦岛市是中国优 级旅游城市，有景区景点 55 处，文物保护单位
127 处。
龙湾海滨 国家 AAAA 级风景区 全国唯一天然海
兴城古城 国家 AAAA 级风景区 全国重点文物保护单位中国保存最
完整的四座小城之一。
兴城海滨 国家 AAAA 级风景区 全国著名风景名胜区国家首批 4A
级风景区。
九门口长城 国家 AAAA 级风景区 东北首个世界文化遗产。
龙潭大峡谷国家 AAAA 级风景区东北唯 一一个峡谷风景区素有
“北方小西藏 ”之称。
菊花 岛 国家 AAA 级风景区 辽东湾最大的岛屿 拥有 “北方佛岛 ”之称。
首山 国家 AAA 级风景区 国家级森林公园 。
除此之外还拥有 望海寺 ，止锚湾 海滨浴场，灵山寺，张学良别墅，明
末大将朱梅墓，绥中前卫斜塔等著名风景区。
兴城----葫芦岛一个重要的县级市
1986 年 12 月，经国务院批准撤销兴城县设为兴城市（县级），由省直辖。
后改由葫芦岛市代管。
兴城市地处辽西走廊中部，辽东湾西海岸，依山傍海，
景色秀丽，四季分明，气候宜人，素有“渤海明珠”之美誉。
全市总面积 2113
平方公里，现有人口 55 万，市区人口 12 万。
兴城市区位优势明显。
是连接东北、华北的交通要塞，距沈阳 270 公里，
距北京 380 公里，东邻锦州机场和葫芦岛港，西靠山海关机场和秦皇岛港，
京哈铁路、秦沈高速铁路、京哈公路、京沈高速公路纵贯境内，交通运输十
分方便。
小结：
葫芦岛 地处辽宁省西南部，京沈线上重要的城市之一。
国家 36 个沿海
开放城市之一。
2013 年中华人民共和国第 12 届全国运动会协办城市。
境矿产
资源丰富，拥有铅、锌等矿产，有化工厂，锌厂和造船厂。
此地的渤海造船
厂生产了中国的第一艘核潜艇。
也是中国优秀旅游城市和国家级园林城市，
拥有众多国家级风景名胜区。
二、 宏观经济发展
1.产业结构
葫芦岛市支柱性产业发展及预测
400
400
300
260
200
204
150
100
76
59
30
100
0
石油化工 有色金属 船舶制造 能源电力
20042009
葫芦岛市以石油化工、有色金属、机械造船、能源电力一直是葫芦岛的
四大传统支柱产业，政府将依托优势、壮大传统支柱产业，加大三次产业和
各次产业内部结构的调整力度，大力推进新兴产业。
装备制造方面，渤船重工建造国内最大吨位的 32 吨 VLCC 超大型油船今
年 1 月下水，正在建造世界最大、具有节能环保优良性能的 44 万吨超大型矿
486.9 531.4
419.6 457.8
348.1
砂船。
石油化工方面，快速推进投资 185 亿元的千万吨炼油项目和总投资 251
亿元的百万吨乙烯项目。
2.葫芦岛市国民生产总值及增长率
2006-2010年葫芦岛市国民生产总值
国内生产总值
2006 2007 2008 2009 2010
从图标上看葫芦岛市全年国民生产总值，特别是在 2008 年至 2010 年快
速递增，增长率由 2006 年 14.1%增至 2010 年 15.5.%,，表明城市经济活跃，
城市具有较强的发展潜力。
2006-2010年葫芦岛市三产业发展状况
400
200
第一产业
0
2006 2007 2008 2009 2010
第二产业
第三产业
第一产业 48.6 59.7 65.5 61.7 66.1
第二产业 168.3 206.4 214.6 225.1 243.5
第三产业 131.2 153.6 177.7 200.1 221.8
从图标上看葫芦岛市是第二产业和第三产业在行业发展中起到主导作用，
拉动地区生产总值。
3．经济增长幅度：
国民经济保持较快增长，产业结构不断优化。
初步核算，2010 年全年地
时 间
明 细
第五次人口普查
（2000 年 11 月 1 日）
第六次人口普查
（2010 年 11 月 1 日）
总人数
262 万
258 万
全市共有家庭户
85．5 万
93．9 万
平均每个家庭人口数
2.98 人
3.27 人
城镇人口数
84 万（占 32.58%）
109 万（占 41.54%）
乡村人口数
173 万（占 67.42%）
153 万（占 58.46%）
区生产总值（GDP）实现 531.4 亿元，比上年增长 15.5%。
小结：
葫芦岛产业结构主要由支柱产业为主，同时向第三产业倾斜（房地产业
等），同时产业结构呈多源化，GDP 增长渠道加大，使葫芦岛市经济发展进
入快速发展阶段；
三.人口规模及生活水平
1.葫芦岛市人口数量和组成
由上表可能了解到：
十年共增加 4 万人，增长 1.66%，年平均增长率为 0.16%；
十年全市共有家庭户数增加 8.4 万户，房地产市场的刚性需求将增加；
十年平均每户家庭人口数减少 0.29%，预计未来房地产市场小面积户型受
青睐；
十年城市乡村人口减少 20.6 万人，城镇人口比重上升 8.96%。
中心城区
和县域城镇的集聚辐射能力不断加强，极大地促进了城镇化水平的提高，有利
于市区内房地产业的发展。
2.葫芦岛市人均可支配收入
2010 年葫芦岛人均可支配收入排名：
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
人均可支配收入
0
盘锦 营口 锦州 葫芦岛
据辽宁省统计局数据统计，2010 年葫芦岛市人均收入 24422 元，在全省
同等城市中属中游水平。
3.消费能力
居民消费价格总指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）高位运行，结
构性物价上涨突出。
全年居民消费价格总指数累计比上年上升 2.7%，其中：
食品类、烟酒及用品类、家庭设备用品及维修服务类、医疗保健及个人用品类、
交通和通讯类、居住类价格指数累计比分别上涨
5.5%、1.7%、0.8%、2.1%、0.9%和 5.6%；衣着类、娱乐教育文化用品服务类
价格指数累计比分别下降 3.0%和 0.1%。
全年工业品出厂价格指数累计比增长
12.4%，原材料、燃料、动力购进价格指数累计比增长 9.9%。
小结：
乡村人口减少，城镇人口比重上升，促使城市化率逐年增加，居民消费价
格总指数增长，未来葫芦岛市将进入到快速发展阶段。
四．城市未来发展特征
1.产业规划发展
推动高档船舶和海洋工程装备制造，大力发展海上钻井平台、游艇、工程
船、工作船及特种船舶等产品。
加快推进龙港海洋工程园建设，使其成为集海洋工程、修造船及船舶配
套为一体的产业链条式海洋装备基地。
打造海洋工程装备及船舶修造产业集群，以渤海船舶重工有限公司、葫芦
岛华越重工有限公司、辽宁东宝集团船舶制造有限公司、葫芦岛渤海船舶制造
有限公司等为骨干企业，重点生产大型船舶、特种船舶、大型海洋工程、各种
船舶配套产品等。
力争 2015 年总产值达到 200 亿元。
打造渔山泵业产业园区泵业制造产业集群将依托泵阀产业科技城项目、特
种泵和新型泵及相关产品制造项目、各类矿山用泵生产制造项目等，重点生产
包括船用泵、特种泵等系列产品，力争到 2015 年总产值达到 100 亿元以上。
2.城市发展规划
以建设百万平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成连山、龙港、
兴城有效对接的“三位一体”大城区格局， 实现城市空间南北拓展， 东西优化，
整体推进，建设近海亲水的海滨城市。
龙港 ---龙湾中央商务区
定位为辐射东北亚的国际商务交流中心的 龙湾中央商务区 吸引来国内
外众多知名商贸企业。
新奥集团将投资 80 亿元建设 “海洋绿洲 ”项目、首创集团将投资 70 亿
元建设 “首创 ·龙湾 ”项目、港英泰集团将投资 50 亿元建设五星级酒店和 高
端住宅 等城市综合地产项目、辽宁浙江商会和中旭集团将投资60 亿元建
设 238 米高的地标性建筑和兼具百家国际餐饮与时尚品牌店的商业街、大
连嘉创投资集团投资 40 亿元建设 “以总部商务、科技孵化器和商业中心为
核心，兼有配套专家公寓、文化娱乐等涵盖城市主要功能的城市综合体”。
中石油、中冶、中航工业、德国 西门 子、英国 乐购 、台湾 大润 发、美
国沃尔玛 、日本 花王 等 17 家世界 500 强企业纷纷落户葫芦岛，为地区经济
发展做出重要贡献。
投资金额预计 367 亿元的龙湾海滨中央商务区 。
葫芦岛--兴城滨海文化商务旅游区
依托葫芦岛－兴城的城市海滨和菊花岛、兴城古城为代表的关内外结合部
文化、中心城区的商务吸引力，大力开发休闲、度假、体验和商务类旅游产品，
成为海西地区重要的滨海休闲度假地、历史文化观光体验地、商务会展目的地。
开发策略是：
提升城市品味，加快城市基础设施与旅游服务设施建设，提
升服务水平，打造特色鲜明的中央商务游憩区，高质量错位式开发中心城区的
滨海带，把菊花岛打造成个性独特的娱乐休闲度假“飞地”，兴城古城突出历史
内涵，是着力反映“历史版葫芦岛”的重要文化载体。
总结：
Ø 从总体上看，葫芦岛市经济参考指数 GDP 年递增速度较快，各项经济指
标和居民消费指数逐年上升，无论是从宏观经济、区域性经济的发展，还
是支柱产业的协调发展角度分析，可以判断该市是一个有发展潜力的新兴
城市。
Ø国家对东北重工业基地政策扶持，经济保持增长，且增幅稳定，有利于
房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产交易市场。
Ø得天独厚的地理位置，天然的物流港口，丰富的海洋经济，使葫芦岛市
在国内城市中的重要地位得到一步提升。
五、区域住宅市场成长状况
1.区域市场简述
住宅市场
葫芦市现住宅市场开发项目均以多层为主，建筑风格以现代风格居多，无园林
景观及无形象包装。
后期市场产品应过渡到小高及高层，建筑风格多以欧式风
格为主，并加强产品形象包装。
商业、办公市场
商业、办公类商品房开发量小，目前葫芦岛市只有一个商住综合体“富尔
沃财富广场”坐落于葫芦岛市城区的几何中心位置。
后期龙港 CBD 区开发大型
商住综合体，但无具体数据。
2.各档次商品房区域内分布状况
中端居
住区
低端生活居住区
高端生活居住、投
资度假区
连山区
本区域产品以中低档住宅为主，均价 4000 元/㎡。
产品均以多层为主，主
销户型为 60-80㎡之间，周边配套较为完善，多以本地客户首次置业居住为主。
龙港区新区
本区域产品以中高档住宅为主，以多层为主推产品，小高及高层占少部分。
本区域产品均价为 5300 左右。
主销户型在 70-110㎡，周边配套正在完善中，
以本地客户二次置业为主。
龙港老城区
本区域产品以低档住宅为主，均为多层为主，均价 4000-4300 元/㎡。
购买
人群为多本区域生活人群子女置业为主。
龙港 CBD
本区域产品以高档住宅为主，均为高层为主，均价 5800 元/㎡，多以二次
置业改善型居住及投资为主。
（外地投资占投资总比例 30%）
兴城市
本区域分为老城区和红海开发区两个区域，老城区为低档居住区，均以多
层产品为主，购买群体本地人以首次置业为主。
红海开发区，为中高档生活居住、旅游投资及度假区，项目均为小高层和
高层，购买力 50%自住（兴城本地人）50%投资及度假（投资均为葫芦岛本市人与
外地人）。
3.购买人群变化
龙港区 面积 138 平方千米，人口 20 万。
连山区 面积 1653 平方千米，人口 66 万。
兴城市 面积 2147 平方千米，人口 61 万。
葫芦岛市人口 280.4 万人，城市人口 68 万人
目前葫芦市城市人口为 68 万人口，分为两区，龙港区、连山区，地域观念
较强。
跨区域选择购房的比例较低，购买力主针对本区域生活人群。
兴城是辽宁葫芦岛市代管的县级市，分为两区，红海开发区和老城区。
红海
开发区均是 2010 年与 2011 年拿地开发项目，产品类型均为一线海景房和二线
海景房。
本地区住人居多选择二、三线海景房，以居住人主。
外地购房群体主
要以旅游度假投资及养老为主。
70
60
50
40
30
20
10
0
60
35
5
首次购房 二次购房 投资
图表 1 龙港区
东部
70
60
50
40
30
20
10
0
60
50
60
35
5
首次购房 二次购房 投资
图表 2 连山区
50
比例
40
30
20
20
30
比例
10
0
首次购房二次购房投资
图表 3兴城市
4．区域住宅市场商业办公等，各项指标成长状况
住宅市场开工量同比有所上升，竣工量有所上升，销售面积持续增加，价
格稳步增长。
商业办公类型产品自 2010 年开始逐渐上市，多为住宅底独立上街形式，集
群性商业或商铺占比重较小，仅于 2011 年出现一家。
商业市场竞争压力相对较
小。
5.开工量/竣工量
商品房（套） 总建面（平方米） 政策住房（套）
总建面（平方米）
2006 年
1．2 万
100．2 万
0．15 万
9．7 万
2007 年
1．67 万
143．3 万
0．275 万
14．3 万
2008 年
1．14 万
100 万
0．24 万
15．4 万
2009 年
0．88 万
77．9 万
1．12 万
7．6 万
2010 年
0．64 万
74．5 万
0．076 万
4．8 万
2011 年葫芦岛市开发量达 500 万平方米，竣工量达 230 万平方米。
6.销售量及供需关系
2006-2011 年总体开发量为 1000 万平方米，商品房总套数为 10 万套。
葫芦
岛现总人口为 257 万人，城市人口 68 万人。
平均三口人一套房，需求量为
73 万套。
（不包括二次置业及投资型客户）
据调查了解，葫芦岛市现销售项目 32 个，兴城市 13 个，均销售量达
75%，葫芦岛市的开发量虽持续增加，但整体市场倾向于卖方市场。
7.平均售价
5000
4000
3000
2000
1000
龙港区
连山区
兴城
0
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
由此图可以看出，葫芦岛市区价格增长速度平稳，从 08 年开始价格开上升，
就同一项目而言，2007 年末一期开盘价
区域市场在售项目产品分类
区域
项目
产品形式
建筑风格
户型面积
（㎡）
均价
（元/㎡）
建筑面积
（万㎡）
连山区
（中端）
宏运中
央公园
多层、小
高、高层
现代
60-240
4300
40
巴塞
罗娜
多层、小
高层、高
层
西班牙
60-280
4350
60
河畔
多层、小
高层
现代
57-80
4000
8
上东
盛景
多层、小
高、高层
现代
70-120
4000
35
龙港
老城区
（低端）
山海
龙城
多层
现代
40-200
4000
70
1. 各档次产品供应状况
格 1800 元/㎡，到 2010 年末 5 期开盘价格已增长到 4000 元/㎡，目前价格增长
到 4700 元/㎡。
8.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势（从大到小或从高到低）
开发量：
龙港新区→兴城→龙港 CBD→连山区→龙港老城区
竣工量：
连山区 →龙港老城我→兴城→龙港新区→龙港 CBD
销售价格：
龙港 CBD→龙港新区→兴城→连山老城区→龙港老城区
未来规划连山区规划为 CLD 大型生活居住区，整个老城面临动迁改造。
龙港区
为 CBD 中央商务区，大面积建设商住中和体。
兴城红海发区，城南往东南推移，
大面积开发一二线海景房为主要市场。
六、区域内供应产品特征
龙港
（CBD）
（高端）
栖龙湾
多层、高
层
现代
40-200
5000
53
首创
龙湾
高层
现代
40-200
6000
105
乾源香
漫花都
多层.高
层.小高
层
现代
60-180
5300
63
兴城
（中低）
一等海
酒店公寓、
高层、别
墅
现代
40－148
4800
6
天顺红
海湾
多层、高
层
西班牙
48－127
3788
11
观海
国际
多层、小
高、高层
现代
50－110
3788
70
2.各档次产品的集合特征
除龙港 CBD 区，周边区域新建住宅均以多层及小高层为主，建筑风格均为西
班牙风格和现代风格，产品设计无新意无创新，整体园区无园林景观可言，且
销手段落后，无品牌包装。
整体消化量达 80%以上，市场销售不规范，可无证
销售（认筹）。
3.区域内代表性个案状况
竞争项目个案分析－连山区－宏运新城：
基础情况
开发商：
宏运地产集团有限公司
项目位置：
连山区兴工大街老粮库原址
交房日期：
2011 年 12 月
交房标准：
毛坯房
标准层高：
3 米
物业形态 ：
多层、小高、高层
占地面积：
25 万平方米
建筑面积：
35 万平方米
物业费：
0.45 元/月
容积率：
1.4
绿化率：
35%
户型面积：
60-150 平方米
价格：
3700 元/
产品分析
项目地理位置十分优越，汇聚 8 路、16 路、18 路、21 路等多条公交线路以
及多条城际客车，三分钟车程即可到达市商业中心。
环绕周边的兴工小学、世
纪中学、二高中、同泽高中等多所教育机构连同周边日趋完善的商业配套设施，
使宏运新城成为老城区一处不可复制的闹市静区。
产品为简欧风格，在多数产品中设计较为新颖，吸引客户眼球。
产品户型面积适中，较为南北通透型产品，畅销户型为 60－90㎡之间，适
合大部份客户群体。
客户情况
连山区为老城区,本项目是当地开发商开发,口碑较好,周边购买客户群体主本
区域生活人群为主要购买力。
后期推盘以多层和小高层为主,周边客户群体较认可多层,对小层及小高层有
排斥心理,畅销户型为 70-90 南北通透户型.
销售情况
2010 年 7 月份开盘锦售,目前以销售 80%,剩于房源为小高层,及 100 平方米-
120㎡的户型。
产品优劣势：
优势
•产品位于老城区中心位置，周边配套较为齐全。
•本地开发商，有较高的口碑宣传，受当地客户认可。
•产品多为多层及小高层产品，受当地客户认可。
•户型面积适中，60－120 平方米，为南北通透，受当地客户认可。
劣势
•园区隶属老城区，周边环境与园区格格不入。
•户型设计无新意，浪费空间。
竞争项目个案分析－龙港区－山海龙城
基础情况
开发商：
葫芦岛市鸿亿房地产开发有限公司
项目位置：
升级会员 