万科17英里项目调研计划书.docx
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万科17英里项目调研计划书
万科17英里项目调研计划书
万科17英里项目调研计划书作者：
佚名
时间：
2008-5-20
浏览量：
万科17英里项目调研计划书
调查目的
本次调查的目的在于，通过对被调查对象本人基于万科东海岸/17英里项目的消费行为调查，以及被调查对象对该项目地块的功能、定位、营销等方面的建议，得出一个对该项目的全程开发有直接参考价值的结论。
调查对象
本次调查对象确定为：
1、深圳房地产业内专业人士30人；2、非房地产业内（包括金融证券、国企、外企、私营业主、政府部门）的中高级经理、总监、副总、副处长以上职务的成功人士50人，其中特别包括龙岗地区的港澳台商20人（调查对象名单另附）。
调查方法
本次调查以深度访谈并结合“德尔菲法”为主要调研模式，即通过一对一、一对多的形式，对调查对象进行1-2次（每次不少于60分钟）访谈调查。
这种深度调查形式有别于常规性的街访式/普查式调查，它更象一次目的明确的专题采访，而不是普查式的答问。
它的主要好处在于，在被调查对象的身份、社会层次已经明确化、具体化、专业化，并且具备直接消费潜力和建议提供能力的条件下，通过面对面的开放式访谈，最终达致本次调查的目的。
具体调查（访谈）形式和流程
确定调查对象→预约（传真资料、电话约定）→现场看地→第一次预约→第一次上门采访→再次说明采访目的并介绍项目概况（出示资料）→正式采访（图示、提问、倾谈、提示、追问等形式相结合）→采访结束并说明再次预约访问的原因、计划→
整理采访记录、得出初步结论、设计第二次采访问卷、预约第二次采访→第二次采访→得出综合结论
→撰写调研报告。
调查问卷（初稿）
（说明：
由于本次调查的深度访谈特性，因此问卷的设计也不同于常规性的调查。
我们致力于在面对面的开放式访谈过程中，通过寓具象化于宽泛中的提问，了解被采访对象的消费行为偏好，并引导被调查对象言说、讨论对本项目各个方面的判断和建议。
同时，本问卷的设计因被采访对象身份的不同而有所不同，具体的说，就是非业内人士偏重于消费行为模式的调查，而业内人士偏重于专业意见和建议。
以下为调查问卷（初稿）：
一、关于规划与建筑（主要适用于业内人士）
1．您对万科地产公司通过拍卖获得大梅沙地块有何评价或印象？
2．如果您是开发商，你将如何开发本地块？
3．您对万科大梅沙、溪涌这两个地方开发别墅、多层、小高层住宅、休闲、度假、酒店等物业的基本判断？
（分述）
4．对万科大梅沙、溪涌地块开发单一型产品还是组合型产品？
5．如果开发产品组合，您认为什么样的产品组合比较合理？
（请详谈各种产品，如别墅、多层住宅、高层住宅、酒店、酒店式公寓、园林以及各种配套设施等的布局和组合比例）
6．请描述在这两个地块开发别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店、公寓、休闲娱乐设施的大致情况（规模、比重、位置、风格、高度等特征）
7．请描述这两个地块在园林风格方面的建议（位置、风格等）
8．对这滨海地块开发物业的建材有何意见？
（品种、质地、环保、成本、色彩、维护等）
二、关于消费群及其消费行为特征（适用于业内和业外人士）
1．您每年去大梅沙、溪涌吗?
（时间、
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佚名
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次数、原因、评价）
2．您/其他人喜欢这两个地方吗？
对这两个地方了解吗？
在这里买房住或投资型或度假型置业您/其他人会认同度怎样？
（分述）
3．您/什么人会选择在这里买房住/投资置业/度假置业？
分别需要具备什么条件？
（分述）
4．这里是您理想的居住地吗？
为什么？
若不是，其他哪里是？
为什么？
5．您/其他人如何度过工作之余的时间？
①什么地方最适宜度假？
为什么？
②工作之余，您/其他人的活动有哪些？
（分述）
体育活动：
休闲活动：
亲子活动：
学习活动：
其它：
③本地块您认为适合安排以上什么活动？
④这里是您/其他人度假的首选地方之一吗？
为什么？
⑤度假首选地方最吸引您/其他人的地方是什么？
⑥这些地方的收费标准有何评价？
（交通费、服务费、日常消费等）
⑦分析您/其他人对度假首选地方的消费状况。
（次数、时间、地点选择、交通方式、同往人数、费用预算等）
⑧过去两年您/家人去过哪里度假？
费用怎样？
评价一下。
6．您/其他人选择居住型物业、休闲度假型物业的判断标准是什么？
7．本地块什么地方符合您刚才的评判标准？
8．依照本地块特征，您/其他人购置物业时对景观、朝向重要性的判断？
9．您/其他人认为理想海滨居住、度假设施有哪些？
（分述）
0．您/其他人有在度假区置业的计划？
目的是什么？
1．居住地与上班地最合适的距离（时间/交通）是多少？
居住地与上班地分离/合并的原因是什么？
12．本地块符合您/其他人对居住地、上班地的要求吗？
三、关于产品组合及其细节（适用于业内和业外人士）
1．作为消费者，如果您来此置业，您会选择的住宅类型是：
别墅/连体式别墅/多层住宅/小高层住宅/高层住宅/酒店式公寓？
2．您认为您在这里购置的住宅或酒店式公寓，面积应该是追求宽大还是实用？
多大的面积您比较满意？
3．在本地块购置物业的内部功能有什么要求？
（分自住型物业、投资型物业和酒店等度假型物业三类分述以下指标）
层高：
风格：
阳台面积/数量：
车位：
网络：
有线电视节目：
房间面积/数量：
客厅开间：
餐厅开间：
卫生间面积/数量：
书房：
厨房面积/设备：
花台：
健身房：
工人房：
4．本地块设置会务型物业的可能性？
哪些条件？
功能和服务？
（类别、面积、座位、设施）
5．您/其他人购置本地块物业的目的是什么？
（长期自住/短期自住/委托经营）
6．您/其他人对本地块的生活设施有什么特别要求？
商业配套：
学校：
医疗机构：
安防机构：
康乐设施：
文化设施：
特殊物业：
图书馆、电影院
7．依据本地块特征，对规划组合型产品有何看法？
这种组合有何风险？
如何窥避风险？
8．本地块如何处理景观与朝向的矛盾？
9．本地块各类产品如何规划安排？
四、关于管理与服务（适用于业内和业外人士）
1．描述您印象最好的居住/度假服务。
2．本地块最好的物管服务内容建议：
①本地块居住型物业的管理服务及收费；
②本地块度假型物业的管理服务及收费；
③滨海的会务型物业的管理服务及收费。
3．本地块规划组合型布局在物业管理与服务方面可能的风险与难点在哪里？
如何避免？
4．本地块特色服务有哪些？
业主专用会所、钟点工等管家服务、代租代保管物业、直通车、直饮水、健康咨询、送菜等厨房服务、自行车自助系统、迷你钢琴吧、康体中心（网球场、恒温游泳池、台球、乒乓球、棋牌、健身房、桑拿中心等）、其他。
5．对产权式公寓（酒店）您如何看？
对本地块及小梅沙周边规划的产权式酒店的评价。
6．若您购买本地块的度假型物业，除短期自住外，在物业管理、服务方面有何要求？
五、关于交通和市政配套（适用于业内和业外人士）
1．大梅沙、溪涌与您的办公地的距离是多少？
（公里或时间）这个距离是否是障碍您在此置业的决定因素？
2．什么因素影响您/其他人在此置业？
3．从罗湖、福田中心地段自驾车30分钟会成为在此置业的障碍条件？
4．您认为市内距离此地现有的交通和公路条件是否可以接受？
您认为需要做哪些方面的改进？
5．您认为，沿途
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现有的公路和隧道收费标准合理吗？
您有什么样的预期？
六、关于市场营销和市场前景（主要适用于业内人士，但业外人士也可涉及）
1．如果您在此置业，您认为什么样的价格比较合适？
（按不同物业类型并结合片区现有物业价格比较提问）
2．如果您有在此置业的计划，您将在何时付诸实施？
（结合该项目的推出情况）
3．如果您在此购置的是投资性物业，您认为季节变换会否对您的物业出租造成影响？
您认为什么季节会是旺季？
您会在什么季节购置物业？
4．对于投资金额较大的物业，您一般是通过何种方法和渠道去购买？
您主要倾向于认为哪种媒体或推介方式比较可靠？
5．在此购置物业的升值前景如何？
6．对本项目的销售渠道、媒体策略有何看法和建议？
7．对本项目的价格策略有何建议？
8．对万科地产公司开发此项目有没有信心？
9．对本项目最合适的上市时机的建议
0.项目上市的风险及难题有哪些？
如何窥避？
1.请您用50个字描述一下您心目中的这个项目的形象。
七、关于竞争性物业分析（适用于业内人士）
（说明：
从广义上说，该项目的竞争性区域应包括整个深圳地区，从盐田的金海滩别墅，到蛇口的半山海景别墅，都是潜在的竞争性物业。
因此，对于问卷的这一部分，我们将选择上述的若干接近性强的竞争性物业，并搜集其详细资料，组织看盘，引导被采访对象进行点评，以期对万科项目的优劣势、营销等方面产生某种启示。
）
1．在深圳，哪些项目可以与本项目形成竞争？
2．这些项目的优势有哪些？
（规划、风格、价格、发展商、营销手法、地段、服务等）
3．这些项目对万科项目有何影响、启示？
八、关于同类型物业分析（适用于业内和业外人士）
（说明：
同类型物业主要指深圳地区以外的与该项目类型、功能定位相近的物业，比如观澜高尔夫别墅、海南天域度假村、杭州宋城、澳洲黄金海岸以及东南亚和广州的类似项目。
我们将选择某些项目图文并茂的资料，在采访中请房地产专业人士和业外人士进行点评，获取专业的和非专业的意见，以期对万科的项目得到某种借鉴作用。
）
1．在各地，有哪些项目可以与本项目比美？
2．这些项目在居住、度假、服务的规划、服务、营销、客户等方面有哪些值得借鉴的？
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