个人房贷资产证券化.docx
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个人房贷资产证券化
目录
目录1
【摘要】2
一我国个人房贷资产证券化的背景2
二个人房贷资产证券化面临的部分问题及分析3
1法律法规尚不健全3
2房贷市场尚不完善5
3缺乏来自政府的支持5
4非真实出售给原始贷款银行带来信用风险5
5房贷证券化流程繁杂，信用评级问题占据重要地位6
6市场规模小，流动性差，发展缓慢7
三我国房贷证券化发展的对策思考和改革思路7
1.加快建立和完善我国金融市场法律框架7
2.完善住房抵押贷款的一级市场8
3.政府要为房贷证券化推广创造良好的条件8
4.审慎推动金融创新，改善信息披露，防范金融衍生工具风险8
5.扩大信贷资产证券化产品的投资者范围9
参考文献9
【摘要】
个人住房抵押贷款证券化始于20世纪70年代的美国，以银行、储蓄贷款机构等发放的住房抵押贷款为基础资产，以贷款组合产生的本金和利息作为偿债资金来源。
我国信贷资产证券化从2005年开始至今，在多个方面都有一定的发展，资产证券化产品的基础资产种类也日趋丰富，然而，在取得显著进展的同时，也面临着众多的问题。
本文以05年以来的个人房贷资产证券化为背景，主要探究了房贷在证券化过程中在多个方面面临的问题，主要有法律法规、房贷市场、信用风险、证券化流程等方面。
基于当下的房贷证券化环境以及存在的问题，本文在最后给出了一系列相关的政策性建议。
【关键词】资产证券化，个人房贷，信用评级
一我国个人房贷资产证券化的背景
我国于2005年启动信贷资产证券化，2007年试点扩大，2008年因次贷危机爆发而暂停。
2012年5月，人民银行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，正式重启信贷资产证券化，扩大试点规模。
08年金融危机的爆发给我国个人住房抵押贷款证券化的推进敲响了警钟，时隔四年，为什么央行，银监会想要重启个人住房贷款证券化？
从当前房地产市场形势看，2014年以来我国经济进入增速放缓、经济结构调整阵痛、前期刺激政策消化的“三期叠加”时期，房地产逐步进入一个调整期，政府也逐步改变过去对楼市宏观调控思路，放弃一些行政手段，结果楼市成交量仍旧萎缩，房价也停止上升，一些城市供过于求的矛盾越来越严重，许多城市尽管放弃限购，但是市场还是难以启动，因为居民买房不但要允许购买，还要能够购买。
能够购买的关键之一是银行信贷支持。
于是央行在放松信贷上又出台不少政策措施，包括降低利率和首付等。
可是商业银行在住房按揭贷款上并不积极、也不得力，一则因为房贷收益不高，还有风险；二则因为资金市场紧张，受到存贷比约束，银行也拿不出多少钱来搞房贷。
楼市成交量上不去是一个非常严重的问题。
由于房地产行业涉及上下游60多个行业，楼市上不去，不仅影响房地产行业本身，影响地方政府土地财政收入，而且影响整个国家经济，影响社会就业，影响经济改革和经济结构调整能否有一个稳定的经济和社会环境。
因此，必须设法帮助商业银行如何突破存贷比约束来解决可贷资金问题，同时帮助银行降低房贷风险，以提高它们的住房贷款的积极性和能力，而房地产贷款证券化正好能够在这些方面发挥作用。
同时，推进房地产贷款证券化也是金融创新的需要。
正是在这样背景下，央行、银监会才想重启房贷证券化。
由下表可知，截至2015年1月末，由银监会主管的信贷资产证券化产品共发行104单，发行总额为4024.74亿元。
已发行项目的基础资产以操作便利的企业贷款为主，共发行86单，规模占比90%；而操作相对复杂的个人贷款证券化仅发行18单，规模占比10%。
剔除11单由汽车金融公司发行的个人汽车贷款证券化外，由商业银行发起的个人贷款证券化仅有7单，累计发行规模为271.98亿元，仅占2014年12月末全国个人贷款及透支余额23万亿元的0.12%，这显示我国个人住房抵押贷款证券化还处于起步阶段。
表1银监会主管的信贷资产证券化发行情况（2015年一月末）
基础资产类型
发行单数
发行金额（亿元）
发行金额占比
一·个人贷款
个人住房抵押贷款
3
139.92
3.48%
个人小额消费贷款
1
26.31
0.65%
个人信用卡汽车分期业务
1
81.09
2.01%
个人工程机械贷款
1
14.66
0.36%
个人经营贷款
1
10.00
0.25%
个人汽车贷款
11
135.85
3.38%
个人贷款小计
18
407.83
10.13%
二·企业贷款
企业债权
75
3394.48
84.34%
不良贷款
8
195.55
4.86%
租赁资产
3
26.88
0.67%
企业贷款小计
86
3616.91
89.87%
合计
104
4024.74
100.00%
二个人房贷资产证券化面临的部分问题及分析
1法律法规尚不健全
如今，大部分国家对资产证券化都有专门的立法，如韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》，日本则将其《特定目的公司法》修改为《资产流动化法》，我国也有一系列的相关法律法规出台（详见表2），然而我国在这方面的法律法规还过于原则和笼统，如证券化中信托财产登记问题、债权让与的通知和抵押权转让的登记问题还没有解决，中介机构的权利责任关系尚无法律上的明确，更多的提及到了发起机构的风险自留和资产池信息披露等问题。
对于房贷来说，资产证券化会牵连到更广泛的群体，因此，建立一个良好的法律体系、出台完备的法律法规是关键的步骤。
表2资产证券化相关法规汇总（截止2015.3）
类别
发布时间
文件名称
主办机构
基
础
及
配
合
政
策
2004.1.31
《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》
国务院
2005.5.17
《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》
建设部
2005.6.13
《资产支持证券信息披露规则》
央行
2005.6.15
《资产支持证券在银行间债券市场的登记、托管、交易和结算等有关事项公告》
央行
2005.5.16
《信贷资产证券化试点会计处理规定》
财政部
2006.2.20
《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》
财政部、国税总局
2007.8.21
《关于信贷资产证券化基础资产池信息披露有关事项公告》
央行
2013.7.1
《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》
国务院
2014.1.6
《深圳市人民政府关于充分发挥市场决定性作用全面深化金融改革创新的若干意见》
深圳市政府
2015.2.16
《关于做好2015年农村金融服务工作的通知》
银监会
信贷资产证券化政策
2005.4.20
《信贷资产证券化试点管理办法》
央行、银监会
2005.11.7
《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》
银监会
2008.2.4
《关于进一步加强信贷资产证券化业务管理工作的通知》
银监会
2012.5.17
《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》
央行、银监会、财政部
2012.6.7
《商业银行资本管理办法（试行）》附件9“资产证券化风险加权资产计量规则”
银监会
2013.12.31
《中国人民银行中国银行业监督管理委员会公告》〔2013〕21号
央行、银监会
2013.12.31
央行银监会《关于进一步规范信贷资产证券化发起机构风险自留行为》的公告
央行、银监会
2013.12.31
《关于规范信贷资产证券化发起机构风险自留比例的文件》（21号）
央行、银监会
2014.11.20
《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》
银监会
2房贷市场尚不完善
首先，在我国银行对住房信用贷款的要求相对较低。
由于我国房价一直呈现较稳定的增长，致使大部分人对通过银行贷款购买房屋进行投资获利很有信心，如浙江温州等地的炒楼团。
在这种情况下，随着房价的不断上升，我国的地产泡沫也在不断升级。
泡沫一旦破灭必将给我国房贷市场带来极大的风险。
美国次贷危机就是最好的例子。
因此，我国必须从美国次贷危机中吸取教训，注意同样出现在我国的房贷一级市场操作不规范的问题。
此外，我国房贷市场缺乏规范有效的保险担保制度。
西方发达国家的MBS均是在住房抵押贷款一级市场的担保与保险机制比较健全的基础上进行的。
目前，我国则缺乏这样一套制度，致使推行证券化后二级市场对MBS担保的风险增加或信用增级成本高。
3缺乏来自政府的支持
在美国，政府均出面对房贷市场及房贷证券化市场上的产品进行信用担保。
而我国房贷证券化是没有国家信用担保的，由此造成了各大银行对房贷证券化的信心不足，对房贷证券化也处于观望状态，这将阻碍我国房贷证券化发展的进程。
另外，缺乏政府担保的房贷一级市场也存在着更大的风险，可能给房贷证券化的市场带来波动。
4非真实出售给原始贷款银行带来信用风险
目前，我国建行和开行的证券化方案都将信托作为特定目的载体，即SPV（SPV是为银行资产证券化设立的有限责任公司，专门购买各类可做资产证券化的特殊资产），只是操作机构的形式有所不同:
建行的方案都是由银行内部的专门部门（房贷部）来操作，而开行的方案拟成立专门的住房抵押贷款证券化有限责任公司。
进行试点的中国建设银行发行的住房抵押贷款支持证券“2005—1”和“2007—1”均采用表内融资方式，即通过在银行内成立子公司形式吸纳住房抵押贷款组建资产池，证券化以后被银行回购。
这样的形式不能完全将风险与银行彻底剥离，因此，房贷证券化后银行仍然受到违约及提前偿付等信用风险的威胁。
5房贷证券化流程繁杂，信用评级问题占据重要地位
信用评级是投资者进行购买投资的重要参考依据，因此，信用评级机构及相应的信用评级规则体系在资产证券化的信用级别的构造中发挥着极为重要的作用。
从下图可以看出整个房贷证券化的流程，其中信用评级的作用在其中有充分的体现。
图1房贷证券化的流程设置
在图1中可以看出，特设信托机构担当了证券买卖双方的重要桥梁，分别接受来自不同机构的信用评级和信用增级。
在国内，特别是在中国能够基于评级的历史数据、信息和国内专业评级机构的评级技术及经验等都还较为有限的情况下，最需要利用信用强化的机制来有效地保证及时付款给投资人。
所以说，从总体上看目前我国发展资产证券化过程中所面临的信用评级问题主要表现在以下几个方面：
第一，评级机构的经验有限，评级标准的客观性和一致性较低；第二，由于目前要求资产证券化产品具有银行担保，产品的信用视同于银行的信用，导致信用评级形同虚设；第三，没有形成可向行业公布的评级模型和标准，不能形成对产品设计的指示作用。
6市场规模小，流动性差，发展缓慢
从整体上看，我国资产支持证券的市场规模小，交易不活跃。
截至2008年底我国信贷资产支持证券累计发行规模只有667.8亿元人民币，但证券化产品的基础资产种类逐渐丰富，参与机构覆盖面逐渐增加。
在2015年，从发行金额来看，招行第一期RMBS发行金额约为31.5亿元；邮储银行为68.14亿元；建行两单分别为30.167亿元和41.607亿元。
总体规模尚不足200亿元，与此同时，据不完全统计，2014年个人房贷余额就已达10万亿元，因此有很大的盘活空间。
仅以建行为例，截至2014年6月，该行个人住房贷款已达20823.83亿元，占所有贷款的比重为22.66%，占所有个人贷款和垫款的比重超过77%。
因此，我国的房贷证券化还处于初步阶段，还有很大的提升发展空间。
相比之下，在美国，资产支持证券的未偿余额已经超过国库券和公司债券，成为美国金融市场上发行量最大的固定收益债券品种。
从2006年美国债券市场规模现状可知：
MBS与ABS总和的发行量和未偿余额分别占整个市场份额的52.18％和36.87％，是美国最主要的固定收益债券品种。
反观国内，由于资产支持证券的期限长、不确定性大，市场对资产支持证券的投标利率分歧较大，甚至出现了有行无市的尴尬。
2006年底，美国资产支持证券余额已经达到了8.5万亿美元；欧洲资产证券化产品年度新发行量从2000年的800亿欧元左右，上升到2004年的2480亿欧元左右；至2004年年末，整个亚洲市场的资产证券化产品发行量从1998年的70亿美元迅速攀升到680亿美元。
与这些国家和地区的资产证券化规模相比，我国的资产证券化正处于起始阶段。
三我国房贷证券化发展的对策思考和改革思路
1.加快建立和完善我国金融市场法律框架
房贷证券化在我国所需要的法律支撑主要有:
一是建立严密的法律制度，如制定及完善《信托法》、《破产法》、《担保法》、《公司法》等；二是对一些与证券化发展相冲突的现行法律规定进行修改，如证券市场的主体独资、市场准入制度等等，法律应作出补充规定或允许合理规避；三是必须建立健全相应的监管条例，如资产证券化产品的许可制度和审批程序、资产证券发行人发行条件、信用增级制度和信用保障制度、信息披露制度、市场交易制度、税收制度、财务会计制度与监管制度等。
2.完善住房抵押贷款的一级市场
一方面，大力发展住房抵押贷款一级市场规模。
住房抵押贷款的规模是证券化的基础。
为此，有必要采取多种措施来扩大一级市场住房抵押贷款的规模，如降低首付款比例、改进贷款偿还方式、简化贷款手续等。
另一方面，建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。
住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险、利率风险、提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。
因此要做好个人住房抵押贷款前期评估工作；对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，确定合理的贷款成数；逐步整合各部门的个人信用数据，建立科学统一的个人信用档案。
3.政府要为房贷证券化推广创造良好的条件
成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级；逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障；对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行；加快建立住房抵押贷款信用风险分摊机制；加快房贷证券化的表外融资进程。
4.审慎推动金融创新，改善信息披露，防范金融衍生工具风险
美国次贷危机警示我们，金融创新并未消除风险，而只是将风险在不同风险偏好的投资者之间进行了分散和转移，金融市场的系统性风险并没有因此而降低或增加。
由于现代金融创新往往与衍生工具有极为密切的关系，并且体现为透明度不足、信息不对称的负面性，因此易将其风险转嫁到广大投资者。
目前，国内金融机构正在积极开展以资产证券化等衍生工具为基础的金融创新，不断推出针对客户需求的新产品和新服务。
在这一背景下，政府应在鼓励金融机构开展金融创新时应更加关注防范基础资产本身所蕴含的风险，严格把握基础资产的标准，注意有序、稳步地推进金融创新。
5.扩大信贷资产证券化产品的投资者范围
2008年以前的信贷资产证券化试点，投资者参与的热情不够高，资产证券化产品的交投也比较清淡。
信贷资产证券化产品如果缺乏足够的市场主体参与，不但流动性受限，就整体金融风险分散而言也难以达到效果。
由于我国机构投资者良莠不齐，在信贷资产证券化规模有限的情况下，监管层对机构投资者的资格进行了较为严格的限制。
产品规模小和投资者单一导致已发行的证券化产品交投不活跃，流动性很差，部分产品甚至全年都没有交易。
当前，我国信贷资产证券化产品主要是在全国银行间债券市场发行，认购主体以银行类金融机构为主，这导致信贷资产证券化产品在市场上交投不旺。
如果能形成一个多元化投资主体结构，就可以扩大信贷资产证券化产品需求，促进整个市场的良性发展。
从我国实际情况来看，随着企业年金、证券投资基金、社保基金、QFII等规模的不断扩大，对债券类产品的需求越来越大。
而信贷资产支持证券的风险隔离和信用担保制度保证投资者在获得稳定息票收入的同时只需承担较低的风险，也形成对投资者的强大吸引力，促使信贷资产支持证券的交投趋于活跃。
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