XX县立体生态立体观光葡萄园建设项目可行性研究报告架构参考.docx

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XX县立体生态立体观光葡萄园建设项目可行性研究报告架构参考

XX县立体生态立体观光葡萄园建设项目

可行性研究报告

JINLINGGONGCHENGZIXUNSHIWUSUO

金陵工程咨询事务所

JINLINGGONGCHENGZIXUNSHIWUSUO1

目录1

一、经济评价依据、原则和范围6

二、财务评价基础数据与参数选取7

三、运行收入估算9

四、营业税费估算10

五、成本费用估算10

六、利润估算11

七、财务报表12

八、财务评价指标12

九、不确定性分析12

十、财务评价结论14

附图：

栖霞红龙村葡萄园规划图

附表：

11-1《项目投入总资金估算汇总表》

11-2《建设投资估算表》

11-3《建筑工程费用估算表》

11-4《设备购置费用估算表》

11-5《工程建设其他费用估算表》

13-1《总收入及税金估算表》

13-2《总成本费用测算表》

13-3《损益及利润分配表》

13-4《财务现金流量表》

可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究报告主要用途是，到发改委申请项目立项、到国土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。

“老年轻便车项目可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）老年轻便车项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能

根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交申请立项。

不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。

需要企业提交“可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布置图，配合发改委填写项目立项备案表。

项目备案同时，还需要同步办理环境影响评价和节能评估。

需要编制环境影响评价报告（或者报告表、登记表）、节能评估报告（或者报告表、登记表），这两份报告需要具有相应资质的单位编制，是项目立项备案过程中的重要文本之一。

环境影响评价和节能评估报告文本的编制均需要参考“可行性研究报告”。

按照国家发改委规定，报各级发改委立项的可行性研究报告必须由具有所属行业相应级别工程咨询资质的单位编制。

行业工程咨询资质分为甲、乙、丙三个等级，地市级重点项目、中央预算项目及报省级以上立项的项目一般要求加盖甲级资质章。

其他项目根据项目总投资可加盖乙、丙级资质章。

地市级重点项目，因此一般加盖甲级资质章。

1、如果您是外资企业、外商再投资企业或者要在境外投资，应到发改委核准，您需要的是项目申请报告，不是可行性研究报告。

2、如果您是内资企业，如果您的项目被纳入《政府核准的投资项目》，那么您需要的也是项目申请报告，不是可行性研究报告。

3、项目申请报告和可行性研究报告编制大纲不同，对节能、环评等的办事流程要求也不同。

4、项目可行性研究报告是项目在发改委备案、申请专项资金或者申请国内银行贷款时需要的。

5、如果您要先申请土地或者需要给领导看，同意立项后才正式申报项目，那么您需要的其实是立项建议书，不需要可行性研究报告这个复杂，价格也不高。

6、项目可行性研究报告按照规定必须加盖发改委认可的工程咨询资质章，资质分为甲乙丙级，根据项目所属行业性质、投资额确定，省级以上一般要求甲级资质。

7、如果您和政府关系比较好而且项目不大，可以请示不盖章或者用立项建议书、预可行性研究报告（简版可研）或者填备案表就可以代替可行性研究报告。

8、如果您的项目可行性研究报告需要编制节能报告或环评报告，那么您需要的是专业的可行性研究报告，一般1万以下的项目可行性研究报告不能满足您的要求。

9、如果您的项目可行性研究报告需要评审，还需要做PPT版。

用以评审汇报。

10、配合节能、环评甚至评审的可行性研究报告不是一个人能编制的，至少需要一周时间，报告价格不会低于2万元，设计院编制则要数万甚至几十万。

11、如果您的项目可行性研究报告要申请设备免税、申请资金、贷款或者被列为地方重大项目，您的可行性研究报告必须盖章，最好是甲级资质。

12、项目可行性研究报告目录是评审级可行性研究报告的标准目录，不同项目可以根据实际情况和影响调整相应章节，也可以简化作为简版、走流程用的可行性研究报告或建议书。

13、项目可行性研究报告编制的机构不受地域限制，资质章可借用，您也可以自己找盖章单位。

14、节能报告、环评报告一般找本地能源局、节能中心、环保局指定的机构编制，和可行性研究报告。

主要建设内容：

苗床改土培肥30.00亩

2、引进早、中、晚熟葡萄品种15个品种计：

9500株

3、引进生态休闲绿化树：

100株

4、基地配套设施

⑴耕作道路：

900㎡，总长600m、宽1.5m、c20砼10cm。

⑵主干道：

350㎡，长100m、宽3.5m、c20砼厚20cm

⑶观光挡土文化墙：

总长350m、高2m、厢口约1m

⑷沿江垂钓廊桥：

长300m、宽2m

⑸沿江观光休闲亭：

8个

⑹观光旅游餐饮及综合用房600㎡，砖混两层。

⑺加盖储肥池、抗旱蓄水池2口：

300立方；

⑻水泥葡萄立柱：

4500根

⑼安装智能型太阳能灭虫器；10套

⑽基地喷灌系统：

其中：

配建Φ110PP-R喷灌主管道：

500m、配建Φ75PP-R

喷灌支管道：

500m、配建Φ25PP-R毛细管道：

1000m；移动式喷带：

400m、移动式喷灌头：

480个、管道接头等配套构件1000个。

⑼智能型太阳能灭虫器：

10套

⑽种苗：

9600株

本可研报告只对本项目范围内的投资、经营收入、成本费用及经济效益进行评估分析。

对业主其他业绩及企业财务经济情况没有纳入评估分析。

一、经济评价依据、原则和范围

（一）评价依据

1、本项目财务评价以国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》为依据；

2、成本、费用和效益等方面的财务测算，以财政部颁发的《企业财务通则和《企业会计准则》的有关规定为依据；

3、本项目税费测算，以现行国家颁发的税种、税率和相关规定为依据；

4、以国家计委委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》有关财务评价的章节为依据。

（二）评价原则

1、本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则。

2、本项目财务评价在计算期内服务价格、成本费用，均为固定价格，不考虑通货膨胀因素。

3、项目财务评价价遵循谨性原则，不低估成本费用，不高估收入。

（三）财务评价范围

1、本项目按既有项目法人项目进行财务评价。

2、按项目法人实施本项目后新增收入及成本费用进行财务评价，原有收入、成本没纳入核算。

二、财务评价基础数据与参数选取

1、财务价格

财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，应采用预测价格。

预测价格应考虑价格变动因素，即应考虑价格的相对变动和总水平变动。

基于本项目在投资中已经预计了不可预见费用，本项目财务评价采用固定价格进行财务评价，在计算期不考虑价格的相对变动和通货膨胀影响。

2、收入价格

本项目的收入主要是旅游收入，也就是旅客在本项目区域内旅游所消费的金额就是项目的收入。

包括游、行、吃、住、娱、购六个方面。

本地实际旅游消费水平及重庆市国内人均旅游消费基数水平为380元/人。

总收入以重庆市国内旅游人均消费的39.5%计算，即：

国内旅游人均消费基数为150元/人（380元×39.5%=150元/人）。

为了便于计算，本项目采用旅游人均消费基数与项目葡萄园、餐饮、钓鱼等收人两者结合测算，总收入为292.50万元，人均消费基数150元。

其中：

⑴葡萄园收入：

按亩产1500㎏，单价26元／㎏计26元*1500㎏*30亩=117.00万元；

⑵餐饮收入：

按19500人，人均消费70元计19500*70=136.50万元；

⑶其它服务收入：

按19500人，人均消费20元计19500*20=39.00万元；

3、支出价格：

项目用水价3.50元/m3，用电价0.65元/千瓦时，用天然气价2.00元/m3，人工费（人员工资）按1000元/人.月估算，不包括福利费。

4、税费

旅游收入应交纳营业税，并按营业税额交纳附加税费。

本项目营业税率5%，并按营业税额的5%、3%、4%分别计征城市建设维护费、教育费附加及重点交通建设附加费。

企业所得税25%（考虑税收优惠）。

5、利率

本项目只有投资和融资，没有借入资金不存在资金利息，也不必考虑利率。

6、项目计算期

财务评价计算期包括建设期和经营期。

本项目计算期确定为15年，包括建设期1年，试运行期2年，运行期12年。

7、负荷

旅游开发项目的运行负荷与工业项目有所不同。

因为项目建设期较长，在建设期中，一部分游乐设施和景点陆续完工后，可以投入使用接待游客。

所以，根据本项目的特殊性，确定其运行负荷为：

建设期第一年负荷为0。

整个项目建设完工后第1、2年（计算期第2、3年）为试运行期，负荷分别为60%、90%。

建成后第3年（计算期第4年）至计算期第15年负荷为100%。

8、财务基准收益率（ic）设定

财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，也用作计算财务净现值的折现率。

考虑到云阳栖霞立体生态观光农业葡萄园项目的投资大，所以，确定项目的基准收益率（ic）为12%。

三、运行收入估算

运行收入按旅游客流量及平均消费金额计算。

就云阳县旅游消费条件和市场条件分析，只能按最佳环境容量的50%计算接纳旅游人数年达38850人次，，并按实际接纳旅游人数的30%计算全年实际接待游客量，全年实际接待游客人数为：

19500人。

鉴于目前为基础设施、服务设施处于完善建设阶段，其部份景点及娱乐设施尚不足收费条件，本次可研根据旅游项目建设的特殊性，除建设期第1年无接待量外，试运行第1年接待游客11700人，运行收入175.50万元。

试运行期第2年负荷90%，接待游客17550人，运行收入263.25万元，经过建设期1年和试运行期2年后，在计算期第3年时，负荷达到100%，开始正常运行。

根据客源市场预测收益，项目建成后客流量达38850人次，人均消费150元，停留天数1.00天，按客流量的30％计每年接待游客19500人，运行收入292.50万元

项目建设竣工后正常年经营收入：

150×1.0×19500=292.50（万元）

四、营业税费估算

（一）营业税5%

292.50×5%=14.625（万元）

（二）附加税费

1、城建税14.625×5%=0.73

2、教育费附加14.625×3%=0.44

税费合计15.80万元。

附表《项目营业收入及税金测算表》。

五、成本费用估算

（一）直接成本

本可研为云阳栖霞立体生态观光农业葡萄园开发建设基础工程，为以后的发展奠定基础，通过增加园区的可游、玩、乐、吃、住等充裕时间，为园区创造收益，为地方创造税收。

目前，根据初期开发程度，其餐饮、葡萄园等原、辅助材料消耗按其人均消耗系数的0.60计，其直接成本费用为：

90.00万元。

（二）水、电、气、包装消耗

水电气年消耗10.50万元。

（三）人工费

1、项目工作服务人员30人，平均月工资按1000.00计算,年支付工资36.00万元。

2、职工福利费按工资总额的14%计算，年职工福利费5.04万元。

年支付人工费41.04万元。

（四）固定资产折旧费

本项目建设全部竣工后形成固定资产317.28万元。

预计使用年限30年，残值率0，平均年限法提取折旧，年折旧率3.33%，年折旧费合计10.57万元。

（五）维修费

按固定资产折旧费的30%计算维修费，年维修费约3.17万元。

（六）无形资产摊销

本项目土地使用为划拨，故不计算摊销无形资产。

（七）职工社保费

按在岗职工每人5000元计算支出，年职工社保费15万元。

（八）管理费

按在岗职工每人1000元计算管理费，用于支付办公费、差旅费等支出，年管理费3万元。

（九）经营费

按营业收入292万元的2%计算经营费，主要用于广告宣传，年经营费6.00万元。

（十）财务费

固定资产投资无银行贷款。

故不计算财务费

六、利润估算

本项目效益计算方式：

运行收入-税费-成本费用=利润总额

利润总额-所得税额=税后利润

税后利润-公积公益金=未分配利润

正常年利润总额97.43万元，营业税及附加15.80万元，所得税24.36万元，税后利润73.07万元，提取公积公益金10.96万元，未分配利润62.11万元，其他各年度情况，参见《损益及利润分配表》。

七、财务报表

（一）《营业收入及税金估算表》

（二）《总成本费用估算表》

（三）《损益及利润分配表》

（四）《财务现金流量表》

八、财务评价指标

（一）项目财务内部收益率（税前）30.24%（税后）21.03%

（二）财务净现值（税前）323.96万元（税后）159.70万元

（三）投资回收期（税前）3.26年（税后）4.34年

（四）投资利润率30.71%

（五）投资利税率43.37%

（六）项目投资收回期4.34年（不包括建设期）

九、不确定性分析

（一）盈亏平衡分析

盈亏平衡点（BEP）=年固定成本/（年销售收入-年变动成本-年税金及附加）×100%

=11.07/（292.50-168.21-15.8）×100%=10.20%

保本销售收入=292.50×10.20%=29.84万元

营业收入安全边际额=实际营业收入-保本营业收入

=292.50-29.84=262.66万元

安全边际率=安全边际额/营业收入×100%

=262.66/292.50×100%

=89.80%

计算结果表明：

本项目盈亏平衡率为10.20%，在其它条件不变的情况下，年实现销售收入29.84万元，即可保本经营，安全边际率为89.80%，说明该项目有较强的风险承受能力。

（二）敏感性分析

本项目前述预测结果，是在收入、成本、建设投资等因素已定的基本前提下进行预测的。

项目在实施期间以及整个经营期间，各因素不会一成不变，可能会发生某些变化，如收入的增加或减少，成本的上升或下降，投资的增加或减少等，这些因素的变化，都会对项目的可行性产生影响，甚至导致项目的不可行，下面主要计算项目的投资额、收入、营业成本费用的敏感因素对项目经济效益的影响，以进一步说明项目的抗风险能力和可行性。

本项目固定资产投资，营业成本费用、营业收入分别发生单因素变化时，对财务内部收益率的影响计算结果列表如下：

敏感性分析表

项目

基本

投资总额

经营成本

运行收入

5%

-5%

+5%

-5%

+5%

-5%

内部收益率%

21.03

19.93

22.22

20.69

21.37

21.62

20.44

与基本方案对比

0

-1.73

1.19

-0.34

0.34

0.59

-0.59

敏感性分析示意图:

本项目财务内部收益率为21.03%（基本方案），通过对投资、收入、成本费用三个因素进行上升、下降5%计算，得出的财务内部收益率与基本方案财务内部收益进行对比分析，可以看出其中变化最大的是投资及收入，成本因素随收入有一定变化，相对较小，这也符合行业规律，即受市场影响较大。

因此，在项目营运中，应强化风险管理，积极拓展市场，发挥该项目的综合经济效益。

十、财务评价结论

项目每年可达营业收入292.50万元，每年新增利润97.43万元，项目税后财务内部收益率21.03%，财务净现值159.70万元，投资利润率30.71%，税后投资回收期4.34年，各项财务指标均能达到要求，项目还新增营业税费15.80万元，所得税24.36万元，证明项目经济效益良好。

影响项目经济效益波动的主要因素是营业收入因素，项目完工后在正常运行中应加强运行管理，努力降低成本费用，增加营业收入，让项目发挥更好的经济效益；项目盈亏平衡点为10.20%，每年只要取得营业收入29.84万元，项目就能保本经营，证明项目盈亏平衡点较低，有一定的抗风险能力。

通过以上计算分析，本项目财务经济情况良好。

项目运行收入高，成本费用低，经济效益好。

项目敏感因素为投资额和运行收入。

项目盈亏平衡点效低，有一定的抗风险能力。

项目财务经济情况基本可行。