金泥湾阳光浴场项目规划书.docx

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金泥湾阳光浴场项目规划书

金泥湾阳光浴场项目规划书（文本）

东营瀛海旅游开发公司

二〇〇九年三月

金泥湾阳光浴场项目规划书

第一章总论

第1条规划总则

金泥湾阳光浴场项目是以项目区资源现状和现有旅游产品开发现状为基础，以国内主要客源市场需求，尤其是以东营市及周边地区旅游市场需求为导向，重点把握滨海旅游、生态旅游发展趋势，充分利用项目区内各种海域资源、滩涂资源、海产资源、海泥资源、湿地生态资源，深入分析东营及周边地区旅游资源和旅游产品开发现状，在保持项目区内原生态环境的基础上，合理规划布局，科学设置各种旅游项目，近期重点开发赶海拾贝、海泥康体运动及“金泥湾”系列产品，逐步提高项目区的经济效益、社会效益和生态效益。

通过开发建设，将金泥湾阳光浴场近期建设成为东营及周边地区游客赶海、拾贝、海泥康体运动的首选地，成为“黄河入海流，逍遥东营游”的重要组成部分，成为东营滨海旅游开发的典X，并力争经过较长一段时间的深度开发，在中远期成为国家4A级旅游景区、XX省重要的滨海旅游目的地和国内知名的海泥康体运动中心和“金泥湾”蛤蜊、海泥系列产品生产地。

第2条规划性质

为实现金泥湾阳光浴场的可持续发展，推进金泥湾旅游产业结构升级，带动东营滨海旅游开发，推动东营市中心城经济和社会发展，特制定本规划。

本规划为旅游项目总体规划，将作为东营金泥湾阳光浴场项目开发建设的指导性文本。

第3条规划X围

南起人工长堤，向北3000米，西起海滨大道（现拦潮坝，类似处用海滨大道名称），向海域延伸的大片区域，规划面积共计3500亩。

第4条规划期限

根据项目区内资源分布和东营地区旅游业发展实际情况，结合国民经济与社会发展五年规划、东营市旅游产业发展总体规划、东营区旅游产业发展总体规划，为使本规划具备较强的可操作性、可持续性，本规划期限为2009年至2014年，分三期，共六年，分期年限如下：

近期（2009-2010）：

重点实施和快速建设阶段

中期（2011-2012）：

全面提升与优化发展阶段

远期（2013-2014）：

深度开发与系统完善阶段

第5条规划依据

本规划以《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（修订）（GB/T17775-2003）等为主要依据，同时以国家有关法规及地方有关规定为依据，并与东营市和东营区城市规划及相关专项规划，与东营市旅游产业发展总体规划、东营区旅游产业发展总体规划相适应。

第二章项目开发基础条件分析

第6条项目发展背景分析

本项目区位于黄河三角洲滨海地带。

XX省以东营市为主战场，作为新时期全省区域经济的突破口，将在此建立XX省黄河三角洲高效生态经济区，这是本项目区开发建设的主题背景。

新一轮的东营市政府工作报告确定要将东营市建设成为“黄河水城”，提出：

“拓宽挖深城市河道，形成九横十纵的主干水系网络，水路绿结合，塑造河湖相连、水绿共生、城水相依、舟楫相通的人与自然和谐的人居环境。

”目前，广利河综合治理工程作为黄河水城的起步工程已先期启动，并在重要城区段已经初显效果，它将成为联系河海、串联湖泊湿地，从海上游黄河入XX的重要通道，滨海旅游将成为东营旅游的重头戏。

东营区高度重视滨海旅游开发，将金泥湾阳光浴场项目作为重点旅游项目之一，写入东营区旅游产业发展总体规划、政府工作报告及经济工作会议有关文件，列入南二路逍遥游线路的重要景点之一，并在政策、宣传推介、人才、技术力量等方面给予大力扶持，全力推动项目建设进程。

在此背景下，启动本项目区开发建设，可以从区域形势中实现三个方面的顺势借力。

一是从政府助推中借力。

本项目区的开发建设能否顺利启动，取得政府支持是关键。

因此，项目以新的视野和立意格局，高起点发育，可以在政府的助推中顺势借力，从而快速起步，并为以后的发展架构继续争取政府支持的通道。

二是从市场拉动中借力。

以原生态为特征的生态产出和以休闲养生为特色的旅游产品具有广阔的市场前景。

随着东营旅游市场的日趋成熟，瀛海旅游开发公司将获先机之利；而作为中远期旅游开发，瀛海旅游开发公司发挥后发优势，既可分散投资风险，又可在统一市场中借势借力。

三是从错位发展中借力。

主要是在产品方向与运营模式上，同我市当前的石油工业、化工产业和现代服务业实现互补，并在用现代物质条件打造原始运动、用现代经营理念开发原生态旅游资源等方面进行创新。

中远期拟开发的旅游项目，将与我市重点打造的黄河口旅游、中心城商务游、黄河水城旅游和横贯东西城的广利河水系景观、各县区现有的旅游景点相区别，为东营地区大旅游格局着色增辉。

第7条基础条件分析结论：

SWOT分析

在分析以上项目区基础条件的基础上，综合认识项目区的优势（S）、劣势（W）、机遇（O）和威胁（T）。

（一）优势分析

1、项目区原生态保持良好，未受污染。

2、海泥资源、贝类资源具有一定市场稀缺性，有较高的经济开发价值。

3、经济区位优越，交通条件便利。

4）项目区资源环境可塑性强，开发条件较好。

（二）劣势分析

1、旅游要素开发度低，且区域旅游市场尚未成熟。

2、滨海旅游开发缺乏适地参照模式。

3、人才力量不足。

（三）机遇分析

1、生态旅游业为政府支持发展的XX产业，政策环境好。

2、以东营为主战场的黄河三角洲高效生态经济区开发战略已经启动，项目区开发的借力因素较多。

3、有基于市区政府职能部门的一体化服务支持体系。

（四）威胁分析

1、市场风险。

来自旅游项目的市场风险，主要是对旅游市场供求情况的判断。

现阶段，虽然旅游国内市场趋于统一和成熟，但仍有较大的不确定性。

所上项目必须做好事前充分的市场调研，新产品市场开发要把握好时机，过于超前或滞后都将会造成投资失误；同时，要加强市场跟踪分析和研判，适时调整开发方向和产品结构。

来自生态旅游业的市场风险，主要取决于区域大旅游格局的发育成熟度。

从总体上看，东营地区大旅游市场尚在形成初期，近期客源市场并不太乐观，随着东营地区和更大X围的旅游统一市场的形成，项目区生态旅游前景看好。

2、自然灾害。

主要是各种难以抗拒的台风、海潮、地震等造成的灾害。

旅游项目的开发经营，要建立保险机制。

3、合同风险。

主要来自合同及附件中模糊和未确定事项可能带来的纠纷。

聘请专业律师，加强合同签约的指导咨询和监督管理是必要的。

表02－1：

基于SOWT分析的发展对策

发展对策内部环境

外部环境

优势－S

1）项目区原生态保持良好，未受污染；2）滩涂资源具有一定市场稀缺性，有较高的经济开发价值；3）经济区位优越，交通条件便利；4）项目区资源环境可塑性强，开发条件较好。

劣势－W

1）开发度低；2）缺乏适地开发参照模式；3）人才不足；4）资金有限，以商招商、联合开发的任务艰巨。

机遇－O

1）生态旅游业为政府支持发展的XX产业，政策环境好；2）以东营为主战场的黄河三角洲高效生态经济区开发战略已经启动，项目区开发的借力因素较多；3）公司有基于市区政府职能部门的一体化服务支持体系

对策－SO

1）以滨海旅游业为产业目标，利用好政府政策和相关职能局力量；2）以金泥湾为品牌，以海文化为底蕴，加大市场营销力度；3）提高开发的科技含量，4）立足于示X带动，坚持高位起步，创新旅游发展新模式。

对策－WO

1）建设公司核心团队，搞好人才技术的开发合作；2）在专家指导下将开发内容项目化；2）实行项目经理制；3）以商招商，联合开发。

威胁－T

1）市场风险；2）自然灾害；3）合同风险。

对策－ST

1）在专家指导下建立项目库，根据市场情况启动开发；2）坚持效益第一的原则，慎重搞长线投资，采取滚动开发和梯度开发策略，积累经验，稳健经营；3）建立保险制度；4）完善合同管理，明确双方权利义务，堵塞可预见的管理漏洞和规避合同风险。

对策－WT

1）发挥专业咨询人员的参谋作用，严格论证各项组织方案和管理办法，坚持按章法办事；2）建立项目区开发预警机制，并制定相应的解决预案。

第三章旅游产品开发

第8条项目分区规划

规划海泥运动区、赶海拾贝、餐饮娱乐区三大区域。

海泥运动区占地1500亩，为靠近海滨大道向里的大片海滩区域；赶海拾贝区占地1500亩，西起海泥运动区内线，向东延伸到浅海区域；餐饮娱乐区设在经改装的大船上，包括1个补给区、1个餐饮大厅、10个包房和5间棋牌室。

第9条景观规划

规划两大景观：

金泥九点和风轮海。

金泥九点为赶海拾贝区内9簇绿色水生植物，

如人工雕琢的九块翠玉，镶嵌在浅黄色的海泥上，令人不感叹自然的奇妙、大海

的无穷魅力。

风轮海是大唐发电厂风车的借景，几十座单体造价近1000万的大

型风车，形成壮观的风车景观。

第10条形象宣传

远看金泥九点，坐观风轮海

国内看风车：

西有达坂城，东有金泥湾

第11条项目设置

设置赶海拾贝、阳光浴、海泥浴、泥上速滑、沙滩摩托、海泥运动场（足球、排球、跤台等）、渔舟家宴等项目。

第12条旅游商品

以“金泥湾”为品牌，开发“金泥湾”蛤蜊和各种“金泥湾”海泥制品。

第13条旅游节庆活动

每年5月1日、8月1日前后，举办一次开发“金泥湾蛤蜊节”、“金泥湾赶海节”。

第四章市场分析

第14条区域旅游市场背景分析

（一）半岛城市群旅游市场一体化

随着区域经济的迅猛发展，XX省委、省政府提出加快建设XX半岛城市群战略。

这一举措不但完全顺应经济全球化和区域经济一体化两大新趋势，并于城市群发展一脉相承。

更重要的是，旅游市场一体化是XX半岛城市群区域一体化的先导，从这个意义上讲，旅游市场一体化无疑是半岛区域产业融合突破各种藩篱最先进入操作层面的领域。

随着半岛城市群规划的不断落实，半岛旅游市场一体化的进程将不断提速，东营是半岛城市群的重要组成部分，必将在一体化进程中加速旅游市场的发展，金泥湾阳光浴场项目也必将在旅游市场一体化中获得前所未有的发展空间。

（二）东营市旅游市场概况

1、景区景点少，接待规模小，旅游收入少。

2、以国内游客，尤其是省内游客为主。

3、游客接待量和旅游收入年际增长速度波动较大，旅游业发展不够成熟。

4、整体上在XX省旅游市场体系中的地位较低，但作为石油城市和黄河入XX城市的市场认知度较高，具有较强的市场开发潜力。

第15条东营滨海旅游市场发展现状

东营滨海旅游，可以用一个词概括——空白。

结合东营市当前正在进行的“三路两港一场”建设，东营港、广利港的港口旅游应该成为发展方向，但如何搞，搞到什么程度，目前还没有一个详细的规划，甚至没有一个前期的策划。

而依据滨海滩涂，开发赶海拾贝、海泥运动，更是一个崭新的思路，现状自然形成的“踩蛤蜊”人群，更加映衬出了东营滨海旅游的空缺、人们的出游意愿和潜在的市场需求。

第16条经济效益预计

预计总投资：

1500万元。

收益主要来自于门票、餐饮消费、项目、出售各种旅游商品，每年纯利润300万元，预计投资回收期5年。

第五章结论

综上所述，从大、小旅游市场的现状、特征和发展趋势看，金泥湾阳光浴场应在全省X围内具有滨海旅游、海泥运动的差异优势，近期应主打东营及周边城市市场，进一步延伸到省内，以独具特色的滨海旅游在省内旅游市场上占有一席之地。