重庆市秋季房地产展示交易会.docx
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重庆市秋季房地产展示交易会
2005年秋季房交会专题
Ø调研说明
调查时间：
2005年10月19日至2005年10月23日
调查地点：
2005年重庆市秋季房地产展示交易会会场
调查范围：
参观者、购房者（包括业内人士）
样本总量：
有效样本N=648个
抽样方法：
分层随机抽样
调查方法：
随机拦截问卷面访
研究分析方法：
消费者需求曲线、消费者行为及心理研究
第一部分消费者背景分析
一、样本性别分布
分析：
从本次调查的被访者性别比例来看，女性的比例较大占63%。
二、样本年龄分析
分析：
从近几次房交会的参观者年龄的数据体现，25-35岁这部分群体的参观者比率都是最大的，可见这部分消费者仍是购房的主流群体。
他们多数属于第一次置业，为满足基本的居住需求。
该部分群体多数拥有较高的为学历、职业前景较好，但他们的经济基础相对较差，积蓄不多。
该部分群体对楼盘的品质要求较高，选择小户型的可能性较大。
另外，40岁以上的消费者也是本次房交会的主要参观者，他们大多数属于二次置业改善居住环境。
三、样本职业分布
分析：
此次样本人群职业分布较为广泛，地产相关行业及自由职业者的比例占大多数，属于中等及中等偏上收入的客户群体，这部分客户在购房时更多的是从经济及品质的角度出发，经济适用而又有一定品质的项目是他们的目标。
个体商业经营者、教师/医生/文艺工作者、等高学历高收入群体所占比例在20%左右。
四、参加房交会的目的
分析：
从受访者的参展目的看，有67%都是为了选择自己心仪的住房，说明房交会对真正的购房客户还是有一定的吸引力，其为消费者与开发商搭建了一个较好的交流平台。
五、样本居住区域
分析：
来参加本次房交会的消费者居住在南岸区和渝中区的比较多，主要是在离房交会近的原故。
其他区域的消费者也以离南岸去比较近的渝中区和九龙坡区占20.9％，其余区域的消费者比例相差不大。
六、消费者首选购房区域
分析：
从消费者购房首先购房区域我们可以看出，本次消费者选择在南岸区、江北区、渝中区和渝北区的比较多。
由上面的统计得出，来参加房交会的消费者主要以目前居住在南岸区的消费者为主，出于“区域情结”的影响，带动南岸区的意向购房比率增幅较大，占32.3%，远高出其他区域。
江北区人气不减仍然是消费者购房的热点区域。
渝中和渝北区的意向购房客户各占10.8%，渝北区推出了不少经济适用房，对中低收入的客户吸引较大。
七、样本家庭收入分析
分析：
从上表可见，本次调查对象中有32.7%的家庭月总收入都在3000-4000元，其次是2000-3000元占24.5％，4000元以下收入的家庭占受访者总数的65.2％，4000-5000元的家庭各占19.1%。
受访者对该项问题在作答时还有一定保留，按月供占家庭总收入的三分之一算，3000元的家庭总收入用于供房的数额在1000元左右，可以看出大多数的家庭可以承受目前重庆的房价。
第二部分消费需求与消费心理分析
一、
购房认知途径分析
分析：
从上面的图表可以看出，消费者了解房地产信息的首要途径仍然是以报纸广告为主，占72.1%,其次是通过实地考察电视广告分别占52.5％和46％。
而朋友推荐这种方式也占到42.6％的比例，可见，项目在前期推广中报媒宣传的功能一定不能弱化，加强媒体攻势是提高知名度的重要方式，这就要求发展商有较强的实力、良好的信誉，产品有较高品质和口碑。
二、
选择建筑形态分析
分析：
从受访者对建筑形态的选择上看，小高层是比较受欢迎的建筑形态之一，有33.3%的客户都选择了这一项，高层（18层）占了27.3%，小高层和高层建筑在需求上增多是长远的大趋势，小高层界于多层和高层之间，既符合房地产开发的大趋势也避免了高层的一些不足；其次是普通多层，有21.3%的客户比较青睐普通多层，多层建筑符合中国传统的“亲地”的居住习惯，且今年上半年重庆市场较为盛行的多层花园洋房继续持续流行势头，成为客户识别中高端物业的一种界定，提升了普通多层的档次和需求量。
再其次是高层（32层以上）建筑，这类项目的普遍以投资客户为主，对于花园洋房和类别墅等中高端和高端产品的需求共占9.6%的比例。
三、
购房面积需求
分析：
调查结果显示，客户对80-90平方米的户型需求量最大，约占17.9%，可以看出消费逐步在重视居住的舒适度，住房的经济性在逐步的淡化。
其次为70-80平方米占17.3%；再次为90—100平方米占17%；60—70平方米的需求占9.7%，受访者中有52.2%的需求面积都在70—100平方米。
四、购房户型需求
分析：
调查显示，46.9％的被访者需求两房的户型，需求三房的被访者占38.7％，可以看出两房和三房仍是消费选择的主力户型占85.6％。
经济型的一房和单间配套仅占6.8％。
五、置业最关注因素
第一
第二
第三
第四
价格
34％
11.3％
10.8％
10.0％
周边环境
15.4％
20.7％
13.9％
8.5％
小区内部环境
12.3％
11.0％
10.8％
7.4％
开发商实力
5.7％
7.1％
6.6％
4.6％
交通
19％
17.4％
15.3％
9.9％
地段
6.0％
12.2％
7.9％
4.2％
生活配套
2.5％
8.8％
14.5％
12.3％
户型
1.9％
6.2％
5.2％
8.0％
物业管理
2.5％
4.3％
8.6％
11.4％
建筑形态
0.8％
0.6％
1.1％
3.1％
分析：
调查显示，消费者在购房时最重视的四大因素分别是价格、交通、周边环境、小区内部环境，然后是生活配套。
在客户最看中的购房因素中，价格是最重要的，直接决定购房与否，然后是交通和周边环境，说明现在的购房者更加理性，价格合理的基础上，生活、工作的便捷和舒适性可接促使成交。
购房者看中的第四类要素是生活配套和物业管理。
在价格一定、交通状况满足消费者需要的时候，此时的客户将更多的关注物业管理、生活配套等入住后所要面临的问题，这也是吸引消费者和周边竞争物业进行差异化竞争需要关注的要素。
六、购房者对房价中的关注因素
分析：
调查结果显示，购房者对房价中最关注的因素是购房单价，其次是房屋总价和首付款额度。
可见，逐渐涨高的单价已成为消费的首要关注，消费者对价格的关注更为理智，单价也直接影响总价的高低，体现项目的品质。
房款总额更能直接反映目标客户的购买力问题，也能侧面反映客户的层次划分。
七、置业承受总价分析
分析：
从受访者对最高房款的承受能力看，13％的家庭仅能承受15万以下的房价，15-25万的总房价是53.5％的家庭可以承受的，20.5％的家庭能承受25-30万的房价，30—40万的客户约占9.7％，40—60万的客户仅占2.6％，能够承受60万以上的客户仅0.6％。
可以看出消费者大多数的消费者能够承受目前的房价，消费者的承受能力也自在逐步的增强。
八、
购房用途分析
分析：
从购房者的购房目的看，95.4％的消费者购买住宅自住，3.7%的消费者是为了购买住宅投资；对商铺进行投资客户的比例仅占0.9％，目前商业空置率较高，国家宏观政策的影响，使得消费者在这方面的投资就显得没有信心更为谨慎，而目前房价呈缓增趋势，消费者买涨不买跌的心态，更多消费者会选择买房自住。
九、对目前的房价承受能力
分析：
调查结果显示，52.3％的受访者觉得目前的房价能够接受，但可供他们选择的项目较少，消费者的选择面较窄，在价格合适的情况下很难选到环境、交通、配套各方面都比较完善的项目。
可以接受目前价格，并且可供选择的项目很多的消费者占31.2％，大多数的消费者面对目前的房价都能够接受。
近两年重庆房地产市场飞速发展、房价迅速提高，2004年的房价涨幅在14.2%、城镇居民可支配收入涨幅在13.9%、在岗职工平均工资涨幅为15.4%，综合来看，重庆房价的涨幅应该是与经济发展速度基本一致，并且从调查可以看出，客户对目前重庆房地产市场的价格尚在可以接受的范围内。
一十、对房价发展趋势的看法
分析：
调查结果显示，54.6％的受访者都认为重庆的房价还将继续上涨，25.8％的受访者认为变动空间不大，不涨也不会跌，普遍的消费者认为房价上涨主要原因是“发展的必然趋势”、“房价向其他直辖市靠拢”、“建材、物价上涨”等。
在宏观政策的影响下，消费者经过半年的观望，和今年春交会相比消费者对如今的房地产市场显得更为有信心，在春交会的调查中仅有38％的人认为房价会继续上涨。
一十一、宏观政策对购房的影响
分析：
从今年3月份起，中央及地方各部门频频发出一些抑制房价、加强监管的言论，加息、“国八条”、“重七点”、征收营业税以及赵公卿副市长提出的从6方面进一步稳定房价的建议都使房价的走势更加扑朔迷离，房地产市场在经过半年的调整后我们可以看出，56.5%的受访者不会因为新政策而改变原来的购房计划，17.7%受访者“将购房时间提前”。
总的来看，政策的调控对普通老百姓的购房影响并不明显，但对于进行商铺投资的客户的影响相当的大，很大一部分投资客户放缓了投资的计划。
一十二、
对重庆楼市走向的判断
分析：
从受访者对重庆楼市走向的预期看，持悲观态度的仅占1.4%，其余98.6%的态度都比较中立和乐观，其中持乐观态度的占69.3%，而在春交会时持乐观态度的消费者占52％。
由此可以看出，在宏观政策的影响下，经过半年的调整，重庆楼市正在朝一个健康、成熟的方向发展。
大部分市民对重庆楼市未来的走向看好，房价也会持续上涨，这一认知会加快其购房的速度，对于开发商的项目销售有一定促进。
市场研究中心
2005.10.28
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