寻乌长安商城房地产开发项目可行性研究报告.docx
《寻乌长安商城房地产开发项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《寻乌长安商城房地产开发项目可行性研究报告.docx（29页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
寻乌长安商城房地产开发项目可行性研究报告
寻乌长安商城房地产开发
项目
第一章项目总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
寻乌县长安商城
1.1.2建设单位：
1.1.3建设性质：
新建
1.1.4项目建设地点：
寻乌城长安大道旁
1.1.5项目建设规模：
长安商城位于长安大道与寻乌河之间，占地约60亩，建筑面积约6万平方米，容积率1.5。
计划分三期开发建设，每期开发约2万平方米。
1.1.6项目总投资：
6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计，办证费用600万元，绿化小品、道路等配套费用400万元，不可预见费200万元。
1.2项目编制依据
1.2.1本项目可行性研究受项目承办单位的委。
1.2.2江西省及赣州市有关建筑工程预算的文件。
1.2.3建设单位提供的工程地形、设计图纸等资料。
1.3可行性研究的范围
1.3.1项目建设规模的确定
1.3.2项目场地的选择
1.3.3建筑方案总平面布置，功能布局、建筑风格的确定。
1.3.4与项目配套的供电、给排水以及其他附属的设施。
1.3.5工程项目节能、节水、建筑消防及职业安全与环境保护措施。
1.3.6组织机构、职工是员与人员培训计划。
1.3.7项目实施进度计划。
1.3.8项目投资估算与资金筹措。
1.3.9财务分析、经济评价与社会评价。
1.3.10结论及建议。
1.4拟建地点
县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间地段。
1.5建设规模
项目占地约60亩，建筑面积约6万平方米，容积率1.5，建筑层数为6层商住楼。
1.6主要建设条件
1.6.1建设用地：
本项目建设用地是县政府招商引资项目，场地位于寻乌城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建设三星级宾馆也在附近，临近还有县一中，用地区位良好，用地范围场地平整。
1.6.2公用设施：
本项目施工所需的水、电均由该县现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均还覆盖寻乌
县城城北开发区100%范围，能满足本项目施工需求
1.6.3交通：
长安商城面临长安大道，大道为双向六车道、二级路面、建筑材料运输十分方便。
1.6.4地质条件：
根据地矿赣州地质工程勘察院《岩土工程勘察报告》建设场地内无滑坡、坍塌、地表塌陷，断层等不良地质现象，场地所在地区地震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为H类。
场地地形地貌简单。
砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。
因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。
1.7项目总投资估算
1.7.1项目所需总投资额：
该项目总投资为6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计、办证费用600万元，配套费用400万元，不可预见费用200万元。
1.7.2资金来源：
根据公司实际情况，本项目采用分期滚动开发，开发资金通过两种方式获得：
1自筹资金：
本项目投资商先筹取2000万元用于本项目前期报建及土地征收等费用开支。
2本项目销售资金：
在本项目预售开始后（具体暗以县房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款再回投入本项目开发中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。
1.8主要经济技术指标（如表）
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
主要技术
备注
——一
费用支出
万元
6000
二
费用收入
万元
6万平方米X1500元/m2=9000
三
毛利润
万元
3000
以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素
第二章需求分析与建设规模
2.1县情概况
寻乌地处江西东南端，居闽、粤、赣三省交界处，全县总面程2313平方公里，其中：
耕地18.9万亩、山地276万亩、人口近30万,辖15个乡镇，172个行政村。
寻乌是一个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东、朱德、邓小平等老一辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。
毛泽东同志在寻乌写下了《寻乌调查》《反对本本主义》等光辉篇章。
寻乌属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为18.9度，年平均降水量为1643毫米，无霜期平均为284天，寻乌又是一个资源富集，物产丰饶之乡，素有“稀土王国”“中国密桔之乡”“江南水电大县”之称。
境内矿产资源品种繁多。
果业生产已具规模，面积达30余万亩，成为江西省第一个实现农业人口人平一亩果的县（市），“果欣”品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装机容量达
10万千瓦，县力电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资2.4亿元，装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，
成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。
2.2需求分析和项目定位
2.2.1市场分析
2.2.1.12005年寻乌县房地产市场供给现状分析：
由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。
2.2.1.22006年寻乌县房地产市场需求现状分析：
2006年寻乌县房地产市场需求总量大于2005年房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2006年下半年商品房销售将有所下降。
2006年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2005年，其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。
2.2.1.3消费者购成情况
随着寻乌县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，一大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。
2.2.1.4商品房销售价格情况
2005年寻乌县商品销售平均价格为每平方米1200元，预计2006年价格比上年增加150元/平方米，207年价格比上年再增加150元/平方米，达到1500元/平方米。
2.2.2项目定位
2.2.2.12005年寻乌房地产市场发展特点：
1房地产开发投资增幅略升。
2房价稳中有升
3商品房销售上涨速度较快。
4商业用房投资势头强劲。
5二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。
6果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。
2.32005年寻乌县房地产市场存的问题
1土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。
2原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。
3受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在2004年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。
4商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。
2004年我县商品房开发中存存量房有一定比例减少。
下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。
2.42005年寻乌县房地产市场预测
1寻乌县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。
2政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。
32005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。
寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是2005年及今后一段时间的总趋势。
4二手房屋市场交易将继续保持畅旺。
2.5建设规模确定
本项目计划征地约60亩，预计分三期实施，总建筑面积约6万平方米，容积率1.5。
沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。
第三章场址选择
第一节场址现状
3.1项目地理位置本项目位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。
附近已建好有寻乌县第一中学，左岸香桂住宅小区。
寻乌县农资及摩托交易市场。
在建项目有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。
3.2场址土地权属类别及占地面积
场址土地权属类别：
为寻乌县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。
县政府于2003年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。
3.3项目性质与主要特点本项目土地规划为商住用地。
其项目用地较大。
地块呈长方形，一面临长安大道，一面临寻乌河。
项目周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。
第二节场址基本条件
3.4地形、地貌条件
场址原始地貌为寻乌河H级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约0.3米。
3.5工程地质、水文地质条件①岩土层结构及岩土性状。
据勘察报告揭露，该场地在21.15米深度范围内，共存在6个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下：
种植土
分布全场地。
呈深灰、土黄色，较湿一湿。
松散，主要由粉砂土
组成上部，粉质粘土构成下部，厚0.4-1.80米，平均厚度1.3米。
工程地质不良，宜挖除。
砾砂
全场均有分布。
呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾30-40%，砂60-70%，
砾呈次圆棱角状，砾径2-10mm,成分多为石英和变质砂岩。
层厚0.00-0.08米，平均厚度0.46米。
层顶面埋深0.60-0.80米，层顶面高程96.20-98.00米。
推荐承载力特征值fak=180kPa。
卵质圆砾
全场均有分布。
呈褐黄色，湿，稍湿-中密，稍密为主。
卵石30-45%，圆砾55-65%，砂5-15%。
卵石多呈次圆状，卵径20-150mm，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。
夹有漂石。
厚0.80-2.30米，平均厚度1.46米。
层顶面埋深0.40-2.40米，层顶面高程95.70-97.90米，推荐承载力特征值fak=260kPa。
全风化变质粉细砂岩分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。
呈褐黄、灰黄色，稍密-中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。
层厚12.0-13.60米，平均厚度13.05米。
层顶面埋深2.00-3.10米，层顶面高程94.10-96.00米。
推荐承载力特征值fak=200kPa。
强风化变质粉细砂岩、板岩分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。
呈褐黄、灰黄、黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状、半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。
原岩结构构造保留浅晰，层理倾角70度左右。
层厚3.33大于4.55米，平均厚度大于3.94米。
层顶面埋深15.6米，层顶面高程81.60-82.70。
推荐承载力特征值fak=362kPa。
中风化变质粉细砂岩、板岩分布于全场地，为区内基底岩石。
浅部层位岩芯碎块状一块状，坚硬，破碎，难取芯。
岩体基本质量级别为V类，岩体完整程度属较破碎-破碎岩体。
岩层产状倾角约70度，厚度巨大，大于1.83米（未揭穿），层顶面埋深18.93米，层顶面高程78.27米。
推荐承载力特征值fak=700kPa。
②地下水特征场内地下水由上层滞水和承压水组成。
上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。
承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。
雨季地下水位埋深在0.20-2.73米之间，地下水位标高在95.57-98.00之间。
据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。
施工期间。
因抽水影响，地下水变化幅度2.43米。
3场地岩土工程条件分析评价场地稳定性与建筑物适宜性。
场地所在地抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g,场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为H类。
场地地形地貌简单。
砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。
场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。
因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。
岩土体工程性质评价及工程利用选择。
第①层耕植土，厚度小，松散，工程强度低，不能作基础持力层；第②③层砾砂、卵质圆砾，分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作浅基础持力层；第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内基底岩石之全风化层，稍密-中密。
工程程度较高。
楞作基础持力层；第⑤层强风化变质细砂岩、板岩：
分布广，厚度大，密实，似碎石土状，工程强度高，可作为桩基础持力层。
第⑥层中风化变质细砂岩、板岩：
分布广泛，埋深较大，呈块状，保留原岩结构，属较软岩-软岩类岩石，岩体完整程度较破碎-破碎岩体，岩体工程强度较高，可作桩基础持力层。
3.6城市规划或区域性规划要求据寻乌县人民政府发布的《寻乌县城市规划管理办法》（2005年
1月起执行），查询城市控制性详细规划，项目场地为县城中心城区商住区，对建筑物层高控制不低于4层。
建筑物临街立面必须遵循寻乌县城市设计的相关要求。
3.7交通条件新建计划生育综合服务楼场地面临长安大道，大道为双向三车
道，二级路面，建筑材料运输十分方便。
该地段地处新老城区结合部，为寻乌县城城市规划中心商业区，项目建成后较方便于广大群众咨询就诊。
3.8公共设施条件（供水、供电、道路等）项目场地水、高压电、生产生活用低压电等公共设施均已到达，平安大道道路为双向三车道二级砼路面，公共设施较为完备。
第四章工程技术方案
第一节设计依据
4.1设计依据4.1.1寻乌县长安商城可行性研究委托书4.1.2寻乌县规划部门下发的规划定点通知书
4.1.3设计规范标准《建筑制图标准》GB/T501014-2001《建筑设计防火规范》（2001年版）GBJ16-87《民用建筑设计通知》GBJ37-87《居住区规划设计规范》
第二节项目市场定位
4.2市场定位本项目拟建设成为寻乌县少有的精品多层大型楼盘。
4.3区域定位在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与本县其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。
4.4主力客户群定位中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及果业丰收后进城置业的农民。
4.5功能定位临街的商住宅小区，其总层数最高为六五层。
4.6建筑风格定位
本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
并配合小区道路两边设置3米左右的停车带。
第三节项目规划发展建议
4.7规划设计要点
4.7.1小区整体感要强，应符合自然条件。
本宗地地势平坦，可考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。
根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本项目要充分考虑家庭轿车的普及，故在环绕小区道路两边设置3米左右的停车带。
住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。
4.7.2小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。
4.8建筑设计要点
4.8.1住宅部分面积宜以建筑面积110平方米左右的三室二厅双卫住宅。
住宅为主设计必须尽可能人性化。
4.8.2为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。
4.9建筑风格及外立面建议
4.9.1本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
4.9.2一层考虑为外墙面砖饰面，一层以上部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩，一是能够保证施工速度，早建成早见效，二是方便维护及更换，三是节约投资降低房价，优惠于民。
4.10小区环境、景观设计要点
园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合寻乌县气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，并配以适量的园林雕塑景观。
4.11社区服务及物业管理要点
社区服务方面配置了小车停车位、小区值班室、物业管理用房。
前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。
4.12装修标准
本项目所有的住房交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。
第四节资源供给
4.13建筑材料的需要量、采购方式和供应计划
建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。
需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。
4.14施工力量的组织计划
本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。
4.15项目施工期间的动力、水等供应
本项目施工期间的动力、水均在项目原果品批发市场的动力、水接入基础上进行相应改造而成。
项目建成投入使用后水、电、燃气、暖气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均可以留出入口，方便业主出行。
第五章节能节水措施
5.1节能措施及能耗指标分析
本项目消耗的能源主要是电能，拟采取以下节能措施，以达到最大限度节约能源的目的。
5.1.1项目在设计和建设中，根据建筑节能法规，采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。
5.1.2建筑物主楼朝向尽量采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。
同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。
5.1.3门为木质夹层门，窗户为塑钢窗，减少热能的损失。
5.1.4室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置，以节约电能
5.1.5所选用设备均为国家规定的节能型设备
5.1.6定期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。
5.2节水措施及水耗指标分析
该项目运用的节水措施为：
5.2.1增强住宅人员的节水意识。
通过各种经济和行政管理措施的实行，不断的增强人员节水意识。
5.2.2推广节水型设备。
包括：
节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施和其他节水型设备。
5.2.3采取必要措施，减少剩余水压。
按《建筑给水排水设计规
范》GBJ15-88,米取竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板、安装节流塞、节水阀芯等措施减小剩余水压，起到节水作用。
一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20%。
5.2.4提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。
总之，米取以上节水措施，其节水效果都将是显著的。
“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。
第六章环境影响分析
6.1环境影响分析研究总则
6.1.1分析目的
环境影响分析的目的是：
贯彻环境保护这项基本国策，具有针对
性、政策性、科学性和公正性地保护环境资源，实现环境效益价值最大化。
针对本项目的建设，进行环境影响分析、景观分析和生活质量分析等，为预测本项目的环境效益与环境不利的影响提供依据，从而体现出项目建设的效益。
根据本项目的具体建设方案，对项目布局合理性进行分析，提出合理的废水、废气、噪音的治理措施及本项目环境管理制度。
6.1.2分析原则
6.121坚持环境影响分析工作经济建设和环境管理服务的原则，注重分析工作的实用性、针对性、为环境管理决策提供科学依据。
6.1.2.2以国家相关产业政策，环境保护法规为依据，贯彻执行达标排放”三同时制度”等有关国家环境保护政策、法规和原则。
6.1.2.3以科学、公正、客观的态度开展分析工作，在保证分析质量的前提下，尽量利用现有资料，缩短分析周期，满足工程进度要求。
6.1.2.4工程建设要符合寻乌县的教育发展规划
6.1.3分析标准
环境质量标准（表6-1）
序号
分析内容
环境质量标准
1
环境空气
国家《环境空气质量标准》（GB3095—1996）I级标准
2
噪声环境
国家《城市区域环境噪音标准》GB3096—93）I类标准
污染物排放标准（表6-2）
序号
分析内容
环境质量标准
1
水污染排放标准
江西省地方标准《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）中二级标
准（第二时段）经简单隔渣处理后，接驳入市政污水管网，排入所在区片的污水处理厂集中处理。
2
环境空气污染物排放标准
大气污染物排放
江西省地方标准《大气污染物排放限值》（DB44/27-2001）中的二级标准
恶臭污染物排放
国家《恶臭污染物排放标准》（GBI4554-93）中的二级标准
油烟排放
国家《饮食行业油烟排放标准》（GBI8483-2001）
声源控制标准（表6-3）
序号
控制期间
环境质量标准
1
建设期
《建筑施工场界噪声限值》（GBI2523—90）
2
运营期
《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中的I类标准
室内装饰装修材料相关标准（表6-4）
序号
环境质量标准
1
《室内装饰装修材料人造板及制品中甲醛释放限量》
（GBI8580—2001）
2
《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》
（GBI8582—2001）
3
《建筑材料放射性核素限量》（GB6566—2001）
分析期限及分析重点（表6—5）
序号
分析期限
分析重点
1
建设期
施工期的噪声、扬尘对周边环境敏感点影响
2
运营期
运营期所排放的生活污水对周边环境的影响及污水排放的可行性论证。
运营期产生的固体废弃物对周边环境的影响。
项目建成后，周边道路交通噪声及尾气对项目区域的影响。
6.2环境保护目标
本报告中的环境保护分析的目标为：
拟建项目不对饮用水源产生
危险或增加污染负荷，施工期间不发生严重的水土流失，项目的施工期和运行期对周边环境空气及声环境不产生不可接受的影响，项目施工期和运营期的固体废弃物得到合理的处置，不产生不可接受的负面影响，周边环境不对本项目产生不可接受影响。
具体要求应达到前述的各项具体标准。
6.3项目所在区域环境质量现状特征
本项目选址在寻乌县城城北开发区，环境空气中的各项污染物均能符合《环境空气质量标准》（GB3095—1996）—级标准，环境空气状况良好。
工程场界噪声值可满足《区域环境噪声标
升级会员 