星级酒店投资建设项目可行性研究报告.docx
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星级酒店投资建设项目可行性研究报告
星级酒店投资建设项目
可行性研究报告
一、投资者背景
Y公司有20年历史，注册于香港，注册资金500万美元，以不动产投资和酒店经营管理为主要业务。
Y公司于1990年进入内地发展，截止2006年底，总资产已达四十亿元人民币，净资产达25亿元人民币（约3亿美元），已经形成不动产投资开发，酒店投资经营及相应的发展模式和经营管理团队。
其差别化经营的特点在于将投资重点放在中小城市（即所谓的二线城市），形成了一定的区域优势。
为追求长期利益和内地不动产价值可预期的升值潜力，公司开始布点投资中等规模的酒店并将其作为公司战略资产经营。
二、项目概况
Y公司酒店项目取名为“百合花酒店”，拟建于S市北部规划新建城市CBD的环城东路以东、绍大路以南地块，项目西临50米宽的环城东路，北临62米宽的绍大路，视野开阔，道路两侧绿化带已形成。
项目距老市区中心约2公里，距S市火车站约0.8公里。
项目已取得面积6公顷的土地用于建设。
“百合花酒店”规划总建筑面积50000平方米，规划主体建筑高度21层。
主要建筑物有酒店、健身中心、商业用房及配套用房等。
项目公用设施接入方案已获得当地政府批准。
具体为：
1.给水：
计划从区块南侧和东北道路直接接管；
2.排水：
计划排入区块南侧道路排水沟；
3.排污：
计划从区块西侧环城东路接管排放；
4.供电：
计划从区块东侧城东变及西北侧城中变接入；
5.燃气：
计划从区块北侧绍大路直接接管；
6.通讯、广播电视和网络：
计划从区块北侧绍大路接入。
“百合花酒店”建设规模由标准房300间；其它豪华套房20间；总床位630个并配套相应的服务设施组成。
建设标准按4星级酒店标准设计。
项目总投资20000万元人民币，全部投资由Y公司采用自有资金投入，Y公司拥有100%产权。
本项目投资包括已经投入的土地、城市配套费用、项目建设费用和流动资金。
三、项目建设方案
1.项目建设目标
按4星级标准建设“百合花酒店”。
成为当地商务和旅游主流酒店之一，服务于当地主要客流市场。
项目也作为公司的战略资产承担公司资产保值增值的任务，为公司长期发展奠定基础。
2.项目建设内容
购买6公顷的土地用于建设；建设总面积50000平方米的“百合花酒店”；完成项目配套设施配置和建设、完成人员培训和试营业。
四、项目运作方案
1.当地发展现状
2006年，S市实现国内生产总值539.82亿元人民币；城镇居民人均可支配收入20626元人民币。
根据S市总体规划的目标，到2010年人均GDP为6万元左右。
远期2011年至2020年GDP年均增长速度为15%，规划期末人均GDP为18万元左右。
为了实现上述的目标需要拓展城市空间，增强城市的辐射能力，加速新区的开发和旧城的改造建设。
规划的CBD中心城区已经形成。
2006年城市人口规模为85万，根据《S市总体规划》2020年为110～130万。
近几年，随着经济的发展、人口的增长、铁路枢纽的扩大，改变了单一型的城市布局。
改变了三次产业结构，次中心城市地位已经稳固，经济发展前景良好，第三产业发展很快，本项目的外部条件较好。
2.市场估测
随着经济的持续增长，S市的企业实力及规模扩大很快，商务人士的交流急剧增加。
椐当地统计，近两年商务人士的来访量增加了60%，从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人，商务酒店爆满。
预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。
项目目标市场还处于增长期。
由于S市地处中国长三角经济发达区域，随着S市旅游市场的开发，周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高，来S市的游客人数也大幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了对高档酒店需求的另一主要群体。
项目的市场前景是好的。
3.建设周期
本项目建设期21个月，自2008年1月至2009年9月。
本项目试运行3个月，自2009年10月至2009年12月。
自2010年1月起项目投产运营。
五、项目资金使用方案
投资估算
本项目的投资估算范围为：
土地征用费、土建工程、项目配套设备、项目设计费等。
即：
第一部分工程费用，其它工程费用，不可预见工程费用。
（1）工程建筑费用
本项目土建费用主要为主体建筑共5万平方米（包括辅助的设备用房、员工临时住房等约占10%），按内地现行造价1500元/平方米计算（包括道路、绿化、围墙等）、估算项目约需土建费用7500万元，项目全部装修费用（包括客房、厨房部分设施）4500万元。
工程建筑费用合计12000万元。
（2）主要设备费用
本项目主要设备及安装费用为：
供水供电设施、空调、音响灯光，弱电（网络、通讯、电视等）、娱乐配套、消防等公用配套设施，共计3000万元。
（3）土地征用费
项目的土地属于政府出让的土地，项目总用地面积为6公顷（30亩）。
由于本项目为当地政府鼓励和招商项目，早在两年前公司就已经获得土地的使用权，价格也较低。
土地费按政府实际出让价格计算为每公顷300万元，总计土地征用费为1800万元（包括土地出让金及附加费用）。
（4）其它费用估算
本项目其它费用估算按相关会计规定执行，并考虑基本预备费和涨价预备费。
流动资金1000万元，其它费用2200万元。
该项合计3200万元。
（5）项目投资
经估算，该项目固定资产投资总额估算为20000万元。
资金筹措方案
本项目所需的建设投资为20000万元，采用全部投资由公司解决的方式实施，公司占有100%的股权。
项目建成后，形成固定资产19000万元（含待摊费用2200万元），流动资金1000万元的资产结构情况。
资金使用计划
资金使用按照项目工程建设进度要求，分阶段投入。
本项目建设期为两年。
第一年投入一半资金10000万元（包括前期的土地费用），第二年投入10000万元（含流动资产1000万元）。
六、项目盈利能力分析
年收入分析
本项目收入由客房收入和服务收入组成，服务收入包括餐饮服务、娱乐废物、商业服务组成。
酒店共有标准客房300间，定价600元/日；豪华套房20间，定价1000元/日，均已考虑了优惠折扣因素。
理论年客房收入为：
（300*600+20*1000）*365天=7300万元/年
服务收入估算按2700万元/年计算。
合计年收入为10000万元。
根据市场估测，项目经营前景良好，所以按营业第一年客房率60%，第二年起按80%计算各年收入。
如下表：
年营业收入估算表
营业年份（年）
1
2—10（正常年）
计算年份（年）
3
3—12
客房率
60%
80%
年收入合计（万元）
10000*60%=6000
10000*80%=8000
总成本估算
项目总成本主要由物料消耗费用、工资、燃料及电、水费用、折旧摊销、其他费用和修理费、营业税金等组成。
其中：
物料消耗费用正常年为700万元；第一年为500万元。
燃料及电、水费用正常年为600万元；第一年为500万元。
项目定员300人，按平均工资3.3万计，工资总额1000万元。
折旧摊销按30年平均法计算，残值10%（总投资-流动资金）。
（19000*0.9）/30年=570万元
其他费用和修理费包括广告、保险、培训、管理、修理等费用，按400万元/年估算。
营业税金按6%计算。
第一年为360万元；正常年为480万元。
总成本计算表
营业年份（年）
1
2—10
计算年份（年）
3
3—12
物料消耗（万元）
500
700
电、水费（万元）
500
600
工资（万元）
1000
1000
折旧摊销（万元）
570
570
其他费用（万元）
400
400
税金（万元）
360
480
年总成本（万元）
3330
3750
经估算，本项目正常年总成本费用估算为3750万元（其中正常年折旧摊销费用为570万元）。
利润估算
项目正常年利润总额（所得税前）为：
总收入-总成本=8000-3750=4250万元
项目营业第一年（计算期第三年）利润总额（所得税前）为：
总收入-总成本=6000-3330=2670万元
所得税按利润总额的25%计取，正常年税后利润为
4250*（1-25%）=3187.5万元。
正常年所得税1062.5万元
财务指标：
投资利润率=正常经营期年利润总额/总资金×100%=21.25％
销售利润率=正常经营期年利润总额/销售收入×100%=53.12％
以项目投资作为基础进行盈利能力分析。
根据项目投资财务现金流量表，测算指标如下：
所得税后所得税前
IRR7.5%13.36%
NPV（基准收益率8%）-436.25万元5362.55万元
投资回收期（含建设期、税前）7.1年（见表∑（CI-CO）
现金流量计算表：
七、项目投资风险分析
本项目建设和经营风险因素主要有：
市场风险、管理风险、资本风险。
市场风险表现为项目市场竞争能力的好坏；管理风险表现为建设期和经营期管理工作的好坏；资本风险表现为资产增值和抗风险的能力。
政策风险表现为宏观经济和政策环境。
本项目位于经济发达的长三角区域，加之宏观经济良好，对项目市场的分析比较乐观，市场风险较小；企业已有多年房地产和酒店业从业经验，营销模式独特而成功，管理经验丰富，因此管理风险较小。
本项目资本风险极小。
由于项目资产之一的土地受当地政府扶持以很低的地价获得，其增值效应明显，项目资产安全性有保证，这也是项目有较好效益的原因（本报告按内地会计制度规定未进行资产增值计算）。
企业在项目运行后获得一项重要资产，为再融资奠定了基础，因此其资本流动性风险也较.
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