装饰管理实施细则.docx
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装饰管理实施细则
大连天兴罗斯福装修改造工程一期
项目管理实施细则
编制：
李保国
审核：
陈淳
北京帕克国际工程咨询有限公司
大连TRC项目管理部
2008年9月
目录
第一部分项目概况2
第二部分编制依据3
第三部分管理范围及内容4
第四部分项目管理部组织机构8
第五部分设计管理实施细则8
第六部分计划管理实施细则10
第七部分造价管理实施细则17
第八部分招投标及合同管理实施细则19
第九部分施工管理实施细则22
第十部分安全、文明施工管理实施细则26
第十一部分文件资料管理实施细则33
第一部分项目概况
1、工程名称：
大连天兴罗斯福国际购物中心装修改造工程一期
2、建设地点：
大连市沙河口区西安路139号
3、工程类型：
装修改造工程
4、改造规模：
约34000平方米
5、改造范围
5.1地下一层部分：
（1）24-26轴的两部扶梯移到19-20轴；
（2）公共区域天花吊顶（3）25-28轴店铺门脸前推；（4）33-42轴公共通道两侧分割成店铺。
5.2一层幕墙部分：
东侧林西安路店铺，一层、二层为通体玻璃幕墙。
5.3商场一层、二层部分。
（1）临街店铺为一层、二层从内部上下贯通，取消二道街，从大堂到临街为一家店铺。
（2）公共区域精装修。
5.4天幕部分：
拆除现有天幕，重新设计装修。
6、项目参建单位
6.1业主：
大连博原有限公司
6.2项目管理公司：
北京帕克国际工程咨询有限公司
6.3概念设计单位：
WoodsBagot
6.4施工图设计单位：
北京清尚环艺设计院有限公司
6.5灯光设计单位：
北京清华城市规划设计研究院
6.6监理单位：
北京帕克国际工程咨询有限公司
6.7精装修施工单位：
待定
6.8工程改造目的：
大连天兴罗斯福国际购物中心是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代商场，专业打造大连家庭生活、人文生活、时尚生活的开放空间，本次改造后的中心应是环境幽雅、时尚开放、领衔大连的室内开放式购物场所
第二部分编制依据
1、建设工程项目管理委托合同
2、各设计方、顾问方的设计委托合同
3、投标文件及已批准的项目管理规划
4、建设工程项目管理规范（GB/T50326-2006）
5、国家相关法律法规如：
建筑法、环境保护法、安全生产法、质量管理条例、安全生产管理条例、工程建设标准强制性条文、建设工程监理规范等
6、我司类似工程的管理经验
第三部分管理范围及内容
1、管理范围
本细则第一部分5招标范围内的装修改造工程从前期筹备、设计至施工结束、竣工验收、保修阶段的全过程项目管理。
2、管理内容
（1）前期报批管理
●取得相关部门的咨询意见，准备审批资料，进行方案设计并报审立案，取得审定设计方案通知书。
●办理施工及监理、设备招标工作，并签定合同；建设主管部门办理施工及消防安全手续，领取开工审批表并盖章，取得建设工程开工证。
（2）对设计方的管理
委托人委托项目管理单位在该项目中协助委托人对设计方的管理工作。
项目管理单位对设计方的设计成果进行审核，督促设计方根据工程进展要求和需要，及时修订并提供满足工程建设要求的图纸，协调设计方与分包单位、承包商，材料供应商等的配合。
（3）计划管理
项目管理单位负责编制项目的总体控制性进度计划，并报委托人同意，应包括以下信息：
●设计进度
●施工进度
●分包单位，承包商的选定进度
●工程交付日期
项目管理单位还应编制项目各分包单位、承包商，材料供应商的施工进度计划。
（4）采购管理
●根据设计的要求，对承包商提供的样材进行初选，拟定本工程的材料、设备清单，交委托人确认。
●制定采购计划，配合委托人确认采购程序。
●编制招标文件及审核采购合同中技术规范及专用条款等。
●组织召开标前答疑会及澄清会，编制评标报告。
●监督采购计划的完成情况，在采购工作与采购计划有较大差距时，提出调整意见报委托人批准。
（5）施工管理
●委托人委托项目管理单位进行该项目施工管理工作。
●委托人要求项目管理单位负责委托人招标范围内的各项合同的编制和监督合同的履行，全过程在该项目建设和保修期间监督并管理参建各方履行其合同义务。
●项目管理单位根据委托人的授权对项目施工进度总控制计划、施工组织设计、复工令以及工程款支付等进行审批，以上各项权利使用必须约定程序书面通知委托人并得到委托人认可、批复。
●项目管理单位应按约定程序书面通知委托人并得到委托人批准，可发布全部工程的开工令、停工令、复工令。
（6）合同管理及投资管理
●对各类合同进行跟踪管理，包括设计、各分类工程，检查各方执行合同的情况，并向委托人汇报。
●处理与本工程有关的索赔事宜及合同纠纷事宜，并报委托人批复。
●对本工程签署的各种合同中款项支付管理、工程量的审核。
●各阶段资金的使用，支付情况报告。
●工程洽商增、减帐的审核、批复。
●工程竣工后的结算统计报告。
（7）信息管理
●信息的收集、整理和保存。
●督促设计、施工单位及时整理技术档案材料、合同文件、经济材料，并监督各单位对其准确性、完整性负责。
●负责按时向委托人提供各类报告，包括项目管理月报、进度分析报告、技术报告、工程款支付报告等。
●一切有关本工程建设之资料必须保密，未经委托人同意不得向第三者转让或用于本合同之外的项目。
受损方有权索赔。
（8）安全管理
●监督相关监理单位落实现场书面施工措施和安全措施的制定和执行。
●对承包商在施工中的违章现象和安全隐患及时向委托人提交处理和整改意见，并监督其及时整改。
（9）工程验收
项目管理单位协助委托人进行工程竣工、政府质检部门验收及开业许可证等，并维护委托人经济利益和法律权益。
（10）施工监理
（11）保修期的管理
负责检查工程状况，定期进行用户回访，对保修期间出现的质量问题应及时组织有关单位负责人召开协调会，确认质量问题的责任单位，提出补救措施，并管理和监督措施的落实情况，向委托人进行汇报。
第四部分项目管理部组织机构
项目经理
项目副经理
造价合约工程师
电气专业
工程师
暖通专业
工程师
土建专业
工程师
信息资料员信息主管
第五部分设计管理实施细则
1、设计管理工作内容
1.1协助业主对设计进行资格预审，并推荐符合投标要求的单位。
1.2组织评选设计方案与设计招标、协助业主签订设计合同、对各设计单位进行协调管理。
1.3协助业主向设计方提供所有的现状资料文件。
1.4监督设计合同的履行。
1.5根据总控进度计划审核并确定各设计方的设计进度计划，并据此督促设计进度。
1.6评审设计方案，为业主的决策提供咨询意见。
1.7审核各设计方扩初图和施工图的设计深度和设计内容，提出审核意见和优化建议。
1.8协调各设计方的配合工作，避免出现设计死角和重复内容。
1.9督促设计总负责单位完成规划、消防报批，设计备案等工作。
1.10审核设计方提交的各阶段概预算，保证设计成果满足业主的投资额。
2、设计管理方法
2.1设计进度管理
监督并督促设计的进度，将进度情况及时反馈给业主。
对设计工作进行相应的配合，各阶段设计图及时会审，并迅速将建议反应给设计，以便其跟进进度。
这样做的目的是可以缩短设计的时间，更好的保证设计的交接。
2.2设计协调管理
各专业工程师负责各专业设计，项目管理部内部先沟通，根据具体情况召开设计协调会，出具会议纪要，按会议的精神督促各设计方和顾问方在约定的时间内完成设计工作。
第六部分计划管理实施细则
1.计划管理目标
严格确保购物中心对外公布的改造后的开业时间，此目标的实现与否将直接影响到购物中心的声誉及经济效益。
2.计划管理工作内容
2.1进度计划的编制，包括项目总控计划的编制，报批、设计、招标、施工、验收等分项计划的编制。
2.2进度计划的跟踪。
2.3进度计划控制，包括寻找偏差、原因与趋势分析、采取纠偏行动。
3.进度计划的编制
3.1进度计划的编制依据
✧业主提出的购物中心的进度计划；
✧业主与项目管理公司、设计单位及各承包公司的合同及合同进度计划；
✧项目工作分解结构（WBS）；
✧《中华人民共和国招投标法》；
✧《工程建设项目施工招投标办法》；
✧《工程设计招投标管理办法》。
3.2进度计划编制原则
✧目的性：
本项目的首要目标是满足购物中心改造后的正常营业时间，即本项目竣工时间，据此倒排工期，确定过程中重要里程碑点，包括：
招标、设计及施工等的启动及完成时间，本项目进度计划的制定就是围绕这些时间目标的实现而展开的。
✧系统性：
项目进度计划是一个系统，总控计划是这个系统中的中枢，体现了项目的宏观控制。
招标计划、设计及施工等计划是这个系统中的子计划，也是执行项目进度控制的依据，而且处理好各计划之间的搭接也是进度控制的重点之一。
✧动态性：
项目进度计划要随环境和条件的变化而不断调整和修改，以保证完成项目的时间目标，这就要求项目计划要有动态性，以适应不断变化的环境。
✧相关性：
注意各分项计划的相关性，如招标和施工计划衔接，设计和施工计划的衔接等。
✧职能性：
进度计划的编制及控制的执行者是计划工程师，计划工程师向项目经理负责，由项目经理负责项目总的计划的执行情况。
3.3项目工作分解结构（WBS）
3.4里程碑时间点
✧设计阶段
施工图设计开始时间2008年7月21日
结束时间2008年8月19日
幕墙深化设计开始时间2008年8月12日
结束时间2008年8月27日
灯光施工图设计开始时间2008年8月10日
结束时间2008年8月24日
✧工程招标
施工招标准备开始时间2008年8月20日
结束时间2008年8月24日
招投标开始时间2008年8月25日
结束时间2008年9月22日
✧工程施工
一期装饰工程施工开始时间2008年9月13日
结束时间2009年1月9日
一期幕墙施工开始时间2008年8月12日
结束时间2008年11月15日
3.5项目总控计划详见附件
3.6详细的施工计划和采购计划由施工方提供。
4.进度计划的跟踪
4.1进度执行情况的跟踪主要由项目经理负责，各专业工程师配合工作。
在项目实施的整个过程中对影响项目进度的内外部因素进行及时的、连续的、系统的记录，并及时将相关变化或信息向项目经理汇报。
4.2进度跟踪程序
观察一一测量一一分析一一报告
4.3进度跟踪的重点
要注意预测。
对可能发生问题及刚开始发生问题所引起的变化进行预测。
5.进度计划的控制
5.1进度计划控制依据及原理
✧控制依据是项目总控计划和施工单位编制的详细计划。
✧控制是项目计划一一跟踪一一控制循环中的最后一环，其目的是使项目按预定的进度计划运行和实现，由于项目活动的系统性、协调性、开放性和复杂性等特点，对项目进行控制管理过程中应坚持控制论、系统论及信息论相结合的指导思想，其基本原理为“寻找偏差一～原因与趋势分析一一采取纠偏行动”三部曲原理。
✧在确保工程质量和安全的原则下，控制进度。
✧应采用动态的控制方法，对工程进度采取加大主动控制，及时进行被动控制的方法。
✧加强各专业施工过程中的监控力度，及时协调相互的配合，随时向业主汇报进展情况，并沟通采取措施，确保工程进度按计划完成。
5.2进度控制要点
✧进度控制中的要点首先要把握工程质量，避免不必要的返工是确保工期的重要因素。
✧设备、材料采购计划、供应时间准确到位是工期的重要保证。
✧设计图纸的可操作程度、准确性是确保工期的重要因素。
✧科学、合理的资金使用计划，资金到位率，以及控制好资金的拨付将对工期起到推动作用。
5.3进度控制内容
✧事前控制
Ø合理安排好招标、设计、施工工期的衔接，确定里程碑点。
Ø对总控进度计划进行分解，以周、月、季为控制单位。
Ø管理工程师必须在工程动工前认真熟悉设计图纸，搞清本工程的工程特点、结构类型、难易程度，掌握工程实物量，周密分析施工步骤和方法，做到胸中有数。
Ø管理工程师应结合本工程的工程条件，即：
工程规模、质量目标，工艺的繁简程度，现场条件，施工设备配置情况，管理体系和作业层的素质水平，全面分析承包商编制的总控进度计划的合理性和可行性并重点审查：
进度安排是否符合工程项目建设总工期的要求；施工顺序的安排是否符合合理工序的要求；劳动力、原材料、构配件的供应计划和配置能否满足进度计划的实现；业主提供的条件（如场地、图纸、临时水电等）及由其供应或加工订货的原材料和配件是否到位。
管理工程师对施工进度计划的审查，并不解除承包单位对施工进度计划应负的责任和义务。
✧事中控制
Ø在进度计划的实施过程中，管理工程师应根据各专业的特点进行连续不间断地跟踪监控，及时对实施情况进行记录，跟踪监控的内容，侧重在：
作业人员配套情况（出勤人数）、施工机具设备进出场和运行情况；原材料、工器具配套供应情况；气候变化因素；业主要求和设计图纸修改及供应情况；周边环境对工程进度影响情况以及质量活动情况等。
Ø严格控制工程变更对关键线路的影响。
Ø严格按照总控进度计划对实施情况进行监控，随时向业主进行口头汇报，并在周进度报告、月报中反映执行情况。
✧事后控制
当工程实施过程中发生工期延误时，管理工程师应及时向业主汇报，要求总承包商分析造成工期延误的原因，并采取有效的措施进行控制，管理工程师将根据实际情况配合业主及开发单位，提出合理的挽回延误工期策略。
第七部分造价管理实施细则
1.投资控制的工作内容
1.1在设计阶段将设计单位的估算与业主的投资计划进行分析比较，在估算阶段控制设计概算。
达到满足限额设计的要求。
1.2在施工开始阶段，依据建设单位和承包单位签订的施工合同的承包方法、合同规定的工期、质量和工程造价，按施工设计图纸及说明、有关技术标准和技术规范，对工程建设施工全过程进行监督与控制。
1.3完成与施工单位商谈相关造价事宜。
1.4熟悉、掌握和贯彻本工程的施工合同、协议及关于造价控制业务的管理制度和要求。
1.5向监理单位专业人员进行交底，介绍投资控制工作程序及各种要求。
2.施工实施过程投资控制
2.1在施工进展过程中深入现场，及时了解现场情况，注意收集可能会影响该工程造价的各类信息资料。
2.2在预算组的日常工作中，积极地向预算组领导提出加强成本管理的措施，有效的控制实际成本；
2.3熟悉施工图及施工合同有关条款，对工程项目造价目标进行风险分析，通过风险分析，找出工程造价最易突破的部分、最易发生费用索赔的部位，并向预算组领导提出防范性对策，避免或减少索赔事件的发生，对已发生的索赔事件，应尽量降低其影响及损失。
2.4在施工进展过程中配合预算组对施工单位不合理的索赔要求或索赔要求中不合理的部分进行调查研究，并收集整理有关费用索赔的资料依据，为处理费用索赔提供证据，使索赔得到圆满的解决；
2.5通过《工作联系单》与建设单位、监理单位进行信息的沟通，并提出工程造价控制的合理建议。
2.6与预算组人员一同对月工程进度款进行审核，提出审核意见，最终由预算组组长签发审核意见并下发相关单位。
2.7在日常工作中认真收集变更洽商的相关资料，核对工程变更和现场签证的准确性、完整性，对最终审定的变更洽商费用及时登陆台帐，以便全面掌握工程变更洽商款项额的总体情况。
3.竣工结算
3.1督促监理单位及时上报竣工结算书。
3.2认真审核监理单位的竣工结算，并提出审核意见。
3.3审核完毕后，报业主预算组领导。
第八部分招投标及合同管理实施细则
1.招投标的工作范围及计划安排
按《大连天兴罗斯福国际购物中心装修改造工程》招标策略中附表的施工分包招标及供货采购招标计划项目进行。
2.招标采购的工作及流程
邀请招标---资审----考察---发标----答疑----开标----评标----（考察）---决标----发中标通知书---合同签订
2.1根据调整后的总体工程进度计划制定总体招标计划.
2.2收集符合要求的相关施工单位及厂家资料，发布招标公告，面向社会进行公开招标。
2.3对投标单位的资格进行审查。
对符合要求的单位进行考察。
2.4招标文件的编制，并联系投标单位发后招标文件。
2.5招标答疑，招标方组织投标答疑会。
2.6按照招标文件要求，送达标书，开标时由招标人进行开标纪录。
2.7由招标人组织评标专家进行技术标和经济标的评审工作。
2.8评标结束后与意向中标单位进行交流后，发中标通知书，由中标单位到标办备案，签订合同或协议。
3.合同管理
合同管理是全过程的、动态性的。
全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效，直至合同失效为止。
不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。
动态性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对我方不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。
不可以为签了合同就万事大吉，把合同束之高阁，我们要防止由于合同管理不善而遭到的惩罚。
3.1合同签订阶段应注意的问题：
3.1.1合同主体不当。
这里要防止两种倾向：
一是具有承担合同当事人能力，但不是合同当事人，即当事人错位，也是合同主体不当；二是虽然是合同当事人，但却不具有合同当事人的能力，同样是合同主体不当。
3.1.2合同文字不严谨。
不严谨就是不准确，容易发生岐义和误解，导致合同难以履行或引起争议。
依法订立的有效的合同，应当体现双方的真实意思。
而这种体现只有靠准确明晰的合同文字。
可以说，合同讲究咬文嚼字。
3.1.3合同条款挂一漏万。
就是说不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。
常见漏掉的往往是违约责任。
有些合同只讲好话，不讲丑话；只讲正面的，不讲反面的，不懂得签合同应当“先小人后君子”的诀窍，一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。
3.1.4只有从合同而没主合同。
主合同是指能够独立存在的合同，从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，从合同时对主合同的相关内容的补充等。
没有主合同的从合同是没有根据的合同，是“无源之水”，而“无源之水”是不存的。
3.1.5违反法律法规签订无效合同。
《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于元效合同，而无效合同是不受法律保护的。
3.2合同履约阶段的问题：
3.2.1应变更合同的没有变更。
合同变更的目的是通过对原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的实现。
更重要是为了维护自己的合法权益。
关键在于变更要及时。
3.2.2应当发出的会议纪要没有发。
在履约过程中及时地发出必要的书函，是合同管理的需要，是履约的一种手段，也是自我保护的一种招数，可惜这一点往往遭到忽视，结果受到惩罚。
3.2.3应签证确认的没有办理签证确认。
履约过程中的签证是一种正常行为。
是事实发生的证据，是维护我们利益的保障。
3.2.4注意合同条款规定时限性。
一定要按条款规定的时间内执行。
3.2.5重视证据（资料）的法律效力的却没有得到足够的重视。
并不是所有书面证据都具有法律效力的。
有效的证据，应当是原件的、与事实有关的、有盖章和（或）签名的、有明确内容的、未超过期限的。
不具备法律效力的书面证据只是废纸一张。
第九部分施工管理实施细则
1、土建、精装修管理细则：
1.1协助业主技术主管与设计方协调土建、精装修专业方面的沟通工作，当好业主的参谋，跟踪设计相关问题的递交和落实。
1.2监督和促进所有相关设计文件的形成和提交，及时满足业主和施工方对合格设计文件的需求。
1.3审核所有精装修图纸，包括在深化设计过程中的方案、初设及施工图设计。
及时提出审核意见，由有关单位落实认可后，向设计单位发出修改通知；
1.4为指定分包和材料采购的招标提供技术要求，并根据与各建筑承包商签订的合同，进行充分的理解。
在土建、精装修管理中，以合同为依据，解决有关工程施工中的涉及合同相关问题。
1.5关注土建、精装修工程施工与各专业（如电力、空调、给排水）的密切配合。
1.6与监理的配合工作：
在工程进行中，及时交流土建施工情况，随时掌握有关问题及性质，定期抽查，以使工程与设计的品质标准和要求一致，满足设计规范的要求，同时就监理质量控制检查、安全控制检查及查证方面进行协调。
1.7参加与所有建筑承包商的管理人员定期召开的监理例会或专题会议，并保持联络，使总包和各分包商在现场的沟通渠道畅通。
1.8上述管理工作细则适用室内、外装修工程的土建工程施工管理。
1.9管理工作中，发生对外发文和工作中要解决的问题，事前及时请示汇报，同时做好管理日记。
2、电气专业项目管理细则：
2.1协助业主现场技术主管与设计院协调电气技术方面的工作，当好业主的参谋，跟踪设计相关问题的递交和落实。
工作过程的成果落实到书面。
2.2监督和促进相关的设计文件形成，满足业主的需求和施工的需求。
2.3审核电气图纸，包括系统图、电气施工平面图、设计说明及相关深化图纸。
及时提出审核意见，经总工程师批准、华电集团现场小组认可，由设计单位发出修改通知。
2.4积极推行新技术及新材料，及时捕捉新的技术信息，使工程安装技术提高到一个新水平。
2.5审阅本专业施工承包合同，并对这些合同有充分的理解。
在电气管理中，以合同为依据，解决有关工程中涉及合同相关问题。
2.6电气工程施工与各专业（如土建、弱电、消防、空调、给排水）密切配合，提请现场监理密切注意预留孔洞、埋设管及埋件等。
在安装施工中严格控制各专业管线标高，防止管线相互碰撞，安装合理管线走向。
2.7与现场监理的配合工作。
在工程进行中，及时交流电气施工质量、进度情况，随时掌握有关问题及性质，定期抽查，随时巡检，及时与监理人员沟通解决，减少工程损失，保证质量，以使施工的品质标准达到设计要求。
2.8参加本工程定期召开的监理例会或专题会议。
并保持联络，使总承包商和各分包商在现场的沟通渠道保持畅通。
2.9配合监理及施工单位，搞好现场文明施工和安全管理，定期检查，发现安全隐患及时纠正解决。
为使项目顺利竣工，进行各方专业协调。
2.10配合监理加强材料、设备质量控制，不准三无产品进入现场，主要电气设备、材料必须是3C认证产品，做好现场材料验收工作。
2.11日常管理工作中，坚持工作程序。
对外发文和工作中发现的问题，及时向项目管理部领导请示汇报，同时做好管理日记。
3、设备（空调、给排水）管理细则
3.1加强工程设计的监督：
在工程总设计及分包项目设计确定之后，跟踪设计全部过程，着重审查以下几个环节：
系统布置的合理、紧凑、设备先进、选型合理、设计优化、相关专业的交叉配合以及室内装修的影响要理顺关系。
使设计的各阶段紧密配合施工及业主的实际需求，依工程进度计划及设计图提前做好下步工作准备，使月计划、旬计划与设计进度计划紧密配合，避免边设计、边施工而影响工程质量。
在设计中积极推行新技术及新材料，及时捕捉新的技术信息，使工程安装为新型的、技术先进的、节能的工程项目而奋斗。
3.2施工实施阶段的管理
在施工阶段应抓好两大关系：
一是当好业主的参谋，按照规程、规范的有关规定及法则，完善设计中涉及设备部分的不足之处，使之修改在施工之前；二是认真审阅有关施工组织设计及文件，保证安装质量，做
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