锦绣家园物业招标文件Word文件下载.docx
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凡具有独立法人资格，具备国家三级以上资质或注册资本500万（含）以上的物业管理企业，均可参加报名投标。
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投标文件
递交地点
及截止时间
地点：
锦绣家园小区
收标人：
朱鏏
电话：
提交时间：
2017年9月16日上午9时前
7
开评标时间
及地点
锦绣家园小区
时间：
2017年9月23日前
8
评标方法
综合评估法
二、投标须知
（一）总则
1、项目说明
本招标项目名称：
锦绣家园物业管理；
本招标物业管理项目按照有关规定，现通过公开招标方式选定物业企业。
招标人：
锦绣家园业主委员会；
项目规模：
总建筑面积约11万平方米
座落位置：
浙江省桐乡市崇福镇世纪大道
项目概况：
锦绣家园小区位于崇福镇世纪大道，占地亩，绿地率超过30%，容积率；
其中共有约653户住宅，（包括三幢小高层，均有一部电梯）住宅建筑面积：
平方米；
商铺约134套，商铺建筑面积：
21074.35平方米；
总建筑面积111805平方米。
区域四至：
东至：
青年路；
南至：
世纪大道；
西至日晖路；
北至：
民丰路。
计划中标人进驻管理小区时间：
2017年11月；
由于历史原因导致本小区道闸、监控、电梯故障严重，该三部份大的改造由业主委员会召开业主代表大会申请利用公用资金和维修基金利息进行重新改造建设。
2、招标范围
现对以上全部建筑内容进行物业管理招标。
物业管理质量目标：
创建市级文明示范小区。
3、对投标人的要求
本物业管理招标项目采用资格预审方式确定合格投标人；
符合以下条件的企业才有可能成为合格的投标人：
3.2.1具有建设行政主管部门颁发的国家三级及以上物业管理资质证书的物业管理企业；
3.2.2具有工商管理部门颁发的并且已经通过当年度年检合格的营业执照；
3.2.3有开户银行资信证明和符合要求的财务报表；
3.2.4无法律诉讼纠纷；
3.2.5有同类型物业管理经验；
3.2.6获得业委会成员对其办公场所及所经管物业考察通过；
无论投标的结果如何，投标方自行承担所有与投标有关的所有费用。
4、踏勘现场及标前答疑会
4．1投标人可自行对项目现场及周围坏境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。
投标人承担踏勘现场所发生的费用。
4．2招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。
4．3经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。
投标人应承担踏勘现场的责任和风险。
（二）招标文件
5、招标文件的组成
招标文件包括下列内容：
第一章投标须知前附表及投标须知
第二章评标细则
第三章物业管理内容及要求
第四章物业服务合同
第五章设备设施清单
第六章投标函、资信文件格式
第七章物业管理方案内容及格式
（三）投标文件的编制
6、投标文件的语言及度量衡单位
投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。
除另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。
7、投标文件的组成
投标文件由投标函、资信文件、物业管理方案三部分组成。
投标函部分主要包括下列内容：
7.2.1法定代表人身份证明书；
7.2.2投标授权委托书；
7.2.3投标函；
7.2.4投标承诺；
7.2.5投标函附录；
7.2.6招标文件要求投标人提交的其他投标资料。
资信文件
7.3.1营业执照、资质证书、企业代码证、税务登记证
7.3.2各种质量管理体系
7.3.3财务状况表
7.3.4各种荣誉证书
7.3.5其他有关材料
物业管理方案主要包括下列内容：
7.4.1综合管理；
7.4.2房屋管理；
7.4.3车辆管理
7.4.4共用设施、设备维修养护；
7.4.5安全保障
7.4.6保洁服务；
7.4.7绿化管养；
7.4.8消防管理；
7.4.9协助维护公共秩序
7.4.10空置房屋管理；
7.4.11辖区文化及特色服务；
7.4.12财务管理；
7.4.13对业主及使用人的服务和管理。
7.4.14人性化服务；
7.4.15业主公共道德积分考核优惠
7.4.16物业服务绩效考核
7.4.17其它有关内容
8、投标报价
投标人测算单价报价时，应遵循合理、质价相符的原则，同时应参照业主委员会给出的标准，即物业管理费（包含电梯费：
电费、通讯费、日常小维修、维保费、年检费）标准为：
8.1.1小高层（电梯）的1层及多层住宅元/㎡（使用面积）/月；
8.1.2小高层（电梯）的2-4层住宅元/㎡（使用面积）/月；
8.1.3小高层（电梯）的5层及以上住宅元/㎡（使用面积）/月；
8.1.4商业物业：
人民币（大写）元/㎡（使用面积）/月。
8.1.5建议按上述原标准执行，2018年11月1日后，根据年度物业管理服务绩效考核情况，参照当地平均物业市场收费价格水平，物业服务单位可提交调价申请，经小区业主（楼道）代表大会审议，业委会审批同意后进行调价。
业主公共道德积分考核达到良的建议物业费按95%收取，业主公共道德积分考核达到优的建议物业费按90%收取。
开发商已出售业主未搬入的空置房，业主提供水电清单等相关证明的建议相应月份物业费按70%收取。
开发商未出售的空置房物业管理费按商服物业管理费标准缴纳，由开发公司支付。
车辆管理费（修复道闸系统后，最终需报业主代表大会表决）
8.5.1小区业主或物业使用人：
有车库且车库确实作为停车使用的允许2个免费停车名额;
有车库但是车库挪作他用的允许1个免费停车名额,没有车库的允许1个免费停车名额（车辆智能识别管理，登记后名额内轮换停放的不收费，同时停放的对后进的车辆参照标准收费）;
小区道路车位先到先停，车位满的停小区外面；
8.5.2小区业主或物业使用人：
超出上述免费停车名额限制的可以申请办理年费，超额年费标准为800元/年/辆，否则按照外来车辆进行收费；
8.5.3外来车辆停车收费标准：
1小时内免费停车，超过1小时后以后每小时2元,每天最高20元（装修车辆、工程车辆、执法车辆登记备案后不收费）；
8.5.4配套：
小区道闸系统、监控系统、小门门禁（东门、北门、西门）逐步建设完善，由业委会牵头，将整体方案报业主代表大会审议。
投标人可先到招标项目所在地踏勘以充分了解招标项目位置、情况、服务内容、设施设备及任何其他足以影响投标价的情况，任何因忽视或误解招标项目情况而导致的报价或其他错误由投标人自行承担。
投标人中标后，中标价即为完成整个招标文件的发包内容的全部费用，不得以任何理由提出增加。
各投标单位可根据自身情况，在达到招标文件要求的服务标准的前提下，在投标报价时作出合理让利。
9、投标货币
9．1本项目的投标报价采用的币种为人民币。
10、投标文件的份数和签署
投标人应提交一份正本和四份副本，内容应按招标文件的格式统一填写，可根据自己的情况增加相关的内容。
投标文件的正本和副本均采用A4幅复印纸打印，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。
投标文件封面、投标函均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字或盖章。
由委托代理人签字或盖章的在投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。
投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。
全套投标文件应无涂改、行间插字或增删。
除非这些改动是根据招标人的要求进行的。
投标文件装订成册，不得采用活页文夹装订，否则视为无效投标。
每份投标文件应统编页码，正本与副本一致；
当正本与副本不一致时，以正本为准。
（四）招标会
11、投标文件的递交
投标文件的装订要求：
投标函、物业管理方案、投标人资格证明文件装订成册，并在目录中标明各章页码。
投标人应将投标文件密封在密封袋内。
在投标文件密封袋上均应标明：
11.3.1招标人名称：
11.3.2注明下列识别标志：
（1）项目名称：
锦绣家园物业管理
（2）2017年09月16日9时后开标，此时间以前不得开封；
（3）投标人的名称与地址、邮政编码；
所有投标文件的密封袋的封口处应加盖投标人印章；
投标人应按本须知前附表第7项所规定的地点，于截止时间前递交投标文件。
12、开标
招标人按本须知前附表第8项所规定的时间和地点公开开标，并邀请所有投标人参加。
开标程序：
12.2.1开标由招标人主持；
12.2.2介绍参加开标会议的人员；
12.2.3宣布参加开标会的投标人名单；
12.2.4按投标文件递交的逆顺序开始评标
13、评标
评标委员会由招标人组建，负责评标活动。
评标程序
13.2.1按投标文件递交的逆顺序依次开始评标；
13.2.2先启封标书，检查投标人法人授权书及有效身份证明；
13.2.3按以上程序完毕后，即开始评标，评标采用保密方式进行。
评标采用综合评估法进行。
（五）合同的授予
14、合同协议书的签订
招标人与中标人将于中标通知书指定的时间、地点与招标人签订委托合同，如物业公司没有完全达到投标文件中表述和承诺的服务标准和质量水平，则此合同自动失效，招标人将另行委托其他物业公司，中标人不能有任何异议。
中标人应当按照合同约定履行义务，不得将中标项目转让（转包）给他人。
第二章评标细则
评标细则
1、总则
本次评标采用综合评估法（100分制），即最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，将报价、管理方案、业绩与信誉等赋予不同的权重，用打分的方法，评出三名候选人，并按从高到低顺序排列，推荐三名中标候选人，若存在总分并列最高分的投标人，则由全体评委投票确定。
2、报价部分得分计算：
（合计满分30分，即物业管理费（包含电梯费）、车辆管理费（超额年费）、小区业主公共道德积分考核优惠、物业管理服务承诺保证押金）
每项报价评标标准值=各投标人每项有效投价报价的算术平均值；
投标报价等于评标标准值，得基本分的10分。
以上四项各项优惠报价每高于评标标准值1％（含1％）减分，中间值按插入法计算；
投标报价每低于评标标准值1％（含l％）加分，各项分别加至5分为止。
中间值按插入法计算。
按单价计算以上得分。
3、物业管理方案得分计算：
（满分60分，以分为倍数）
评委会根据投标人递交的物业管理方案，分别计算各投标人的本项得分。
评分标准
l、分析本物业管理项目的管理特点（8分）
管理重点、难点、特点，分析准确最高可得2分
对以上重、难、特点有相应的管理措施最高可得2分
措施完整、准确、可行最高可得4分
2、拟定质量管理目标和采用的管理方式（3分）
有管理目标最高可得分
有能够实现管理目标的具体措施最高可得分
3、拟定管理服务内容（8分）
服务内容列项周详的最高可得4分
服务内容列项准确可行的最高可得4分
4、物质装备计划（5分）
对办公用房、设备、用具的使用计划内容周密最高可得分
有必备的小区维护设备设施最高可得分
5、管理人员配备（6分）
管理人员配备合理最高可得3分
专业管理人员素质高最高可得2分
有相应的岗位责任制最高可得1分
6、管理规章制度（5分）
有约束管理物业企业员工的内部管理制度最高可得2分
可行最高可得1分
有配合社区、政府开展工作的措施和管理制度最高可得1分
7、档案建立与管理的设立（5分）
有标准化、电脑化档案管理流程最高可得分
流程设置流畅、使用安全、检索迅速、储量完备最高可得分
8、经费支出预算（5分）
有完整的收支测算表、计算式最高可得5分
9、管理考核（10分）
有具体的承诺稽核方案、考核方案（与押金挂钩）最高可得5分
方案明确、完整、准确、可行最高可得5分
10、提出经营管理、管理、服务的新思路（5分）
有科学化、规范化、人性化管理、开展增收节支的新办法最高可得分
有招标文件要求以外的服务承诺及其他承诺最高可得分
以上评分标准将依据第三章物业管理内容及要求，由评委会根据投标人编写的内容符合招标文件要求的程度分别予以评分。
3.2.2.2拟定管理处主任回答评委提问:
a、标书内容及管理事项；
b、物业管理法规知识；
c、物业管理发生实际问题的处理措施；
d、其他有关问题；
4．资信部分10分
同一个项目同时获得几个“物业管理示范小区（大厦）荣誉称号”的，得分只计算一次，按最高分计。
评委根据投标人的在管物业小区综合情况酌情打分，满分10分。
5．资信部分所涉及的有关证书、文件、证明材料等，投标人应在投标文件中如实附上复印件（加盖本单位公章）。
无复印件不计分。
所有复印件的原件在开标时携带备查，否则视为没有。
第三章物业管理内容及要求
一、物业管理内容
二、物业管理的目标
三、物业管理其他问题的说明
四、物业管理的要求
一、物业管理内容（一级标准）
（一）、综合管理
服务
项目
序号
服务标准
机构
设置
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）配置办公家具、电话、传真机、复印机、计算机、打印机等办公设施及办公用品。
人员要求
（1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上项目经理任职经历。
（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。
（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
日常
管理
与
服务
服务时间
设有服务接待中心，每天12小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。
合同、收费公示
规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
承接项目
承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
管理制度
有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。
办公自动化
运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。
规范服务
管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
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报修、投诉处理
（1）公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；
急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
（2）对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。
10
特约、代办服务
根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
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满意度调查
每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。
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小区业主活动
节假日有专题布置，每年组织2次以上的小区业主活动。
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维修资金
对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
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装修事项
告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
二、公共区域秩序维护
人员配备
公共秩序维护人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，定期接受培训。
技能训练
公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。
技能水平
有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。
服装仪容
上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
器械配备
配备对讲装置等必要用具。
门岗
出入口值勤
小区主、次出入口24小时双人执勤，5-10月立岗时间不少于10小时，并有详细交接班记录。
进出人员
对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。
车辆疏导
对进出小区的车辆进行管理和疏导，引导机动车辆有序通行、停放，非机动车辆停放整齐，有详细外来车辆的登记记录。
巡逻岗
巡逻要求
（1）巡逻时2人或2人以上1组，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；
接受业主求助。
（2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
监控岗
监控要求
小区配备安全监控设施，对所有监控点实施24小时监控。
应急
措施
每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案
三、公共区域保洁服务
内容
楼内
公共
区域
生活垃圾
收集
（1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。
（2）垃圾袋装；
保持垃圾桶清洁，无异味。
（3）设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。
通道及
楼梯台阶
（1）地面每天清扫1次，并拖洗保洁1次。
（2）楼梯间墙面每月除尘1次。
（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养1次。
保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。
（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。
楼梯扶手、栏杆、窗台、开关
每周擦2次，保持干净、目视无污迹、手试无灰尘。
门、窗等
玻璃
5－10月每周擦1次，保持洁净、无灰尘。
天花板、
公共灯具
每月除尘2次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
电梯及
电梯厅
（1）地面每天清扫2次，拖洗1次，电梯内墙面每天擦拭1次。
如有地毯，每天吸尘1次。
（2）每2周对电梯门壁打蜡上光1次。
（3）轿箱顶部每周清洁1次。
标识、宣传栏、信报箱
标识、宣传栏、信报箱每周清洁1次。
道路地面
（1）每天清扫保洁1次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。
目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水。
（2）主要通道口、台阶、踏步下雪时白天每小时清扫1次；
主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕；
其他道路、场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕，积雪清扫后及时外运。
屋面
每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。
绿地
每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过1小时。
垃圾箱（桶）、
果皮箱
每天清运2次，每周擦洗2次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
消灭鼠害
蚊蝇
（1）每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。
（2）春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。
庭院灯、
门前灯
每月擦2次。
设施设备
用房
每天清扫1次。
15
休闲、娱乐
健身设施
5－10月每天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。
16
宠物
饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。
17
保洁综合
要求
无论保洁的次数多少，必须做到各公共区域无尘、洁净。
四、公共区域绿化养护
草坪
修剪
及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm以下。
补种
每年补种1次。
清杂草
每年清除杂草4次以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水
保持有效供水，无积水。
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次以上。
病虫害防治
做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。
树木
存活率
存活率98%以上，生长茂盛。
灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝；
蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于4次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；
乔木每年修剪1次以上。
每年适时清除杂草3次以上。
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。
预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药，严格控制病虫害发生。
花坛
花境
缺枝倒伏不超过8%。
补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。
适时做好病虫害防治工作。
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修
服务标准
公用
部位
房屋结构
每年不少于2次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。
楼内墙面、
顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
每两月1次对屋面天沟、水落管进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次），每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。
围墙、围栏
每半月1次巡查围
升级会员 