控规的现状调研报告.docx
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控规的现状调研报告
工大、师大南院片控制性详细规划
（正式成果）
现状调研报告
设计号_2004第027号
合同号____KG第079号
湖南方圆建筑工程设计事务所
2005年9月
·现状调研报告
1、项目适用的法规规范
2、相关规划与设计要点汇总
3、已批规划、用地、建筑及市政设施汇总
4、自然条件
5、人口状况
6、社会经济环境分析
7、土地利用现状分析及评价
8、规划区建设现状分析
9、公共配套设施现状与评价
10、道路交通现状与评价
11、市政公用设施现状与评价
12、环境保护状况分析与评价
13、历史文化资源
14、规划区主要单位规划意向调查总结与分析
15、规划区存在问题与对策
1、项目适用的法规规范
1.1、概况
本规划位于长沙市岳麓区，东北边紧靠岳麓山，南临麓山南路，西接西南环线，规划总用地面积1.94平方公里，其中教育科研用地占总用地面积的62.22%（大学城占总用地的52.47%）。
本区内北高南低，东高西低，岳麓公园沿东、北两个方向环抱本区。
1.2、项目适用的法规规范：
（1）《城市规划法》
（2）《城市规划编制办法》
（3）《城市规划编制办法实施细则》
（4）《长沙市城市总体规划》（2001-2020）
（5）《岳麓山风景名胜区总体规划》
（6）《长沙市岳麓区分区规划》（已批）
（7）长沙市已批各项相关专项规划
（8）国家相关的法规规范及条例
（9）长沙市相关的法规规范及条例
2、相关规划与设计要点汇总
2.1、《长沙市总体规划》对本区的功能定位：
大专科研区。
2.2、分区规划对本区的要求：
在分析现状及规划用地布局的基础上，规划构筑“一心、一带、五区、三轴”的用地功能布局结构。
“一心”：
即荣湾镇副中心。
“一带”：
即沿江风光滨水地段。
“五区”：
即西湖望月湖旅游生态居住区、岳麓山风景名胜区，现有大专科研区，大学城拓展新区，农民集中安置区。
本规划区在二环线以内属于现有大专科研区。
现有大专科研用地的规划思想是调整大学内部用地结构，整合现有校园周边用地资源。
农民集中安置二环以外，所以本规划地在满足大专科研新增用地的基础上，农民一部分就地安置，一部分集中安置在二环以外。
2.3、本规划区的主要设计要点是：
重点改造大学周边的用地和村民用地，调整用地结构，“退二进三”，改善环境质量，完善基础设施。
合理确定城市建设标准与各项技术经济指标，科学地安排城市各层次的空间布局、产业布局、人口分布及基础设施建设。
着力保护现有岳麓山自然山水资源，构筑良好的区域生态大环境，促进经济、社会、人口、资源和环境的协调发展。
3、已批规划、用地、建筑及市政设施汇总
3.1、已批规划情况：
（1）、《长沙市城市总体规划》（已批）；
（2）、《长沙市中小学规划》（已批）；
（3）、《长沙市岳麓区分区规划》（已批）；
（4）、《长沙市绿地系统规划》；
（5）、《岳麓山风景名胜区总体规划》；
（6）、《长沙市排水规划》（已批）；
（7）、《长沙市消防规划》（已批）；
（8）、《长沙市公共交通规划》（已批）；
（9）、《长沙市给水专业规划》（已批）；
（10）、《长沙市环卫设施专业规划》（已批）；
（11）、《长沙市燃气专业规划》（已批）；
3.2、已批用地、建筑情况：
现状已批用地与新建建筑一览表
序号
单位名称
用地性质
用地面积（ha）
建筑面积（平方米）
位置
备注
1
湖南华源教育投资有限公司
C6
3.83
位于湖南师范大学树达学院以南，西南环线以东
已批用地（原属左家垅村）
2
园丁新村
R2
0.89
19898
麓山南路以东
新建建筑
3
桃花岭安置用地
R2
2.54
17447
西南环线以东，桃花岭村
新建建筑
3.3、已批市政设施情况：
4、自然条件
本规划区的东北部是拥有大量植被的岳麓公园，设计范围内的瓜瓢山最高标高为108.2米，山脚标高在82~86.2米之间，在岳麓公园的山间不规则平地上分布有军事用地（省军区维护部队、解放军部队202等）。
另外，在山体之间和山腰也分布大量的私人住宅。
麓山南路以北用地是以教育科研用地为主，本区域主要分布有以下学校：
中南大学校本部、湖南师范大学南院、师大桃花坪校区（树达学院）、湖南艺术职业学院等，并有长沙矿冶研究院等科研单位分布。
西南环线以东主要分布了2个行政村（左家垅村和桃花岭村）的一部分用地，基本上以菜地、园地为主。
整个区域地形呈东高西低、北高南低的态势。
5、人口状况
5.1、人口现状：
本规划区现状总人口为44815人，包括城市居民、农村村民、学生及其他常住人口等。
本区由麓山南路派出所管辖，由于派出所没有每个社区详细的人口资料，我们的常住人口统计数据是从各社区居委会和村委会收集。
5.2、社区分布及人口:
在本规划范围内有2个社区居委会：
桃花坪居民委员会、云麓园社区居委会，另外有市二水厂家属院、师大家属院和麓山南路派出所家属院等规模较小的家属区，它们均由麓山南路街道办事处管理。
在本规划范围内有3个村委会：
桃花岭村委会、左家垅村委会和天马村村委会桔洲街道办事处（详见现状人口统计一览表和现状配套设施分布图）。
通过对社区居委会、村委会的现场调查，我们发现，在部分社区中，一些居民把房屋出租给外来人口，由于没有详细资料，这些人口无法统计。
通过现场收集、整理，我们绘制了本片区现状人口的户数和各社区人数、村民人数和学生人数情况一览表如下：
现状人口统计一览表
序号
社区名称
户数（户）
人数（人）
备注
1
桃花坪居民委员会
343
911
2
云麓园社区居委会
3109
8394
3
师大南院家属区
228
705
4
园丁新村
104
312
5
长沙矿冶研究院家属院
114
354
6
麓山南路派出所家属院
30
90
7
桃花岭村委会
289
827
8
左家垅村委会
323
1064
耕地、农田、林地总占地269亩
9
天马村
147
480
10
岳麓渔场
52
160
属桔洲办事处
小计
4739
13297
11
各大中专高等院校学生人口
31269
合计
44566
6、社会经济环境分析
由于本片区属长沙市旧城区与城郊的结合部，土地现状呈现出多样性：
既存在较为规整的单位建设用地，又存在较凌乱的村镇建设用地和耕地园地等。
本规划土地性质主要以科研教育用地为主，能够改造开发的用地不多规划区内大部分地块为不可开发用地，其中有中南大学、师大桃花坪校区和南院、湖南艺术职业学院等大中专院校；有十九中、长沙矿山子弟学校等中小学；还有瓜瓢山、军事用地、瓜瓢山安置小区、园丁新村等用地。
根据计算，不可开发用地为130.10公顷，占总用地的67.05%。
近期可开发用地主要为桃花岭村、左家垅村和天马村的村镇建设用地、园地、菜地等，还包括市二水厂、麓山南路派出所等将改制或搬迁的单位。
其占地29.30公顷，占总用地的15.10%。
远期可改造开发用地主要是村内的新建建筑区，由于村镇建设用地要转变为城市建设用地，现状建筑格局肯定满足不了城市建设的需要，要对起进行改造。
但新建建筑在拆迁等方面存在较大的困难，因此作为远期可开发用地。
其占地22.87公顷，占总用地的11.79%。
7、土地利用现状分析及评价
随着城市建设步伐的加快，城市用地的不断扩张，特别是大学城概念规划设计给此片区的定位，各个大专院校都在自己的未来规划中，把学校周边的村镇用地和其中的某些单位用地作为自己的发展用地。
通过近两个星期的现状调查和分析报告显示，工大、师大及周边的用地构成较为复杂。
由于设计地段处于长沙市中心边缘地带，关系到村民融城的重要任务，而麓山南路与西南环线把两个行政村（左家垅村和桃花岭村）隔开，特别已建的麓山南路使得一部分村民与居民混居在一起。
另外还有承担长沙市重要人防的军事用地：
省军区维护队和解放军部队202；有占规划总用地52.47%的大中专院校；还有占总用地8.1%的科研设计用地长沙矿冶研究院。
本区域内除了城市次干路麓山南路、正建的城市快速路西南环线和一条较为破旧狭窄的支路外，没有其他城市次干路和支路。
如此繁杂的现状用地布局，给交通带来了难度，现状用地详见下表:
现状城市建设用地平衡表
序号
用地性质
用地代号
面积（ha）
比例（%）
备注
1
居住用地
R
43.91
22.49
其中
二类居住用地
R2
43.91
22.49
其中
公共服务设施用地
R22
5.35
2.74
只包括中小学
2
公共设施用地
C
75.89
38.88
其中
行政办公用地
C1
0.21
0.11
商业金融用地
C2
2.44
1.25
教育科研设计用地
C6
73.24
37.52
3
工业用地
M
3.86
1.98
其中
二类工业用地
M2
3.86
1.98
4
道路广场用地
S
7.78
3.99
其中
道路用地
S1
7.78
3.99
5
绿地
G
8.80
4.51
其中
公共绿地
G1
8.80
4.51
其中
公园绿地
G11
8.75
4.48
街头绿地
G12
0.05
0.03
6
水域及其他用地
E
51.00
26.12
其中
水域
E1
1.71
0.88
耕地
E2
3.85
1.97
园地
E3
16.09
8.24
村镇建设用地
E6
29.35
15.03
7
特殊用地
D
3.96
2.03
8
总计
195.20
100.00
8、规划区建设现状分析
8.1、建设现状
本片是长沙市中心区西端，主要分布了大片的教育科研用地，占总用地的62.22%。
建筑质量以二类为主，村镇建设用地上建筑质量主要以一类、二类为主；麓山南路沿街主要分布了一些村民的门面，居民与村民混居在一起。
本区同时存在一定的农民安置住房，建筑质量较好。
8.2、现状建筑质量
从现状建筑质量评定图中可明显看出，新建建筑大多数分布于中南大学与桃花岭村村民安置地，中南大学内新建有大片的教职工家属楼，还有新建了教学楼、学生公寓、文化活动中心等单体建筑。
桃花岭村安置用地建有大片的新建筑，而且密度大，建筑之间的间距比较小，给我们的路网设计带来了一定的难度
一般建筑分布主要集中在各大学里职工宿舍以及各学校的办公楼和部分的村民住宅。
这些建筑大多在80年代建设，有部分办公和公寓用房在90年以后建设。
由于其建筑立面陈旧、建筑形式单一、周边环境较差，在适当的时候可进行局部改造。
质量较差建筑主要为各个大学上年代的建筑，以及一些单位用房。
如长沙矿冶研究院的生产车间、市二水厂、省质量技术监督局培训中心、长沙特种硬质合金工业公司等较老的单位和几片农民聚集地；临时建筑和违章建筑列为三类建筑。
根据“现状建筑质量评定图”的面积统计，我们绘制出各区建筑面积一览表如下：
现状建筑质量评定统计表
分区
高层建筑
多层建筑
低层建筑
小计
A区
1328
98436
B区
21008
C区
11424
D区
29519
合计
3760
9、公共配套设施现状与评价
9.1、公共配套设施现状与评价:
9.1.1、商业金融用地
本区商业金融分布较为散乱，没有进行统一规划而形成集中的商业金融中心。
本规划区商业金融主要集中在麓山南路上，以沿街门面为主，分布有银行、服饰专卖店、餐饮店、超市、理发、照相、网吧等。
另外各大专院校周围有大量餐饮、理发、浴室等商业设施分布。
如中南大学外围西北角存在大量的餐馆，湖南省质量技术监督局培训中心和师大桃花坪校区门前沿路也存在许多饭店、网吧等。
由于没有统一规划管理，这些商业建筑布局非常混乱，许多建筑侵占了道路用地，导致这些地块现状道路较窄，根本不满足采光消防等规范要求。
截止调查完毕之前，我们仍发现有一些违章建筑正在施工中。
9.1.2、医疗卫生用地
由于本规划区地处城市与农村交接处，属城乡结合部，医疗卫生设施较少，其主要以门诊所的形式沿街分布。
区内共有门诊所6个，医院一个，为中南大学校本部校医院，另有湖南艺术职业学院和师大桃花坪校区校医院由于规模较小，统计时作为门诊所统计。
距离本规划区最近的正规医院长沙市第四人民医院在荣湾镇，距本规划区有5公里之多。
现状医疗设施一览表
序号
名称
床位数（个）
面积（公顷）
位置
备注
1
中南大学校本部校医院
6.24
中南大学校区东北角
2
师大桃花坪校区校医院
0.062
校区东部，与中南大学和左家垅村相临
3
湖南艺术职业学院校医院
0.05
校食堂南部
9.1.3、育科研用地
本规划区以教育科研用地为主，除中南大学、师大等一些大中专院校之外，还有长沙矿冶研究院等科研单位分布。
教育科研用地占本规划区总用地的62.22%，其中教育用地占总用地的52.47%。
中南大学校本部、师大南院和湖南艺术职业学院三所院校北面紧靠岳麓山，南面为麓山南路，交通便利，内部设施齐全，校园布局良好。
师大桃花坪校区、湖南艺术专修学院、新华电脑学校和湖南经济科技专修学院等院校只是邻接本规划区西部的一条支路，内部地形较为复杂，配套设施相对较差，交通相对不便。
各大中专院校情况一览表
序号
院校名称
在校学生人数（人）
面积（ha）
位置
备注
1
师大桃花坪校区（树达学院）
3247
9.26
西南环线以东，中南大学西南面
隶属湖南师范大学
2
中南大学校本部
22000
84.28
麓山南路以北，西南环线以东
3
师大南院
3003
3.63
麓山南路以北，岳麓山以南
4
新华电脑学校
600
——
中南大学西南角
租借湖南省质量技术监督局培训中心用地
面积不做统计
5
湖南经济科技专修学院
600
0.80
西南环线以东，中南大学以西
租桃花岭村用地
6
湖南艺术职业学院
2000
3.84
麓山南路以北，岳麓山以南，师大南院以西
属文化厅
7
合计
31450
101.81
9.1.4、现状配套设施
本规划区定位为教育科研用地，教育科研用地占用了总规划区大部分用地。
其中大专以上高等院校有四所，分别是湖南师范大学南院、湖南艺术职业学院、中南大学和湖南师范大学桃花坪校区。
另外有新华电脑学校、湖南经济科技专修学院等中专院校。
各院校内基础设施相对齐全。
而中南大学周边农村地区基础设施相对薄弱，邮政所、中小学、幼托、垃圾站和公厕等设施欠缺。
在调查期间，我们发现一些配套设施正在建设中，如桃花岭村正在建设垃圾站和公共厕所。
现状配套设施详细情况见下表。
现状配套设施一览表
序号
名称
数量
地块编号
备注
1
幼、托
2
B-1-01C-2-02
2
小学
4
A-1-03A-1-04
A-2-07B-4-04
其中包括市十九中合并的左家垅小学、矿山子弟中学小学部、中南大学附中小学部。
3
中学
3
A-1-03A-2-07
B-4-04
4
大学
4
A-2-01A-2-02
B区C-3-07、08、09、11、14
师大桃花坪校区和南院当作两个学校，湖南艺术职业学院为大专，中南大学占B区全部。
5
中职专
2
C-3-12D-1-05
包括长沙新华电脑学校、湖南经济科技专修学院。
6
派出所
2
A-2-04B-1-03
7
居委会
3
A-2-09B-1-01
C-3-08
8
肉菜市场
1
C-3-10
9
垃圾站
3
B-1-04C-1-09
D-1-03
10
邮政所
1
B-1-03
11
门诊所
6
A-1-01A-2-02
A-2-03C-1-02
C-3-07D-1-02
12
医院
1
B-2-02
13
文化活动中心
4
A-2-02B-1-04
B-2-03C-3-08
14
运动场
2
A-2-02B-4-03
15
公共汽车站场
1
麓山南路西端路边站场
16
配电室
7
A-2-01A-2-03
B-4-01C-1-04
C-3-12C-3-13
D-1-05
17
公厕
9
A-1-03A-2-01
A-2-03A-2-07
A-2-08B-4-01
B-4-03D-1-03
D-1-05
18
储蓄所
6
A-1-11A-2-11
B-1-01B-1-03
B-2-02C-1-04
19
影剧院
1
A-2-02
20
电信模块局
1
B-1-03
21
电信分局
1
B-1-01
22
瓶装供应站
1
B-2-03
23
文物古迹
2
B-2-02
中南大学矿物工程系教学楼（现民主楼）、机电楼（现和平楼）
10、道路交通现状与评价
10.1、道路交通
在本规划区内现状主次干道包括正建快速路西南环线、城市次干路麓山南路及规划区西南方向的一条支路。
快速路网密度为1.06公里/平方公里，现状城市次干路路网密度为1.06公里/平方公里，支路网密度为1.17公里/平方公里。
现状主次干道技术指标详见下表。
现状主次干道技术指标一览表
序号
道路名称
道路红线宽度
道路长度（米）
横断面
1
麓山南路
30
2054
一块板
2
西南环线
53
2053
三块板
3
支路1
6
2270
一块板
现状村道技术指标一览表
序号
道路名称
宽度（m）
长度（m）
面积（㎡）
起点
止点
1
村道1
3
189
568
X=96457.1788Y=44946.6256
X=96449.8556Y=44786.0662
2
村道2
2
252
504
X=96278.6345Y=44827.5782
X=96343.5999Y=44615.3473
3
村道3
4
429
1717
X=95639.2035Y=43288.0535
X=96045.0083Y=43329.2106
4
村道4
3
248
745
X=95650.2350Y=43209.5165
X=95890.4255Y=43257.9296
5
村道5
3
396
1189
X=96051.6300Y=43343.2595
X=96024.1528Y=43018.7139
6
村道6
5
76
382
X=96678.0860Y=42827.4505
X=96662.0923Y=42751.8219
7
村道7
3
102
307
X=96934.3791Y=43072.6170
X=96837.5009Y=43077.7241
8
村道8
3
518
1554
X=97071.7130Y=42824.2105
X=96951.4838Y=43261.1995
9
村道9
3
710
2129
X=97404.9425Y=42926.6700
X=97026.7551Y=43315.5508
由于本规划区内的地形复杂，整体呈现北高南低、东高西低、南北向的山岗与低洼地相间的分布，加之区内单位用地零散，大小与形状都无规律，所以，现状支路多数是尽端式道路结构，而且支路宽度不一，线形曲折。
11、市政公用设施状况分析与评价
11.1、给水、排水现况
1.给水
本规划区的中南大学、湖南师范大学（桃花坪校区）、长沙矿冶研究院等单位的生活、生产、消防用水为市政供水，给水管径基本是DN300-DN100，局部居民生产生活用水仍是以河水、井水、山泉等为水源。
上层次规划长沙岳麓区二水厂到麓山南路一根DN600干管，并延续到西南环线，管径为DN400，基本满足本区的供水需要。
2.排水
长沙市岳麓区属于典型的丘陵地貌，整体地势由西向东倾斜。
本片区东临湘江，地势低洼。
目前本规划区内中南大学、湖南师范大学（桃花坪校区）、长沙矿冶研究院等单位利用管道、暗沟排入市政排水管道，但也有局部居民的生活污水是无组织排放。
11.2、电力、电信现况
1.电力
本规划区内现有110KV变电站一座即桃花变，设计主要容量为2×5.0MVA，现已投入两台主变（50MVA+31.5MVA）。
到本规划区的主要10KV线路分别是工大线、矿冶线、六南线、湖大线等。
中南大学、湖南师范大学（桃花坪校区）、长沙矿冶研究院等单位内部线路基本上是近期改造的，而且线路基本上是采用电缆穿埋地敷设，也有局部路段仍是架空敷设。
但相邻的市郊居民地块线路大多数是空架敷设，线路杂乱无章，供电可靠性较差，而且严重影响了市容。
上层次已考虑在本规划区附近天马山南边设置一座110KV变电站（110/10KV），其容量为2×50MVA，规划110KV电力线路，除环线以外段应留设走廊，环线以内段采用电缆埋地敷设。
2.电信
1）电信：
本规划区内现有电信分局1个，即中南工大分局，交换总容量为7~8万门；模块局4个，即中南工大南院、教育学院、长沙矿冶研究所、师大南院。
目前电信局布点基本能满足用户要求，但随着大学城的扩大，现有局布点将不能满足发展需要；线路情况：
目前电信线路，基本上为穿管埋地敷设，局部有架空敷设，架空电信线路存在敷设无规律，可靠性保密性不高，通信速度太低（相对于数据传输）。
本次规划将重点考虑局的布点及增容，同时把线路规范化。
2）邮政：
中南大学有邮政所一所。
虽然邮政行业目前处于低潮，但随着邮政领域的拓展，服务项目的增多，本规划区内邮政所布点将不够，所以本次规划在布点方面将重点考虑。
12、环境保护状况分析与评价
本片区位于岳麓山风景名胜区范围内，并且规划范围内有中南大学、师大桃花坪校区及南院、湖南职业技术学院等高校，片区西靠岳麓山，属于生态协调区，依据《长沙市城市总体规划（2000—2020）》，本规划区为生态环境重点控制区域。
本片区西靠岳麓山，其中有中南工大等多所高校及中小学用地，并且随着麓山南路建设的完成，环境状况有所改善，但由于本区周边用地构成较为复杂，设计地段处于长沙市中心边缘地段，用地有工业、企业混杂,同时本片区人口及建筑密度较大，生活环境有待改善;
规划片区西靠岳麓山，与岳麓山界线较长，交界单位及村民建设与岳麓山风景区的环境保护存在矛盾。
因此规划需加强
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