别墅交付方案.docx
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别墅交付方案
别墅交付方案
一、交付现场工作流程描述
二、交付流程图及相关表单
三、小区及交付大厅布置（附交付物品清单）
四、交付人员安排
五、相关事项
六、应急预案
七、交付培训及预演安排
交付时的现场工作流程描述
一、接待、验证
1、小区大门安排一名销售人员及两名物业公司形象较好的保安欢迎业主，当业主车辆行驶距大门五米时，保安向业主敬礼、核实业主请柬后为业主引导停车方向，销售人员则面带微笑向业主微微鞠躬并向业主问好。
从大门到业主停车地点（待定）沿途安排2—3名保安引导业主车辆。
停车地点保安将业主引导至大门签到台。
业主在签到台签名后，工作人员为业主戴上鲜花并问好：
××先生/小姐，欢迎您的到来！
签到台工作人员为业主联系电瓶车，并告诉电瓶车司机这位业主的名字。
司机用××先生/小姐向业主问好，如在中途业主问相关小区的问题，要求此工作人员做出较具体的回答，如果是一些较有争议的问题，应很有礼貌的告诉业主：
对不起，××先生/小姐，这个问题我不是很清楚您可以咨询里面的工作人员。
五位物管人员、五位销售人员站两排分别在交付大厅前拱门的两边微笑的等待业主到来，当业主乘坐的电瓶车开到距离拱门5米左右的时候，全体工作人员一起鼓掌欢迎业主的到来，站在最外面的人员走到车前，做一个请业主下车的姿势，并提醒业主小心车顶撞到头。
在业主走过拱门的时候全体工作人员再次鼓掌并一起说：
“欢迎××先生/小姐回家。
”一名销售人员一名物业人员陪同业主走进交付大厅，引领业主在休息区坐下，恭喜业主入住新房，同时询问业主需要什么饮料及点心，服务人员为业主送上饮料；
2、销售陪同工作人员请业主提供以下资料：
《交付通知书》（见附件1）、身份证、《购房合同》等相关证件，（委托他人代办，需提供委托书、公（私）章、代办人的身份证件）。
对相关证件确认无误后，物业陪同人员留在交付区与业主进行沟通（沟通目的：
了解业主的需求，引导业主正确的装修观念。
）。
销售陪同人员为业主复印相关证件，并到资料发放处拿取业主的资料袋。
二、销售签定合同、房款结算
1、陪同人员将业主带到交付间，签定《商品房买卖合同》补充合同（附件2）及《业主临时公约》，请业主仔细阅读相关合同的内容，对合同有不解之处要细心的解释，耐心地回答业主提出的相关问题，最后请业主在合同上签字，全部手续办理完成后在《入伙手续单》（附件3）相关栏内签字。
2、物业陪同人员为业主联系财务人员，进行房款结算。
办理完成后财务人员在《入伙手续单》相关栏内签字。
注：
★如果业主不愿意签定相关合同或有任何的异议，不要随便对业主承诺任何问题也不要与业主发生争执，立即联系相关答疑人员，对业主说：
××先生/小姐，对于您的问题请我们的相关答疑人员来为您解答，请稍等。
三、办理相关物业手续
物业陪同人员请业主填写《业主基本情况登记表》（见附件4）引导业主将准确全面的业主资料填写在表格上，销售陪同人员联系财务人员收取物业管理费。
在《入伙手续书》相关栏内签字。
注：
★业主所填写资料注意保密。
四、交纳物业管理费
1、见到业主首先向业主祝贺入住并说：
现在将由我来为您办理相关物业的手续。
财务人员查看业主《购房合同》所填写面积与房管局测绘面积是否统一，如有不符以房管局测绘面积为准（注意做好业主的解释工作）；
2、根据《交付收费一览表》（附件5）上的内容告诉业主需交纳的各项费用，费用核算方法，开具各项费用的发票、收据，收取费用。
提醒业主保存好发票、收据，并在《入伙手续书》相关栏内签字。
注：
★准备一份收取的相关费用的物价报批单，以备业主查阅；
★对费用有疑问的业主要耐心解释。
有争执要引导业主私下交谈，不可与业主在现场发生任何争执，陪同人员立即联系相关答疑人员；
★对先愿意付部分费用的业主请示物业答疑人员酌情予以考虑，不可以自行做主；
五、物品发放
1、物业陪同人员发放《业主手册》、《质量保证书》、《产品说明书》及相关资料，解释钥匙等物品的使用方法，提醒业主：
《业主手册》上有物业管理处的联系方式，有事可于物业联系，我们将竭诚为您提供服务；
2、让业主在《进户资料签收单》（见附件6）上签字一式二份，一份交于业主保管。
3、移交《质量保证书》、《产品说明书》后请业主在《入伙手续书》相应栏目内签字确认；
4、物业陪同人员大致介绍业主房屋装修流程以及物管中心所提供的服务内容及收费标准。
六、验房
1、在业主交纳完相关费用时，物业陪同人员填好《物业验房交接单》（见附件7）一式二份,陪同人员从资料袋内取得钥匙盒后陪同业主一起去验房，提醒业主拿好的自己的证件。
2、陪同人员与业主一起上电瓶车，并向业主大致介绍园区的基本情况、房屋的位置；
3、引领业主到别墅门口为业主举行小小的开门仪式，（建议送业主的小礼物为金色小剪刀，钥匙盒用红色的丝带装饰。
在开门前为业主举办一个小小的剪彩仪式，用金剪刀剪开钥匙，此时陪同人员放礼花，另一位陪同人员为业主留影，留下这个有纪念意义的时刻）。
进入房间指明业主户内的总电源开关、电表、水表位置，打开水表阀门和电源空开，将房内电源送上，然后开始陪业主验房、指导业主如何用验房工具进行验房，抄水表、电表、水表初始读数；
4、结束室内验收，出房门前注意关电源、门窗、水表阀，带业主检查信箱及车库，并核对钥匙，填写《钥匙签收单》（附件8）；
5、提醒有整改要求的业主填写《钥匙托管单》（附件9）并留下钥匙，整改完毕我们会电话联系业主二次验收。
6、认真填写《物业验房交接单》，详细记录业主整改要求，合格项也要全部填写，并请业主在《物业验房交接单》签字确认，一份交于业主保存。
并在《入伙手续书》相关栏内签字
注：
★在验房过程中是引导业主如何去验房、教业主验房的方法，而非替业主验房，发现任何问题仔细记录在交接单上；
★别墅内无围栏的楼梯边，陪同人员提醒业主注意安全；
★切记不可与业主发生争执；
★验房完毕记得将业主的房门关上。
★如业主提出想在小区内参观一下，陪同人员要主动要求陪同，在业主表示自行前往时，与业主道别，并提醒他带好相关资料。
七、整理、总结
1、统计当天交房总户数，整理交房资料，存档；
2、核对当天物业管理费收费情况；
3、有整改要求的与开发商联系整改，并监督整改结果。
各部门及时提出交房中所遇的问题，供大家讨论解决方案；
4、与开发商交流在当天交房中遇到的问题，讨论解决方法。
注：
整理业主档案资料与业主留下的整改钥匙，建立一户一档（档案包含：
《入伙手续书》、《物业验房交接单》、《进户资料签收单》、《钥匙签收单》、《业主基本情况登记表》、《销售合同》复印件、身份证复印件及相关资料）。
交付流程及相关表单
交付手续办理流程图（展板内容）
经手人签字
经手人签字
经手人签字
经手人签字
经手人及业主共同签字
附件1：
交付通知书
尊敬的先生/女士：
欢迎成为浪漫和山的苑幢室的业主！
在大家的共同期盼下，在中能地产以及众多协作单位的精心营造下，更在您的大力支持下，浪漫和山花园苑已建设完毕，并经政府相关部门检查验收合格，如愿将于2006年5月31日前交付！
首先向您致以诚挚的敬意，祝贺您和您的家人将在浪漫和山花园开始新的美好生活。
我们将严格按照与您签订的《商品房买卖合同》的约定办理正式交付手续。
同时我们为确保您在交房过程中快捷、有序，我们为您进行了精心的安排：
请您于 2006年5月日午前往浪漫和山花园会所办理交付手续，我们所有工作人员随时恭候您的光临！
若在我们为您安排的时间内，您无法百忙抽空前来办理交付手续，请您于2006年6月日午前来，我同样恭候您的光临！
为帮助您顺利的完成收房手续，请您仔细阅读交付须知，并按有关提示做好办理手续的各项准备。
服务咨询电话：
浪漫和山花园客户服务中心：
87999666；87972222
中能物业浪漫和山管理处：
88696800
杭州小和山庄开发有限公司
二00六年五月日
交付须知
交付手续的时间
为了确保交房过程快捷、有序，我们对阁下您进行了精心的安排，请您于《交付通知书》上安排的时间、地点前来办理交付手续，如有特殊原因未能按时前来办理手续的，请及时与浪漫和山花园管理处取得联系。
逾期未办理者，我们将按与您所签订的《商品房买卖合同》第十一条办理，视同交房，物业管理公司将统一从2006年7月1日起收取物业管理费。
温馨提示：
如您提前来办理交付手续，恕我们不能为您办理。
一、办理交付手续时需携带的资料
1.买受人或监护人身份证明原件及其他有关的身份证明原件；
2.产权性质未单位的应带上营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人私章、代理人须单位法定代表人签发的委托书及代理人身份证原件；
3.商品房买卖合同；
4.已付房款及物业维修基金的收据原件；
5.缴费一览表中应交纳的有关费用（请携带现金）；
6.买受人私章；
7.银行开具的贷款结清证明（如您的贷款已结清）；
二、交付手续办理的流程图（附图）
特别说明：
如您委托他人代办手续的除上述资料外，代理人还须出具您签发的委托书（须公证），以及代理人的身份证原件。
交付地点：
杭州小和山庄开发有限公司
杭州中能物业管理有限公司
二00六年五月
附件2：
《商品房买卖合同》补充合同
出卖人：
杭州小和山庄开发有限公司
买受人：
根据国务院《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，现将前期物业服务合同约定的主要内容补充如下：
一、本物业已按规定经物业所在地杭州市余杭区房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘杭州中能物业管理有限公司对其提供专业化的前期物业管理服务，并参照杭州市房产行政主管部门制定的示范文本签订了《前期物业服务合同》，报杭州市余杭区房地产行政主管部门备案（合同备案号：
）。
二、买受人与杭州中能物业管理有限公司参照杭州市房产行政主管部门签定的示范文本签定《前期物业服务协议》。
《前期物业服务协议》应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
三、物业管理企业对下列事项实施管理与服务
（1）房屋建筑公用部位（含公建、构筑物）的维修、养护和管理；
（2）房屋公用设施设备（含附属配套）的维修、养护、运行和管理；
（3）公共绿地、花木的养护和管理；
（4）公共环境秩序（清洁卫生、道路交通车辆停放和公共安全）维护和管理；
（5）房屋装修管理；
（6）法律、法规规定的其它服务内容。
四、房屋装修时，禁止下列行为：
（1）在房屋屋顶或露台上加层建房或搭棚（阳光棚）；
（2）改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途，功能和布局等；
（3）在绿地内搭建各类建筑物或开挖各类水池、水系；
（4）安装各类遮阳篷或遮雨篷，封闭阳台、阳台外或各窗户外安装伸缩式晒衣架；
（5）不按指定位置随意安装空调室外机；
（6）在房屋承重墙、梁、柱（含构造柱）、板进行拆改，开挖门洞；
（7）在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载；
（8）在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞；
（9）在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞；
（10）拆改房屋共用设施设备；
（11）封闭侵占房屋共用部位。
五、前期物业服务合同期限。
《前期物业服务合同》的期限至2010年12月31日止。
如在此期间，经浪漫和山业主大会与其依法选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，《前期物业服务合同》自然中止。
六、双方权利义务：
出卖人的权利义务：
（1）在物业销售之前制定业主临时公约，并向买受人明示；
（2）审定物业管理企业制定的前期物业管理方案；
（3）按规定保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；
（4）按规定比例提供物业管理用房，图纸和资料等；
（5）按时缴纳未出售或自用物业的物业管理各项费用；
（6）接受物业管理企业的验查；
（7）法律、法规规定的其它权利义务。
物业买受人的权利义务：
（1）遵守《业主临时公约》的规定；
（2）遵守物业管理区域内物业公共部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度：
（3）按时缴纳物业管理各项费用；
（4）在物业装修前，持相关材料向物业管理企业登记备案，并签订《房屋装修管理协议》；
（5）因自身原因造成损害公共利益或他人利益的，应恢复原状，造成损失的，应依法承担赔偿责任；
（6）法律、法规规定的其它权利义务。
七、物业管理服务费用。
物业买受人应承担下列物业管理费用，并按时缴纳。
（1）【小高层住宅物业】元/平方米/月
（2）【别墅住宅物业】元/平方米/月
（3）【非住宅物业】元/平方米/月
（4）物业管理服务费用中未计入的共用设施设备（如：
电梯、水泵、公共照明、小区水系等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方（按建筑面积）进行分摊。
八、买受人物业座落：
组团幢单元室
出卖人（盖章）法定代表人（盖章）
买受人（签章）
年月日
注：
1、买受人为单位的，应由单位法定代表人签章，并加盖单位印章；
2、详细内容见《前期物业管理服务合同》。
附件3：
入伙手续单
座号：
业主姓名：
陪同人员：
接待日期：
1
验证业主身份
签定相关协议
按揭一次性（已结清）
销售部经办人：
2
房款结算
财务部经办人：
3
资料核对□
《业主情况登记表》填写□
物业公司经办人：
4
物业管理费的收取
物业公司财务经办人：
5
资料签收□
钥匙盒领用□
物业公司经办人：
6
验房
物业公司经办人：
说明：
1、验房：
到所购房屋进行验收
2、物业费用收取：
请根据收费告知书上的费用标准到物业公司缴纳相关的物业费用
1、签收资料领取钥匙：
请到物业公司领取相关资料及钥匙
2、交房日期：
3、交房地点：
业主签字（盖章）：
日期：
杭州中能物业管理有限公司
浪漫和山管理处
附件4：
（见业主情况登记表）
附件5：
交付收费一览表
房号：
一、开发商收费
建筑面积：
合同面积：
元/M2实测面积：
元/M2
误差在3%以内部分收取人民币元，退还人民币元
误差在3%以上部分收取人民币元，退还人民币元
合计人民币元
用地面积：
合同面积：
元/M2测绘面积：
元/M2
误差在8%以内部分收取人民币元，退还人民币元
误差在8%以上部分收取人民币元，退还人民币元
合计人民币元
总计房款（收取/退还）人民币元
二、物业公司收取费用
序号
费用名称
收费标准
备注
1
物业管理费
别墅、联排：
元/M2·月
商业：
元/M2·月
幼儿园：
元/M2·月
收费标准依据文件
（首次按一年进行预收）
3
地下车位物业管理费
元/月
4
建筑垃圾清运费
元/次
环卫局代收代缴费用
5
一卡通IC成本费
赠送3张/户
如增加需收取工本费元/张
6
元/辆
三、关单位收取费用
序号
费用名称
收费标准
备注
1
有线电视初装费
元/户
现场办理
2
管道煤气开户费
元/户
现场办理
3
可视对讲系统
开发商赠送
有关产权办理费用详见《产权办理须知》
备注：
请您用现金支付以上费用。
附件7：
进户资料签收单
物业名称：
房屋坐落：
陪同人员：
序号
文件资料名称
数量
备注
郑重提示：
管理处提供的文件和资料中的信息，将使您的生活或工作更便捷，请
务必认真阅读并妥善保存。
业主签名：
日期：
附件7：
物业交接单
甲方：
杭州小和山庄开发有限公司
乙方：
物业管理公司：
杭州中能物业管理有限公司
房屋座落：
交接日期：
2006年月日
一、室内设施配置情况（各期交房标准不一，根据实际选项）
（1）进户门扇
（2）进户门锁套（3）开关只
（4）水龙头只（5）电灯只（6）电插座只
（7）组合配电箱只（8）空调洞（a有b无）
（9）有线电视面板块（10）独立水表（a有b无）
（11）独立电表（a有b无）（12）管道煤气（a进户安装到位b无）（13）下水管道（a畅通b堵塞）（14）可视对讲系统（a完好b损坏）（15）安防系统（a完好b损坏）
二、表具初始读数情况
（1）水表读数为度
（2）电表读数为度
以上情况确认属实完好、齐全。
接收楼宇声明：
本人、买方代表，兹声明本楼宇单位经本人、买方代表检查后认为一切妥善和满意（除需修复的记录外）。
现正式办理接收手续，并对下列条文一概明白同意并遵照。
（1）所有因二次装修工程引致楼宇及房屋本体的损坏概由本人/买方负责。
（2）任何对建筑条例有抵触或楼宇内部结构更改之工程须经有关部门批准后方能动工。
（3）住宅、商场及写字楼之装修，其单元之租户/业主必须事前向杭州中能物业管理有限公司申请，获得批准后方能动工。
（4）符合购房合同中规定的相关条款。
业主签名：
甲方：
代理人签名：
收楼日期：
2006年月日
附件8：
钥匙签收单
尊敬的业主：
欢迎您入住东昌御府！
以下是您的钥匙清单，请您查收。
序号
钥匙
数量
业主签收（签字/盖章）
1
进户门
2
信报箱
3
阳台门
杭州小和山庄开发有限公司
杭州中能物业管理有限公司
二00六年五月
附件9：
钥匙托管单
（物业公司留存联）
杭州中能物业管理有限公司管理处：
今小区苑业主为方便空置期间，房屋空置通风或施工保修单位维修，特在杭州中能物业管理有限公司管理处留进户门钥匙把。
业主签字：
年月日
钥匙托管单
（业主留存联）
尊敬的业主：
为了方便您房屋空置期间，房屋的空置清洁通风或施工保修单位的维修，今收到您留于我司管理处进户门钥匙把。
您可凭此单随时收回钥匙。
杭州中能物业管理有限公司
二00年月日
交付现场的布置
为保障交付顺利有续的进行，给业主留下美好的印象。
建议对交付现场做如下布置：
小区整体布置围绕烘托“浪漫”的主题。
交付大厅的布置体现我公司正规化、专业化、职业化。
大门外及大门口：
从310路公交车站就悬挂两个大型轻气球，小区大门口上空悬挂四个大型轻气球，轻气球下悬挂横幅，横幅内容大致为祝贺浪漫和山顺利交付、欢迎新业主入住等语句。
浪漫一桥入桥口放置一个大型的小气球拱门。
桥的行人道上铺上红地毯撒一些玫瑰花瓣。
小区大门内两边放12个花篮。
距小区大门5米处设立一个签到台，签到台周围摆上小绿色植物，签到台放一批为业主佩带的用鲜花制作的胸花，胸花下写“浪漫和山贵宾”等称呼。
签到台用粉红色的桌布铺设，并放置一本贵宾签到簿（最好能在前几页印上小区别墅彩图）。
道路：
从310路车站开始到交付大厅及一、二、三期主干道上都插上彩旗（每20米一面彩旗）。
从临时停车场到交付大厅地面都用红色地毯铺设，红地毯铺设的道路两边悬挂各类宣传海报，每20米放置一个花篮，并沿途摆满绿色小植物。
接送业主的电瓶车用粉红色玫瑰、白色或红色百合及粉红色细纱装饰。
每幢别墅进门口都用空气清新剂净化空气（建议用茉莉花香型）
交付大厅门口：
临时建造一个拱门（用粉红色玫瑰、白色或红色百合及粉红色细纱装饰）
交付大厅内（休息区和交付区）：
放置或悬挂交付流程展板，C2休息区放置一架钢琴。
请专业人员为业主弹奏轻音乐，建议交付大厅除展板、钢琴及小提琴外不考虑其他装饰，以体现我们工作的正规化、职业化而非花里胡哨。
C1休息区安排一个拉小提琴人员，在业主之间穿梭。
休息区放置五张玻璃桌，桌上放置花瓶及玫瑰花，提供饮料及点心的吧台设计；交付间每间放置一张玻璃桌及椅子，彼此不受干扰。
财务部及资料保管安排在二楼，楼梯上放置“业主请止步”的指示牌。
（具体方案见图纸）考虑到保护样板房地面建议铺红地毯。
电瓶车的安排：
一辆放置在小区大门口，负责接送业主到交付区，一辆放置在交付大厅门口，负责接送验房业主。
附：
物品清单
物品
数量
摆放位置
落实部门
预算
备注
大型轻气球
6
大门
销售
大型充气拱门
1
大门
销售
红地毯
500米
主干道
销售
花篮
500
主干道
销售
胸花
300
签到台
销售
小型绿色植物
300
大门及主干道
销售
室内摆花
12
交付区及休息区
销售
彩旗
2000
大门及主干道
销售
物管流程板
4
交付大厅
物管
告示牌
若干
小区内
企划部
停车、注意安全等
花瓶
10
休息区
销售
鲜花
若干
休息区
销售
玻璃桌
5
交付厅
销售
笔台
10
交付厅
销售
休闲桌椅
15组
休息区
销售
保险柜
2
财务
项目公司
点钞机
2
POS机
2
消防器材
若干
休息区及交付区
物管
空气清新剂
2
休息区
物管
导向牌
若干
交付区外围
物管、销售
销售负责设计制作
书报架
2
休息区
物管
雨伞架
2
两个样板房门口
物管
雨伞套袋
300
大厅门口
物管
垃圾筒
15
休息区交付区
物管
果盘
15
休息区
物管
3个备用
水果
若干
休息区
销售
工作牌
若干
交付区
物管
工作人员标识
餐巾纸
50
交付区及休息区
物管
抽取式（备用）
饮水机
2
休息区
物管
小冰箱
2
休息区
销售
内放冰块
纸杯
500
休息区
销售
花茶罐
6个
休息区
物管
玻璃器皿
物品
数量
摆放位置
落实部门
预算
备注
木调羹
6个
休息区
物管
鲜花茶
若干
休息区
物管
绿茶
若干
休息区
物管
烟缸
10
休息区
物管
整理箱
2
交付区
物管
文具袋、文件夹
若干
物管
发放员工自带
雨伞
50
交付区
物管
点心
若干
休息区
销售
资料清单
物品
数量
摆放位置
落实部门
请柬
120
升级会员 