浅析房地产企业开发中的成本控制设计大学本科毕业论文.docx
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浅析房地产企业开发中的成本控制设计大学本科毕业论文
本科毕业设计（论文）
题目：
浅析房地产企业开发中的成本控制
摘要
我国的房地产业经过多年的发展，已逐渐成为国家经济的重要支柱产业，它
带动了多个行业的发展，在国家第三产业中占有十分重要的地位。
但随着各个城
市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，特别是2005年以来，国家颁布了一系列的法规文件开始对房地产业进行调控，房地产企业面临着前所未有压力，利润空间一再被压缩。
房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。
因此房地产企业必须要实现从粗放型管理模式向集约型方向的转变，其中成本控制工作作为管理工作的关键环节必须引起企业的高度重视。
目前，国内的房地产企业的成本控制水平普遍较为落后，成本浪费情况严重，对企业而言会降低经济效益。
因此，合理有效的成本控制方法的应用成为房地产企业站稳市场和持续发展的基本保证。
关键词：
房地产企业；开发成本；成本控制；解决对策
ABSTRACT
Afteryearsofdevelopment,China'srealestatehasgraduallybecomeamajorindustryofthecountry'seconomy,whichpushesthedevelopmentofanumberofindustriesandisinaveryimportantpositioninthetertiaryindustry.Especiallysince2005,whenthestatepromulgatedaseriesofdocumentsonlawsandregulationstocontrolcities’housingprices,realestateenterpriseshadfacedunprecedentedpressure.Marginshadbeencompressed.Therealestateindustryenterprisesarefacingareshufflingenvironmentandthesituationextremecompetition.Therewillbeagroupofenterprisestobeeliminated.Sotherealestateenterprisesmustchangetheextensivemodeofmanagementtothedirectionofintensive,Socostcontrolasakeylinkinthemanagementmustbeobtainedmoreattention.Atpresent,thecostcontrollevelofdomesticrealestateenterprisesisgenerallybackward.Thecostwasteseriouslyandtheenterpriseseconomicefficiencyislow.Therefore,theapplicationofreasonableandeffectivecostcontrolmethodsisabasicguaranteetorealestateenterpriseswhichstandfirminthemarketanddevelopcontinuously.
Keywords:
Realestateenterprises；Developingcosts；
CostControl；countermeasures
目录
1绪论5
1.1研究背景5
1.2选题目的和意义6
1.3国内外研究现状6
1.3.1国外研究现状6
1.3.2国内研究现状7
1.4本文的研究方法及内容7
1.4.1研究方法7
1.4.2研究内容7
2房地产企业开发成本控制的相关理论8
2.1房地产开发成本控制概念的界定8
2.2房地产开发的基本情况9
2.2.1房地产成本控制的内容9
2.2.2房地产开发成本的特点9
2.3房地产开发成本构成及影响因素分析10
2.3.1房地产开发成本构成10
2.3.2房地产开发成本控制影响因素分析11
3房地产企业开发成本控制现状12
3.1成本控制意识淡薄，缺乏成本控制体系12
3.2成本管理与战略目标脱节13
3.3成本控制缺乏全局性的把握13
3.4风险意识薄弱，应对风险能力较弱13
4房地产企业开发成本控制存在的问题及原因分析13
4.1成本控制体系不够合理，缺乏系统的把握14
4.2成本控制制度管理缺失14
4.3会计监督规范制度不够规范化14
4.4目标成本制定的不合理14
5房地产企业开发成本控制的解决措施14
5.1全面的实行成本控制，加强重要阶段的成本控制14
5.2完善成本控制的制度建设15
5.3建立健全会计监督规范制度15
5.4制定正确的决策，合理的方法，最大化的降低成本15
6结论16
参考文献17
1绪论
1.1研究背景
当前的金融危机愈演愈烈，房地产行业是受影响最大的行业，房地产企业经营更是步履维艰，房地产企业要想在这场考验中生存下来，并取得更大发展，就必须审时度势，及时调整自己的发展战略。
在短期内，企业所定位的产品价格是受市场约束的，市场需求因素也是企业发展的外在因素，是企业所无法改变的，因此降低成本就成了企业利润最大化的途径；另一方面，房地产企业运营需要大量的现金流作为保障，但由于政策方面的原因，房地产商的融资能力不断下降，因此成本成为目前房地产开发企业唯一可控制的因素。
在目前的金融危机的艰难时刻，企业要想渡过金融危机，赢得更大发展，必须要从开发流程的前期开始，注重产品的定位，加强产品的成本控制，努力使自己的产品成本低于对手，从而达到扩大市场，增加利润源，取得竞争优势的目的，因此，在竞争中如何正确的进行成本控制，是每个房地产开发企业面临的重大课题。
1.2选题目的和意义
随着房地产企业成本观念的逐步深入，使得房地产成本控制成为了我国企业界和学术界都颇为关心的问题之一。
因为我国房地产业受国家宏观政策影响较大，所以我国房地产企业的成本控制，必须要了解国家相关部门对于我国房地产市场的宏观调控的政策，房地产企业只有把握了国家关于房地产市场的大政方针才能顺应政府决策的要求，制定的相关发展策略才能适应政策的要求。
其次，要对房地产市场进行深入的成本控制研究和分析，对于阻碍房地产企业发展的因素加以分析，找出问题的症结所在，进而改进房地产企业成本控制过程中存在问题的措施，从而让房产企业获得更好的发展。
研究房地产开发成本控制的另一个意义是为社会减少不必要的浪费开支，为建设节约型社会做好一定的贡献。
近十多年来，因房地产的利润较高，我国房地产企业大多不太重视成本控制，经营管理方式较为“粗放”。
在越来越强调经济转型的今天，房地产行业也该顺应形势，不能再走粗放型增长模式的老路了，而是要加大成本控制和创新力度来创造利润。
因此，研究房地产企业开发成本控制的过程，并且向前和向后延伸到相关的产业链环节；研究如何进一步地规范房地产企业关于房地产的开发和生产的内部成本控制；研究房地产企业如何依靠有效的成本控制提高企业的盈利水平和盈利能力，对于房地产企业未来的发展具有重要的意义。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
国外研究房地产项目成本控制问题的主要普遍流行的一种方法是挣值效益的模型分析方法。
这种方法一度成为西方社会用来衡量一个房地产项目成本好坏的方法，是西方房地产项目成本控制的研究的基础的理论与方法。
这种方法能够有效地分析出房地产项目管理中的成本项目绩效结果。
虽然用其他房地差成本控制方法也能对房地产的成本控制绩效进行测量，但是挣值理论法是最佳的成本控制方法，并且可以提供团队的工作积极性和团队的凝聚力。
上世纪70年代初Staubus教授首次提出了作业和作业会计的概念，Cooper和Kaplan等人在分析了传统会计的弊端后,提出了作业成本计算方法。
Ajintola于2000年指出企业实施供应链战略合作伙伴的重要性,并且分析了房地产企业进行供应链管理的障碍。
20世纪60年代中期,日本丰田公司为了控制产品的成本,在新产品的开发阶
段,就开始对成本进行估计,逐步形成了包括协作企业在内的一体化成本规划活动。
这种方法是一种用于在产品设计阶段降低成本的方法,它要求企业在新产品开发阶段,为满足整个公司的利益,规划满足顾客质量要求的产品,在一定的中长期目标利润及市场环境下,决定产品的目标成本。
之后的年份里,这种方法受到了人们的重视,得到了不断的丰富和发展,被广泛应用在了企业实践中。
1.3.2国内研究现状
伴随着房地产行业的不断发展,我国的房地产成本控制理论也从传统成本控制理论发展到具有全面性和前瞻性特点的现代化成本控制理论,取得了比较显著的成果,冯伟（2005）认为房地产项目全面成本管理与控制,必须是全过程、全方位,排除多种干扰因素进行的全面成本控制。
夏虹（2007）介绍了全过程成本分析的内涵、目的,阐述了房地产开发项目寿命周期成本分解结构概念,构建房地产寿命周期成本估算计算模型,并提出了寿命周期成本分析方法喻亚妮（2009）以全寿命周期成本最小化为控制准则,分别研究了事前成本控制、事中成本控制和事后成本控制,以降低成本,提高开发商竞争力。
1.4本文的研究方法及内容
1.4.1研究方法
1.查阅文献资料：
通过图书馆和网上资源搜集相关文献，获取有价值的资料，对房地产企业开发现状和存在问题进行分析。
2.交流与沟通：
请教指导老师、与同学相互交流，请教相关专业知识及经验，避免在论文写作过程中走弯路。
3.系统分析法：
房地产开发是一个复杂开放的系统,因此,我们对房地产开发项目及其成本控制进行研究要有系统的观念,既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响,又要考察多种因素动态的变化,进行综合分析,做出科学决策,以期获得预期的经营效益。
4.案例分析法：
通过寻找相关案例，获取对应的信息与数据加以分析，在论文结论的证明提供保障。
1.4.2研究内容
本文以我国房地产企业的成本控制为核心研究对象。
首先从理论方面对房地产开发及成本控制的内容进行了简单地分析介绍。
其次对房地产企业成本控制的现状以及所存在的一系列问题进行剖析，指出房地产企业在发展中存在的一些问题，并对可能面临的问题提出一些建议和措施。
全文共分为五个部分：
第一部分，绪论，首先介绍本文的研究背景、目的和意义以及国内外研究现状、研究内容和采用的研究方法。
第二部分，相关理论研究，包括房地产企业成本控制含义、特点、构成及影响因素等相关概念进行了概述。
第三部分，对我国房地产企业成本控制的现状分析。
第四部分，对我国房地产企业开发成本控制存在的问题及原因分析。
第五部分，我国房地产企业开发中的成本控制措施。
第六部分，结论，对上述的研究内容进行概括总结，得出结论。
2房地产企业开发成本控制的相关理论
2.1房地产开发成本控制概念的界定
成本控制是指在成本形成过程中，根据事先制定的成本目标，对企业日常发生的各项生产经营活动按照一定的原则，采用专门的控制方法，进行指导、调节、限制和监督。
本着增产节约、杜绝铺张浪费、讲究经济效益的原则，将各项生产费用控制在原来所规定的标准和预算之内。
如果发生偏差或问题，应及时进行分析研究，查明原因，并及时采取有效措施，不断降低成本，以保证实现规定的成本目标。
房地产企业成本控制就是房地产企业运用各种方法，制定一个成本限额，所有成本的发生都应该以限额为准，然后根据成本的实际发生额和限额相比，确认经济活动是否取得预期效果，然后根据除此之外的其他的管理原则改正不利差异。
2.2房地产开发的基本情况
2.2.1房地产成本控制的内容
受成本的影响与制约，房价会因为成本的高低而有所不同。
一般情况下，成本越高，房价就越低，反之，房价就越高。
因此，提高房地产企业的市场竞争能力，首要的条件就是不断降低其成本，且随之而来的则就是利润逐步上升对于房地产企业而言，其成本控制应以设计、招投标、施工、完工等阶段为其重点内容，并行系统、科学和合理的控制，从房地产企业的设计阶段来看，成本控制成为了整个项目建设的重点，因而需要我们切实加强和管理，从房地产企业的施工阶段来看其成本控制的内容主要是对编制成本预算、工作流程、图纸、项目工程计量、工程费用预算等方面，从房地产企业的施工阶段来看，这一阶段成本控制的内容主要为增强对履行合同等具体行为的控制，从房地产企业的完工阶段来看，这一阶段成本控制的内容主要为对完工以后的工程量进行计量、核实等方面的控制。
2.2.2房地产开发成本的特点
（1）开发的全面性
房地产企业的成本控制贯穿于房地产开发的全过程,从项目前期开始策划到项目的建设阶段,再到梭工交付使用并开始销售销售阶段,都需要进行成本控制。
成本控制是对项目费用组成进行控制,不能只重视建筑安装成本的控制,而对设备和器具费用却不加以控制;不但要重视朱廷刚成项目成本的控制,对房地产内的所有子项目或单项工程的费用也要加以控制;对所有按照合同要求进行的付款进行控制;不要只重视成本数量的控制,而忽视了对费用发生时间的控制,以满足资金使用计划的要求。
（2）开发的综合性
成本控制不是孤立的,需要与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合只有这样综合起来进行控制才有价值。
在房地产开发过程中,项目管理者不能只关注对成本的控制,而对其他目标不重视,质量控制、进度控制、安全文明施工与成本控制是不可分割的。
通常情况下,预算超支通常并不是在成本控制问题上出现差错,而是由于目标的调整或其他原因造成的,这些问题通常是不能单独靠加强成本控制就可以解决的。
（3）开发成本内容复杂
成本项目从实物形态上,很难划定其支出的界线。
由于房地产开发周期长,成本内容多,使得各年度之间成本不平衡,而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。
成本计量没有统一依据,易发生乱摊乱挤成本的现象，如市政建设配套费各地的规定五花八门，有很多费用都要挤进成本，使成本复杂。
（4）开发过程具有长期性
房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶段工作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一过程与资金是否到位关系重大。
一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。
（5）开发具有较高的风险性
房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹建巨额资金是有风险的。
由于开发周期长，很多因素都有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险。
而且房地产开发的产品具有很强的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没有重新建造的可能性，项目一旦失败，开发商将遭受巨大损失。
房地产开发是市场经济的产物，在开发的每一个环节都充满竞争，如获取土地使用权的竞争、规划设计的竞争、建筑成本的竞争、市场营销的竞争等，这种激烈的竞争加据了房地产开发的风险，同时房地产开发受宏观经济形势和经济政策的影响也较大。
因此，房地产开发是一项高风险，同时又是一种高收益的经济活动。
2.3房地产开发成本构成及影响因素分析
2.3.1房地产开发成本构成
明确房地产项目开发成本的基本构成，是研究房地产项目成本控制问题的重要前提。
房地产成本是一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费，其基本构成主要包括土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、前期工程费、公共配套设施费、管理费、财务费用、税费以及其他费用。
1.土地征用及拆迁补偿费，是指国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费用和拆迁人依照法律规定给予被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人的补偿。
2.基础设施费，主要包括项目建筑区内供水、供电、道路、绿化、通讯、环卫、排污等支出。
3.建筑安装工程费，是指房屋建造过程中产生的土建、安装、装饰等工程费，以及房屋周边的围墙、水池、绿化等附属工程。
4.前期工程费，包括房屋开发设计费用、市场调查、可行性研究、环境影响评价、地质勘查、土地开发等相关费用。
5.公共配套设施费，指建筑区内不能有偿转让的公共配套设施产生的支出。
6.管理费，是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所产生的所有费用，具体包括人员的差旅费、工资福利、办公费用等。
7.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
8.其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。
它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
2.3.2房地产开发成本控制影响因素分析
房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。
而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
（1）项目决策
项目的决策阶段非常重要，项目可行性是成本控制的基础，因为项目不可行，成本控制也就失去了意义。
项目的风险性以及把握风险的能力是房地产企业所应当考察的重要方面，同一项目对不同的房地产企业其风险是不同的，房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力。
（2）土地成本
在同一个区域内，地价主要受两大因素的影响。
一是土地的用途。
不同用途的土地所建房产会带来不同的收益，从而导致高低不同的地价；二是土地的容积率。
容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有不同的土地价格。
政府出让土地使用权之前都会公布土地的概况和使用要求，如土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求等指标，这些指标都与地价有着密切的关系。
发展商应仔细分析这些因素，在遵守土地使用限制的规定的前提下，充分利用没被限制的一切因素，构思出一个最佳的土地经营方案，以最佳的经营状态去评估地价。
（3）工程建设成本
一个完善的工程设计方案不仅要考虑设计方案的技术性，更要考虑设计方案的经济性。
工程设计方案对房地产项目的成本控制影响很大，如户型大小、层数与层高、室内净高、高层还是多层、建筑造价构成比等等，都能影响房地产项目的成本控制水平。
（4）市场需求及功能标准
消费者购买商品，主要是为了商品的使用价值即商品的功能。
功能不足则不能满足消费者的市场需求，造成项目产品销售困难、额外成本增加，利润目标无法实现；功能过高会导致成本费用增加且无法得到相应的价值补偿。
因此，功能不足和过高都能影响成本控制。
（5）工期建设
时间就是金钱，工期建设的长短与成本控制有着密切的关系。
工程成本包括直接费和间接费两部分，在一定范围内，这两种费用随着工期变化而变化的规律恰好相反。
因此，要确定一个适当的建设工期，确保工程成本达到一个相对较低的水平。
（6）组织管理能力
房地产开发是一项系统工程，当成本控制与设计、工期、市场等各项影响因素发生矛盾时，企业的组织管理能力就会发挥不容忽视的作用。
从这一视角来看，企业的组织管理能力如职能管理体系的任务分工、组织结构、岗位责任、管理层次和管理范围的匹配等也是影响成本控制的重要因素。
3房地产企业开发成本控制现状
3.1成本控制意识淡薄，缺乏成本控制体系
当前我国房地产企业多采用的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式，受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响，房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识，企业往往忽视成本管理，浪费很大，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。
由于开发产品位置的固定性、生产的长期性，也使成本管理人员疏于成本控制。
在当前危机的时刻，我国房地产业面临更加严峻的考验，随着企业成本总额中不可控制成本比例增加，如果不加强成本控制，规避财务风险、提高效益，将很难在市场中立足，再加上未建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作流程，成本控制工作一直处于薄弱状态。
3.2成本管理与战略目标脱节
在市场竞争日益激烈条件下，房地产开发企业面临着的风险越来越高，而收益却在下降,一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略指导，导致企业缺少明确的成本控制目标，容易造成事中成本控制和事后成本控制的盲目性，由于企业成本控制缺乏战略指导，使得成本控制对策与战略目标相脱节，成本预测、决策可有可无，成本计划如同虚设。
3.3成本控制缺乏全局性的把握
对于成本的控制不仅仅是经济上的预算，更是对于施工过程的全局性把控。
房地产行业具有开发时间较长、投资金额数量大和不确定性因素多等增加了房地产成本控制的难度系数。
房地产的成本投入数目较大，其主要依靠银行借贷的资金进行成本投资，各种不可控因素的出现对于成本控制的全局性把控都提出了严格的要求。
如果忽略了对于成本控制的系统性的资金控制，造成资金链的短缺资金无法按时回笼，直接影响房地产企业的经济效益和未来发展。
3.4风险意识薄弱，应对风险能力较弱
企业的逐利行为，使很多房地产企业片面追求高额的投资利润率，而忽视房地产开发本身存在的经营风险，以及政策变化等带来的不确定性风险。
房地产开发建设周期长、耗资巨大，如果盲目投资导致产品销路不畅或资金断流，将会使企业陷入经营和财务的高风险困境中。
4房地产企业开发成本控制存在的问题及原因分析
4.1成本控制体系不够合理，缺乏系统的把握
一个企业缺乏成熟的成本控制理念就不会有一个完善的成本控制体系。
俗话说“没有规矩不成方圆”一个企业没有制定相应的成本控制理念，控制成本就没有可以遵循的规章，有些企业虽然制定了一些相应的成本控制政策，但并没有发挥自己应有的职能，也没有得到应有的重视，执行力度不够，基本形同虚设。
4.2成本控制制度管理缺失
制度是确保某项工作有效顺利进行的重要保障，很多房地产企业虽然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，导致很多有效的措施难以落实。
房地产从选址、设计、施工、装修到销售、入住，需要很长的时间，开发的周期较长，成本产生的范围广，但是我国不少房地产企业没有成文的成本控制流程，没有严格的奖惩机制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上无法发挥实效，成为了摆设。
4.3会计监督规范制度不够规范化
房地产企业是在国家政策允许的范围内从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营，独立核算的合法经济组织，既然要以盈利为目的，就需要重视成本的管理，但大部分房地产企业由于缺乏经验，在公司里没有建立起规范的会计监督制度，对会计监督岗位职责，控制流程等没有形成体系，甚至部分房地产企业会计信息失真，会计监督存在大量问题，建立健全会计监督制度势在必行。
4.4目标成本制定的不合理
目标成本也就是所谓的企业最终期望的成本，期望成本的制定是每一个房地产企业成本控制管理的重要内容。
房地产企业成本控制最重要的是项目成本的控制。
对于一个项目费用的估算一定是在决策阶段对于该项目的投资进行分析以后做出的，也可以把它看成最终成本的“雏形”。
就目前的情况来看费用估算这一
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