物业管理中海物业公众制度.docx
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物业管理中海物业公众制度
（物业管理）中海物业公众制度
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批准：
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第
壹
节
公
众
制
度
业主公约---------------------------------------5
楼宇使用及维护管理制度-------------------------15
精神文明公约-----------------------------------19
房屋装修管理制度-------------------------------20
装修人员管理制度-------------------------------25
住宅小区物品搬进（出）管理-----------------------27
管理处治安管理制度-----------------------------28
小区园林绿化管理制度---------------------------32
小区消防管理制度-------------------------------35
小区环境保护管理制度---------------------------39
供水、供电管理制度-----------------------------40
燃气安全管理制度-------------------------------42
电梯使用管理制度-------------------------------44
智能化设施使用管理制度-------------------------46
临时用电管理制度-------------------------------47
有线电视和智能化网络管线使用管理制度-----------48
商场、写字楼管理制度---------------------------49
文化娱乐场所管理制度---------------------------51
暂住人员管理制度-------------------------------54
出租房管理制度---------------------------------55
业主公约
为加强本物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全和合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，且共同遵守。
壹、业主的权利、义务
业主是指房地产所有权人。
（壹）、权利
1、依法享有所拥有物业的各项权利。
2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利。
3、有权按有关规定进行室内装饰装修。
4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。
5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和所属物业管理范围的市政公用设施的情况，建议物业管理公司及时组织修缮。
6、有权参加业主大会，且拥有对本物业重大管理决策的表决权。
7、有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出咨询，且得到答复。
8、有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。
9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。
10、有权对物业管理主管部门进行投诉或提出意见和建议。
11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修负责人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，且按规定分摊费用。
（二）、义务
1、于使用、运营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。
2、执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。
3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。
5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理制度，且填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退仍，否则视违章情况予以扣除且限期整改；如属统壹清运垃圾和粉刷楼梯的，仍应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，仍应承担相应的补偿费用。
6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。
7、明白且承诺和其他非业主使用人于建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知且要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，且承担连带责任。
8、明白且承诺业主及非业主使用人和物业管理公司于本物业内不存于人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定除外）。
9、于本物业范围内，必须：
（1）各写字楼物业的业主，只可将其物业用作写字楼办公用途；
（2）各住宅楼物业的业主，只可将其物业用作居住用途；
（3）各商场店铺的业主，只可将其物业用作商业性店铺用；（4）停车场／停车位的用户，只可将其物业用作停放车辆用
途。
未经物业管理公司书面同意，停车位不得用于其他用途。
10、于出租所拥有的物业时，需到管理处登记，退租时书面通知管理处。
11、严禁从空中抛弃任何物品，否则须承担因故意或过失向地面抛弃物品而产生的壹切后果的责任。
12、于本物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿拆、搭建。
（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所。
（4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。
（5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害危险物品及饲养家禽、宠物等。
（7）践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑小品。
（8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。
（9）随意停放车辆，鸣喇叭制造超过规定标准的噪音。
进行危害公共利益或其他不道德的行为。
法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
二、业主大会和业主委员会
l、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。
业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。
业主大会和业主委员会均应接受市、镇、区物业管理主管部门的指导监督。
2、第壹次业主大会，于本物业交付使用且住用率达到百分之五十之上时，由镇、区物业管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，且选举产生首届业主委员会。
3、本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。
4、业主应亲自出席业主大会且投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，且应服从业主大会作出的决定。
委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。
授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。
5、业主大会能够采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。
6、业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，且每年至少召开壹次。
经持有百分之十之上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。
业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告且方案镇、区物业管理主管部门。
7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十之上投票权的业主出席才能举行。
如经已住用业主中持有百分之五十之上投票权的业主决定，能够推迟召开业主大会。
8、业主大会的出席人数达到规定人数时，于会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。
9、业主投票时，各类房屋按建筑面积每十㎡计算为壹票；不足十㎡及五㎡之上的计算为壹票，不足五方米的不计票。
10、业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得和宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反规定的，镇、区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
三、违约责任
1、违反本业主公约义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10、11、12项规定的，物业管理公司有权处理，且要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿且承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入；赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司和业主委员会议定，业主委员会未成立的，经镇、区物业管理主管部门核准后执行。
2、不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
四、其他事项
1、本公约由开发建设单位或其委托的物业管理公司报镇、区物业管理部门审核批准，于办理住、用手续时由业主签字，且经百分之十五的已住用业主签字后生效。
2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。
业主更换，本公约继续有效。
3、业主大会能够根据本物业的实际情况对本公约进行修
补充，且提前报镇、区物业管理主管部门核准备案。
修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。
4、若本公约任何条文于法律下成为无效，非法或不能执行，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性且不因此而受损。
5、任何需专函送达本物业业主的通知，凡注明地址送至有关业主的单元，或使用普通邮寄式挂号送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址，均被视为送达有关业主。
所有以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理处。
6、业主之间、业主和业主委员会之间、业主和物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，能够协商解决；协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交XX市仲裁委员会依法裁决。
7、本公约壹式三份，业主、业主委员会、物业管理公司各执壹份。
五、管理费、有偿服务、代收费用表。
（见附表）
序号
服务项目
单位
收费标准
备注
壹
安装类
1
空调（窗式）
台
60
有预留孔
2
空调（窗式）
台
100
无预留孔，不含支架
3
空调（分体）
台
200
不含支架、配件
4
铝合金空调支架
副
200
5
洗衣机
台
10
含调试
6
抽油烟机
台
60
7
排风扇
台
20
8
热水器（电）
台
60
9
热水器（气）
台
80
10
防盗门
扇
200
11
水表
块
30
12
洗手盆
个
80
13
洗菜盆
个
80
14
门锁
个
30
15
玻璃
平米
成本价
16
灯具、门铃等
个
成本价
17
水管
米
成本价
18
阀门
个
成本价
19
室内电路
米
成本价
二
维修类
1
浴缸堵塞
个/次
成本价
2
浴缸漏水
个/次
成本价
3
洗手、菜盆堵塞
个/次
成本价
4
马桶堵塞
个/次
成本价
5
马桶漏水
个/次
成本价
6
地漏疏通
个/次
成本价
7
水龙头漏水
个/次
成本价
8
水表漏水
个/次
成本价
9
抽油烟机
台
成本价
10
排风扇
台
成本价
11
热水器（电）
台
成本价
12
热水器（气）
台
成本价
13
室内电路
米
成本价
14
电话
部
成本价
15
电源插座
个/次
成本价
16
电表箱开关
个/次
成本价
17
修补瓷砖
㎡
20
18
刷油漆
㎡
10
19
空调（窗式）
台
成本价
20
空调（分体
台
成本价
21
灯具
个
成本价
22
铝合金拉手
个
成本价
含料
各类门
个
成本价
三
保洁类
1
抽油烟机
台
50
2
排风扇
台
10
3
空调过滤网
个/次
10
4
房间请洁
时/人
10
四
租赁类
1
房屋
套
半月租金
2
车位
个
半月租金
五
其他类
代办购物
次/人
成本价
表中除特别指明外均不含材料费。
楼宇使用及维护管理制度
为保障住宅区的房屋和公共设施的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造安全、清洁、舒适、优美的生活环境，住宅区内（高层、商场、办公楼）所有业主（或房屋承租人或其他使用人，下同）拥有居住权和享用权，其合法权益受法律保护，不受侵犯；管理处受业主委员会委托，对小区内楼宇公共配套设施等物业实施管理，且对部份实行有偿服务，费用从本体维修基金内支出，业主有合理使用权利和维护的义务。
业主（房屋使用人）应当遵守下列规定：
1、未经房管部批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途：
（1）、住户如对室内进行装修，应严格遵守本区关于装修管理的壹切规定，不得对房屋的内外承重梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面防火隔热层和通道进行违章凿、拆、搭占及封堵通风口，不得用铝合金、铁皮、木板、钢网等封闭主阳台，违者按有关规定处罚。
（2）、住户不得装设门牌（涉及商业用途），住户单元之外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志，且不得改变房屋原设计外墙装饰和防盗网、门窗的材料、规格形式，不得乱挂、乱搭、乱贴、乱画，违者处壹百元之上罚款且责令恢复原状。
（3）、严禁改变阳台为卫生间、厨房等，严禁将阳台雨水管改为排污管，严禁私自改变室内外明暗电气管道及未经许可更换水、电、气计数表，若造成严重后果，壹切由住户负责。
2、不得侵害他人的正当权益，不得利用房屋从事危害公共利益的活动及堆放危险物品以及排放有毒、有害物质等。
（1）、楼宇公共地方、住宅区绿化地、道路等不得摆放家私、物品，严禁停放车辆和鸣号，违者罚款壹千元。
（2）、严禁传播黄色录像、黄色书刊，严禁于休息时间高声播放音乐、聚众喧哗、赌博、吸毒等活动，不能收留“三无”人员，违者送交公安部门收容审查。
（3）、严禁高空抛垃圾、杂物、倾倒污水，违者罚款五十元至五百元；禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道、如导致堵、损坏，住户应负全部修理费用。
（4）、禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，如枪支弹药、炸药、汽油等。
3、为了使住宅区经常保持整洁优美的环境，住户应遵守公
共道德：
（1）、禁止践踏绿地，破坏或采折花草树木，禁止损坏、涂画园林艺术雕像，违者罚款壹百元。
（2）、禁止随地吐痰、乱丢纸屑、烟头及瓜壳，违者罚款五十元。
（3）、严禁饲养家禽、家畜，违者罚款壹百元。
4、住户应按期缴纳各项管理费用。
二、住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
l、室内部份由业主负责维修。
2、房屋的外墙面、楼梯面、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由管理处组织定期养护和维修，其费用从住宅本体维修基金中支出。
3、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、走廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由管理处统壹管理维修养护，费用从管理费中支出，人为造成公共设施损坏的，费用由责任人承担。
4、住宅区的水、电、气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修费用由有关业务单位支付。
5、凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全的，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮，拒不进行修缮的，由管理处进行修缮，其费用由业主承担。
三、管理处定期对住宅区主要的公共设施和房屋共用部份的养护规定如下：
（壹）、公共设施部份：
1、上下管道、明暗沟、污雨水井、检查井，每年清理l—2次，化粪池每年清理壹次；
2、道路；
３、绿化；
4、路灯；
5、供水、供电设施设备；
6、停车场；
７、公共建筑；
８、其他。
二、房屋专用部份：
1、屋面每年维修壹次，四年中修壹次，八年大修壹次：
2、水池；
3、室内上下水主管、电线、电气、阳台护栏三年刷新壹次；
4、消防水管、水箱；
5、楼梯间、墙面、扶手；
6、电子防盗门；
7、其它。
做到大修有计划安排，小修随时处理，房屋不破、不漏、管道不堵、公共设施机电设备运作保养良好。
精神文明公约
为搞好本辖区精神文明建设，使广大住户享有文明、良好的工作和生活环境，特制定本公约，请共同遵守。
壹、遵守国家法律、法规、政策和XX市有关法律、法规、政策的规定以及本住宅区的物业管理制度；
二、各邻里互相尊重、互关联心、互相帮助、和睦相处；
三、不把黄色淫秽的物品、书刊、杂志、录像等违禁物品带进小区和家庭；
四、远离毒品，不得将有害物品带进小区和家庭；
五、养成讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯；
六、不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头、不随地吐痰和大小便，不往室外抛物和乱倒污水，共同维护住宅区公共卫生；
七、不于公共场所、走廊堆放物品，不占用公共场所，不堵塞通道；不于公共建筑物上乱涂画、乱张贴和乱竖广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观；
八、爱护公共财物、维护公共秩序、共同创造壹个环境优美、秩序良好、安全舒适的居住环境。
房屋装修管理规定
为加强本小区房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统壹、美观。
根据XX市政府的有关规定，结合XX的实际情况，现对本住宅区房屋装修的有关事宜规定如下：
壹、装修申报
业主（承租人或其他使用人对房屋所有进行装修，应经房屋所有权书面授权）装修，应提前三天会同其委托的装修者向物业管理处申报，填写家居装修申报表，如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容，且提交装修合同复印件，交验装修者（承建资格证书）原件，管理处收件后，出具回执。
二、装修审批
1、业主必须如实填报装修内容，且向管理处提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文（涉及消防规定的应向消防部门办理报批手续）。
2、于接业主（住户）递交装修方案及资料三个工作日内，管理处装修主管人员对方案进行审核，确保不出现违章装修方案。
3、业主（住户）收到批复后，业主和装修单位分别向管理处交纳1000元装修押金，装修单位凭身份证或暂住证等有效证件到管理处办理临时出入证，签订《装修施工队伍防火责任书》，领取装修许可证，方可进入小区进行装修。
4、办公楼或商场的装修面积50㎡之上须报消防部门审批后，按审批要求进行装修。
三、装修范围
l、所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改，如需更改，必须报管理处审批，管理处出具更改通知后方可施工。
2、房屋装修不得改变或损坏原有的结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，禁止于承重墙、梁上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗，确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报有关审批部门审批。
3、允许对房屋楼面、内墙面、天棚进行表面装修，楼地面不得凿除水泥，只允许凿毛，地面装修材料不得超过l０ＭＭ，禁止不适当增加楼面静荷载，包括于室内砌墙，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设厚大理石等。
4、阳台不得安装防盗网，严禁改变其使用功能，窗户内侧防护栏必须按照管理处规定的规格及样式安装，允许于客厅、主人房落地门处装设不锈钢拉闸门。
5、住户装修时，进户门允许更换（加装）不锈钢防盗门，但须按管理处统壹式样安装，不得改变防盗门原有的安装位置及原有门洞尺寸，不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道。
6、允许改变厨房的灶台、洗涤池和卫生间的便池、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管网，禁止破坏厨房、厕所的地面防水层。
7、门窗不得随意改动，确需改动的，须经过审批。
管理处按小区整栋统壹规格、统壹色调、统壹施工期限的原则协调安装。
8、严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水主管道、供电线路、屋面防水隔热层等。
禁止任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，禁止不经穿管直接埋设电线或改线。
9、禁止擅自改动，暗藏燃气管道设施，确需改动，应提前壹个月向燃气运营管理单位提出申请，由其组织实施。
浴室内不得安装直排式热水器（安装热水器必须符合燃气公司要求，否则其不予点火）。
10、装修施工作业应遵守消防规定，现场至少配备俩个有效灭火器；禁止使用不符合消防要求的材料，大量使用木材时应有防火措施。
四、施工管理
1、从装修开工起立即采取防火措施，确保户内外安全，管理处对装修每天不定时进行巡查，装修人员凭出入证出入小区，工作时需佩带装修出入证，不佩带证件、涂改或转借出入证的人员壹经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。
2、房屋装修者应自开工之日起三个月内完工。
装修工作时间：
上午８：
００－１２：
００，下午２：
００晚上７：
００。
节假日允许施工，但严禁施工时发出噪音或散发有刺激性气味气体。
3、装修垃圾必须按管理处指定位置、方式和时间进行堆放、清运。
禁止违章堆放、抛弃装修垃圾或损坏公共设施、管线、路面、绿化。
否则可按规定予以处罚。
如同壹栋楼俩户之上同时装修施工，不能分清责任的，各装修户要共同负责．
4、装修施工用电，应提前7天向管理处申报，且说明电器工具的品种、负荷、使用时间、操作人员等。
住户不得私自于户外接驳水、电，违者照章罚款。
因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。
5、住户安装空调应到管理处申请，且按指定位置安装，空调支架应用不锈钢材料，不得使用铁架子，否则，住户要承担由此造成的返工及其它损坏后果（如铁锈污染外墙面等）。
6、装修人员保证公共设施完好、清洁，不得随意于楼道堆放装修材料，不得于楼道、电梯内乱涂乱画，否则将按规定予以处罚。
五、验收
1、装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。
2、竣工验收合格后，由管理处负责人于《家居装修申请表》上验收栏内签名，否则，限期改正，再行复验。
验收合格后10天，确定无明显问题，将押金退回业主和装修单位。
装修完工壹年内，如发现有渗、漏、堵、损坏等情况，仍由装修单位和业主共同负责。
六、违章装修处理
管理处工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受管理处工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，管理处有权作如下处理：
I、责令停工；2、责令恢复原貌；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失，承担违约金；6、其它按照XX市政府有关规定处以罚款。
之上几种处罚可同时且处。
装修人员管理制度
为确保住宅小区的根本利益，且对装修施工队进行有序管理，根据XX市政府有关规定和XX房屋装修管理制度，特制定如下办法．
壹、任何施工单位进入小区施工，均要接受资质审查，提供：
1、室内装修企业营业执照（复印件加盖章）：
2、装修企业资质等级证书（复印件加盖章）；
3、和业主签约的正规家居装饰合同书（复印件）。
同时，要接受管理处对其进行小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违
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