4 市场比较法Word格式.docx
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同时采用市场比较法，交易实例资料应完整、准确各种因素对价格的影响易量化，因此，市场比较法对交易实例资料的数量和质量都有较高的要求。
4.1.3.2市场比较法的适用范围
市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。
下述情况一般不宜采用市场比较法：
在房地产市场发育尚不够充分的地方；
在没有或较少有房地产交易的地方（可能由于某种原因导致在较长一段时间内没有发生房地产交易）；
某些类型很少见的房地产，或交易实例很少的房地产（如古建筑），也难以采用市场比较法评估；
另外，对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产，市场比较法也难以适用。
总之，只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。
4.1.4市场比较法的操作步骤
运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正
（5）进行交易日期修正
（6）进行房地产状况修正
（7）求取比准价格。
4.1.5市场比较法的限制条件
具有可比实例的待估房地产，都可以应用市场比较法进行估价。
一般来说，在一个成熟的，具有丰富的交易案例信息库的房地产市场中，市场比较法的应用是非常广泛的。
但是应用市场比较法也必须同时注意该方法的限制条件，这样才能保证估价结果的客观性和准确性。
限制条件主要有：
（1）近期性。
市场比较法建立在替代原理基础之上，因此，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，否则，就难以满足替代原理存在的条件。
相同效用的商品具有相同的价格，是指在同一市场，同一时段。
即使是同样的物品，在不同时期，价格也不相同。
《房地产估价规范》指出，可比实例的成交日期与估价时点应相近，不宜超过1年。
（2）可替代性。
在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，如房地产所处的区位条件、建筑物的结构、物业的类型、用途等等。
这种相似性越大，评估的结果就越具有真实性。
（3）非单一性。
从理论上说，交易案例资料越多越好，但是，在现实评估中，寻找类似交易案例是非常困难的。
为了消除比较修正过程中出现的各种误差，较好地得到估价结果，一般从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
（4）正常性。
这是指交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。
（5）可修正性。
这是指交易案例资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。
如对一些非正常交易进行情况修正，对交易日期进行时间因素修正。
（6）合法性。
应用市场比较法，必须遵循合法性。
合法性具有两个方面的含义：
第一，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内，否则在交易价格上会有很大的差异，如违章建筑物、没有土地使用证的房地产等。
第二，交易案例与待估房地产的适应法律背景基本上相似，如规划条件中的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等，又如政府的住宅政策、优惠措施等。
从以上内容中看出，市场比较法原理简单，但运用市场比较法评估时，首先需要搜集、分析和选择交易实例，同时还需要进行交易情况、交易日期、房地产状况等诸多比较修正。
所有这些都不能套用固定的模式和形式化的数学公式，都需要依靠广博的知识和丰富的经验，这是市场比较法与其他估价方法相比较最突出的特点。
4.2交易实例的搜集
搜集大量的房地产市场交易实例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的基础和前提条件，只有拥有了大量的真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。
作为一个专业估价人员，搜集交易实例不应等到采用市场比较法估价时才进行，而应注意在平时搜集和积累，这样才能保证在采用市场比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。
4.2.1收集交易实例的途径
活跃的房地产市场中，交易实例的搜集通常有以下几种途径：
（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料，如房地产产权转让时成交价格的资料、交易登记资料、近期政府出让土地使用权的地价资料，政府确定公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。
（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息等资料。
（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料。
（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。
（5）假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。
（6）同行之间相互提供。
估价人员、估价机构如能组成类似学会、协会、联合会之类的组织，可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。
（7）其他途径
4.2.2交易实例的搜集内容
运用市场比较法估价必须搜集、掌握充分的市场交易资料，搜集交易实例时，应针对性搜集如下内容：
（1）交易双方的基本情况及交易目的
交易双方的基本情况包括：
交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。
交易目的包括：
转让、抵押、入股等。
（2）交易实例房地产状况：
房地产状况包括：
权益状况、实物状况、环境状况等。
如坐落位置、面积、用途、、交通、土地容积率、建筑物剩余使用年限、周围环境景观等。
（3）成交价格及付款方式：
房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价格、招标价格、协议价格；
货种及货币单位等情况，如美元、港币、日元等。
（4）成交日期：
以确定交易实例的可比性进行日期修正。
（5）付款方式：
付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。
（6）交易情况：
如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易情况。
搜集交易实例时应注意内容的完整性和统一性，以及资料归档的规范性。
因此，在收集交易实例时，估价人员应针对不同类型的房地产如居住房地产、商业房地产、工业房地产编制交易实例调查表，如表4-2-1。
表4-2-1交易实例调查表
房地产类型：
名称
坐落
卖方
买方
成交价格
货币种类
成交日期
付款方式
房地产状况说明
区位状况说明
权益状况说明
实物状况说明
交易情况
说明
坐落位置图
建筑平面图
调查人员：
调查日期：
年月日
交易实例及其内容的真实性、可行性是提高估价准确性的可靠保证。
因此，应注意查询每个交易实例的每项内容，确认其准确性并输入计算机，建立资料库，估价时方便查找、调用。
4.3可比实例的选取
估价时用于参照比较的实例称可比实例，可比实例的选取是针对具体的待估房地产而言的。
对于某一待估房地产而言，平时日渐积累的交易实例中，只有少数在估价目的、估价时点、房地产状况等方面与待估房地产相吻合或相近，才能作为可比实例。
可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。
实际工作中，一般要求选取3个以上（含3个）10个以下（含10个）的可比实例，以保证估价结果的客观性、准确性。
可比实例应符合下列基本要求：
4.3.1与估价对象类似的房地产
与估价对象类似的房地产具体是指：
（1）与估价对象房地产的用途应相同。
主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。
大类用途如商店、办公楼（写字楼）、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。
小类是在大类用途的基础上再细分，例如住宅可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。
（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。
这里主要指大类建筑结构，一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好，如砖木结构进一步分为砖木一等、二等，等等。
（3）与估价对象房地产所处地段应相同。
主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或临近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
4.3.2成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近
一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。
因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作为可比实例。
如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时间不宜超过2年。
总之，选取哪一时点的交易实例作可比实例，必须以可比实例的交易日期经修正后能反映估价时点的市场实际价格为前提。
4.3.3与估价对象房地产的价格类型应相同
要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。
这种价格类型主要指大类价格类型，如果小类价格类型也相同则为更好。
房地产大类价格类型主要是指：
①买卖价格；
②租赁价格；
③抵押价格；
④入股价格；
⑤征用价格；
⑥典当价格；
⑦课税价格；
⑧投保价格等。
4.3.4成交价格为正常价格，或可修正为正常价格
所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。
这类交易实例应当首选为可比实例。
如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。
非正常交易因素我们将在以后讨论。
现举例说明如何选取合适的比较实例：
例4－1有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，地区级别为七级，现空置。
要求用市场比较法评估其出售价格，请从表4-3-1所给资料中选取合适的比较实例。
4-3-1交易实例表
房屋性质
是否空置
估价时间、目的
地区级别
市场价格
A钢混结构七层综合大楼
空置
近期／出售
7级
1700元／m2
B砖混结构七层住宅
3年前／出售
10级
960元／m2
C砖混结构七层住宅
近期／出租
6级
690元／m2
D砖混结构七层住宅
1年前／抵押
抵押价值
1100元／m2
E砖混结构七层住宅
1500元／m2
解：
分析交易实例，确定可比实例：
实例A，不适合作比较实例。
因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性质与待估房地产不同。
实例B，不适合作比较实例。
因为其出售时间是在3年前，距今相差太长，并且其地区级为1级，与待估房地产的地区级相差太大。
实例C，不适合作比较实例。
因为其交易目的是出租而不是出售，在房地产的价格类型上与待估房地产不同。
实例D，不适合作比较实例。
因为其评估的目的是为了抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格来作评估的比较依据。
实例E，适合作比较实例，其各种条件和房地产使用性质、结构类型、地区等级、估价时间和价格类型等均与待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例。
结论：
通过分析比较各实例情况，最后选取实例E作为待估房地产的可比实例之一。
4.4价格可比基础的建立
在对比较实例进行修正前，应先把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间，比较实例与待估房地产之间具有可比基础的价格。
所谓具有可比基础是指：
单价的含义统一、面积的内容统一、货币的单位统一。
因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正，为后面进行交易情况，交易日期和房地产状况修正打下基础。
建立价格可比基础具体包括以下4个方面：
（1）统一付款方式：
由于房地产具有价值高大性的特点。
因此，房地产价格往往采用分期付款方式支付，因而出现了名义价格和实际价格的不同。
同一名义价格，付款期限的长短，付款金额在付款期限内的分布不同，实际价格也不同，所以，要将分期付款可比实例的成交价格修正为在其成交日期时一次付清的价格。
例4－2：
一套建筑面积100平方米，每平方米建筑面积300元的住房，成交价为30万元。
双方约定，从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款一年内分两期付清，每隔半年支付10万元。
假设年利率为10％，则在其成交日期时一次付清的价格为：
10＋10／（1＋10％）0.5＋10／（1＋10％）＝28.625（万元）
在进行价格换算时，应注意利率要和对应的周期相一致。
（2）统一采用单价：
土地除了单价外，还可表示为楼面地价（楼面地价＝土地单价/容积率），特殊房地产如保龄球馆通常按球道为比较单位，停车场通常按每个车位为比较的单位。
（3）统一币种和货币单位：
不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价，但如果先按原币种进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价。
在货币单位方面，按使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
（4）统一面积内涵和面积单位。
面积内涵包括使用面积和建筑面积，进行价格换算的计算公式为：
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×
使用面积下的价格＝建筑面积的价格×
例4－3：
搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。
乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。
如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：
（1）统一付款方式。
如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则：
甲总价＝
＝76.422（万元人民币）
乙总价＝15（万美元）
（2）统一采用单价
（3）统一币种和货币单位。
如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则：
甲单价＝3821.1（元人民币／平方米·
建筑面积）
乙单价＝60×
8.3
＝498（元人民币／平方米英尺·
使用面积）
（4）统一面积内涵。
如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积。
则：
乙单价＝498×
0.75
＝373.5（元人民币／平方米英尺·
（5）统一面积单位。
如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则：
乙单价＝373.5×
10.764
＝4020.4（元人民币／平方米·
4.5交易情况修正
4.5.1交易情况修正的含义
交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
我们所选取的可比实例的价格可能是正常的，也可能是不正常的，而我们所要求评估的估价对象的价格是客观合理的，经过交易情况修正，我们就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常的价格。
4.5.2造成成交价格偏差的原因
由于房地产的不可移动性和个别性，不易实现完全的市场交易，其交易价格往往因个别交易而形成，在运用比较法时，必须排除掉个别交易行为中特殊因素造成的交易价格偏差，使其正常化。
影响交易情况的因素，主要有以下几项：
（1）有特殊利害关系人之间的交易。
例如：
父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，成交价格通常低于其正常的市场成交价格。
（2）急于出售或急于购买的交易。
前者往往造成价格偏低，后者往往造成价格偏高。
（3）受债权债务关系影响的交易，一般交易价格偏低。
（4）交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分，如果买方对市场行情缺乏了解，盲目购买，往往导致价格偏高；
反之，卖方不了解市场行情，盲目出售，价格偏低。
（5）交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易。
（6）相邻房地产的合并交易，如买方若在购买相邻房地产后与其原有房地产合并，将提高原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此提高价格，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常市场价格。
（7）特殊方式的交易。
如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格，招标则注意其整体方案效用的充分发挥，成交价格可能偏高，也可能偏低。
（8）交易税费非正常负担的交易。
正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方去缴纳卖方应缴纳的税费，买方去缴纳买方应缴纳的税费。
需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。
如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；
交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方，契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方等等。
这些都会造成交易价格的不正常。
（9）特殊政策造成房地产价格的偏差。
新加坡、香港施行“居者有其屋”的政策，对低收入者购置居室都实施优惠价格，而对高收入者则限定他们只能购买价格较高的高级住宅；
我国城镇的经济适用房，国家限定了利润率和提供了种种优惠条件，也低于房地产市场上的正常价格。
4.5.3交易情况修正的方法
在选取比较参照交易实例时，一般对非正常交易实例已予以剔除。
但由于与估价对象类似交易实例较少，或者有特殊原因必须保留时，迫使我们不得不选用一些特殊情况下的交易实例。
这样就需要对实例交易情况进行修正。
交易情况修正需要估价人员具有丰富的经验，对交易情况有充分的了解，分析造成价格差异的原因，找出价格变动的规律从而进行修正。
4.5.3.1非正常交易情况修正
（1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和特殊情况下，房地产交易价格可能产生偏差的大小。
测定方法可以根据已掌握的同类型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数，也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。
（2）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正，公式为：
可比实例的成交价格×
交易情况修正系数＝正常价格
特别强调的是，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。
假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±
S％（当可比实例的成交价格比正常市场价格高时为＋S％，反之为－S％）。
＝正常价格，或者
＝正常价格
上式中，或是交易情况修正系数
交易情况修正系数的大小测定，依赖于估价人员对交易中特殊因素造成价格偏离程度的主观判断，由于缺乏客观统一的尺度，估价人员的丰富经验就非常重要。
对于交易税费非正常负担的交易，修正时应将交易税费非正常负担情况下的价格，调整为依照政府有关规定（无规定的依照当地习惯），交易双方负担各自应负担的税费下的价格，关键应把握以下两点：
（1）正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格
（2）正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格
其中：
应由买方负担的税费＝正常成交价格×
应由买方缴纳的税费比率
应由卖方负担的税费＝正常成交价格×
应由卖方缴纳的税费比率
例4－4：
一宗房地产的正常成交价格为2500元／平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％，则：
卖方实际得到的价格＝2500－2500×
7％
＝2325（元／平方米）
买方实际付出的价格＝2500＋2500×
5％
＝2625（元／平方米）
例4－5：
某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗房地产交易的正常成交价格为：
正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格
应由卖方缴
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