泸州西南商贸城销售策划方案.docx

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泸州西南商贸城销售策划方案

泸州西南商贸城销售策划方案

谨呈：

XXXXXXXXXXX

　　依照与贵司有关协议的约定，我司现按时提交中国〔泸州〕西南商贸城项目之7～10区销售策划方案。

贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。

并对本报告提出修改建议和意见。

深圳市世方商业地产顾问

泸州项目组

注：

本报告中所采纳之原始资料除专门注明外均来自深圳市世方商业地产顾问，内容属深圳市世方商业地产顾问与本项目开发商共有隐秘。

未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。

名目

第一部分泸州都市及商业地产差不多情形

一、泸州都市综合情形

1、泸州区位

泸州市位于中国四川省东南部，长江和沱江交汇处，地处中国白酒金三角核心，是中国闻名的酒城，有四川省第一大港口和第三大航空港，是四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产业基地，是成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口都市。

2、交通运输

泸州是川、滇、黔、渝四省（市）结合部枢纽，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港都市。

要紧对外交通有长江航运、321国道、西南出海大通道、泸州蓝田机场以及隆叙铁路。

图1.1：

泸州都市区位图

3、都市人口状况

表1.1：

泸州市近年来人口增长情形

类别

2004年

2005年

2006年

2007年

2020年

2020年

2020年

人口状况〔万人〕

473.99

479.6

484.1

489.1

493.38

497.15

504.38

自然增长率

1.64‰

6.72‰

2.55‰

2.8‰

3.37‰

4.07‰

3.28‰

2004年至2020年，泸州人口保持平稳增长，在2020年，全市户籍人口超过500万。

表1.2：

泸州市人口分布情形

地区

江阳区

纳溪区

龙马潭区

泸县

合江县

叙永县

古蔺县

合计

人口数〔人〕

575233

451401

344601

840336

709473

584299

713083

4218426

比重〔%〕

13.64%

10.70%

8.17%

19.92%

16.82%

13.85%

16.90%

100.00%

2020年全市登记的户籍人口为504.38万人，常住人口超过420万人，户籍人口与常住人口相差80余万，说明泸州为劳务输出大市；三大城区常驻人口近140万人，占全市的三分之一。

二、泸州要紧产业与经济情形

1、要紧产业

泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业都市。

〝泸州老窖〞、〝古蔺郎酒〞文明遐迩，有全国最大的制曲基地——泸州老窖制曲生态园，使泸州拥有〝酒城〞的美誉。

年产合成氨80万吨、尿素124万吨的泸天化〔集团〕有限责任公司是我国目前最大的尿素生产企业，被列为全国十八个化工基地之一，中国500家最大工业企业和最正确经济效益企业。

泸天化集团公司是目前中国最大的尿素生产厂和油脂化工基地。

天华股份,是我国引进30万吨/年合成氨、60万吨／年尿素装置的大型骨干企业。

泸州是全国九大工程机械生产基地之一，是全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心。

现已组成了以长江起重机厂、长江挖掘机厂、长江液压件厂为骨干的四川长江工程机械集团公司。

在长江沿岸都市中，泸州的工程机械生产规模仅次于上海。

2、经济情形

1〕近五年GDP及三大产业情形

表1.3：

泸州市近来年GDP与产业情形涨幅

年限

GDP〔亿〕

第一产业〔亿元〕

占比

第二产业〔亿元〕

占比

第三产业〔亿元〕

占比

2006

331.12

75.81

23%

138.19

42%

117.11

35%

2007

403.8

90.7

22.5%

179.7

44.5%

133.4

33%

2020

508.4

105.8

20.8%

247.2

48.6%

155.4

30.6%

2020

587.6

100.69

17.1%

303.1

51.6%

183.81

31.3%

2020

714.81

108.83

15．2%

403.71

56.5%

202.27

28.3%

图：

1.2泸州06-10年GDP及增速图1.3：

川南五市GDP对比

由左图能够看出，泸州近年GDP处于稳固上升的趋势中，09年受全球金融环境阻碍增速小幅回落，10年迅速反弹，第二产业比重不断增加，说明了泸州的工业连续进展，同时，第三产业保持相当比例，一样而言，都市进展水平越高，第三产业所占比重越大，能够看出，泸州人民的生活水平和生活质量不断提升；在川南五市对比中，泸州处于中间水平，与乐山专门接近，在四川18个地级市中GDP排名中，排第9。

2〕泸州城镇居民收入水平及增长趋势

图1.4：

泸州06-10年人均可支配收入及增长率图1.5：

川南五市人均可支配收入对比

2020年城镇居民人均可支配收入15505元，增长13.3%，其中人均工资收入10746元，增长13.9%。

年末城乡居民储蓄存款余额517.19亿元，比年初增长19.3%。

其中，活期储蓄存款余额192.10亿元，增长29.6%；定期储蓄存款余额325.09亿元，增长14.0%。

泸州06-10年人均可支配收入平均增长率超过10%，而在川南五市的对比中，泸州排在第一位，反应了都市经济水平、人民富裕程度较高。

3〕泸州市城镇居民社会消费品零售状况

图1.6：

泸州06-10年消费品零售总额及增长率图1.7：

川南五市消费品零售总额对比

泸州消费品市场连续健康进展。

全年实现社会消费品零售总额259.82亿元，增长18.8%。

分地域看，城镇市场实现零售额191.41亿元，增长18.7%；乡村市场实现零售额68.41亿元，增长18.8%。

而在川南五市的对比中，泸州排第二，说明泸州市民消费能力强，为本地的消费市场提供了强劲的动力，都市整体表现出较强的竞争力。

三、泸州商业差不多情形调研

1、泸州市商业总体情形分析

图1.9：

泸州市三大商圈分布情形

2、泸州市商业网点进展规划

据«泸州市都市商业网点规划〔2006－2020年〕»规划，泸州市都市商业空间布局体系将形成〝以一带四，众星拱月〞的差不多格局。

即以一个市级商业中心〔白塔商业中心〕为核心，围绕该中心规划建设三个区域商业中心和一个商务会展中心，整体形成覆盖整个市区、资源共享、特色互补且与本地经济进展良性互动的商业功能空间布局。

同时，以社区商业、专业〔特色〕街作为补充，全面构建具有自身文化特色且富有层次性和立体感的都市商业级次结构。

具体情形如下：

白塔都市商业中心：

北起迎晖路，南至肖巷子，西起江阳北路，东至治平路与慈善路，并外扩涵盖江阳北路西侧苏宁电器、摩尔玛等大型商业设施等用地。

进展成为集购物、休闲、娱乐、旅行等多元组合功能于一体的都市商业中心，辐射全市及周边县市，是都市对外交流的窗口，表达都市商业精华和都市形象。

城北区域商业中心：

位于城北新区，龙马大道与春雨路交叉口西南，规划为城北新区大型零售商业设施集中进展区。

进展成为服务城北组团的综合性商业中心，满足区域居民日常消费需求，发挥都市文化体育中心功能，成为都市商业中心的有益补充及龙马潭区零售业进展亮点。

城西区域商业中心：

位于新房子的城西大道与规划西南向32米宽干道〝T〞型交叉口地带。

进展成为集购物、休闲娱乐和商贸金融服务于一体的综合性商业中心，满足城西居住人口的综合性消费需求，是都市向西扩展及都市商业中心分流的核心商业区。

纳溪区域商业中心：

以云溪路和永宁河为〝十字〞进展轴线，要紧为云溪大桥两侧商业用地区域。

集购物、餐饮、旅行和休闲娱乐消费为一体的综合性商业中心，进展成为服务纳溪区居民及外来人口消费的区域性核心商业功能区。

茜草商务中心：

结合区位优势和良好的滨江景观资源，积极配套完善基础设施，建设地标性建筑，打造形象鲜亮的现代化都市商务中心。

进展成为集商务办公、会展、餐饮、文化娱乐和度假休闲为一体的都市商务中心和都市形象展现区，服务城区中心半岛的专业型商业功能区。

专业〔特色〕街：

规划集中在中心半岛组团、城北组团、纳溪组团进展11处专业〔特色〕街，形成都市商业进展的亮点。

社区商业：

社区商业面向社区居民，是以便民利民和促进居民综合消费为目标的属地性商业，是建设和谐社区的有机组成部分。

图1.10：

泸州都市商业网点进展规划

据«泸州市都市商业网点规划〔2006－2020年〕»规划，泸州市都市商业空间布局体系将形成〝以一带四，众星拱月〞的差不多格局。

即以一个市级商业中心〔白塔商业中心〕为核心，围绕该中心规划建设三个区域商业中心：

城北区域商业中心、城西区域商业中心、纳溪区域商业中心、茜草商务中心。

本项目处于城北区域商业中心，城北区域商业中心规划为城北新区大型零售商业设施集中进展区，目标是进展成为服务城北组团的综合性商业中心；随着泸州市〝城零郊批〞的商业规划建设，都市重心北移扩展，〝水、公、铁、空〞立体交通网络形成和大型商贸流通项目的启动，北城区将逐步成为了泸州乃至四省结合部物资集合辐射核心区。

四、泸州商业地产市场状况

1、房地产开发的概况和数据指标

表1.4：

泸州市近年来房地产开发量及施工面积

年份

完成投资〔亿元〕

同比增长率（%）

商品房施工面积〔万㎡〕

同比增长率（%）

商品房竣工面积〔万㎡〕

同比增长率（%）

商品房销售面积〔万㎡〕

同比增长率（%）

2005

14.1

-15.40%

358.3

-18.90%

137.2

21.60%

139.6

-1.70%

2006

15.97

13.26%

346.5

-3.29%

105.2

-23.32%

185.8

33.09%

2007

23.92

49.78%

433.67

25.16%

120.6

14.64%

161.21

-13.23%

2020

39.15

63.67%

596.73

37.60%

195.5

62.11%

183.94

14.10%

2020

42.19

7.77%

653.2

9.46%

186.86

-4.42%

286.23

55.61%

2020

54.52

29.22%

853.93

30.73%

253.48

35.65%

344.26

20.27%

图1.11：

泸州05-10年开发投资量及增速图1.12：

泸州05-10年商品房施工面积及增速

图1.13：

泸州05-10年商品房竣工面积及增速图1.14：

泸州05-10年商品房销售面积及增速

由以上的图表能够看出，2005年至2020年，泸州房地产整体保持向上增长趋势，开发投资量以及商品房施工面积除09年受全球金融环境阻碍增长率回落外，一直保持快速的增长，09年增长率小幅下挫后10年瞬即反弹，而竣工面积和销售面积亦保持增长的态势，可见泸州房地产并未受到过多国家调控的阻碍，进展形势良好。

2、泸州商业地产开发的概况和数据指标

1〕、房产市场连续回暖，商业地产急速膨胀

自2020年以来泸州市房地产市场新增供应量和市场投放量都在增加。

2020年1—6月，泸州市城区商品房共批准预售面积162.11万平方米，其中住宅批准预售面积120.93万平方米，其中商业用房批准预售面积40.7377万平方米〔商业项目要紧为本项目〕。

2〕、住宅销售面积成交量下降，商铺市场成交量上涨

住宅因受国家调控政策阻碍，今年1至5月份泸州市商品房成交总面积79.6667万平方米，同比下降5.2804%，商品房住宅成交总面积73.7759万平方米，同比下降6.7901%，商业营业用房成交面积5.664万平方米，同比增长15.225%。

第二部分泸州现有家居建材市场调查

一、泸州市家居建材市场分布图

图2.1：

家居建材市场分布图

二、详细市场调研

1、鹏达建材市场

图2.2：

市场实景图图2.3：

市场实景图

表2.1：

鹏达建材市场差不多情形

市场差不多情形

市场名称

鹏达建材市场

地理位置

泸州市龙南路与新民街交汇处邻近

市场整体规模

经营面积约20000㎡

商户数量〔户〕

140

铺位数〔个〕

300

开业率

95%

此次共访谈商户19名，具体情形如下：

✓该专业市场内商户的结构

商户大部分差不多上泸州市级代理，13家，占68%，厂家设点2家，占11%，经销商4家，占21%；

图2.4:

商户结构比例图

✓该专业市场内商户的来源

市场内商户绝大部分来自本地，访谈商户中，本地商户17名，占89%，成都1名，福建1名，共占11%；

图2.5：

商户来源比例图

✓该专业市场的商圈半径

该市场商圈半径为泸州及周边县市，部分表示只能辐射市区；

✓该类专业市场的经营业态

表2.2：

市场业态分布

位置

业态

市场外围街铺

卫浴洁具、厨具电器、门窗、地板、灯饰、地毯

市场里面一楼

瓷砖、木材、油漆、饰材、五金、电器配件、管材

市场二楼

木地板

三楼

家具

✓该专业市场的经营模式

访谈商户中，9名商户表示以零售为主，占48%；5名商户表示以批发为主，占总比26%，5名商户为批零兼营，占比26%；

图2.6：

经营模式比例图

✓商户访谈内容

1、访谈的19名商户中，有4名是差不多租了铺位〔建材区〕，其中有2名对购买持观望态度，有1名差不多购买了，有1名有意向购买，其余15名商户中，5名有意向购买，3名观望，7名无意向；

2、有意向购买的商户，可承担价格在一万左右，观望的商户，要紧认为价格太高，资金不足；其次对市场以后抱观望态度，不敢贸然出手，以后再考虑；无意向商户要紧是资金不足或者只有爱好租赁，无爱好购买商铺；

3、有2名商户之前订了铺位，然而现在退了，缘故是自己朋友有些订了也退了，听说开发商内部发生问题，对市场不放心，其次是对市场治理不满，差不多没跟商户沟通，对市场有意见；

4、担忧市场这几年的培养期会比较艰巨，认为市场治理专门重要，假如市场做起来了，会有专门好的进展前景。

✓该专业市场的租金或售价方式与水平

1、临街铺位：

25-35元/㎡·月

2、市场内主通道铺位：

20-30元/㎡·月

3、市场内位置较差铺位：

15-20元/㎡·月

市场06年售价3500-4500元/㎡

2、江阳建材市场

图2.7：

市场实景图图2.8：

市场实景图

表2.3：

江阳建材市场差不多情形

市场差不多情形

市场名称

江阳建材市场

地理位置

泸州市龙南路与新民街交汇处邻近，鹏达建材市场对面

市场整体规模

经营面积约3500㎡

商户数量

31

铺位数

47

开业率

80%

此次共访谈商户11名，具体情形如下：

✓该专业市场内商户的结构

该市场代理商占多数，7家是泸州市级代理，占64%，2家是厂家设点，占18%，2家是一样经销商，占18%；

图2.9：

商户结构比例图

✓该专业市场内商户的来源

该市场商户绝大多数是泸州本地，10家是泸州本地，占91%，1家来自广东省，占9%；

图2.10：

商户来源比例图

✓该专业市场的商圈半径

该市场为城区较老的建材市场，产品以中低档为主，商圈半径要紧以泸州及下辖县市为主，极少能辐射到贵州；

✓该类专业市场的经营业态

表2.4：

市场业态分布

位置

业态

市场外围街铺

卫浴洁具、橱柜、厨卫电器、门业、板材、木地板

市场里面一楼

瓷砖

卖场一楼

卖场二楼

装修公司

✓该专业市场的经营模式

1家以零售为主，占9%，10家是批零兼营，占91%；

图2.11：

经营模式比例图

✓商户访谈内容

1、访谈的11名商户中，有1名已租了铺位，同时有意向购买，其余10名有1名有意向购买，1名观望，8名无意向；

2、有意向的商户可承担价格在一万五左右，观望及无意向商户要紧是因为资金问题以及对市场前期运作比较担忧，不太看好本项目；

3、有进驻意向的商户均表示只有租赁爱好，无购买意向，要紧因为生意需较多资金周转，可不能贸然投资阻碍生意。

✓该专业市场的租金

租金水平：

1、临街铺位：

40—45元/㎡

2、内场铺：

一楼:

15—18元/㎡；二楼：

8元/㎡

3、科维商城

图2.12：

市场实景图图2.13：

市场实景图

图2.14：

市场实景图图2.15：

市场实景图

表2.5：

科维商城是差不多情形

市场差不多情形

市场名称

科维商城

地理位置

泸州市南光路与龙南路交汇处

市场整体规模

经营面积约45000㎡

〔建材部分约34000㎡

家具城约11000㎡〕

商户数量

254

铺位数

约270

开业率

98%

此次共访谈商户23名，具体情形如下：

✓该专业市场内商户的结构

代理商占多数，21家是泸州市级代理商，占91%，2家是一样经销商，占9%；

图2.16：

商户结构比例图

✓该专业市场内商户的来源

绝大部分以泸州本地为主，20家是泸州本地，占87%，2家来自四川其他地区，占9%，1家来自浙江，占4%；

图2.17：

商户来源比例图

✓该专业市场的商圈半径

商圈辐射半径为泸州市区及周边县市，极少有辐射到贵州；

✓该类专业市场的经营业态

表2.6：

市场业态分布

位置

业态

负一楼大卖场

家具

负一楼街铺

饰材、五金、电器配件、管材、地毯，瓷砖、门窗

一楼

卫浴洁具、厨具电器、衣柜、油漆、壁纸、管材

二楼

灯饰

三楼

窗帘布艺

✓该专业市场的经营模式

市场有13家以零售为主，占57%，2家以批发为主，占9%；8家是批零兼营，占34%；

图2.18：

经营模式比例图

✓商户访谈内容：

1、访谈23名商户，有5名已租了铺位，其中有1名有意向购买，4名无意向购买，其余18名商户，有2名商户有意向购买，4名表示观望，12名无意向；

2、5名已租店铺的商户，均表示对市场出售商铺表示不满，认为不利于统一经营治理，担忧以后业主会随意转让或加价；

3、3名有意向购买的商户可承担价格在一万左右，4名观望商户表示租金太高，担忧会阻碍市场运作；

4、无意向的商户要紧只对租赁感爱好，无心购买商铺，认为还不是专门了解市场，可不能轻易投资。

✓该专业市场的租金或售价方式与水平

临街主干道：

50—80元/㎡·月

负一楼：

1、陶瓷区：

10—30元/㎡·月

2、板材区：

15—25元/㎡·月

3、家具城：

15—20元/㎡·月

一楼：

25—50元/㎡·月

二楼：

10—30元/㎡·月

三楼：

8—10元/㎡·月

市场05年售价：

3500-5000元/㎡，现在售价约7500元/㎡

4、凤凰商城

图2.19：

市场实景图图2.20：

市场实景图

表2.7：

凤凰商城差不多情形

市场差不多情形

市场名称

凤凰商城

地理位置

泸州市江阳区中路39号

市场整体规模

经营面积17500㎡，建筑面积25000㎡

商户数量

61户

铺位数

61间

开业率

98%

此次共访谈商户15名，具体情形如下：

✓该专业市场内商户的结构

代理商占绝大多数，14家是代理商，占93%，1家是厂家直营店，占7%；

图2.21：

商户结构比例图

✓该专业市场内商户的来源

商户差不多为本地人，访谈的15个皆为泸州本地人，占100%；

✓该专业市场的商圈半径

商圈辐射半径为泸州市区及周边县市；

✓该类专业市场的经营业态

表2.8：

市场业态分布

位置

业态

一楼

书房家具、办公家具

二楼

沙发、青青年儿童家具、家居饰品

三楼

卧房家具、客厅家具、餐厅家具

注：

本市场无明确定位，此业态为大致分类

✓该专业市场的经营模式

要紧是零售，15个均以零售主，占100%；

✓商户访谈内容：

1、访谈15名商户，有2名商户已进驻，均对购买商铺表示观望，其余13名商户，观望的5名，8名无意向，无有意向购买商户；

2、已进驻的商户，要紧是认为价格太高，无能力购买，只租赁；

3、13名商户中，观望的商户要紧是对市场今后运营比较担忧，认为家具租赁面积较大，假如以后分割出售，会对商户造成较大阻碍，业主和商户之间和谐困难，市场专门难统一治理，无意向的商户要紧是认为凤凰商城不管从地段、人流依旧档次，均好于本项目，认为项目专门难做成功或需要较长时刻的培养期；

4、商户比较关注家居卖场是否配有中央空调、仓库以及客运站通车时刻等配套问题。

✓该专业市场的租金

租金水平：

1楼：

18—23元/㎡·月

2楼：

25—30元/㎡·月

3楼：

23—28元/㎡·月

注：

市场二楼为地面的一楼，因此租金最高

三、建材家居市场资料汇总

表2.9：

建材家居市场资料汇总

市场名称

规模

租金水平

经营状况

鹏达建材市场

经营面积约20000㎡

临街铺位：

25-35元/㎡•月

主通道铺位：

20-30元/㎡•月

位置较差铺位：

15-20元/㎡•月

市场形成较早，在本地居民心中已建立形象，但随着科维商城的不断扩大，所占市场份额不断被蚕食

江阳建材市场

经营面积约3500㎡

临街铺位：

40—45元/㎡

内场铺：

一楼:

15—18元/㎡；

二楼：

8元/㎡

规模较小，要紧依附于周围商圈，由于建筑形式落后，环境较差等缘故，商户大多经营不善

科维商城

经营面积约45000㎡

〔建材部分约34000㎡家具城约11000㎡〕

临街主干道：

50—80元/㎡•月

负一楼：

陶瓷区：

10—30元/㎡•月

板材区：

15—25元/㎡•月

家具城：

15—20元/㎡•月

一楼：

25—50元/㎡•月

二楼：

10—30元/㎡•月

三楼：

8—10元/㎡•月

规模最大，经营商户最多，品种最全，市场开业以后连续开发了二期、三期，经营状况不断改善，差不多成为泸州建材生意最好的市场

凤凰商城

经营面积17500㎡

一楼：

18—23元/㎡•月

二楼：

25—30元/㎡•月

〔注：

市场二楼为地面的一楼，租金最高〕

三楼：

23—28元/㎡•月

市场是本地唯独现代化的家居商城，由于环境良好，所处区域人流旺盛，整体经营状况良好

四、建材家居市场总结

本地建材市场规模一样在2万-3.4万平方米，家居市场一样在2万平方米左右，与其他都市相比，规模较小；市场要紧分布在龙马潭区，批发量较大，而唯独在江阳区的是凤凰家居卖场，要紧是以零售为主；鹏达、江阳建材市场因为形式较老旧，满足不了进展的需求而日渐衰落，而作为后起之秀的科维商城，凭借宏大的规模、齐全的品种，更优越的地段，逐步取代了旧市场的地位，并连续开发二期、三期，成为生意最好的建材市场；作为零售卖场的凤凰商城，因靠近白塔商圈，人流旺盛，同时档次较高，容易吸引顾客前往，整体经营状况良好。

市场一楼租金〔较好位置〕普遍在25-40元/㎡•月，二楼〔一般位置〕一样为15-25元/㎡•月，三楼〔较差位置〕为10-15元/㎡•月，整体租金与同级别地级市相比较低，从某种程度说明了泸州本地的建材市场租金尚有较大上升空间。

通过对几个市场的商户访谈，共访谈了68家商户中，有12家已在本项目租了铺位，其中1家是差不多购买了铺位，没有购买的差不多持观望态度，只想租赁，对购买不感爱好，要紧因为资金不足