广州市南沙区农村集体资产交易管理.docx
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广州市南沙区农村集体资产交易管理
广州市南沙区农村集体资产交易管理
实施意见
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为规范我区农村集体资产交易行为，确保交易过程公开、公平、公正，加强农村基层廉洁建设，保护农村集体经济组织成员合法权益，促进农村经济发展，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省农村集体资产管理条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》及《广州市农村集体资产交易管理办法》等有关规定，结合我区实际，制定本实施意见。
第二条本实施意见所指的农村集体经济组织（以下简称农村集体）是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合社、股份合作经济社及其所属的经济实体。
本实施意见所称农村集体资产交易，是指将农村集体资产进行承发包、租赁、出让、转让以及利用农村集体资产折价入股、合作建设等交易行为。
第三条我区行政区域内农村集体的资产交易行为及相关管理活动适用本实施意见。
第四条本实施意见所指的农村集体资产包括：
（一）法律规定属于农村集体的可交易的耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权以及经济发展用地、公共设施用地、宅基地等集体建设用地使用权；
（二）属于农村集体所有的森林、林木；
（三）农村集体投资投劳兴建和各种合作方式取得的建筑物、构筑物，以及购置的交通运输工具、机械、机电设备、农田水利设施以及教育、文化、卫生、体育等设施；
（四）农村集体所有的有价证券、债权；
（五）农村集体与企业或者其他组织、个人按照协议及实际出资形成的资产中占有的份额；
（六）农村集体接受国家无偿划拨和其他经济组织、社会团体及个人资助、捐赠的资产；
（七）农村集体所有的商标权、专利权、著作权等无形资产；
（八）农村集体企业经营权；
（九）依法属于农村集体所有或者经营管理的其他资产。
以下农村集体资产不得交易：
（1）国家投资建设但归农村集体实际管理使用的公益设施；
（二）产权关系不明确，处置权限有争议的；
（三）农村集体应当提交的资料不全或弄虚作假的；
（四）未按规定经村民大会或村民代表会议、股东大会或股东代表会议表决通过的；
（五）法律、法规和行政规章禁止交易的。
农村集体应当对集体资产开展清理和建立台账，并进行年度盘点。
第五条农村集体资产交易应当遵守相关法律法规，遵循民主决策、平等有偿、诚实守信和公开、公平、公正的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益。
第二章工作机构及其职责
第六条区人民政府负责指导和监督管理本辖区内农村集体资产交易。
区农林局负责统筹、协调和指导全区农村集体资产交易管理工作，建立农村集体资产交易管理机构和农村集体资产信息化监督平台，设立区农村集体资产交易服务管理办公室，组织实施本实施意见。
区纪委负责为农村集体资产交易管理工作提供纪律保障，对资产交易管理过程中出现的违规违纪违法行为进行问责。
镇、街应当成立农村集体资产交易管理工作领导协调小组（以下简称领导协调小组）负责统筹、协调集体资产交易管理工作，及时研究、妥善处理交易过程中出现的问题。
领导小组组长由镇、街主要领导担任，副组长由分管农业农村工作的领导担任，成员由农业、信访维稳、社会事务、国土规划、环保、司法和公安等部门负责人担任。
各成员单位应当派人具体参与交易事项的指导、监督等工作。
第七条镇、街农业主管部门或镇、街指定机构是负责本辖区内农村集体资产交易的管理机构，履行以下职责：
（一）监督农村集体将资产交易情况录入农村集体资产信息化监管平台，监管农村集体资产信息化监管平台使用情况；
（二）指导农村集体进行交易申请；
（三）监督交易的进程以及合同的签订、变更；
（四）监督、提示合同期满前的交易申请；
（五）监督农村集体资产交易信息公开情况；
（六）调查处理交易过程中的相关投诉。
第八条镇、街交易站是农村集体资产交易的服务机构，应当履行以下职责：
（一）提供农村集体资产交易的场所；
（二）统一发布农村集体资产交易信息；
（三）接受竞投意向人咨询和报名，审查竞投意向人资质；
（四）按照规定组织交易；
（五）指导交易合同签订；
（六）保存管理农村集体资产交易文件和交易活动记录等资料档案；
（七）对农村集体资产交易的合同归档备案；
（八）记录交易主体的诚信情况。
交易服务机构不对进场交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。
在办理交易过程中，不得收取任何费用。
第九条镇、街应当确保交易站配备3-5名专职工作人员和固定的场所。
交易站负责人由镇、街农业主管部门或镇、街指定机构的负责人兼任，也可由工作能力较强、有实践经验且思想品质好的其他人员担任。
交易站运作经费列入镇、街财政预算。
村应当成立交易管理工作小组，负责集体资产交易各环节的具体工作。
工作小组由村党支部、理事会、监事会相关成员及3至5名股东代表组成，由村理事长任组长。
第十条农村集体应当参照《广东省村务公开条例》有关规定公开农村集体资产交易相关信息，建立农村集体资产和经济合同台账，将集体资产交易及相关经济合同台账、财务收支情况录入农村集体资产信息化监管平台，对集体资产实行动态管理。
第三章交易方式
第十一条农村集体资产应当进入农村集体所在地的交易站进行交易。
符合下列条件之一的，且经交易站同意，可在标的物所在地公开竞投：
（一）单宗合同面积20亩以下（含20亩）或承包期在5年以下的耕地、鱼塘、荒地、林地、草地、滩涂等农用地土地使用经营权的交易；
（二）单宗合同第一年标的的底价金额在10万元（含10万元）以下，或单宗合同面积1000平方米（含1000平米）以下，或出租年限5年（含5年）以下的集体物业（含厂房、商铺、仓库、办公楼等）使用权发包、出租的交易；
（三）单宗合同面积40平方米（含40平方米）以下或出租年限1年（含1年）以下的商铺、市场使用权发包、出租的交易；
（四）农贸市场内的摊位；
（五）其他标的物市场估算总额5-10万元的交易。
在标的物所在地公开竞投的，交易站应当派2名或以上工作人员到现场指导和监督整个交易过程，发布竞投结果，并及时将相关材料整理录入农村集体资产管理交易平台。
交易项目虽不符合上述五个条件之一，但因特殊情况确需在标的物所在地进行竞投的，应当由农村集体向交易站提交书面申请，经同意后方可进行。
农村建设用地使用权出让、出租等重大资产交易应当通过广州市公共资源交易中心南沙交易部进行交易，交易应符合《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》相关规定。
第十二条农村集体资产应当采取公开竞投方式进行交易。
符合下列情形之一的项目，可以不采取公开竞投方式：
（一）发展幼儿园、养老院、社区保洁服务等公益事业项目；
（二）地铁等政府投资并与农村集体发生经济关系的公共设施建设项目；
（三）经连续两次采用公开竞投方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目；
（四）以集体建设用地使用权之外的集体资产折价入股、合作建设的项目；
（五）执行《关于印发我区试行货币加物业兑现村留用地工作指导意见的通知》或《广州南沙新区产业招商（投资）项目引进实施工作流程制度》的经济发展留用地开发项目。
不采取公开竞投方式的，由农村集体提出申请，镇、街农业主管部门或镇、街指定机构审核，经领导协调小组同意后报交易站备案，并经村民大会或者村民代表会议、股东大会或股东代表会议表决通过，可以采取协商谈判等其他方式进行。
第12条第（三）款所述情况，如经“四议两公开”通过的交易方案内容不变，且时间不超过一年，可不重新经村民大会或村民代表会议表决。
第十三条以公开竞投方式进行的农村集体资产交易应当遵守以下成交规则：
（1）只有1个竞投人的，成交价不得低于底价；
（二）有2个以上竞投人的，按照价高者得的方式成交；
（三）在价格与条件相同的情况下，本农村集体成员、原承租人等依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得。
同时存在2个以上优先权的，法定优先权在先；不能确定优先权次序的，以现场摇号方式确定竞得人；
（四）交易现场若无人举牌竞投，以现场抽签的方式产生中标人，成交价不得低于底价；
（五）竞投人不到场参加竞投的（特殊情况并已提前告知交易站的除外），视为自动放弃竞投。
放弃竞投的，所缴交的交易保证金按交易公告的规定处理；
（六）经村民大会或者村民代表会议、股东大会或股东代表会议同意，竞得人放弃成交，可按报价高低顺序递补确定竞得人，但成交价不得低于底价。
第四章交易程序
第十四条农村集体资产交易实行立项审批制度。
农村集体资产公开交易前，应先提交镇、街交易站申报交易意向。
交易站提交镇、街领导协调小组对交易意向所涉项目的行业、类别和特点，根据区域产业发展规划、环保要求等提供指引。
第十五条农村集体资产租赁交易项目应当在租赁期满6个月前，提出下期交易立项申请。
（个别需提前在6个月以前交易的项目，由村提出书面申请，镇、街交易站经核实、研究、同意后，村通过“四议两公开”决议，可以入交易站交易。
）
第十六条农村集体资产交易立项审批的工作流程如下：
（一）提出申请。
由农村集体在资产交易服务平台填报《农村集体资产交易意向立项申请表》（农用耕地发包在立项前必须对地块进行测量，确定地块准确面积。
经确认的地块面积在信息发布和签订合同时不得更改），附标的物四置图和能够说明项目情况的相关材料，经村两委召开商议会议后（村务监督委员会成员列席），将交易草案、合同初稿、物业照片、产权资料、图纸等资料提交镇、街集体资产交易立项审批小组初审。
（二）初审。
由镇、街集体资产交易立项审批小组对项目进行电子初审。
相关部门在审核前，应当与农村集体党组织书记和主任（或其授权人）进行沟通确认。
如未能通过审批的，相关部门应向申请单位作出解释。
（三）农村集体组织在资产交易服务平台上查询立项审批结果，并将立项审批结果在本村集体内公示。
通过立项审批的集体资产交易项目，根据“四议两公开”民主议事制度的规定，召开相关会议对交易方案进行民主表决和公示。
生产队资产交易需经户代表签名确认。
（四）立项的纸质审批资料应在信息发布环节一并提交镇、街交易管理机构。
第十七条农村集体应当在完成交易意向登记后编制交易方案，交易方案在实施前必须按“四议两公开”工作法的程序进行表决和公示。
交易方案应包括以下内容：
（一）资产详细信息；
（二）交易方式及竞投人资格条件；
（三）交易底价及递增幅度；
（四）交易保证金数额；
（五）合同期限及履约保证金数额；
（六）违约责任。
农村集体可以根据市场价格提出交易底价，但法律、法规规定必须进行资产评估的，交易底价应当根据资产评估结果确定。
第十八条农村集体应当自民主表决通过之日起180日内向镇、街交易站提交以下资料，超过180日未提交的，必须重新进行民主表决：
（一）准予交易的批准材料，《农村集体资产交易意向立项申请表》（附标的四置图）、《农村集体资产交易意向回复表》、《农村集体资产交易信息发布申请表》（附表决书）；
（二）出让方（发包方）的集体组织证明书和组织机构代码证等有效证明材料；
（三）农村集体全部成员名单、参加表决成员名单及签名表、表决票数等表决情况；集体资产交易项目的民主议事表决书必须使用统一版本，内容不得涂改，且到场人员必须有签名；
（四）经民主表决通过的农村集体资产交易方案；
（五）标的物权属的有效证明材料（或权属声明书）；
（六）公告、须知等竞投文件；
（七）交易合同样本；
（八）法定代表人的身份证明；如申请方为公司的，须提供组织机构代码证；
（九）按照法律、法规的规定需要提交的其他材料。
交易站应当在接收资料后5个工作日内完成确认，受理立项；对不受理的要说明理由。
第十九条交易站受理立项后，应当于5个工作日内在广州市农村廉政信息公开平台、农村集体资产交易平台以及其他政府规定的平台网站和交易站公告栏发布交易公告。
农村集体应当同时在村务公开栏、标的物所在地等处所发布交易公告。
交易公告应当包括以下内容：
（一）项目基本情况；
（二）交易底价；
（三）竞投人资格条件；
（四）报名时间、地点和方式；
（五）交易保证金数额及交纳方式；
（六）交易时间、地点、方式；
（七）违反竞投规则的处理办法；
（八）联系人和联系方式；
（九）其他需要公告的内容。
第二十条交易公告期限应当根据交易底价的数额确定，数额较小的不得少于7个工作日，数额较大的不得少于20天。
公告期间需撤销交易申请或者变更公告内容的，应当于公告结束3个工作日前向交易服务站提出书面申请，经同意后方可撤销、变更公告。
符合以下条件之一的为数额较大的资产交易：
1.面积50亩以上（含50亩）或出租年限在10年以上（含10年）的耕地、荒地、山地、森林、林木和林地、草场、水面、滩涂、集体自留地、集体自留山等农用地的土地承包经营权交易；
2.合同年标的的金额100万元以上（含100万元），或建筑面积5000平方米以上（含5000平方米），或出租年限10年以上（含10年）的集体物业（含厂房、仓库、办公楼、商铺、市场等）使用权发包、出租的交易；
3.房产物业等资产出售、出让、转让的交易，或一般固定资产总值估价在100万元（含100万元）的资产出售、出让、转让的交易。
第二十一条公开交易都必须安排在工作日进行，节假日不安排交易项目。
第二十二条竞投意向人在交易日时须向交易服务站提交以下资料：
（一）竞投意向人的有效身份证明原件及复印件（原件核对后退回）。
（二）竞投保证金。
竞投保证金数额一般不超过标的额的30%。
竞投保证金应按交易信息公告或须知的要求，在规定的时间内汇到指定帐户，并在竞投当天提供缴款凭证核对。
一份保证金原则上只能参与一宗交易的竞投。
但如果是竞投同一个村或生产队的同类项目，当上一个项目竞投不中时，保证金可以自动滚存为下一个竞投项目的竞投保证金，并参与下一个项目的竞投。
竞投人未能成功竞得的，在该项交易结果公示结束后5个工作日内一次性无息全额返还。
竞投人成功竞得的，在合同签订后5个工作日内一次性全额返还，或者按公告约定转为合同履约金。
（三）采取暗标方式投标，提交密封好的竞价报价表。
（四）按照公告、须知等规定需要提交的其他材料。
第二十三条交易完成后，交易站应当组织农村集体和竞得人现场签订《成交确认书》，并按《成交确认书》指定的时间、地点签订合同。
交易结果应当及时在广州市农村廉政信息公开平台、农村集体资产交易平台以及其他政府规定的平台网站和交易站公告栏予以公示，农村集体应当同时在村务公开栏、标的物所在地等处所公示。
公示时间不得少于5个工作日。
交易结果公示应当包括以下内容：
（一）交易项目名称及概况；
（二）竞得人；
（三）交易时间及成交价格；
（四）公示期限；
（五）投诉受理机构和联系方式。
第二十四条签订合同后，交易站应当对交易项目相关资料进行整理，归档备查，并按规定将相关情况及时录入农村集体资产信息化监管平台。
第二十五条无竞投人、竞投无效或者交易失败的，农村集体可以在不变更交易条件的情况下，可向交易管理机构提交经农村集体党组织书记和村主任初审的《农村集体资产交易信息发布申请表》（附《表决书原件》），即可申请重新发布交易公告，信息发布之日起至交易日不得少于5天。
变更交易条件的，申请重新发布交易公告，应当按照本实施意见规定重新申报交易意向。
第五章合同期满工作程序
第二十六条合同期满的项目必须按照本实施意见的规定，采取公开竞投方式进行交易并签订新的合同。
第二十七条公共资源经营项目因合同期满，对方投资兴建的物业归属集体而实现资产增值的，必须参照资产增值后的市场价格确定交易底价，按公开交易的规定重新进行发包。
第六章交易管理与监督
第二十八条镇、街应当将农村集体资产交易平台纳入农村廉情预警防控系统，进行实时预警、实时分析和实时监管。
第二十九条镇、街应当将农村集体资产交易管理工作纳入农村集体年度绩效考核内容，作为社委会（理事会、董事会）、村相关人员的奖惩依据。
第三十条交易站应当定期对资产交易、合同履约等信用情况进行记录，并告知领导协调小组及镇、街农业主管部门或镇、街指定机构。
交易站应当建立信用评价机制，每月将诚信记录情况上报区农林局，区农林局定期向交易站反馈全区情况。
在全区范围内，凡符合下列情况之一的，列为信用评价差的竞投人，可限制其参与竞投：
（1）累计3次无正当理由不到场交易的（提前书面委托他人的除外）；
（二）累计3次不填报暗标交易价或填报无效交易价的。
第三十一条农村集体资产进行交易时，农村集体村（社）委会（理事会、董事会）、民主理财监督小组（监事会）、村务监督委员会及股东代表应当派员到场见证监督。
如不到现场见证监督，则视为自动放弃该项交易的监督权。
民主理财监督小组（监事会）、村务监督委员会发现违规交易行为，或者接到相关投诉、举报的，应当及时向镇、街农业主管部门或镇、街指定机构报告。
第三十二条在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，经镇、街农业主管部门或镇、街指定机构同意，交易站可以作出延期交易、中止交易的决定，并在2个工作日内进行公告：
（一）因不可抗力导致无法正常交易的；
（二）第三方对本次交易提出异议，且确有证据的；
（三）竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且需调查确认的；
（四）其他导致交易无法正常进行的特殊情况。
第三十三条区纪委、区农林局、镇、街农业主管部门或镇、街指定机构或者监察部门接到涉及交易违规的投诉、举报的，应当及时受理，并按有关规定作出处理。
第七章法律责任
第三十四条农村集体有关人员违反本实施意见规定，存在以下行为之一的，视情节轻重，给予责令改正、通报批评、扣减薪酬或者绩效奖金、建议罢免等处理；给集体经济造成损失的，依法承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（1）不按本实施意见规定进入交易站公开交易的；
（二）擅自对集体资产标的物金额、面积、期限等进行分割立项、化整为零，以规避进入交易站公开交易的。
（三）交易过程中存在隐瞒事实、提供虚假资料等行为的；
（四）不按规定履行民主表决程序的；
（五）扰乱交易秩序、影响交易正常进行的；
（六）交易后不按规定签订合同的；
（七）故意设置障碍不履行合同的；
（八）存在行贿、受贿行为的；
（九）其他影响交易公开、公平、公正进行的行为。
第三十五条区农林局、镇、街领导协调小组及镇、街农业主管部门或镇、街指定机构相关工作人员违反本实施意见规定，不履行或者不正确履行职责的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条交易站工作人员违反本实施意见规定，滥用职权、不履行或者不正确履行职责的，视情节轻重，由镇、街农业主管部门或镇、街指定机构给予扣减薪酬、辞退、问责、处分等处理；造成经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条竞投意向人、竞投人、竞得人违反本实施意见规定，损害他人、农村集体利益的，依法承担赔偿责任；有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等情形的，依法追究其法律责任。
第三十八条在农村集体资产交易合同履行过程中，发生纠纷的，可依据合同约定途径解决；没有约定的，可依法向人民法院提起诉讼。
第十章附则
第三十九条镇、街道应当根据本实施意见，结合本地实际，制定交易管理细则、交易规则等配套制度，并报区农林局备案。
第四十条本实施意见自2016年月日起实施。
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